【空き家】共有持分だけを売却できます!なるべく早く現金化する方法も解説

共有持分 空き家 売却

空き家の共有持分を有している人の中には、「誰も住んでいない空き家であれば売却しても問題ない」と思っている人もいるのではないでしょうか?

勝手に売却することが禁止されていた場合、大きなトラブルに発展する可能性があるため、売却しても良いのか事前に確認しておく必要があります。

この記事では、共有持分を有する空き家を売却する方法や売却せずに放置するデメリット、速やかに売却するコツなどを解説します。

共有持分を有する空き家を売却する3つの方法

不動産を有する被相続人が亡くなった場合は、相続人は不動産を相続することになります。

複数の相続人がいる場合、相続割合に応じた共有持分を取得します。

共有持分を取得した人の中には、「不動産が空き家で売却しても誰にも迷惑をかけないので勝手に売却しても問題ない」と考えた人もいるのではないでしょうか?

しかし、誰も住んでいない空き家でも、他の共有者の許可がなければ勝手に売却することはできません。

では、何とかして現金化することはできないのでしょうか?

共有持分を有する空き家を売却して現金化する方法には、以下の3つがあります。

  • 空き家の共有持分のみを売却する
  • 他の共有者に空き家の共有持分を買い取ってもらう
  • 空き家全体を売却する

それぞれの売却方法について詳しく見ていきましょう。

空き家の共有持分のみを売却する

まずは空き家の共有持分のみを売却するという方法です。

空き家全体を売却する場合は他の共有者の同意を得る必要がありますが、共有持分のみの売却の場合は許可を得る必要がありません。

単独で売却できるため、すぐに現金化したい場合はこの方法をおすすめします。

しかし、共有持分のみの売却の場合は他の共有者も全員空き家を自由に使えてしまうため、購入者にとってメリットはありません。

そのため、投資を目的とした業者や投資家に買い取ってもらうことになるため、相場よりも売却価格が安くなるという点に注意が必要です。

他の共有者に空き家の共有持分を買い取ってもらう

続いて、他の共有者に空き家の共有持分を買い取ってもらうという方法です。

先ほどのケースと同じく、「相場よりも売却価格が安くなるのでは?」と疑問を抱いた人も多いと思います。

しかし、共有者間で相場とかけ離れた金額で売買した場合は贈与税がかかるため、相場との乖離が大きくなることは基本的にありません。

そのため、少しでも高く売却したい場合はこの方法をおすすめします。

ただし、共有者の1人が住んでいる場合には買い取ってもらいやすいものの、今回のように空き家で住んでいない場合には買い取ってもらえる可能性がかなり低いです。

また、他の共有者が共有持分を買い取れる資力を有しているケースに限られていることも覚えておきましょう。

空き家全体を売却する

最後は空き家全体を売却するという方法です。

共有者の1人が住んでいる場合はなかなか売却に応じてもらえない可能性が高いですが、誰も住んでいない空き家の場合は全員が売却したいと考えている可能性があります。

そのため、意外と空き家全体の売却を提案してみると他の共有者も同意してくれることも多いです。

しかし、共有者の中には、不動産価格が上がっているのでまだ売り時ではないという理由で同意してくれない可能性も。

空き家全体の売却は他の共有者全員の同意が必要なので、このようなケースでは空き家を勝手に売却できません。

同意を得られない場合は次の共有物分割請求訴訟を検討することになります。

共有物分割請求訴訟を検討する

共有物分割請求訴訟とは、共有状態の解消を目的として裁判所を通じて行われる訴訟です。

訴訟を提起した場合、持分割合に応じて不動産を分割できるケースでは現物分割、共有者の1人に共有持分を買い取らせる価格賠償などが選択されます

他にも、裁判所が共有物の競売を命じて売却価格を持分割合に応じて分割する代金分割が選択されることも。

他の共有者に共有持分を買い取ってもらえない、一括売却の同意が得られないケースでは共有物分割請求訴訟を検討するのも選択肢の1つと言えるでしょう。

空き家の売却を放置するデメリット

共有持分を有している空き家をどうするのかという話し合いがまとまらないからと言って、空き家を売却せずに放置しても問題はないのでしょうか?

