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自分名義の土地だけを売る方法とは?建物の名義が違っても持分のみを売却できる!

自分名義の土地だけ売りたい

共有名義の土地を所有していると、所有者同士でトラブルが起きやすいです。

実際に共有名義の土地を売却しようと考えている人は

「共有不動産を売りたいが、自分以外は売ろうと思っていない・・・」
「建物と土地の名義が違う・・・」

などの悩みがあることでしょう。

どちらの場合でも売却は可能ですが、売却先や売却時に押さえたいポイントは異なります。

また、住宅ローンの返済中であっても、条件によっては売却可能です。

この記事では、自分名義の土地だけを売るときの方法やポイント、注意点について詳しく解説しているので参考にしてください。

自分名義の土地だけを売る方法

共有名義の土地は1つの土地を複数人で所有している状態で、共有者それぞれが持つ所有権の割合を「持分」といいます。

ある共有者の所有権の割合が、半分だった場合には「持分2分の1」となります。

このように、共有名義の土地には複数の所有者がいるので、共有名義の土地を売却するには共有者全員の同意が必要です。

一方で、持分の範囲においては所有者が自由に取り扱えます。

ですので「自分の持分」つまり、自分名義の部分は個人の意思で売却できます。

参照:「民法・区分所有法における保存・管理行為等の概念」 法務省

自分名義の土地だけを売却する方法は「持分を権利として売却する方法」か「分筆して売却する方法」です。

持分を権利として売却する場合、買主は共有名義の土地の所有権者の1人となります。

一方で、分筆して売却する場合は、買主の単独名義となります。

単独名義の土地であれば通常の土地と変わらないので、共有状態のまま売却するよりも買主を見つけやすくなるメリットがあります。

しかし、敷地が十分になければ、そもそも分筆できない可能性もあるので注意してください。

それぞれの売却方法について詳しく説明します。

持分のみを単独売却する

土地を共有状態のまま、自分名義の部分だけ売却する方法が「持分のみを単独売却する方法」です。

共有名義の土地は、共有者それぞれが持分に応じた所有権を持っています。持分のみの売却は、その所有権を売却する行為です。

そして、持分だけであれば個人の意思で譲渡・処分できるので、持分のみであれば他共有者の同意なく売却できます。

しかし、持分のみの売却は簡単ではありません。

その理由は、買主が持分のみを取得しても、その土地全体を自由に使用できないからです。

例えば、すでに土地上に建物があって誰かが住んでいる場合、追い出すことはできません。

また、建物の新築や建替え、土地の用途変更などをしたいと思っても「共有物の変更行為」にあたるため、共有者全員の同意が必要になります。

このような制限があるので、持分のみの買主はなかなか見つからず、売却価格も低くなります。

例えば、市場価格3,000万円の土地で持分が3分の1だった場合、1,000万円で売れると考えるかもしれません。

しかし、実際にはその価格の60%、600万円程度でしか買主は見つからないでしょう。

持分のみの売却は、自分の意思のみで進められるため売却の手間は少ないですが、売却価格は安くなり、買主探しに難航する可能性が高いです。

そのため、手間と費用がかかりますが、自分名義の土地だけ売却したい場合には、次に紹介する分筆後の売却がおすすめです。

分筆してから売却する

分筆とは共有者の持分割合に応じて、1つの土地を複数の土地に分け、それぞれ別の土地として権利を分けることです。

分筆後の土地であれば、単独名義の土地となるので個人の意思で新築や増改築できるため、権利トラブルが起きにくいことがメリットです。

分筆後の売却は、持分のみで売却するよりも買主が現れやすく、売却価格も市場価格となります。

ただし、分筆によって土地を分けるときには面積ではなく、評価額に応じて土地を分ける必要があります。

例えば、分筆によって「接道義務を満たしている土地」と「接道義務を満たしていない土地」ができた場合、同じ面積であっても評価額に大きな差が出てしまいます。

さらに、評価額に差が発生した場合、その差額は贈与として取り扱われ、贈与税の対象になります。

共有の土地を持分割合に応じて、適切に分筆するには専門知識が必要です。

後々のトラブルを避けるため、分筆は土地家屋調査士に相談・依頼して進めるべきです。

売却が難しいときは持分放棄も検討しよう

他の共有者と意見がまとまらず分筆ができなかったり、持分のみの売却が困難だと、自分名義の土地だけを売却できないかもしれません。

そのまま所有し続けて、状況が改善するまで待つことも選択肢の1つです。

しかし、売却の目的がお金のみではなく、トラブルを避けることであれば売却にこだわらなくてもよいでしょう。

持分を手放して、共有状態から抜けたい場合には「持分放棄」という方法も考えてみてください。

