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【明け渡し請求の手順】共有不動産を占有されたときに裁判所を通して明け渡し請求をする流れを解説

共有持分 家賃 未払い

不動産の共有者(共有持分を有する人)が家賃を払わずに不動産を占有している、第三者に賃貸している家賃を分配しないなど、家賃未払いに悩んでいる人もいると思います。

不動産の共有者は占有者に家賃を請求する、家賃を受け取る権利を有していますが、実際に何をどうすればいいか分からないという人も多いのではないでしょうか?

この記事では、共有持分を有する不動産の占有者が家賃を未払いの場合における解決策や明け渡しを請求する際の手順などについて解説します。

占有者が家賃未払いの場合の解決策

共有者は、相続割合(共有持分)がどのくらいなのかに関係なく自由に不動産を使用できる権利を有しています。

そのため、不動産が共有状態にある場合には、共有者の1人が不動産を占有していることも多いです。

1人が独占している場合、他の共有者は不動産を使用したくても自由に使用できません。

共有状態にある場合、不動産の使用の有無に関係なく共有者全員が共有持分に応じた固定資産税や都市計画税、マンションだと管理費や修繕積立金を負担しなくてはなりません。

不動産を使用していない共有者にとってはメリットがないため、使用していない共有者は占有者に対して家賃を請求したいと考えている人も多いと思います。

しかし、共有者が自由に使用できるという権利を主張して家賃を支払ってくれないことも多いです。

このように占有者が家賃未払いの場合はどうすればいいのでしょうか?

占有者が共有持分を有する人なのか、第三者なのかによって解決策がそれぞれ異なります。パターン別の解決策を詳しく見ていきましょう。

占有者が共有持分を有する人の場合

共有持分を有する人が占有者の場合には、共有者は自由に不動産を使用できるので家賃を支払う義務はないと考えている人もいると思います。

しかし、共有者の1人が独占し他の共有者が使用できない状況では、権利を阻害していると考えられるため、他の共有者は独占している共有者に家賃を請求することが可能です。

家賃は共有者同士の話し合いで決まりますが、周辺の賃貸相場に合わせるのが一般的です。

例えば、周辺の家賃相場が10万円で共有持分が2分の1の場合には、毎月5万円の家賃を請求できます。

使用貸借の場合は未払い家賃を請求できない

占有しているのが共有者の場合でも、必ず家賃を請求できるというわけではありません

使用貸借が成立している場合には、占有している共有者に対して家賃を請求できないので注意が必要です。

使用貸借契約は賃貸借契約と同様に物を貸し出す契約です。しかし、使用貸借契約は無償、賃貸借契約は有償という違いがあります。

最初はあまり気にせずに無償での使用を認めていた場合には、共有者間で使用貸借契約が成立している可能性も。

そのようなケースでは、家賃を請求しても使用貸借であることを理由に家賃を請求しても徴収できません。

まずは使用貸借契約ではなく賃貸借契約に変更する旨を話し合う必要があります。

これまで無償で使用できていたので有償に切り替わる旨に合意しないケースも多いです。

そのような場合は裁判所に民事訴訟を提起して解決を目指すことになりますが、専門的な知識が必要になる、手間がかかるので弁護士といった専門家に相談しましょう

占有者が第三者の場合

相続した不動産に誰も住んでいない場合、不動産を貸し出して家賃収入を得ていることも多いです。

このように占有者が第三者の場合には、家賃が未払いになるケースとして共有者が家賃を独り占めしている、賃借人が家賃を滞納しているという2つがあります。

それぞれのケースで解決策がどのように異なるのかを詳しく見ていきましょう。

共有者が家賃を独り占めしている

共有者が家賃を独り占めしているケースでは、他の共有者も持分割合に応じて家賃収入を得られるため、未払い家賃を請求することが可能です。

未払い家賃を請求しても家賃を支払わないケースでは、家賃を支払わない共有者に対して不当利得返還請求を行います。

不当利得返還とは、他人の財産で利益を得て相手に損失を生じさせた場合、利益を返還する義務です。

家賃を独り占めしている共有者に不当利得返還請求を行っても応じない場合は、裁判所に民事訴訟を提起します。

この場合も専門的な知識が必要になる、手間がかかるので弁護士といった専門家に事前に相談しましょう。

賃借人が家賃を滞納している

賃借人が家賃を滞納しているケースでは、未払い家賃の請求や賃貸契約の解除、明け渡しを請求するといった手段で解決を目指すことになります。

滞納家賃を賃借人に請求する行為は、共有持分を有する人は単独で行うことが可能ですが、賃貸契約の解除は単独で行うことができません。

賃貸契約の解除は不動産の管理行為に該当することから、共有持分の過半数の同意を得る必要があります。

また、明け渡しの請求は単独で行うことが可能ですが、1回家賃が未払いであった程度では明け渡し請求を提起しても却下される可能性が高いという点に注意が必要です。

裁判所に明け渡し請求を提起する流れ

賃借人が共有持分を有する不動産を占有していて家賃が未払い状態の場合は、明け渡しを請求することが可能です。

しかし、ただ単に提起しただけでは却下される可能性が高いため、ポイントを押さえながら提起する必要があります。

明け渡し請求は以下の5つの手順で行います。

  • 電話や内容証明郵便による催促や督促を行う
  • 連帯保証人に現状を報告する
  • 最終通告と契約解除を通知する
  • 明け渡し請求訴訟を提起する
  • 判決確定後に強制執行を申し立てる

