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共有持分を揉めずに売ろう!売却価格や方法もわかりやすく解説

共有持分 売却

共有不動産と異なり、共有持分だけであれば各共有者が自由に売却できます。

とはいえ、共有持分は需要が少ないため売却がむずかしいだけでなく、他共有者に無断で売却すると、トラブルに発展してしまうことも少なくありません。

共有持分を売却する場合、一般的な「仲介業者」では買主が見つかりにくいため、自社で買取してもらえる「買取業者」へ売却することをおすすめします。

なおかつ、より早く・トラブルなく共有持分を売りたいのであれば、弁護士と提携している「共有持分の専門買取業者」へ売却するのがベストです。

以下のフォームから、弁護士と提携した専門買取業者の無料査定が受けられるので「いくらで共有持分を買取してもらえるか?」を、まずは気軽に相談してみるとよいでしょう。

目次

共有持分は各共有者が自由に売却できる

1つの不動産を複数人で共同所有している状態を「共有不動産」といい、その場合に各共有者が共有不動産に対して有する所有権の割合が「持分割合」です。

つまり、以下のように「共有不動産」は共有物で「共有持分」は占有物となります。


種類 所有権
共有不動産 共有者全員で共同所有する
共有物
共有持分 共有者個人が単独所有している
占有物

複数人で共同所有している「共有不動産」は共有者全員の合意がないと売却できません。

しかし、各共有者がもつ「共有持分」だけであれば、他共有者の合意がなくても自由に売却できます。

まずは「共有持分を自由に売却できる」という法的根拠を解説します。

共有不動産は他共有者の同意がないと売却できない

「共有不動産」とは、複数人で共同所有している不動産のことで、複数人の共有名義で登記するため「共有名義不動産」とも呼ばれます。

つまり、共有不動産は各共有者の占有物ではなく、共有者全員の共有物なのです。

共有不動産の例
例えば、亡くなった父から実家を兄弟2人で一緒に相続したとします。

この場合、兄弟で実家を共有名義で相続すると以下のようになります。
・共有不動産:兄と弟の共有物

共有不動産は共有物なので、共有者全員の同意がないと売却できません。

例えば、自分が共有不動産に住んでいるのに、他共有者が勝手に売却できてしまうと、住む場所がなくなって困ってしまいますよね。

民法でも、以下のように定められています。

民法第251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用:e-Govポータル「民法第251条」

民法における「変更」には、共有不動産の売却も含まれるため、共有者全員の同意が必要となります。

つまり、共有者のうち1人でも反対する場合、共有不動産は売却できません。

共有不動産の売却
例えば、以下の持分割合で不動産を3人で共有していたとします。
・Aさん:持分割合1/2
・Bさん:持分割合1/4
・Cさん:持分割合1/4

この場合、どの共有者が反対しても共有不動産は売却できません。

共有持分は他共有者の同意がなくても売却できる

「共有持分」とは、それぞれの共有者が共有不動産に対して有する断片的な所有権で、権利の大きさに応じた「持分割合」が設定されています。

「持分割合」とは、各共有者が共有不動産に対して有する権利を分数で数値化したもので「各共有者がもつ権利/共有不動産全体の権利」という形式で表します。

つまり、共有持分は共有者全員の共有物ではなく、各共有者がもつ占有物です。

共有持分の例
例えば、3,000万円のマンションを夫婦2人で共同購入したとします。

この場合、夫婦それぞれが1,500万円ずつ払うと、次の持分割合になります。
・夫の共有持分:持分割合1/2
・妻の共有持分:持分割合1/2

あくまで共有持分は個人の所有物なので、各共有者が自由に売却できます。

民法でも、以下のように定められています。

民法第206条
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

引用:e-Govポータル「民法第206条」

民法における「処分」には売却も含まれるため、占有物である共有持分は持ち主が自由に売却可能です。

つまり、自分の共有持分は他共有者の同意がなくても売却できます。

共有持分の売却
例えば、以下の持分割合で不動産を3人で共有していたとします。
・Aさん:持分割合1/5
・Bさん:持分割合2/5
・Cさん:持分割合3/5

このとき、Aさんは他の共有者が反対していても共有持分を自由に売却できます。
Bさん・Cさんに関しても同様に、勝手に共有持分を売却しても問題ありません。

逆にいうと、他共有者も自分の共有持分を勝手に売却できるため、注意が必要です。

他共有者が勝手に共有持分を売却した場合の対処法は、こちらの記事をご覧ください。
共有持分 勝手に売却 共有持分を勝手に売却されたらどうなる?起こるトラブルと対処法

