あなたの共有持分だけを売却できる!共有持分専門の買取業者はこちら>>

共有持分を勝手に売却されたらどうなる?起こるトラブルと対処法

共有持分 勝手に売却

他共有者が共有持分を勝手に売却すると、その購入者と共有関係になってしまいます。

すると、その購入者とトラブルが起きてしまったり、共有物分割請求を起こされて、共有不動産を手放さなければならない恐れもあるため注意が必要です。

この購入者と縁を切るには、売却された持分を買い戻したり、共有物分割請求で共有関係を解消する必要がありますが、他共有者との交渉が必要になるため手間がかかります。

いますぐ共有関係から抜けたい場合、弁護士と提携している「共有持分の買取業者」へ売却するとよいでしょう。

まだ共有持分を売却するか迷っている人も、まずは下記の無料査定を利用してアドバイスを仰いでみることをおすすめします。

共有持分を勝手に売却しても法律上は問題ない

そもそも共有持分を勝手に売却すること自体、法律的に問題はないのでしょうか?

共有持分をもつ各共有者は、共有不動産に対して次の行為が認められています。


種類 具体例 必要条件
保存行為 共有不動産への出入りなど 共有者全員が可能
管理行為 共有不動産の貸し出しなど 持分割合の過半数の同意
変更行為 共有不動産の売却・解体など 共有者全員の同意