名前のとおり持分を放棄するもので、他共有者の同意なく実行可能です。

売却ではないので現金は受け取れませんが、共有不動産の所有権を手放せます。

ただし、納税義務から解放されるためには他の共有者の協力を得て、所有権移転登記をおこなう必要があるので注意してください。

詳しい手続きについては税理士や司法書士に相談しながら進めていきましょう。

自分の持分を売る際は他の共有者への売却がおすすめ

自分の持分のみを売却するとき、売却先の候補は「他の共有者」「投資家」「買取業者」があります。

そのうち、おすすめしたいのが「他の共有者」への売却です。

共有不動産そのものではなく、持分のみを売却する場合は、他の共有者から売却の同意を得られなかったということでしょう。

つまり、共有者は売却よりも所有を選んでいるので、その共有者に売却することでお互いの意思を尊重できます。

あなたにとっては売却先を探す手間がかからず、共有者にとっては持分割合を大きくして権利を強くするメリットがあります。

なお、他の共有者へ売却する際には売却価格が重要です。

売却価格は、土地全体の市場価格に持分割合を掛けた金額が理想です。

しかし、当事者同士での価格交渉は感情的になりやすく、まともな話し合いにならないかもしれません。

スムーズに売却を進めるために、不動産会社などの専門家に交渉を任せることをおすすめします。

また、売却価格があまりに低い場合は贈与とみなされて、売却先の共有者に贈与税が課税される可能性があるので注意してください。

投資家への売却も可能だがおすすめできない

自分の持分のみを売却する際には、投資家も売却先の候補ではあります。

投資家が持分のみを購入する理由は、次の5つの対応によって利回りを得られる可能性があるからです。

(1)他の共有者に取得した持分の買取を提案・交渉する
(2)他の共有者の持分を買い取って単独名義にしたあとで売却・土地活用する
(3)他の共有者と分筆して単独名義にしたあとで売却・土地活用する
(4)持分割合に応じた地代を請求する
(5)共有物分割請求によって共有状態を解消する

投資家にとって重要なことは利回りです。持分を取得することでどのくらいの収益を得られるのかシミュレーションし、その収益に納得できれば購入します。

投資家は持分を取得したあとに、他の共有者との交渉などをおこないますが、必ず収益を得られるわけではありません。

利益を得られないリスクも考慮されるため、投資家への売却価格は市場価格に持分割合を掛けた金額の10%~20%が相場です。

しかし、売却価格を安くしても、購入してくれる投資家はなかなか見つかりません。

投資家には持分以外にも区分所有マンションや1棟アパート、戸建てなどの投資対象物件があります。

持分取得後の手間やリスクを考えれば、他の投資物件よりも「極めて魅力的」でなければ購入しようとはしません。

また、投資家のなかには持分を取得後、他の共有者に対して強引な手法で買取や分筆を持ちかけ、トラブルを起こす人もいます。

このような理由があるため、投資家に持分を売却することは、おすすめできません。

すぐに現金化したければ専門の買取業者に売却しよう

すぐに現金化したい場合は、専門の買取業者へ売却するとよいでしょう。

買取業者は現金で一括買取してくれるので、自分の土地だけを素早く現金化できます。

買取業者へ売却するときのポイントは、共有不動産の取扱い実績が豊富な専門の買取業者へ依頼することです。

ここまで繰り返しお伝えしてきたように、持分のみの取得にメリットはほとんどありません。

基本的には取得しても取扱いに困るものなので、一般的な買取業者では二束三文で買い取られるか、買取そのものを拒否される可能性が高いです。

そのため、買取業者へ査定を依頼する前に、その業者が共有不動産を専門的に扱っているか確認してください。

なお、専門の買取業者に売却する場合の価格は、市場価格の10%~20%が相場といわれています。

したがって、現金化までの期間を重視する場合には買取業者へ、売却価格を重視する場合には他の共有者への売却がおすすめです。

建物が他人名義でも法的には売却可能だが現実的には売却は難しい

「親の土地に親戚が家を建て、親が亡くなって土地を相続した場合」など、建物と土地の名義が別になっていることもあります。

建物と土地の名義が別になっていても、法的には売却できますが、現実的には売却は難しいでしょう。

買主は土地のみを取得しても、その敷地上の建物に住んでいる人を追い出せず、使い方が制限されます。

また、土地を無償で使用させている場合は「使用貸借契約」として当事者間でのみ有効な契約が結ばれています。

土地の名義人が変われば、新しい名義人(買主)に対して土地を無償で使用する権利は主張できず、土地を明け渡す義務を負うことが原則です。

しかし、実際に明渡し請求をしても「権利の濫用」として認められなかったり、立ち退き料の支払いが必要となる可能性があるので、使用貸借契約だからといって買主が自由に土地を利用できるわけではありません。

