共有持分の賃料をもらえるケースともらえないケース!賃料請求に応じない場合の対処法も解説

共有持分 賃料 もらえない

共有不動産を所有していると「他の共有者が占有していて権利を侵害されている」「共有不動産で利益を得ているのに独り占めされている」ということがあります。

共有不動産では、持分が1/2だから建物の半分しか使えないということではなく、持分の割合にかかわらず建物全体を使用することができます。

そのため共有持分を所有している1人が占有してしまうということが起こるのです。

このような場合、「占有するなら家賃を払って欲しい」「持分を有している自分にも利益を分けて欲しい」と思うことでしょう。

そこでこの記事では、共有持分の賃料をもらえるケースともらえないケースを解説します。

また、共有持分の賃料を請求しているのに請求に応じてくれないという悩みを抱えている人もいるかもしれません。

そのような場合は、法に基づいて毅然と請求をするのか、トラブルを解消するための別の方法を探すのかで対応が異なります。

共有持分の賃料請求に応じてもらえない場合の対処法についても解説しますので参考にしてください。

共有持分の賃料を請求できるケースとできないケース

共有不動産の利用方法を決めるには、持分割合の過半数の同意が必要です。

ところが協議をせずに1人が占有しているケースがありトラブルが起こります。

占有されては他の共有者が不動産を利用することができません。

共有不動産から出ていって欲しいと明渡し請求をしたくなりますが、明渡し請求は認められません

なぜなら、占有している人にも共有物を利用する権利があるからです。

民法第249条
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

引用:e-gov法令検索、民法第249条

これでは占有した人だけが得をすることになってしまいます。

そこで、共有持分に応じた賃料を請求するという方法があるのです。

しかし共有持分に応じた賃料をもらえるケースともらえないケースがあるため、自身がどちらに該当するのかを判断しなければいけません。

共有持分の賃料を請求できるケース

まずは共有持分の賃料を請求できるケースから見ていきましょう。

以下の3つが賃料を請求できるケースです。

  • 共有不動産に共有者が居住しているケース
  • 共有不動産を賃貸にしているケース
  • 共有者が勝手に第三者に貸しているケース

3つのケースに共通しているのは、占有している共有者が何らかの利益を得ていることです。

共有不動産を所有しているなら、共有者の誰もが持分に応じた利益を受け取るのが当然です。

しかし現実は公平性が保てていないことがありトラブルとなります。

具体的にどのようなケースで共有持分の賃料を請求できるのか解説していきます。

共有不動産に共有者が居住しているケース

共有不動産に共有者が居住しているケースは賃料を請求できます

例えばAさんとBさんで持分1/2ずつ共有不動産を所有していたとします。

Aさんは共有不動産に住んでいますが、Bさんは別の場所に住んでいます。

この状態では共有不動産をAさんが占有している状態であり、Bさんは使用ができていません。

これでは同じ持分を有しているはずのAさんとBさんに不公平が生じてしまいますね。

そこで、BさんはAさんに対し「自分の持分に応じた利用ができないのだから賃料を払って欲しい」と請求ができるのです。

実家などを兄弟で相続した場合、親と同居していたAさんがそのまま住み続けるということはよくあることです。

しかし持分1/2ずつで相続したのであれば、BさんはAさんに対し賃料の請求ができます。

請求できる賃料について、法律では具体的な金額は決められていませんので当事者間で賃料を決めます

何を基準に賃料を決定するかについても当事者間の合意となりますが、一般的には周辺物件の家賃を参考に決めるケースが多くあります。

どうしても話し合いで決定できなければ裁判で決着することになります

また、合意に至ったとしても口約束だけでは将来的にうやむやになる可能性もあるでしょう。

数年間は家賃を支払ってくれていたが、支払いが滞るようになったという事案もあります。

そうなると家賃を請求しなければいけないため、請求するための根拠があると安心です。

誰と誰の契約なのか、賃料はいくらなのか、どのように支払うかなどを記した賃貸借契約書を作成しておきましょう。

賃貸借契約書の作成を行政書士などに依頼した場合、費用の相場は2~5万円ほどです。

共有不動産を賃貸にしているケース

共有不動産を賃貸にしているケースでは、その収益を共有持分に応じて配分しなければいけません

持分所有者は全員が賃料を取得する権利を持っているからです。

例えばAさんとBさんの共有不動産を賃貸に出したとします。

持分はそれぞれ1/2ずつ有しており、家賃を10万円と設定するならお互いに5万円ずつ請求ができます。

共有者が勝手に第三者に貸しているケース

共有者が勝手に第三者に貸していたり、貸していることを知らなかったりしたとしても、賃貸借契約によって発生した賃料は持分に応じて請求できます

AさんとBさんの共有不動産を、Bさんの合意なくAさんが第三者であるCさんに貸していたとします。