共有不動産は共有者全員の共有物なので、全員の同意がないと売却できません。

しかし、共有持分は個人の所有物でしかないので勝手に売却できるのです。


種類 所有権
共有不動産 共有者全員の共有物
共有持分 共有者1名の占有物

すでに共有持分を売却された場合、売買契約を取消すことはできません。

まずは共有持分の売却に関する法律をみていきましょう。

「共有不動産」は共有者全員の共有物

1つのものを複数人で共同所有することを「共有」といいます。

「共有不動産」とは、複数人で共有している不動産のことで、複数人の共有名義で登記するため「共有名義不動産」とも呼ばれます。

わかりやすいように具体例でみてみましょう。

共有不動産の例
例えば、亡くなった父の実家を兄弟2人で一緒に相続したとします。

この場合、兄弟で実家を共有名義で相続すると以下のようになります。
・共有不動産の名義:兄・弟の2名

つまり、共有不動産はあなただけの占有物ではなく共有者全員の共有物なのです。

共有不動産は共有者全員の同意がないと売却できない

共有不動産は共有者全員の共有物なので、全員の同意がないと売却できません。

共有物の売却について、民法では以下のように定められています。

民法第251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用:e-Govポータル「民法第251条」

共有不動産の売却も民法における「変更」に含まれるため、売却には共有者全員の同意が必要となり、1人でも反対していると共有不動産を売却できません。

共有不動産の売却
例えば、以下の持分割合で不動産を3人で共有していたとします。
・Aさん:持分割合1/2
・Bさん:持分割合1/4
・Cさん:持分割合1/4

このとき持分割合にかかわらず、どの共有者が反対しても共有不動産は売却できません。

「共有持分」は共有者個人の所有物

「共有持分」とは、それぞれの共有者が共有不動産に対して持っている所有権の割合で、権利の大きさに応じた「持分割合」が設定されています。

「持分割合」とは、その共有者が共有不動産に対して有する権利を分数で数値化したもので「共有者がもつ権利/共有不動産全体の権利」という形式で表します。

わかりやすいように具体例で見てみましょう。

共有持分の例
例えば、3,000万円のマンションを夫婦2人で共同購入したとします。

この場合、夫婦それぞれが1,500万円ずつ払うと、次の持分割合になります。
・夫の共有持分:持分割合1/2
・妻の共有持分:持分割合1/2

このように共有不動産の共有者は、それぞれが共有持分を所有しています。

つまり、共有持分は共有者全員の共有物ではなく、各共有者がもつ占有物なのです。

共有持分は他共有者の同意がなくても自由に売却できる

共有持分は共有者個人の所有物なので、各共有者が自由に売却できます。

個人の所有物の売却について、民法では以下のように定められています。

民法第206条
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

引用:e-Govポータル「民法第206条」

この民法における「処分」に売却も含まれるため、自分の共有持分だけであれば自分1人の意思だけで売却できます。

共有持分の売却
例えば、以下の持分割合で不動産を3人で共有していたとします。
・Aさん:持分割合1/2
・Bさん:持分割合1/4
・Cさん:持分割合1/4

このとき、Aさんは他の共有者が反対していても共有持分を自由に売却できます。
Bさん・Cさんに関しても同様に、勝手に共有持分を売却しても問題ありません。

共有持分の売却先は投資家や不動産業者など

他共有者が共有持分を勝手に売却した場合、売却先は投資家や不動産業者が多いです。

共有持分はそれ単体を所有していても、共有不動産を自由に扱えるわけではないので、一般の買主へ売却されることは少ないです。

そのため、以下のような資産運用を考えている専門家へ売却されます。

  • 購入した共有持分の転売を考えている投資家
  • 不動産全体の買取を考えている不動産業者

こうした専門家は共有持分を現金化することを最優先するため、あなたの意思に関係なく共有不動産を分割・売却されてしまう恐れがあります。

相手が専門家である以上、こちらも不動産業者や弁護士といった専門家へ相談して、知識を借りることをおすすめします。

共有持分を勝手に売却されるとトラブルが発生しやすい

共有持分を勝手に売却された後、何が起こるか不安な方も多いでしょう。

共有持分を勝手に売却されると、以下のようなトラブルが発生しやすくなります。

  1. 共有持分の購入者と共有関係になる
  2. 「持分を売ってほしい」と要求される
  3. 共有物分割請求で共有不動産を分割される

共有持分の購入者から嫌がらせを受けたり、裁判所の命令で共有不動産を手放さなければならないケースもあるため注意が必要です。

どのようなトラブルが起こるのか、1つずつみていきましょう。

1.共有持分の購入者と共有関係になる

共有持分を勝手に売却された場合、その購入者が新しい共有者となります。

見ず知らずの他人と共有関係になるため、次のような事態に抵抗を感じる人も多いです。

  • 購入者が共有不動産に出入りする
  • 購入者と税金を共同負担しなけれならない
  • 購入者と連絡を取らなければならない

親兄弟といった親族ならまだしも、見ず知らずの購入者がこちらへ友好的な態度を示すとは限りません。

素性の知れない購入者と共有関係になることによる精神的負担だけでなく、共有不動産に対する意見の相違が起きてしまい、トラブルへ発展する可能性も高いでしょう。

税金滞納により不動産を差押えられる恐れがある

共有不動産の税金は共有者全員で持分割合に応じて負担しなければなりません。

もし購入者が税金を滞納した場合でも、共有者全員が税金滞納していると扱われます。

共有不動産の税金を滞納すると、自治体から督促状が届くだけでなく、延滞税という利子も課せられてしまいます。

最悪、購入者のせいで自分の財産を差押えられてしまう恐れもあるため注意が必要です。

2.「持分を売ってほしい」と要求される

購入者が投資家や不動産業者の場合、持分の売却を求められることが多いです。

他共有者の持分をすべて買い取って、共有不動産を購入者の占有物にすることで高く売却できるようになるからです。

そのため、共有不動産が思い入れのある実家だったとしても、購入者は容赦なく売却して現金化しようと動いてくるでしょう。

これを避けるには、購入者の持分をあなたが買取しなければなりませんが、資産運用が目的の投資家や不動産業者の場合、高額での取引を求めてくる可能性が高いです。

要求に応じないと嫌がらせを受けるケースもある

共有持分の購入者が悪徳業者などの場合、嫌がらせを受ける恐れもあります。

共有持分を購入する不動産業者の中には、他共有者へ嫌がらせをおこない、持分を買取しようとする悪徳業者も存在するのです。

しかし法律上、あなた自身が売りたくないのであれば、持分を売却する必要はありません。

嫌がらせが悪質な場合、法的措置も視野に入れて弁護士へ相談しましょう。

3.共有物分割請求で共有不動産を分割される

持分売却に応じない場合、購入者から共有物分割請求を起こされる可能性が高いです。

共有物分割請求とは、共有不動産の分割方法を決めるための話し合いの総称で、以下の3ステップで進行します。

  1. 共有者のみで話し合う「共有物分割協議」
  2. 調停委員を含めて話し合う「共有物分割調停」
  3. 分割方法を裁判所に決めてもらう「共有物分割請求訴訟」