そのため、建物が他人名義のままでは売却が難しくなってしまいます。

参照:「建物収去土地明渡等請求控訴事件 平成29年(ネ)第4535号」TKCローライブラリー

土地・建物の名義を同一にすれば売却しやすい

さきほどもお伝えしましたが、建物と土地の名義が違っていても法的には売却可能ですが、現実的には売却は困難になってしまいます。

そこで、土地を売却する前に建物を自分名義に変更すれば、土地と建物の2つが自分の名義になります。

土地も建物も同一名義であれば、中古物件の売却と同じ状態になるので売却しやすくなります。

そして、名義変更の方法は「建物の購入」か「建物の贈与」のどちらかです。

建物を購入して土地・建物の名義を同一にする

購入による名義変更では、建物の所有者と売買契約を結びます。手続きは、通常の不動産売却と同じです。

このとき、親族間だからといって売却価格を市場価格から大幅に下げないように注意してください。相場よりも著しく低ければ、その差額分が「みなし贈与」として、贈与税がかかります。

「著しく低い」という金額に明確な基準はありませんか「みなし贈与になる価格かどうか」と不安を感じながら売買契約を結ぶよりも、不動産会社に相談しながら売却価格を設定して取引する方が安心です。

建物を贈与してもらい土地・建物の名義を同一にする

贈与による名義変更では、贈与契約書を作成します。

贈与契約書には「いつ、誰が、誰に、どの不動産を贈与するのか」が書かれていれば問題ありません。

贈与契約書は建物を名義変更する際に、登記申請で使用します。

贈与の場合、売却価格や条件で悩む必要がないので、名義変更の登記申請は自分で進められます。

しかし、贈与による名義変更には、正確な法律の知識と経験が必要になるため、法知識に乏しい人では、余計に時間がかかってしまうかもしれません。

スムーズに名義変更を終えて不動産を売却するためにも、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

名義変更が難しければ建物の所有者と同時売却しよう

贈与では建物の所有者に現金が入りません。

ですので「家が別にあって、その建物は一切利用していない」という特殊な状況でない限り、建物の贈与は発生しないでしょう。

引越しを控えている場合でも、引越し費用のために贈与ではなく、建物を売却したいはずです。

しかし、贈与とみなされないだけの価格で建物を購入する資金を用意できなければ、売却前の名義変更は難しいです。

その場合、土地と建物の名義人が異なるまま一緒に売却する「同時売却」を検討してください。

お互いに売却の意思で一致していれば、名義変更無しで土地と建物を一体として売却できます。

また、最低売却価格や売却に伴う費用の負担割合は、あらかじめ決めておくとスムーズに手続きを進められます。

住宅ローン残債がある場合でも自分名義の土地は売れる?

