「市街化調整区域」は法律によって建物の建築に制限があるため、需要が低く売却しにくい傾向にあります。
しかし「開発許可」を取得すれば住宅を建築・建替えできるので、市街化調整区域にある不動産でも通常の不動産と同様に売却できます。
とはいえ開発許可の取得には1〜2ヶ月ほどかかるため、急いでいる場合は近隣の農家へ売却したり、不動産買取業者に直接買い取ってもらうことをおすすめします。
市街化調整区域の住宅をなるべく高く売るためには、訳あり物件専門の不動産会社に査定依頼するとよいでしょう。
- 市街化調整区域でも開発許可があれば住宅を建築・建替えできる。
- 開発許可を取得済みであればより売れやすい。
- 売りたい不動産が農地だと売却が難しくなる。
目次
市街化調整区域の不動産でも問題なく売却できる
結論からいうと、市街化調整区域の不動産も売却できない訳ではありません。
「市街化調整区域」とは、自治体が農地などにしたい地域のことで、建物を建てられないように制限されていたり、電気・水道などのインフラが整備されていない場合も多いです。
そもそも市街化調整区域の不動産売買に対して、法律上の制限はないので買主さえ見つかれば売却できます。
とはいえ、市街化調整区域にある不動産は自由に建物を建てられないため、通常の不動産に比べると売れにくく、売却価格も安くなりやすい事実は否めません。
一方で「開発許可」さえあれば、建物を建築・建替えできるので、市街化調整区域の不動産であってもスムーズに売却可能です。
市街化調整区域とは？市街化調整区域の土地を購入する時の注意点も解説
「開発許可」があれば住宅を建築・建替え可能
「開発許可」とは、宅地造成などの開発行為をおこなう際に必要な許可のことで、都市計画法に基づいて定められています。
つまり、市街化調整区域に建物を建築・建替えする場合、行政からの開発許可が必要になるのです。
逆にいうと、開発許可がある不動産は問題なく建物を建築・建替えできるので、同じ市街化調整区域の中でも売却しやすい不動産といえるでしょう。
空き家対策として近年は開発許可が認められやすい
「開発許可がないと建物を建てられない」というイメージが浸透した結果、市街化調整区域は空き家が増えて過疎化が進んでしまいました。
そのため、2016年に国土交通省が「開発許可制度運用指針」を一部改正したおかげで、近年では市街化調整区域の開発許可が認められやすくなりました。
ただし、すべての開発許可が認められる訳ではなく、その地域の観光振興や集落の維持に必要な場合でないと、市街化調整区域の開発許可は認められにくいので注意しましょう。
市街化調整区域の売却価格は通常の約70%まで下がる
市街化調整区域の売買価格は、一般的な市街化区域の約70%程度まで下がってしまうケースが多いです。
市街化調整区域にかかる税金を求める「固定資産税評価」でも、市街化区域の約70%まで評価が下がる傾向にあります。
市街化調整区域の売却価格が安くなる原因として、次のような理由が挙げられます。
- 電気・水道などのインフラ整備が進んでいない
- コンビニや病院などが少なく生活が不便
- 建替え時に容積率や建ぺい率の制限を受けてしまう
次の項目では、市街化調整区域の売却価格が安くなる理由を1つずつ見ていきましょう。
【理由1】電気・水道などのインフラ整備が進んでいない
1つ目の理由は、電気・水道などのインフラ整備が進んでいないことです。
市街化調整区域は人が住むことを前提としていないため、市街化区域では当前のインフラが整っていないケースも少なくありません。
- 電気・水道・ガスが通っていない
- トイレが汲み取り式であることも多い
インフラ整備が進んでいない市街化調整区域は購入しても買主が住みにくいので、需要が低いだけでなく売却価格も安くなりやすいです。
【理由2】スーパーやコンビニなどが少なく生活が不便
2つ目の理由は、市街化調整区域はスーパーやコンビニなどが少なく生活が不便であることです。
市街化調整区域は行政の開発許可がないと建物を建設できないので、スーパーやコンビニといった商業施設が少なくなる傾向にあります。
スーパーやコンビニだけでなく駅や病院なども少ないため、市街化調整区域は生活するには不便な地域と見なされて、買主からの需要も低くなってしまうのです。
【理由3】建替え時に容積率や建ぺい率の制限を受けてしまう
3つ目の理由は、市街化調整区域は建替え時に容積率や建ぺい率の制限を受けてしまいやすいことです。