いくら話し合っても共有不動産の分割方法が決まらない場合、最終的に地方裁判所へ「共有物分割請求訴訟」が申し立てられます。

共有物分割請求訴訟における裁判所の判決には法的拘束力があるため、共有不動産の分割を命じられた場合、その内容に従わなければなりません。

もし共有不動産の分割を請求している共有者の持分さえ買取できれば、そのまま共有不動産を分割せずに済みます。

しかし、多くの場合は共有不動産を複数個に分筆したり、売却して売却益を分け合うことになってしまうケースが多いです。

共有不動産を手放さなければならない恐れがある

共有物分割請求の結果によっては、嫌でも共有不動産を手放さなければなりません。

共有物分割請求における共有不動産の分割方法は次の3つがあります。


分割方法 内容
現物分割 共有不動産そのものを物理的に分ける
代償分割 共有者間で金銭を授受する
換価分割 共有不動産を売却して利益を分け合う

例えば、現物分割であれば共有不動産を切り分けることで形状が変化してしまいますし、換価分割が選ばれると完全に共有不動産を手放さなければなりません。

共有不動産を手放したくない場合、代償分割を用いて他共有者から持分を買い取る必要がありますが、必ずしも認められるとは限らないため確実な方法とはいえません。

愛着のある実家といった共有不動産を手放したくない場合、他共有者との交渉を弁護士に依頼して、代償分割を認めてもらうことをおすすめします。

共有持分を勝手に売却された場合の対処法

他共有者が勝手に共有持分を売却してしまうと、その購入者と共有不動産を巡ってトラブルが起こりやすいです。

他共有者に共有持分を勝手に売却された場合、次の対処法があります。

  1. 売却された共有持分を買い戻す
  2. 共有物分割請求で共有関係を解消する
  3. 持分売却して共有関係から抜け出す

共有不動産を手放したくない場合、売却された持分を買い戻すしかありません。

一方、共有不動産が必要ない場合、共有持分を手放して共有関係から抜け出しましょう。

それぞれの対処法を1つずつ解説します。

【対処法1】売却された共有持分を買い戻す

1つ目の対処法は、勝手に売却された共有持分を買い戻す方法です。

共有持分の購入者は資産運用を目的としているため、共有不動産を分割・売却しようと働きかけてくるケースが多いです。

もしも、あなたが共有不動産を現状のまま保持したくても、共有物分割請求を起こされると共有不動産を物理的に分筆したり、裁判所命令で売却されてしまうかもしれません。

このような場合、購入者の持分を買い取ることで、その人物を共有名義から外せます。

必ずしも購入者が共有持分の買取に応じるとは限りませんが「共有不動産は残したいけれど、購入者とは縁を切りたい」という場合におすすめの方法です。

買い戻すためのまとまった資金が必要

売却された共有持分を買い戻す場合、ある程度のまとまった資金が必要になります。

しかも、相手は資産運用を目的としている投資家や不動産業者なので、相場以上の高値での買取を要求してくる可能性も高いです。

そうした場合、他共有者と資金を出し合って購入者の持分を共同で買い取るといった方法も検討するとよいでしょう。

【対処法2】共有物分割請求で共有関係を解消する

2つ目の対処法は、共有物分割請求で共有関係を解消する方法です。

購入者からだけでなく、自分から共有物分割請求を起こすことも可能です。

先述した「現物分割」「代償分割」「換価分割」いずれの分割方法でも、購入者や他共有者との共有関係を確実に解消できます。

共有関係の解消
現物分割であれば分割後の不動産は自分の占有物になりますし、換価分割なら共有不動産そのものを売却して共有関係を精算できます。

代償分割の場合、共有持分が必要なければ他共有者へ持分を売却できますし、他共有者の持分をすべて買い取ることで共有不動産を自分の占有物にすることも可能です。

共有物分割請求そのものが面倒ですし、必ずしも希望する結果が得られるとは限りませんが「共有不動産を手放したくない」といった場合におすすめの方法です。

話合いがまとまらないと裁判に発展する

共有物分割請求を起こす場合、なかなか分割方法が決まらないことも少なくありません。

共有不動産の分割方法が決まらないと「共有物分割協議」「共有物分割調停」「共有物分割請求訴訟」の順で、最終的に裁判へ発展してしまいます。

分割したい共有不動産の価値にもよりますが、共有物分割請求訴訟まで発展すると100万円前後ものの裁判費用がかかってしまいます。

裁判の手続きにも手間がかかりますし、高額な裁判費用を負担しなければならないため、精神的・金銭的な負担が大きいことは覚えておきましょう。