売却したい土地に、住宅ローンの残債が残っている場合、売却できないと思われる人が多いでしょう。

実際には、住宅ローン残債がある場合でも土地を売却できます。

土地の売却時には住宅ローンを完済して、土地に設定された抵当権を抹消する必要があります。

しかし、売却代金によって住宅ローンを完済できれば、残債がある状態のままでも売却活動を進められます。

売却したお金で抵当権の抹消ができれば売却可能

住宅ローン残債がある状態で土地を売却するためには、売却価格が残債を上回っている必要があります。

したがって、売却活動を始める前に、住宅ローン残債を正確に把握することが大切です。

このとき、夫婦でペアローンを組んでいた場合、自分名義の土地だけを売却するつもりでも夫婦2人のそれぞれの残債を調べます。

ペアローンでは不動産に2つの抵当権が設定されています。

そして、売却するには不動産に設定されている抵当権を完全に抹消しなければならないので、自分だけでなく相手の抵当権も抹消しなければならないので注意してください。

なお、売却代金が住宅ローン残債を下回る場合でも、自己資金で完済できるのであれば売却可能です。

ローン完済時には抵当権抹消登記の申請を忘れずにおこなう

売却代金を返済に充てる場合は、残金決済のタイミングで抵当権抹消登記と所有権移転登記の手続きを同時におこないます。

しかし、売却前に自己資金で住宅ローンを完済する場合には、個別に抵当権抹消登記の申請が必要です。

ローンを完済すれば自動で抵当権が抹消されるわけではないので注意してください。

申請は必要書類を集めて自分でもできますが、法知識に乏しい方だと登記手続きをスムーズにおこなえないでしょう。

ですので、登記申請は司法書士に依頼することをおすすめします。

報酬は1万円~1.5万円程度とそこまで高額ではないので、依頼しても大きな負担にはならないでしょう。

自分名義の土地だけを売却するときにかかる税金

最後に税金について解説します。

自分名義の土地だけを売却する際の税金は「印紙税」と「譲渡所得税」です。

また、売却のために他の共有者から持分、建物の所有者から建物の贈与を受けたときには追加で「贈与税」がかかります。

印紙税

印紙税は売買契約書に貼り付けて収めます。

印紙税額は下表のように契約金額に応じて異なり、金額が高ければ印紙税額も高くなります。

また、印紙税は売買契約の当事者である買主・売主の両方に納税義務があります。

なお、令和4年3月31日までに作成された不動産譲渡に関する契約書は、軽減措置の対象です。

土地売買契約書※1億円超以降は省略
契約金額 税額
10万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円

参照:「土地売買契約書」(1 軽減措置の内容) 国税庁

譲渡所得税

譲渡所得税は売却益に対してかかり、確定申告をして納税します。

また、土地の所有期間が売却した年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、異なる税率が適用されます。

5年を超えていた場合は長期譲渡所得、5年以下は短期譲渡所得です。

課税譲渡所得金額は、売却価格から取得費と譲渡費用、特別控除額を引いた金額です。

取得費には、土地の購入代金や仲介手数料が含まれます。

譲渡費用は売却のためにかかった費用で、仲介手数料や土地の測量費などです。

特別控除額は一定の要件を満たすことで、その金額を譲渡所得から控除できます。

しかし、土地のみを売却する場合は、土地収用法や公共事業でなければ特別控除額は適用されないので、無視して計算してよいでしょう。

税率は下表のとおりです。

譲渡所得税の税率
区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%
例えば、土地の取得日が平成27年12月31日であれば「長期譲渡所得」で、平成28年1月1日であれば「短期譲渡所得」です。(令和3年中に売却する場合)

課税譲渡所得金額が1,000万円だった場合の税額は「長期譲渡所得で200万円」「短期譲渡所得で390万円」となります。

たった1日違うだけで納税額に190万円も差が出るので、売却する前に所有期間を確認してください。

短期譲渡所得に該当する場合は、所有期間が5年を超えるまで待ってから売却したほうがよいケースもあります。

参照:土地や建物を売ったとき(国税庁)

贈与税(名義変更で贈与を受けた場合のみ)

自分名義の土地を売却するために、他の共有者の持分や別名義となっている建物を、無償かそれに近い価格で取得した場合、贈与税が課税されます。

これは、譲渡所得税とは別に納める義務があります。

贈与税の税額を計算するときは最初に「今回受けた持分・建物の贈与」を含め、その年の1年間で贈与されたすべての財産の合計金額を計算します。

その合計金額から基礎控除の110万円を引いて、金額に応じた税率と控除額から算出されます。

税率は、祖父母や父母などの「直系尊属」から贈与を受けたかどうかで「特例税率」と「一般税率」として異なります。

それぞれの税率と控除額は下表のとおりです。

贈与税の税率
特例税率 特例税率 一般税率 一般税率
基礎控除後の課税価格 税率 控除額 税率 控除額
200万円以下 10% 10%
300万円以下 15% 10万円 15% 10万円
400万円以下 15% 10万円 20% 25万円
600万円以下 20% 30万円 30% 65万円
1,000万円以下 30% 90万円 40% 125万円
1,500万円以下 40% 190万円 45% 175万円
3,000万円以下 45% 265万円 50% 250万円
4,500万円以下 50% 415万円 55% 400万円
4,500万円超 55% 640万円 55% 400万円

参照:「No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)」 国税庁

例えば、評価額500万円の持分を直系尊属以外の共有者から贈与されたとします。このときの贈与税の計算は次のとおりです。

【(500万円-110万円)×30%-65万円=52万円】

贈与税は贈与を受けたことに対して課税されるので、売却価格は無関係に算出された金額を納めなければなりません。

贈与を受けた金額が大きくなれば、税率も高くなるので贈与を受ける場合には、贈与税額も意識して確認するようにしてください。

まとめ

共有状態や建物と別名義の土地であっても、自分名義の土地だけ売却することは可能です。

ただし、土地単独で取得しても買主は自由に使用できないので、売却先は限られます。

持分であれば他の共有者、建物と名義人が異なれば建物の所有者が第1候補となるでしょう。

購入を断られたり、急いで現金化したい場合には、買取業者への売却を検討しましょう。

このとき、できるだけ高額で売却するために、共有不動産の取扱い実績が豊富な買取業者を選ぶことがポイントです。

そして、自分名義の土地だけ売った場合にも譲渡所得税はかかるので、忘れずに確定申告してください。

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