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古い家を売りたい人必見!高く売却する方法やコツを解説します

【古い家を売りたい】

家は古いほど資産価値が下がり、築年数が20年以上にもなる古い家は売れにくくなります。

しかし、工夫次第で高く売却することも可能です。

リフォームを施したり、ホームインスペクションを実施するなど、家の価値を高めて買主の安心を得ることで、古い家でも売却できます。

売却にあたって不動産会社に相談するときは、一括査定を利用しましょう。

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この記事のポイント!
  • 築年数が古い家は、耐震性や隣接地との境界に問題を抱えている場合が多い。
  • 古い家でも、リフォームや解体など状況に合わせた対処を取ることで高く売れる。
  • 古い家を放置していると、倒壊のリスクや固定資産税などのデメリットがある。

築年数が20年以上の古い家は売却しづらい!その理由は?

家は建築年数が経つほど価値が失われていき、築年数が20年以上経った家は古い家と見なされて売却が難しくなります。

なぜなら、国税庁が定めた「耐用年数」によって、家の価値が決められているからです。


住宅としての耐用年数(構造別)
構造 耐用年数
木造 22年
鉄骨鉄筋コンクリート 47年
れんが造・石造・ブロック造のもの 38年

参照:確定申告書等作成コーナー、耐用年数(建物/建物附属設備)

古い家はほとんどが木造建築なので、建築から22年経つと価値がゼロになってしまいます。

古い家の売却が困難になる主な理由は以下2つです。

  • 耐震基準が満たされていない恐れがある
  • 古い家が建つ土地は境界が歪んでいる恐れがある

1.耐震基準が満たされていない恐れがあるから

耐震基準には「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2つがあります。

旧耐震基準の場合は、震度5程度まで耐えられる物件です。

一方、新耐震基準の場合は震度6~7の地震まで耐えられると定められています。

耐震基準は1981年5月31日に変更されました。1981年以降に建てられた物件であれば、耐震性能が高いです。

しかし、1981年以前に建てられた物件は旧耐震基準のため、現在の耐震基準が満たされていない恐れがあります。

2.古い家が建つ土地は境界が歪んでいる恐れがある

家を売却する際は、土地もセットで売却するケースがほとんどです。

しかし、古い家が経つ土地は、土地の境界線があいまいになっている恐れがあります。

売却の際に境界が明確でなければ、トラブルの原因になります。境界線を調べるためには、家屋調査士に調査を依頼する必要があります。

古い家を売却する際は、土地の境界を明確にすべきです。

土地の境界線について詳しく知りたい人は、以下の記事も参考にしてみてください。

【土地 境界線 トラブル】 【土地の境界線トラブル】事例をもとにした対処法や相談先を解説します!

築年数が経つにつれて価値がなくなる

家は築年数が経つほど「耐用年数」によって価値がなくなります。

一般的な木造住宅であれば、建築から20年で価値はほとんどゼロになります。

購入時の値段に関係なく、耐用年数の超過によって価値が減少する点に注意しましょう。

耐用年数の超過によって家の価値がなくなった事例

Aさんは、木造の新築を3,000万円で購入しました。

木造住宅は、耐用年数が22年と定められています。購入から10年(耐用年数のおよそ半分)が経てば、1,500万円(購入金額の半分)の価値しか残りません。

そして、耐用年数22年が経過すれば、3,000万円で購入した物件も価値はゼロになってしまいます。

古い家を売却する3つの方法

建築から20年が経過した物件は、価値が低いため売却が困難です。

ただし「まったく売れない」わけではありません。以下の方法であれば、古い家でも売却できます。

  • 古い家と土地をそのまま売る
  • 古い家をリフォームしてから売る
  • 古い家を解体して更地にしてから売る

次の項目から詳しく見ていきましょう。

1.古い家と土地をそのまま売る

古い家を売却する際は、そのまま売りに出すのがオーソドックスな方法です。その際は「古家付きの土地」として、土地とセットで売るとよいでしょう。

古い家と土地をセットで売れば「家と土地を買いたい人」と「土地だけを買いたい人」の両方に対して売却活動ができます。

2つの購買層にアプローチできるため、売却できる機会が2倍になります。

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2.古い家をリフォームしてから売る

古い家の価値が低いのは耐用年数があるからです。

そこで、リフォームをすれば耐用年数を延長できるケースもあります。増改築や大規模なリフォームをおこなうことで、耐用年数を延長できます。

しかし、傷の補修や壁紙の張替えといった、小規模な修繕であれば耐用年数が変化しません。

リフォームをおこなえば耐用年数の延長だけでなく、見た目がよくなることからも、購入希望者を増やせるでしょう。

ただし、リフォームを実施しても必ず高く売れるわけではないことに注意が必要です。リフォームの費用を投資しても、思った値段で売却できなければ、損することになってしまいます。