共有物分割請求が起きたら弁護士へ相談

共有物分割請求訴訟まで発展した場合、自分の希望する分割方法が選ばれなくても裁判所命令を覆すことは非常にむずかしいです。

ですので、共有物分割請求が起きたら、なるべく早い段階で不動産トラブルに精通した弁護士へ相談することをおすすめします。

法的知識をもった弁護士が他共有者や裁判所と交渉すれば、あなたの希望どおりの分割方法で共有物分割請求を終えられる可能性が高いです。

まずは無料相談を利用して「今後どのように動くべきか?」といった点を弁護士からアドバイスしてもらうとよいでしょう。

【対処法3】持分売却して共有関係から抜け出す

3つ目の対処法は、持分売却して共有関係から抜け出す方法です。

他共有者が持分を勝手に売却できたように、あなたの持分も自由に売却できます。

他共有者の同意を得る必要はないので、自分で購入者を探して売買契約さえ結べば、共有持分を手放して共有関係から抜けることができます。

また他の対処法と異なり、他共有者と一切関わらずに共有関係から抜け出せます。

売却後は共有不動産に関する権利をすべて失いますが「共有不動産が必要ないので、いますぐ共有関係から抜けたい」という場合におすすめの方法です。

売却することは事前に他共有者へ伝えておく

他共有者の同意がなくても持分売却はできますが、念のため事前に伝えておきましょう。

何も伝えずに持分売却すると、他共有者が快く思わないため、売却後に関係が悪くなり、トラブルが起きてしまう恐れもあります。

事前に伝えておけば、ある程度の意思疎通が図れるのでトラブルを避けられますし、場合によっては他共有者が持分を買取してくれるかもしれません。

弁護士と提携している買取業者へ売却しよう

共有持分を売却すること自体は法律上問題ありませんが、売却することで他共有者との関係が悪くなり、トラブルが起きてしまうリスクは否めません。

事前に説明しても必ずしも理解が得られるとは限らず、持分売却によって仲の良かった兄弟が絶縁状態になるほど揉めてしまうケースもあります。

売却後のトラブルを防ぐ場合、弁護士と提携している買取業者へ売却しましょう。

トラブルが起きた場合もあなたに代わって、弁護士や買取業者が対応してもらえますし、弁護士が他共有者を説得することで円満に解決できます。

以下のリンクから弁護士と提携している買取業者の無料査定が受けられるので、どのような点で悩んでいるのか相談してみるとよいでしょう。

まとめ

共有持分を勝手に売却された場合、その売買契約を取り消すことはできません。

その後、見ず知らずの購入者と共有関係を続けると、さまざまなトラブルに発展する可能性が高いので、早めに共有関係を解消することをおすすめします。

購入者との共有関係を解消するには、売却された持分を買い戻したり、共有物分割請求を起こすといった方法がありますが、いずれも費用や労力がかかってしまいます。

そうした場合、弁護士と提携している買取業者へ自分の持分を売却すれば、手間なくスムーズに共有関係から抜け出せます。

どういった対処法をとるべきか決めるためにも、まずは不動産業者や弁護士といった専門家へ相談してみるとよいでしょう。

共有持分を売却された際のよくある質問

他共有者の同意なく、勝手に共有持分を売却してもよいのですか?

共有不動産は共有者全員の共有物なので勝手に売却できませんが、共有持分は共有者個人の占有物なので持ち主が自由に売却できます。

売却された共有持分は誰が購入するのですか?

共有持分を売却された場合、投資家や不動産業者といった資産運用を目的とした専門家が購入するケースが多いです。

共有持分を売却されると、その後どうなりますか?

共有持分の購入者と共有関係になるため、トラブルが起こりやすくなります。「持分を売ってほしい」と要求されたり、共有物分割請求で共有不動産を裁判所命令で分割または売却されてしまう恐れもあります。

共有持分を売却された場合、どのような対処法がありますか?

「売却された共有持分を買い戻す」「共有物分割請求を起こす」「自分の持分を売却する」いずれかの方法で共有関係から抜け出しましょう。

自分の共有持分を売る場合、どこへ売却すればよいですか?

売却後のトラブルを避けるためにも、弁護士と提携している買取業者へ売却することをおすすめします。まずは無料査定を利用して、悩みを相談してみるとよいでしょう。
【弁護士と提携】買取業者の無料査定はこちら

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です