市街化調整区域にある建物を建替える場合、開発許可が必要になる上、容積率や建ぺい率の制限を受けてしまい、小さい建物しか建替えが認められない場合もあるのです。
このように土地を購入しても小さい建物しか建築できないリスクがあるため、市街化調整区域の不動産は買主から購入を避けられてしまう傾向にあります。
市街化調整区域でも売却しやすいケース
同じ「市街化調整区域」でも、売却しやすいケースと売却しにくいケースがあります。
以下のようなケースであれば、売却しやすい「市街化調整区域」です。
- 開発許可を取得済みの建物
- 開発許可が受けられる土地
- 用途地域内にある土地
わかりやすくいうと「新しく建物を建てられる不動産」は需要があるので、売れやすいです。
どういったケースを指しているのか、1つずつ見ていきましょう。
1.開発許可を取得済みの建物
工場や倉庫など、市街化調整区域でも開発許可を取得して建てられた建物があります。
開発許可を取得済みであれば、購入後に同じ用途・規模の大きさの建物へ建替えできるので、資産価値が高く買主も見つかりやすいです。
すでに開発許可を取得してある建物は買主の手間もかからないので、市街化調整区域の不動産の中では売却しやすいです。
2.開発許可が受けられる土地
同じ市街化調整区域でも、将来的に開発許可が受けられる土地は売却しやすいです。
開発許可が受けられる土地であれば、購入した買主が地目変更をして建物を建築できるので、現在は更地だとしても需要が高いです。
ちなみに市街化区域に近い地域ほど、開発許可が認められやすい傾向にあります。
「開発許可が受けられるか？」については、各市区町村の都市計画課や町づくり推進課で確認できます。
3.用途地域内にある土地
かつては市街化調整区域に「用途地域」が定められていた時代があります。
用途地域とは、市街化調整区域の中でも制限さえ守れば建物を建築できる地域のことで「第一種低層住居専用地域」といった土地を指します。
こうした用途地域内にある土地であれば、購入した買主がそのまま建物を建てられるので売却しやすいです。
市街化調整区域でも売却しにくいケース
同じ「市街化調整区域」でも、次のようなケースは売却しにくいです。
- 農地法の規制を受けている農地
- 開発許可のない無許可の建物
- 開発許可が受けられない土地
要するに「新しく建物を建てられない不動産」は需要が低いため、売却が難しいのです。
それぞれどういったケースか、具体的に見ていきましょう。
1.農地法の規制を受けている農地
1つ目の売却しにくいケースは「農地法の規制を受けている農地」です。
農家を減らしたくない国の施策によって、農地は無許可で売却できないように「農地法」の規制を受けています。
また先述したとおり、農地以外へ土地の用途を変更にする場合も「都市計画法」の開発許可が必要です。
「農地法」と「都市計画法」の許可を両方とらなければならないため、市街化調整区域の農地はもっとも売却しにくいです。
2.開発許可を得ずに建築された建物
2つ目の売却しにくいケースは「開発許可を得ずに建築された建物」です。
市街化調整区域で建物を建てるには行政の開発許可が必要ですが、まれに無許可で建てられた建物も存在します。
市街化調整区域の制定当初は手続きが混乱しており、どさくさに紛れて無許可で建てられた建物も少なくありません。
こうした無許可の建物は開発許可を取らないと建替えできないので、買主からの需要が低く売却しにくいです。
3.開発許可が受けられない土地
3つ目の売却しにくいケースは「開発許可が受けられない土地」です。
市街化調整区域の開発許可が認められないと、その土地に建物は建てられません。
そうした場合、市街化調整区域の不動産を購入しても、駐車場や資材置き場しか使い道がないため、なかなか買主が見つかりにくいです。
もし売却できても、建物を建てられないと一気に価値が下がるので、売却価格は安くなってしまうでしょう。
市街化調整区域の不動産を売却する際に確認しておくべきポイント
市街化調整区域の不動産も売却する場合、通常とは異なる注意点があります。
次の順に区域指定・地目・建築年月日を確認してから、市街化調整区域にある不動産を売却する必要があります。
- 市街化調整区域の「区域指定」
- 売りたい不動産の「地目」
- 市街化調整区域の「建築年月日」
それぞれ何を確認するのか、注意点を1つずつ見ていきましょう。
1.市街化調整区域の「区域指定」