共有持分を売却する場合の注意点

共有持分は自由に売却できますが、売却時は以下の点に注意しましょう。

  • 共有持分は通常物件よりも買主が見つかりにくい
  • 共有持分は通常物件に比べて売却価格が安い
  • 共有持分を無断で売却するとトラブルに発展しやすい

共有持分は一般的な不動産と比べると売れにくく、売却価格も安くなりやすい傾向にあります。

また共有持分は自由に売却できるとはいえ、他共有者の許可なく無断で売却すると、トラブルに発展する恐れもあるため注意が必要です。

それぞれの注意点について、1つずつ見ていきましょう。

共有持分は通常物件よりも買主が見つかりにくい

共有持分だけを購入しても、共有不動産を自由に扱える訳ではありません。

共有不動産を貸し出したり売却するには、相応の持分割合が必要です。


種類 具体例 必要条件
保存行為 共有不動産への出入りなど 共有者全員が可能
管理行為 共有不動産の貸し出しなど 持分割合の過半数の同意
変更行為 共有不動産の売却・解体など 共有者全員の同意

共有持分は一般的な不動産に比べて、需要が少ない傾向にあります。

そのため、共有持分のみを売りに出しても、なかなか買主が見つからずに売れ残ってしまうケースも少なくありません。

共有持分の売却先は投資家や不動産業者など

共有持分を売りに出しても、一般の買主が購入することは基本的にありません。

なぜなら、共有持分だけを所有していても、共有不動産は自由に扱えないからです。

共有持分を売る場合、主な売却先は以下の3つです。

共有持分の売却先
  1. 他共有者
  2. 不動産投資家
  3. 共有持分の買取業者

不動産投資家や買取業者は、次のような手段で購入した持分の現金化を考えます。

  • 他共有者の持分を買取して、共有不動産を丸ごと売却する
  • 共有物分割請求をおこない、共有不動産を分割して売却する

他共有者の意思に反して、不動産投資家や買取業者が共有不動産を売却・分割しようとすると、共有持分を売却した後でトラブルが起きてしまう恐れもあるため注意しましょう。

共有持分は通常物件に比べて売却価格が安い

共有持分を購入しても、すぐにお金が入ってくるとは限りません。

共有不動産を貸し出したり売却することで、はじめてお金が入ってくるのです。

つまり、共有持分を所有しているだけでは基本的に一銭にもなりません。

そのため、共有持分は通常物件に比べて売却価格が安くなる傾向にあります。

共有持分の売却相場は持分割合の半額程度

共有持分の売却価格は、本来の共有不動産の資産価値より安くなります。

例えば、資産価値3,000万円の共有不動産の場合、持分割合1/3を1,000万円で売却できる訳ではありません。

一般的に、共有持分の売却相場は持分割合の半額程度まで下がります。

共有持分の売却相場
共有不動産の売却価格 × 持分割合 × 1/2

つまり、資産価値3,000万円の共有不動産の場合、持分割合1/3は500万円程度で売却されるケースが多いです。

とはいえ、共有持分の売却相場に絶対的な基準はないので、物件の条件や売却先によっては本来の価値以上で売却できるケースも存在します。

共有持分を無断で売却するとトラブルに発展しやすい

法律上は問題ないとはいえ、他共有者に無断で共有持分を売却するとトラブルに発展するケースも少なくありません。

共有持分の売却トラブル例
  • 勝手に売却したことを他共有者から責められる
  • 購入者と他共有者が共有不動産の使い道で揉める

共有持分は他共有者に知られずに売却できますが、売却後に登記簿などを見れば、売却した事実はわかります。

とくに他共有者が親族などの場合、持分売却のせいで将来的な関係まで悪化してしまう恐れもあるため注意が必要です。

ですので、基本的には共有持分を売却することを、他共有者へ事前に伝えておいた方よいでしょう。

他共有者へ説明する際の例文や具体的なトラブル例は、こちらの記事をご覧ください。
共有持分 売却トラブル 【共有持分の売却トラブル】売る側・売られた側のトラブル例と解決法