この場合、AさんとCさんの間で賃貸借契約が結ばれていることをBさんは知らなかったとしても、賃料が発生しているのであればBさんも持分に応じた賃料の請求が可能です。

つまり、賃貸借契約者本人でなくても、共有不動産の持分を有しているなら賃料の請求ができるということです。

共有持分の賃料を請求できないケース

共有持分の賃料を請求できるケースを見てきましたが、なかには請求ができないケースもあります

賃料の請求ができないケースとは以下の2つが考えられます。

  • 占有することに合意しているケース
  • 被相続人と同居していた相続人が居住しているケース

もしもこの2つのケースに該当するなら、賃料の請求はできません。

具体的に解説していきます。

専有することに合意しているケース

賃料の請求ができないケースとして、占有することに合意しているケースが挙げられます

契約書などを作成し、占有することに合意していたのであればもちろん賃料の請求はできません。

そして使用貸借契約とみなされた場合も賃料の請求はできません

「使用貸借契約」とは無償で利用できる契約のことです。

一般によく見聞きする「賃貸借契約」は有償で使用できる契約のことですね。

つまり、「使用貸借契約」と「賃貸借契約」には賃料が発生するかしないかの違いがあります。

そして「使用貸借契約」は口約束で結ばれることが多いという特徴があります。

使用貸借契約には契約書がなく、そのときの流れで無償利用していたということが起こります。

では具体的にどのようなときに使用貸借契約とみなされ、賃料の請求ができないのか見ておきましょう。

例えばAさんとBさんが共有不動産を相続し、Bさんは別の住居があったのでAさんが住み始めたとします。

Aさんは無償で住んでいますが、Bさんが不満を告げることなく長い年月が経ちました。

ところが気が変わったBさんが「共有不動産なのにAさんから賃料をもらわないのはおかしい」とAさんに賃料を請求するケースがあります。

このようなとき、長年賃料を払わずAさんが住み続けていたという事実があるので、AB間に使用貸借契約があるとみなされることがあるのです。

使用貸借契約とみなされたということはBさんからAさんに賃料の請求はできません。

Bさんの気が変わるだけでなく、Bさんが亡くなり相続が発生することも考えられます。

Bさんの持分を相続したCさんが賃料を請求しトラブルになる可能性もあります。

このようなことから、共有者の1人が占有をはじめてから早いタイミングで賃料の請求をする、無償で使用できる使用貸借契約だったとしても契約書を作成しておくことが大切です。

被相続人と同居していた相続人が居住しているケース

実家を兄弟で相続し、親と同居していた人がそのまま住み続けることはよくあります

この場合、賃料の請求ができると前述しました。

しかし遺産分割協議が成立するまでは賃料の請求ができません

親をAさん、兄をBさん、弟をCさんとして解説します。

AさんとBさんは同居していましたがAさんが亡くなりました。

AさんとBさんには明確な契約はありませんでしたが、無償での親子同居は一般的です。

そのため使用貸借の合意があったとみなされ、遺産分割協議が成立するまでBさんはそのまま住み続けることができます。

そして、遺産分割協議が成立するまではCさんに持分があると決定したわけでもないので、CさんからAさんに賃料を請求することもできません。

賃料請求に応じてもらえない場合の対処法

賃料を請求できるケースを3つ解説しましたが、請求に応じてもらえないということも考えられます。

または話し合いがスムーズに進まず困っているという人も多いかもしれません。

ここからは、賃料請求に応じてもらえない場合の対処法を解説します。

その方法とは以下の5つです。

  • 不当利得返還請求
  • 共有者に持分を買取ってもらう
  • 共有者の持分を買取る
  • 共有物分割請求訴訟をする
  • 自己の持分のみ第三者に売る

当然の権利を主張しているのに応じてもらえない場合、理不尽な思いをすることでしょう。

賃料請求に応じてもらえないからといって、打つ手がないわけではありません。

これから解説する5つの方法の中から、少しでも自分の思いを満たせる方法、最善だと思える方法を選択しましょう。

不当利得返還請求をする

賃料を払ってくれないということであれば、「不当利得返還請求」を行えます

「不当利得返還請求」とは、法律上の正当な理由なく利益を得て損害を及ぼした人から、その利益を返還してもらう請求です。

例えばAさんBさんの共有不動産があり、Aさんが賃料を独り占めしていたとします。

この場合、Aさんが「法律上の正当な理由なく利益を得て損害を及ぼした人」であり、Bさんは「その利益を返還してもらう請求」ができます。

共有不動産に共有者の1人が居住し、家賃の請求に応じてくれない場合も不当利得返還請求を行えます。

民法703条
法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者(以下この章において「受益者」という。)は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う