まずは、不動産がある市街化調整区域の「区域指定」を確認しましょう。
区域指定とは、開発許可が認められている市街化調整区域のことで、住宅などの建物を自由に建てられるため、買主からの需要も高い傾向にあります。
つまり、同じ市街化調整区域でも「区域指定」されている不動産であれば、スムーズに売却できる可能性が高いのです。
区域指定される地域には、以下のような条件があります。
- 近隣に50戸以上の集落がある
- 上下水道が整備されている
- 公道に接している
ただし、これらの条件は自治体によって異なるため「売りたい不動産が区域指定されているか？」について、市区町村役場へ確認する必要があります。
2.売りたい不動産の「地目」
続いて、市街化調整区域にある不動産の「地目」を確認しましょう。
地目とは、不動産登記法における土地の種類のことで、宅地や農地をはじめとする23種類に区分されています。
売りたい不動産の地目は、以下の方法で確認可能です。
- 毎年届く「課税明細書」や「評価明細書」を確認する
- 法務局で申請して登記記録を入手する
- 法務省のホームページから登記記録を入手する
同じ市街化調整区域にある不動産でも、地目によって売却しやすさが異なります。
「宅地」なら売却しやすい
地目が「宅地」であれば、住宅を建築できる可能性が高いため売却しやすいです。
自治体の開発許可こそ必要ですが、造成せずに住宅を建てられるので、買主が見つかる可能性は高いでしょう。
以下の条件を満たせば、市街化調整区域の宅地に住宅が建てられます。
- 市街化調整区域の制度開始前から宅地である
- 前面道路の幅員が42条1項道路以上である
- 敷地面積が原則200㎡以上である
とくに市街化調整区域に線引きされる前から宅地である場合、開発許可が認められているので売却しやすいでしょう。
「農地」は売却しにくいため注意
地目が「農地」の場合、売却先が農家に限定されてしまうため売却しにくいです。
農地を一般の買主へ売るには「転用許可」を自治体へ申請して用途変更する必要がありますが、必ずしも認められるとは限りません。
また市街化調整区域の「開発許可」も取得しなければならないため、市街化調整区域の農地はとくに売却がむずかしいのです。
「開発許可」と「転用許可」を両方とも取得しないと売却できないので、市街化調整区域の農地を売る場合は注意しましょう。
3.市街化調整区域の「建築年月日」
最後に、市街化調整区域にある建物の「建築年月日」を確認しましょう。
市街化調整区域が線引きされたのは1968年ですので「建築年月日が1968年より前か？後か？」によって売却しやすさが変わります。
| 建築年月日 | 難易度 |
|---|---|
| 1968年より前の建物 | 売却しやすい |
| 1968年より後の建物 | 売却しにくい |
建物の建築年月日については「固定資産税課税台帳」で、市街化調整区域が線引きされた時期については「市区町村役場」で、それぞれ確認できます。
「1968年より前の建物」は売却しやすい
1968年より前に建築された建物は、市街化調整区域が線引きされる前に建てられた可能性が高いです。
市街化調整区域が線引きされる前に建てられた建物は、行政の都合で後から市街化調整区域にされた不動産です。
このような場合、行政の都合よりも居住者の権利が優先されるため、開発許可がなくても市街化調整区域にある不動産を自由に売却できます。
買主が建替え・増改築する場合も、以下の条件を満たせば開発許可は必要ありません。
- 用途が同じ
- 敷地面積が同じ
- 延べ床面積が1.5倍まで
ただし、線引き前に建築された建物でも、線引き後に一度でも建替えをおこなうと、線引き後の建物と扱われてしまい、売却しにくくなるため注意しましょう。
「1968年より後の建物」は売却しにくい
1968年より後に建築された建物は、市街化調整区域が線引きされた後に建てられた可能性が高いです。
線引き後に建てられた建物は市街化調整区域であることを前提に、開発許可を受けてから建設されています。
こうした場合、第三者へ売る場合は開発許可がないと買主が見つかりにくく売却がむずかしいです。
開発許可がない限り、買主にとっては購入するリスクが高いので、線引き後の建物は売却がむずかしい傾向にあります。
市街化調整区域の不動産を高く売る方法
市街化調整区域を売却したい人の中には、売却価格が気になるケースも多いでしょう。
- 「市街化調整区域の不動産査定を受けたが、査定額が安すぎる・・・」