トラブルが発生したら弁護士へ相談しよう

共有持分を売却することを伝えても、必ずしも他共有者が納得するとは限りません。

もしトラブルが発生した場合は弁護士へ相談して、他共有者と和解してもらうことをおすすめします。

交渉のプロである弁護士へ相談すれば、さまざまな法的根拠を用いて、あなたと他共有者の双方が納得する形で和解してもらえます。

ただし、弁護士にも得意分野があるため、不動産トラブルに精通した弁護士へ相談するとよいでしょう。

共有持分を不動産業者で売却する方法

共有持分を売却する場合、大きく分けて2種類の方法があります。

共有持分を売却する方法
  1. 「仲介業者」を利用して買主を探す
  2. 「買取業者」に直接買取してもらう

一般の買主を探して共有持分を売る「仲介業者」と、自社で共有持分を買取してもらえる「買取業者」では、売却の方法や流れが異なります。

「高く売るなら仲介業者、早く売るなら買取業者」と覚えておくとよいでしょう。

それぞれの売却方法を、順番に解説します。

【方法1】仲介業者を利用して買主を探す

仲介業者へ共有持分を売る流れ

「仲介業者」の場合、売主自身が売却価格を設定して、その価格で購入してくれる買主を業者に探してもらいます。

仲介業者がインターネットに広告を出したり、売却活動をおこなうことで買主を見つけた後、売主と買主が納得した場合のみ、売買契約を締結して共有持分を売却します。

自分の希望価格で売り出せるため、共有持分を高く売れる可能性がある一方、買主が見つからない限り、いつまでも売れ残ってしまうリスクもある売却方法です。

【方法2】買取業者に直接買取してもらう

買取業者へ共有持分を売る流れ

「買取業者」の場合、共有持分の買取価格を業者が査定して、売主が査定額に納得した場合、売買契約を締結して共有持分を売却します。

仲介業者と異なり、わざわざ買主を探す必要がなく、売主が納得した時点で共有持分を売却できるため、最短数日で共有持分を買取してもらうことも可能です。

ただし、すべての買取業者が共有持分を取扱っている訳ではなく、専門買取業者でないと買取拒否されたり、安値で買い叩かれてしまうことも少なくありません。

買取業者で共有持分を売却する流れについては、こちらの記事を参考にしてください。
共有持分の査定から売却までの流れ 共有持分の査定から売却までの流れ

共有持分の売却にかかる期間

仲介業者と買取業者では、共有持分の売却にかかる期間が異なります。


業者の種類 かかる期間
仲介業者 数ヶ月〜数年
買取業者 最短数日〜1ヶ月程度

買主が見つかるまでの期間にもよりますが、仲介業者の場合は共有持分の売却までに数ヶ月〜数年かかるケースが多いです。

一方、買取業者であれば、条件に納得した時点ですぐに売買契約を締結できるため、最短数日で共有持分を売却できます。

なかなか売却できない場合、翌年の固定資産税を負担しなければならない恐れもあるので、基本的に共有持分は買取業者へ売却することをおすすめします。

共有持分を売却する際の必要書類

共有持分を売却する場合、次の必要書類を用意しましょう。

共有持分を売却する際の必要書類
  • 本人確認書類(免許証、パスポートなど)
  • 実印
  • 住民票(発行から3ヶ月以内)
  • 登記済証または登記識別情報
  • 固定資産税の納付書や証明書
  • 印鑑証明証(発行から3ヶ月以内)

「登記済証」または「登記識別情報」とは、持分取得時に法務局から発行される書類です。

固定資産税の納付書や証明書は毎年送付されてきますが、手元にない場合は市町村役場や都税事務所で発行できます。

ちなみに必要書類は共有者全員分ではなく、売主の分だけを用意すれば問題ありません。

共有持分の売却にかかる費用

共有持分を売却する場合、以下の費用がかかります。

共有持分の売却にかかる費用
  • 売買契約書の「印紙税」
  • 持分移転登記の「登録免許税」
  • 必要書類の「取得費」
  • 売却益の「譲渡所得税」

まずは売買契約書を作成する際に「印紙税」を払った後、持分移転登記の際に「登録免許税」と必要書類の「取得費」を負担します。

そして、共有持分の売却が済んだ後、売却で得た利益に対する「譲渡所得税」を納税しなければなりません。

それぞれの費用について、1つずつ解説します。

売買契約書の「印紙税」

まず、共有持分の売買契約書を作成する際に「印紙税」を納めなければなりません。

印紙税とは、売買契約を証明するための売買契約書に課税される税金で、指定された金額の収入印紙を売買契約書に張り付ける形で納税します。

以下のように、共有持分の売却価格が高いほど、印紙税も高くなります。


売却価格 印紙税
100万円〜500万円以下 1,000円
500万円〜1,000万円以下 5,000円
1,000万円〜5,000万円以下 1万円
5,000万円〜1億円以下 6万円
1億円〜5億円以下 10万円