引用:e-Gov法令検索、民法703条

話し合いによる請求に応じてもらえないのであれば、裁判を提起します。

先ほどの例であればBさんが提起できますが、法律に詳しくないのであれば法律にもとづいた正しい主張ができるかが不安材料となります。

正しい主張ができなければ不当利得返還請求が認められないかもしれません。

そのため、不当利得返還請求は弁護士に依頼した方がよいでしょう。

当事者間ではこじれてしまった話し合いも、弁護士が介入することで解決することもあります。

裁判を提起する前に解決する可能性もあることから、不当利得返還請求は弁護士への依頼が得策です。

不当利得返還請求の時効期間は10年

不当利得返還請求の時効期間は10年となっています

民法166条
債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。
二 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。

引用:e-Gov法令検索、民法166条

権利を得た日から10年を過ぎてしまうと不当利得返還請求ができないので注意しましょう。

時効期間内であればさかのぼって不当利得返還請求できますが、さかのぼる期間が長くなるほど請求する金額も大きくなります。

請求する金額が大きくなると相手の経済状況によって支払いが困難になる可能性もあるため、なるべく早く請求したほうがよいでしょう。

また、共有不動産には修繕費や不動産会社への報酬が発生していたかもしれません。

賃料を受け取っていなかったが、共有不動産から発生した費用の負担もしていなかったということであれば、持分に応じて費用を請求されます。

賃料を請求することだけでなく、共有不動産から発生した費用を請求されることも考慮しておきましょう

共有者に持分を買取ってもらう

「家賃や賃料の請求をしても滞る」「固定資産税や修繕費の精算をするのが面倒だ」「継続的にやりとりをしたくない」など、さまざまな理由から共有状態を解消したいという思いを抱くことがあります。

このような場合には、共有者に持分を買取ってもらうことで共有状態の解消ができます

ご自分の持分のみの売却であれば、共有者の同意は必要ありません

例えばAさんBさんCさんの3人で共有している不動産に、Aさんが住んでいるとします。

Bさんが自身の持分を売るのであれば、住んでいるAさんが相手でも住んでいないCさんが相手でも売却は可能です。

相手との関係性や買取れるだけの資金力があるかなどを考慮して、売却相手を決めるとよいでしょう。

共有者の持分を買取る

共有者に持分を買取ってもらう方法とは反対に、共有者の持分を買取ることで共有を解消することもできます

共有者が複数いる場合は全ての共有者から買取ることもできますし、一部の共有者から買取ることも可能です。

今回のように共有の解消が目的なのであれば全ての共有者から買取らなければいけません。

まずは共有者に買取りの意思を伝え、買取り価格の交渉へと進めていきます。

一般に共有持分のみの売却は不動産全体の売却に比べると低い金額になります。

しかしこちらから買取りを持ちかけるのであれば、相手に売却の意思がない可能性もあります。

売却する意思がない相手に相場と同じ低い金額を提示しても売却する気にはなってくれません。

買取りたいのであれば、相手が売却する気持ちになってくれるような価格提示が必要になることも想定しておきましょう。

ここで注意しなければいけないのが、持分移転登記についてです。

持分移転登記とは共有持分の名義変更手続きのことです。

持分を売ったり買ったりした場合、名義が変わったことを証明するために持分移転登記をしておきましょう

持分移転登記の方法と必要書類

持分移転登記は、必要書類を法務局に提出し申請します

窓口・郵送どちらでも手続きができ、オンライン申請システムを利用すればインターネットでの手続きも可能です。

参照:法務省「登記・供託オンライン申請システム」

持分移転登記が完了すると法務局から登記完了証が発行され、手続きは完了となります。

完了証の発行は申請から1~2週間程度が目安です。

ここで、持分移転登記に必要な書類も確認しておきましょう

持分移転登記に必要な書類は主に6つあります。

  1. 登記申請書
  2. 登記原因証明情報
  3. 登記済証または登記識別情報
  4. 納税通知書または固定資産税評価証明書
  5. 登記権利者(持分を取得した人)の住民票
  6. 登記義務者(持分を手放した人)の印鑑証明書
①登記申請書

持分移転登記をするには、A4用紙で登記申請書を作成しなければいけません

登記申請書は決まった様式があるわけではなく、法務局が公開している記載例を参考に自作します。

登記申請書には目的や原因、権利者(持分を取得した人)の名前や住所、義務者(持分を手放した)の名前や住所を記載します

今回は持分の売買なので、原因には「売買」と記載します。

参照:法務局「不動産登記の申請書様式について 登記申請書の様式及び記載例」

②登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、登記をする原因となった事実を証明する情報のことです。