- 「時間をかけてでも、市街化調整区域の不動産を高く売りたい！」
売れにくい市街化調整区域を高く売るには、次のような方法があります。
- 自治体に申請して「開発許可」を取得する
- 市街化調整区域のメリットを買主へ伝える
「開発許可」を取って建物を建築できる状態にしたり、メリットを伝えて買主の購買意欲を高めることで、市街化調整区域にある不動産でも高額売却を目指せます。
それぞれの方法を具体的に見ていきましょう。
自治体に申請して「開発許可」を取得する
1つ目は、あらかじめ売主側で「開発許可」を取得してから、建物を建てられる不動産として売却する方法です。
市街化調整区域のある自治体へ申請すると、下記の流れで開発許可を取得できます。
- 市区町村役場で事前相談をおこなう
- 申請書と説明資料を提出する
- 自治体が現地調査や審議をおこなう
- 問題なければ自治体から開発許可が下りる
市区町村役場で事前相談する際、以下のような書類も必要になります。
- 不動産の案内図
- 公図の写し
- 土地・建物の登記事項証明書など
ただし、開発許可を取得するための申請方法は自治体によって異なるため、売りたい不動産のある地域の市区町村役場で確認してから申請しましょう。
申請から認可が下りるまで約1〜2ヶ月かかる
市街化調整区域の不動産を売却したい場合、開発許可を申請してもすぐに認可が下りる訳ではありません。
自治体による現地調査や審議がおこなわれるため、開発許可の申請から認可までは約1〜2ヶ月程度の期間が必要です。
| 不動産の広さ | かかる期間 |
|---|---|
| 0.3ha未満 | 約25日 |
| 0.3ha〜5ha | 約40日 |
| 5ha以上 | 約55日 |
いますぐ市街化調整区域にある不動産を手放したいのであれば、開発許可を取得してから売却する方法ではなく他の方法を検討したほうがよいでしょう。
参照:「市街化調整区域における開発（建築）許可に関するよくある質問」（神戸市）
市街化調整区域のメリットを買主へ伝える
市街化調整区域にはデメリットだけでなくメリットもあるので、それを買主へ伝えることで売却できる可能性が高まります。
以下のような市街化調整区域のメリットを買主へ伝えるとよいでしょう。
- 宅地以外にも利用用途がある
- 建物が少ないので、静かで環境がよい
- 都市計画税がかからないので、税金が安い
それぞれのメリットを1つずつ解説していきます。
【メリット1】宅地以外にも利用用途がある
市街化調整区域の不動産でも、住居を建築せずに他の用途で利用するのであれば、通常の土地のように資産運用できます。
- 更地にして駐車場を経営する
- 農地を耕して農業を営む
すべての買主が居住目的で不動産を購入している訳ではなく、資産運用を目的に不動産を購入しているケースもあります。
こうした資産運用を目的としている買主へ宅地以外の利用用途を提案すれば、売却価格を下げずに市街化調整区域を売却できるでしょう。
【メリット2】建物が少なく静かで環境がよい
市街化調整区域は建物が少ないので、自然豊かで静かな環境が多いです。
建物の建築が制限されているおかげで大型商業施設などはありませんし、将来的にも大型開発が許可される可能性は低いので、今後も静かな環境が続くものと考えられます。
こうした都会ではなく田舎の静かな雰囲気を求める買主であれば、市街化調整区域の不動産を購入してくれる可能性は高いでしょう。
【メリット3】都市計画税がかからないので税金が安い
そもそも市街化調整区域には都市計画がないので、不動産を所有しても都市計画税がかかりません。
また固定資産税は払わなければなりませんが、市街化調整区域は公示地価が安いため、税額も安くなりやすい傾向にあります。
市街化調整区域は都市計画税がかからない上に固定資産税も安いので、購入する買主にとって節税面でのメリットは大きいでしょう。
市街化調整区域の不動産を早く売る方法
ここまで市街化調整区域の不動産を高く売る方法を解説しましたが、不動産の売却価格よりも売却にかかる時間を気にする方も多いでしょう。
- 「買取価格は気にしないから早く不動産を売りたい」
- 「面倒な手続きをせずに手間なく不動産を手放したい」
市街化調整区域の不動産を早く売るには、以下の2つの方法があります。
- 農地として近隣の農家へ売却する
- 訳あり物件の専門業者に買取してもらう
どちらの方法も、開発許可を取らずに市街化調整区域の不動産をそのまま売却可能です。