持分移転登記の「登録免許税」

つづいて、持分移転登記の手続き時に「登録免許税」を納める必要があります。

登録免許税とは、共有持分の所有権を移すための「持分移転登記」を手続きする際に納める税金のことで「登記料」とも呼ばれます。

登録免許税の計算式
登録免許税 = 課税標準額 × 持分割合 × 2.0%

課税標準額については、毎年届く固定資産税の納税通知書で確認できます。

必要書類の「取得費」

また、持分移転登記の必要書類を取得する際、以下の費用もかかります。


必要書類 かかる費用
住民票 300円
固定資産税評価証明書 300円
印鑑登録証明書 450円

売却益の「譲渡所得税」

加えて、共有持分の売却で利益を得た場合「譲渡所得税」を納税しなければなりません。

「譲渡所得」とは共有持分を売却して得た、次の利益のことです。

譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用

「譲渡所得税」とは、この譲渡所得に対して課税される所得税と住民税の総称です。

譲渡所得税の税率は、共有不動産の所有期間によって変動します。


種類 所有期間 税率
短期譲渡所得 5年以下 39.63%(所得税30.63%+住民税9%)
長期譲渡所得 5年超 20.315%(所得税15.315% + 住民税5%)

共有持分を高く・早く・トラブルなく売るコツ

共有持分を売却する場合、その目的はさまざまだと思います。

共有持分を売却したい理由
  • 「時間をかけてもよいので、高く売りたい」
  • 「まとまったお金が必要なので、早く売りたい」
  • 「トラブルを引きずりたくないので、揉めずに売りたい」

売却価格を気にする人もいれば、売却スピードを優先する人もいますし、トラブルが心配という人も多いでしょう。

共有持分を高く・早く・トラブルなく売るコツは、それぞれ次のとおりです。


目的 売却方法
高く売る 共有不動産を全体売却
早く売る 共有持分の専門買取業者へ売却
トラブルなく売る 弁護士と提携した買取業者へ売却

それぞれの方法について、1つずつ解説していきます。

高く売るなら共有不動産を丸ごと売却しよう

共有持分を高く売りたい場合、共有不動産を丸ごと売却しましょう。

先述したとおり、共有持分の売却相場は持分割合の半額程度まで下がることが多いです。

ですので、資産価値3,000万円の共有不動産でも、持分割合1/3は500万円程度でしか売却できないケースが多いです。

しかし、共有不動産を3,000万円で売却した場合、持分割合1/3を所有していれば、売却益を持分割合で分配した1,000万円がそのまま手元に入ります。

ただし、共有者全員が同意しない限り、共有不動産を売却できない点に注意しましょう。

他共有者を説得しなければ売却できない

共有不動産を丸ごと売却する場合、共有者全員の同意が必要です。

そのためには、次のように他共有者へ連絡して、説得する必要があります。

他共有者を説得する際の例文
  • 「共有持分を所有していてもメリットが少ないので、もう固定資産税を支払いたくない。」
  • 「なので、あなたが同意しなくても、自分の共有持分を売るつもりでいる。」
  • 「しかし、共有不動産を丸ごと売却した方が高くなるので、できれば協力してほしい。」