3.古い家を解体して更地にしてから売る

古い家を解体して、更地として売却する方法もあります。

古い家は価値がほとんどないので、更地してから売却することで、買主側の余計な負担を省けます。

そのまま所有していても劣化してしまうため、将来的に物件を使用しないのであれば、解体を検討してもよいでしょう。

ただし、古い家の解体には、1坪あたり約3~4万円の費用がかかります。

更地にする際は「固定資産税」に注意しよう

住宅用地には「固定資産税の軽減制度」があり、建物がある土地の固定資産税は1/6ほどになっています。

ただし、更地にした場合は軽減制度の対象外になるため、固定資産税が高くなってしまう恐れがあります。

建物を更地にすることで、これまでの固定資産税から「およそ6倍」の支払いが求められるかもしれません。

毎年1月1日時点の不動産状況が「固定資産税評価額」の基準になるため、更地にして売却する場合は1月2日以降に家を解体し、年内までに売却するのがよいでしょう。

地方税法第349条の3の2

専ら人の居住の用に供する家屋又はその一部を人の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの敷地の用に供されている土地で政令で定めるもの(前条(第十一項を除く。)の規定の適用を受けるもの及び空家等対策の推進に関する特別措置法(平成二十六年法律第百二十七号)第十四条第二項の規定により所有者等(同法第三条に規定する所有者等をいう。)に対し勧告がされた同法第二条第二項に規定する特定空家等の敷地の用に供されている土地を除く。以下この条、次条第一項、第三百五十二条の二第一項及び第三項並びに第三百八十四条において「住宅用地」という。)に対して課する固定資産税の課税標準は、第三百四十九条及び前条第十一項の規定にかかわらず、当該住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の三分の一の額とする。
引用:e-Govポータル「地方税法第349条の3の2」

古い家を高く売却するコツ

さきほども説明した通り、古い家は価値が低いため売却が困難です。

売却価格を高くするには、以下2つのコツを意識してみましょう。

  • ホームインスペクションを実施して不動産の状態を知る
  • 複数の不動産会社に査定を依頼する

次の項目からそれぞれのコツを詳しく解説します。

ホームインスペクションを実施して物件の状態を知る

ホームインスペクションとは、住宅診断士が「住宅の劣化状況」「改修すべき箇所」「欠陥の有無」などを見極めてくれる制度のことです。住宅診断とも呼称されます。

ホームインスペクションを実施することで、物件の状態を正しく把握できます。物件の強度に問題がなければ、買主の不安を取り除けるでしょう。

物件における不具合の有無を明確にすることで、安く買い叩かれることなく高値で売却できます。

ホームインスペクションにかかる費用は約5万円

ホームインスペクションを実施することで、物件の状態を正しく知れるため、古い家でも安く買い叩かれる事態を防げます。

会社によりますがホームインスペクションにかかる費用は5万円程度が相場です。

ホームインスペクションの費用や実施有無については、不動産業者に相談してみるとよいでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

家を売るときは不動産会社に相談する人がほとんどですが、不動産会社は各社で「得意な物件」があるので、売却価格にも差が出ることに注意しましょう。

場合によっては、数百万円単位で差が出る場合もあります。

なるべく高く古い家を売るためには、複数の不動産会社を比較することが大切です。

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古い家を売却せずに放置するデメリット

古い家は価値が低いため、売却価格も低くなるのが一般的です。

しかし、古い家を放置しておくと、さまざまなデメリットがあります。

  • 老朽化が進み倒壊の恐れがある
  • 固定資産税などの維持費がかかりつづける

古い家に居住しておらず、将来的に使う予定がない場合、早めに売却した方がよいでしょう。

次の項目から、古い家を売却せずに放置するデメリットを解説します。

老朽化が進み倒壊の恐れがある

住宅には耐用年数があり、時間が経つことで老朽化し、家としての強度も下がっていきます。

木造住宅は老朽化が早く、倒壊の危険性が高いです。

また1981年以前に建設された建物は、現在の耐震基準を満たしていないため、地震による倒壊の恐れもあります。

老朽化した物件が倒壊すると、近隣住宅から損害賠償請求を受けてしまう恐れもあるので注意しましょう。

固定資産税などの維持費がかかりつづける

古い家に居住していなくても、固定資産税などの維持費はかかりつづけます。

都市部にある物件の場合は、都市計画税が課せられる点にも注意が必要です。

また人の住んでいない物件は「特定空家等」とみなされて、高い税率が課せられる恐れもあります。

古い家に居住中ならまだしも、利用する予定もない場合は早めに手放したほうがよいでしょう。

まとめ

家は建築から時間が経つほど価値が低くなり、売却が難しくなります。

建築から20年以上も経過している物件は、古い家と扱われて価値がゼロになってしまいます。

しかし、古い家でも売却できないわけではありません。

コツを抑えることで、古い家でも高く売却できるようになります。

古い家を売りたい場合、あなたの状況にあったアドバイスをもらうために不動産業者に相談することをおすすめします。

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古い家を売る時によくある質問

古い家はなぜ売却が難しいの?

築年数が経つにつれて価値がなくなるからです。物件には「耐用年数」が決められているため、木造住宅の場合は「建築から20年」程度で価値がゼロに近しくなります。

建築から何年で「古い家」になるの?

国税庁が定めた耐用年数は「木造22年」「鉄骨鉄筋コンクリート47年」「れんが造・石造・ブロック造のもの38年」です。多くの住宅が木造建築であるため「築年数が20年以上」経つ家は古い家とみなされるケースがほとんどです。

古い家は売却できないの?

古い家でも「まったく売れない」ことはありません。古い家と土地をセットで売却したり、リフォームしてから売却するなど、古い家でも売却する方法はあります。

古い家を高く売却するコツを知りたい!

古い家を売却する際は「ホームインスペクションを実施して物件の状態を知る」「古い家の取り扱い実績がある不動産業者に売却する」の2点を実施してみてください。正しく家の価値を知ることは、高値での売却に繋がります。

古い家の売却が難しいなら放置してもよい?

古い家を売却せずに放置すると「老朽化が進み倒壊の恐れがある」「固定資産税などの維持費がかかりつづける」といったデメリットがあります。利用する予定がない場合は、物件を手放したほうがよいでしょう。

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