空き家の売却を放置するデメリットには、以下の4つがあります。

  • 共有者が増えて話し合いが困難になる可能性がある
  • 固定資産税や修繕費などのコストがかかる
  • 特定空き家に指定されて税負担が大きくなる可能性がある
  • 共有物分割請求訴訟を起こされる可能性がある

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

共有者が増えて話し合いが困難になる可能性がある

相続が発生した直後は、よく知る身内だけが共有者になります。しかし、空き家をしばらく放置した場合は第二相続、第三相続が発生して関係性が薄れていきます

よく知る身内でも話し合いが難航するにもかかわらず、関係性が薄れたもの同士になると話し合いがさらに難航する可能性が高いです。

また、共有者を完全に把握しきっていない状況で勝手に空き家を売却して後でトラブルに発展する可能性も。

トラブルを未然に防ぐ、話し合いの手間を少しでも省くためには、空き家のまま放置せずに速やかに空き家をどうするのか決めておくことが重要です。

固定資産税や修繕費などのコストがかかる

誰も住んでいない空き家でも、固定資産税が免除されるわけではありません。固定資産税や都市計画税は誰も住んでいない空き家でも適用されます

誰も住んでいない空き家に固定資産税や修繕費などのコストを支払い続けるのは、地価が上昇傾向にあるといった特殊なケースを除いて全く無意味です。

また、建物の経年劣化が生じた場合、状態を維持するために修繕が必要となり無駄な支出が生じることになります。

上記のような無駄な支出が生じることを踏まえると、誰も空き家に住む予定がない場合は早めに売却した方が良いでしょう。

特定空き家に指定されて税負担が大きくなる可能性がある

特定空き家とは、以下のような条件に該当する空き家です。

  • 放置した場合に倒壊、保安上危険となるおそれのある状態
  • 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 著しく景観を損なっている状態
  • 周辺の生活環境の保全を図る上で放置することが不適切な状態

自治体が空き家の調査を行い、上記4つの条件のいずれかに該当した場合に特定空き家に指定されます。

特定空き家に指定されると、自治体から状況を改善するための助言・指導が行われますが、助言・指導の内容に従わなければ勧告へと移行します。

勧告に移行した場合は住宅用地の特例措置の対象から除外されるため、更地状態と同様の最大6倍の固定資産税が課されるので注意が必要です。

「固定資産税の負担増程度であれば気にしない」と考えている人もいるかもしれませんが、勧告を無視して命令まで至ると最大50万円の過料となります。

さらに無視すると、行政代執行という自治体による強制的な解体作業に移行します。

特定空き家に指定されるとデメリットしかないため、特定空き家に指定される前に売却を進めましょう。

特定空き家について詳しく知りたい人は、以下のサイトをご覧ください
参照:特定空き家

共有物分割請求訴訟を起こされる可能性がある

他の共有者が共有持分の買い取りに応じなかった場合や一括売却に同意しなかった場合の解決策として、共有物分割請求訴訟を起こすという方法がありました。

共有物分割請求訴訟は自分だけでなく、他の共有者も提起することが可能です。

空き家をそのまま放置していて他の共有者が共有物分割請求訴訟を提起した場合は、他の共有者の共有持分を買い取らされる可能性があります。

また、競売によって売却代金を分割することになった場合、一般的な相場よりも売却価格が安くなってしまいます。

他の共有者が第三者に共有持分を売却すれば、共有関係が複雑になる、トラブルに発展する可能性も。

このようなトラブルを未然に防ぐには、共有状態のまま放置するのではなく、共有者全員の意向を確認して早めに空き家の処分に取りかかることが重要です。

共有持分を有する空き家を速やかに売却するコツ

共有持分のみの売却であれば速やかに売却できるというメリットがある一方、売却価格が安いというデメリットがあります。

少しでも多くの現金を手に入れたいのであれば空き家を一括で売却する必要がありますが、共有者全員の同意を得られなければ空き家を一括で売却できません。

そのため、共有持分を有する空き家を速やかに売却したいのであればコツを押さえながら他の共有者の同意を得る必要があります。

共有持分を有する空き家を速やかに売却するコツは以下の3つです。

  • 3,000万円特別控除の対象に相続した空き家が含まれる旨を説明する
  • 不動産会社に査定を依頼して具体的な金額を提示する
  • 空き家のまま放置すれば支出が増える旨を説明する