とはいえ、他共有者を説得しても、共有不動産の売却に同意が得られるとは限りません。

合意が得られずに共有不動産を売却できない場合、自分の共有持分のみを売却するか、反対している他共有者に買取してもらうとよいでしょう。

早く売るなら共有持分の専門買取業者へ売却しよう

共有持分を早く売りたい場合、共有持分の専門買取業者へ売却しましょう。

共有持分を売却する場合、2種類の不動産業者があります。


業者の種類 業務内容
仲介業者 買主を探して共有持分を売却する
買取業者 自社で共有持分を直接買取する

仲介業者の場合、まずは共有持分を購入してくれる買主を探す必要があるため、売却まで数ヶ月〜数年程度も時間がかかってしまいます。

しかし、買取業者であれば、共有持分を自社で直接買取するので、買主を探す必要がなく、早ければ最短数日で売却可能です。

大手不動産業者では買取拒否されるケースも多い

共有持分を買取してもらう場合、どのような買取業者でもよい訳ではありません。

共有持分を自社で買取している「買取業者」には、大きく分けて2種類があります。


業者の種類 取扱分野
大手不動産業者 通常物件をメインに取扱う
共有持分の専門業者 共有持分を専門的に取扱う

通常物件も扱うような大手不動産業者では、わざわざ共有持分を取扱うメリットが少ないため、買取を断られたり安値で買い叩かれてしまうケースも少なくありません。

なぜなら、共有持分を再販売して利益化するには、独自の売却ルートやノウハウが必要とされるため、一般的な不動産会社には取扱いがむずかしいからです。

そのため、共有持分を売却する場合は「共有持分の専門買取業者」へ買取してもらうことをおすすめします。

共有持分の専門買取業者なら最短数日で買取可能

共有持分の専門買取業者であれば、共有持分を早く・確実に買取できます。

共有持分の専門買取業者では、買取した持分を再販売できる売却ルートやノウハウを用意しているので、大手不動産業者では扱えない共有持分も積極的に買取しています。

専門買取業者が提示した査定額に納得した時点で、売買契約を締結できるので、最短数日で共有持分を現金化することも可能です。

他社で断られた共有持分でも買取してもらえる可能性が高いので、一括査定などを利用して相談してみるとよいでしょう。

トラブルなく売るなら弁護士と提携した買取業者へ売却しよう

共有持分を揉めずに売りたい場合、弁護士と提携した買取業者へ売却しましょう。

ここまで解説したとおり、共有不動産や共有持分は権利関係が複雑なので、売却に際してトラブルが起こりやすく、弁護士などの専門家の介入が必要になるケースも多いです。

そのため、共有持分専門の買取業者の中には、弁護士と提携している業者も存在します。

弁護士と提携している買取業者であれば、通常の買取業者よりも早く確実に売却できるだけでなく、トラブルにならないよう配慮しつつ買取してもらえます。

弁護士が他共有者を説得してトラブルを回避してくれる

一般的に共有持分の売却トラブルが起きた場合、売主自身が弁護士へ依頼してトラブルを解決しなければならず、数十万円単位の弁護士費用も負担しなければなりません。

弁護士と提携している買取業者であれば、提携している弁護士と協力して、売主の代わりに他共有者と交渉をおこない、トラブルを回避してもらえます。

売主自身で交渉するよりもスムーズに和解を引き出せるだけでなく、わざわざ弁護士へ依頼する手間や費用もかかりません。

それだけでなく、弁護士を通して他共有者を説得した結果、当初の査定額より100万円以上も高く売れたケースもあります。

買取価格が上がった例
Aさんは土地を丸ごと売却したかったのですが、他共有者の合意が得られないので、仕方なく共有持分1/4を買取してもらうことにしました。

1社目の大手不動産業者では300万円と査定されましたが「もっと高く買取してほしい」と思い、弁護士と提携している買取業者にも相談しました。

そして弁護士を通して他共有者と交渉したところ、土地全体を売却する許可が取れたので、当初の金額より170万円も高い、470万円で買取してもらえたのです。

なにより、売却後のトラブルを心配せずに安心して過ごせることは、共有持分の売主にとって大きなメリットといえるでしょう。

まとめ

他共有者の同意がなくても、自分の共有持分だけなら法律上問題なく売却できます。

ただし、通常物件と同じ要領で仲介業者を用いて売却すると、買主が見つからずに売れ残りやすく、売却価格も安くなりやすいため注意しましょう。

共有持分をスムーズに売却するには、仲介業者ではなく「共有持分の専門買取業者」へ売却することをおすすめします。

なかでも、弁護士と提携している買取業者であれば、将来的な関係性にも配慮して、他共有者とのトラブルを回避・解消した上で共有持分を買取してもらえます。

以下のフォームから、弁護士と提携した専門買取業者の無料査定が受けられるので、まずは共有持分の売却に関する疑問を相談してみるとよいでしょう。

共有持分の売却に関するよくある質問

共有持分を勝手に売却しても大丈夫ですか?

共有持分は各共有者が単独所有している占有物なので、民法第206条に基づき、他共有者の合意がなくても所有者が自由に売却できます。

共有持分はどのような相手へ売却できますか?

共有持分の売却先は、他共有者・投資家・不動産業者などに限定されます。一般の買主が共有持分を購入することはほとんどありません。

共有持分の売却価格はどの程度ですか?

共有持分の売却相場は「共有不動産の売却価格 × 持分割合 × 1/2」が目安です。持分割合の半額程度まで売却価格が安くなります。

共有持分を高く売るには、どうすればよいですか?

他共有者の合意を得て、共有不動産を丸ごと売却しましょう。共有不動産を売却価格を分配することで、持分割合どおりの売却益が得られます。

共有持分を早く売るには、どうすればよいですか?

共有持分を自社で買取している専門買取業者へ売却しましょう。なかでも「弁護士と提携した買取業者」であれば、トラブルなくスムーズに売却できます。
【弁護士と提携】共有持分の専門買取業者はこちら

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