つまり、相続で登記が必要となれば遺産分割協議書を提出し、贈与が原因であれば贈与契約書を提出します。

今回は売買が原因なので、売買契約書が登記原因証明情報となります。

③登記済証または登記識別情報

登記済証とは一般に「権利書」と呼ばれている書類です。

物件の所有者には、所有者であることを証明する書類として法務局から登記名義人に交付されています。

平成17年以降に取得した不動産であれば、登記済証ではなく登記識別情報が登記名義人に発行されています。

登記識別情報は、登記識別情報通知という書面に記載された12桁の英数字の組み合わせのことです。

不動産を取得したタイミングによって、登記済証か登記識別情報が法務局から発行されているのでどちらかを用意します。

④納税通知書または固定資産税評価証明書

持分移転登記には登録免許税がかかります

登録免許税を算出するには正確な固定資産税・都市計画税を把握しなければいけません。

そのため、毎年4~6月頃に送られてくる納税通知書が必要となります。

納税通知書は再発行ができないため、もしも紛失してしまった場合は都道府県に所在する税事務所で固定資産税評価証明書を発行してもらいましょう。

直接窓口に出向かず郵送請求することも可能です。

東京都の場合は「都税証明郵送受付センター」で対応してもらえます。

参照:都税証明郵送受付センター

⑤登記権利者(持分を取得した人)の住民票

登記権利者とは持分を取得した人のことを表しています

今回の場合は持分を買った人の住民票が必要です。

⑥登記義務者(持分を手放した人)の印鑑証明書

登記義務者とは持分を手放した人のことを表しています

今回であれば持分を売った人の印鑑証明書が必要です。

共有物分割請求訴訟をする

共有ではなく単有にするために、持分の売買を話し合っても解決しないことがあります。

話し合いで解決しなければ、共有物を分割するための共有物分割訴訟を提起します

共有物分割訴訟とは、裁判所が関与してどのように共有状態を解消する(分割する)かを決める訴訟です。

民法第249条
共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。

引用:e-gov法令検索、民法第249条

話し合いをしていた段階では、どのように分割するかを当事者間で検討し、賛成もしくは反対をすることができました。

しかし共有物分割訴訟になると民法の定めに従わなければいけません。

原則として現物分割となりますが、建物などは分割ができないので競売にかけてその代金を分割したり、価格賠償という方法を取ったりします。

自己の持分のみ第三者に売る

話しあいがこじれているけれど裁判まではしたくないということなら、ご自分の持分を第三者に売ることも可能です。

共有持分は通常の不動産とは違い、居住目的で購入する人はいません。

そのため市場ではなく買取業者への売却が一般的です。

通常の不動産は仲介として売買されるため、不動産会社に売却依頼をすると買主を探してくれます。

そうなると買主を見つけるための時間がかかり、すぐに売却とはならないこともあります。

しかし買取業者への売却であれば、買主は買取業者となるため売却期間を大幅に短縮できます。

「トラブルから早く開放されたい」「不動産を手放してもよい」と考えているなら、買取業者への売却が有効です。

まとめ

共有不動産を所有しているからこそ得られる利益を侵害されると、その権利を主張したくなるのは当然です。

「共有物を占有するならもう関わらないでほしい」「出ていって欲しい」と考えますが、占有しているその人にもやはり利用する権利があるので明渡し請求はできません。

この理不尽を解決するために賃料を請求します。

建物に住んで占有しているのなら家賃を、賃貸借契約で収益を得ているなら賃料の配分を請求します

しかし、占有に合意する契約を結んでいるのなら賃料請求はできませんし、使用貸借契約とみなされた場合も賃料はもらえないので注意しなければいけません

あとから賃料を請求すればいいからと放置していると使用貸借契約とみなされる可能性があります。

そうなっては賃料をもらうことはできません。

契約書がなくても使用貸借契約とみなされることを念頭におき、早めに解決することが大切です。

また、賃料を請求しても払ってもらえないなら不当利得返還請求を提起し公然と請求しましょう

賃料をもらうのではなく「共有状態を解消したい」「トラブルから早く開放されたい」という思いを抱いているのなら、持分の売買や共有物分割訴訟という手段を取ることもできます

このように、共有物にもかかわらず占有されているという悩みを解消するためにはいくつもの方法があります。

ご自身のケースにはどの方法が適しているのかを判断し、納得のいく解決方法をみつけてください。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です