それぞれのコツについて詳しく見ていきましょう。

3,000万円特別控除の対象に相続した空き家が含まれる旨を説明する

自身が居住する住宅を売却した場合は3,000万円特別控除を利用できます

3,000万円特別控除は、自身が居住する住宅の売却だけでなく、相続した空き家の売却にも利用可能です。

3,000万円特別控除が適用されるのは、相続の開始があった日から3年以内、かつ譲渡日が2023年12月31日までの場合です。

また、以下の3つの条件に該当している必要があります

  • 1981年5月31日以前に建築された
  • 区分所有建物登記がされている建物でない
  • 相続の開始直前に相続人以外に居住者がいない

上記の条件を満たしていて3,000万円特別控除を適用できる場合には1人の共有者につき3,000万円、つまり2人であれば6,000万円の控除が受けられます。

税負担を大幅に軽減できる、控除を利用できる期限が決まっている旨を共有者に伝えれば同意を得られる可能性が高まるでしょう。

3,000万円特別控除は、必ず利用できるというわけではありません。利用すると他の控除を利用できなくなる可能性も。

3,000万円特別控除を利用すべきか悩んでいる人は、不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。

3,000万円特別控除の条件について詳しく知りたい人は、以下のサイトをご覧ください
参照:3,000万円特別控除

不動産会社に査定を依頼して具体的な金額を提示する

他の共有者に空き家の一括売却について同意を求める際は、具体的な金額を提示した方が良いです。

その理由は、具体的な金額を提示した方がどのくらいのお金が手に入るか分かるためです。

具体的な金額を提示する前に、まずは不動産会社に査定を依頼します。

不動産会社に査定を依頼する際は各不動産会社によって重視するポイントが異なるため、査定結果に差が生じます。

そのため、査定を依頼する際は1社だけでなく複数の不動産会社に依頼した方が良いです。

複数の査定結果の中から、高い査定結果を提示かつ査定の根拠が明確な不動産会社を選び、不動産会社からも共有者に話してもらえば同意を得られる可能性が高まるでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼することに手間と時間をかけたくないという人は、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるため、手間と時間を省けるでしょう。

空き家のまま放置すれば支出が増える旨を説明する

空き家のまま放置して特定空き家に指定された場合、助言・指導に従うことになれば無駄な修繕費用がかかります。

また、助言・指導に従わなければ勧告に移行し、住宅用地の特例措置の対象から除外されて固定資産税の負担が最大6倍に

さらに無視すれば命令に移行し、違反すれば50万円の過料、最終的には自治体が指示して行政代執行による強制解体となります。

空き家の期間をのばせばのばすほど固定資産税の負担増に過料、解体費用が上乗せされて払う必要のない無駄な支出が増えてしまいます。

空き家のまま放置することによるデメリットを列挙すれば、他の共有者の同意を得られる可能性が高まるでしょう。

まとめ

共有持分を有する空き家を売却する方法は全部で3つあります。

速やかに現金化したい人は共有持分のみを売却するという方法が向いていますが、単独で売却するよりも共同で売却した方がより多くの現金を手に入れることが可能です。

しかし、他の共有者の同意を得ることはそう簡単ではありません。

同意を得られない場合、共有物分割請求訴訟を提起することも可能ですが、得られる現金が少なくなる可能性も。

他の共有者の同意を得るには、空き家を売却することによるメリットや放置するデメリットを伝えながら交渉することが重要です。

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