それぞれの売却方法について、1つずつ見ていきましょう。
農地として近隣の農家へ売却する
市街化調整区域の不動産を早く売りたい場合、宅地ではなく「農地」として売却してしまうのも1つの方法です。
農地として近隣の農家へ売るのであれば、市街化調整区域の不動産でも開発許可を取らずにそのまま売却できます。
ただし近隣に農家がいるとは限らず、必ずしも購入してくれるとは限らないため、確実な売却方法とはいえません。
訳あり物件の専門業者に買取してもらう
より早く確実に市街化調整区域の不動産を手放したい場合は「訳あり物件の専門業者」に買取してもらいましょう。
まず不動産業者には「仲介業者」と「買取業者」の2種類があり、それぞれ売却先が異なります。
| 種類 | 売却先 |
|---|---|
| 仲介業者 | 一般の買主を探して売却する |
| 買取業者 | 買取業者へ不動産を売却する |
仲介業者よりも買取業者の方が不動産を売却しやすいですが、普通の買取業者では市街化調整区域を買取してもらえない恐れがあります。
なぜなら、開発許可がないと建物を建てられない以上、市街化調整区域の不動産は法律的な問題を抱えている「訳あり物件」と扱われてしまうからです。
しかし買取業者の中でも「訳あり物件の専門業者」であれば、市街化調整区域の不動産でも問題なくスムーズに買取してもらえる可能性が高いです。
開発許可がなくても買取してもらえる
「開発許可」がない市街化調整区域の不動産は建物を建築できず、使い道が限られるため一般の買主には売却できないケースが多いです。
とはいえ、開発許可を取得してから市街化調整区域の不動産を売る場合、申請に手間がかかる上に認可まで約1〜2ヶ月もかかってしまいます。
しかし「訳あり物件の専門業者」であれば、市街化調整区域の使い道を熟知しているので、開発許可がなくても買取してもらえる可能性が高いです。
- 買取後に自社で開発認可を取得する
- 駐車場など別の用途で土地運用する
なかなか買主が見つからない場合や開発許可を取るのが面倒な場合、市街化調整区域の不動産を「訳あり物件の専門業者」へ売却するとよいでしょう。
最短2日ほどで速やかに手放せる
市街化調整区域の不動産を一般的な「仲介業者」で売る場合、買主が見つからない限り売却できません。
市街化調整区域の不動産は通常よりも需要が少ないため、仲介業者だと売却まで数ヶ月〜数年かかってしまうケースもあります。
しかし「買取業者」は自社で不動産を買取しているので、買主を探す手間をかけずに数日程度で不動産を売却可能です。
とくに「訳あり物件の専門業者」であれば、開発許可がなくても買取してもらえるので、最短2日ほどで市街化調整区域の不動産を手放して現金化することもできます。
まとめ
市街化調整区域にある不動産であっても、売却自体は可能です。
とはいえ、市街化調整区域にある不動産は買主からの需要が低いため、通常の不動産に比べると売れにくく売却価格も安くなりやすい点は否めません。
「開発許可」を取得したり、居住目的でない買主へ売るのであれば、市街化調整区域にある不動産でも高額売却できますが、手間がかかる上に確実な方法とはいえません。
手間なくスムーズに市街化調整区域の不動産を手放したい場合は「訳あり物件の専門業者」へ買取してもらうとよいでしょう。
専門業者であれば、市街化調整区域のような訳あり物件でも、そのままの状態で高額買取してもらえる可能性が高いです。
無料査定を実施している専門業者も多いので「開発許可を申請するべきか？」といった売却方法を相談するためにも、まずは査定を受けてみることをおすすめします。
市街化調整区域の不動産を売るときのよくある質問
農地でない限り、市街化調整区域の不動産も売却可能が、買主からの需要が低いため売れにくいのが実状です。
市街化調整区域にある不動産の売却価格は、通常の約50%〜70％まで安くなってしまうケースが多いです。
「開発許可」を取得して建物を建築できる状態にしたり、節税面などのメリットを買主へ伝えれば高額売却できる可能性が高いです。
宅地以外にも利用用途がある・建物が少なく静かで環境がよい・都市計画税がかからないので税金が安いといったメリットがあります。
「開発許可」を必要としない農家などに売却したり、自社で不動産を買取してくれる「訳あり物件の専門業者」であれば、早く売却できる可能性が高いです。
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