それぞれの流れについて詳しく見ていきましょう。

①電話や内容証明郵便による催促や督促を行う

賃借人が指定日までに家賃を支払わなかった場合、指定日の翌日から電話での家賃支払い催促を開始します。

本人に家賃が未払いになっている旨を確実に伝える必要があるため、電話以外に請求書を送付する、直接家に訪れるという方法を併用するのが一般的です。

未払いになってから2週間以上経過しても賃借人が家賃を支払わない場合は、支払期日を記入した督促状(内容証明郵便)を送付します。

督促状には以下のような項目を盛り込みます

  • 発行日
  • 未払い家賃の請求(督促状)である旨
  • 支払期日
  • 遅延損害金に関する規定
  • 連帯保証人に連絡する旨
  • 問い合わせ先

②連帯保証人に現状を報告する

督促状に記入した支払期日まで待っても家賃が支払われない場合、連帯保証人に賃借人が家賃滞納しているという現状を電話や手紙で報告します。

連帯保証人が賃借人に連絡して家賃が振り込まれるケースもありますが、それでも家賃が支払われない場合は連帯保証人にも賃借人と同様の督促状を送付。

連帯保証人に送付する督促状には、新たに支払期日を設けてそれまでに支払われなければ連帯保証人にも未払い家賃を請求する旨を盛り込みます。

①と②にそれぞれ1カ月程度かかるので滞納から2カ月程度が経過しています。

③最終通告と契約解除を通知する

連帯保証人に送付した督促状に記載されている支払期日を過ぎても賃借人から滞納家賃が支払われない場合はいよいよ最終通告です

未払い期間が短い場合は賃借人の借りる権利が重視されますが、3カ月以上続くと支払いの意思がないと判断されるため、賃貸人の明け渡しの請求が通る可能性が高まります。

最終通告(内容証明)には、未払い期間が3カ月以上を迎えるタイミングを支払期日とし、入金が確認できなければ契約を解除する旨と契約解除後はいつまでに建物を引き渡すかを盛り込みます

建物の明け渡し日は、「次の住まいを確保する時間がなかった」という理由を省くためにも契約解除の日から最低でも1カ月は間隔をあけましょう。

この時点での経過期間はおよそ4カ月です。

④明け渡し請求訴訟を提起する

明け渡し期日を迎えても建物を明け渡さない場合、裁判所に明渡し請求訴訟を提起します。

明け渡し請求訴訟を提起する際は、以下のような書類が必要です。

  • 不動産登記簿謄本
  • 固定資産税評価証明書
  • 賃貸借契約書
  • 送付した催促状や督促状

明け渡し請求訴訟では同時に未払い家賃や遅延損害金についても請求できます。

明け渡し請求訴訟からは専門的な知識や手続きが必要になるため、弁護士に相談しながら訴訟の提起を進めた方が良いでしょう。

⑤判決確定後に強制執行を申し立てる

判決が確定したからと言って、賃借人がすぐに退去するとは限りません。

賃借人の中には、判決確定後も退去せずに居座るケースもあるので注意が必要です。

そのようなケースでは、裁判所に強制執行を申し立てます。

強制執行の申し立てには、以下のような書類が必要です。

  • 申立書
  • 送達証明書
  • 判決の正本
  • 物件の住所が記された地図

申し立てが受理された後は、裁判所の執行官が賃借人の強制退去に着手します。

家賃未払いの賃借人が退去するまで1年程度の期間を要することもあるので、家賃滞納は時間がかかる問題と認識しながら対応しましょう。

共有者には明け渡し請求訴訟を提起できない

共有者が家賃を未払いだったとしても、明け渡し請求訴訟を提起できると考えている人も多いと思います。

しかし、共有者には明け渡し請求訴訟を提起できません

その理由は、共有者には不動産を使用する権利があるためです。

家賃が未払いの賃借人の場合、滞納期間が3カ月以上で支払う意思がなく、賃貸人との信頼関係が破綻していれば明け渡し請求訴訟を提起できます。

しかし、共有者の場合はいくら滞納期間が長期であっても明け渡し請求訴訟による解決は見込めないのでという点に注意しましょう。

共有状態を解消するための3つの方法

不動産を占有している共有者と話し合っても平行線で解決できない場合の解決策として、共有状態を解消するという方法があります。

共有状態を解消するための方法は以下の3つです。

  • 自分の共有持分のみを売却する
  • 共有者に共有持分を買い取ってもらう
  • 不動産を一括で売却する

それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

自身の共有持分のみを売却する

まずは自身の共有持分のみを売却するという方法です。

不動産を一括で売却する場合には共有者全員の同意が必要ですが、自身の共有持分のみを売却する場合には共有者の同意が不要で単独で行えます。

しかし、自身の共有持分のみを売却する際は、売却価格が評価額よりも低くなるという点に注意が必要です。

その理由は、共有持分のみを取得しても取得者は他の共有者と一緒に不動産を使う権利を得るだけで独占できるわけではないためです。

そのため、購入してくれるのは売却によって利益を得ることを目的としている業者のみで安く買いたたかれるので、今すぐ現金が必要という人に向いている方法と言えるでしょう。

共有者に共有持分を買い取ってもらう

次は共有者に共有持分を買い取ってもらうという方法です。

共有者の同意を得る必要はありますが、共有持分のみを売却するケースよりも市場価格に近い価格で売却できます。

しかし、必ず共有持分の買取に応じてくれるとは限りません。

その理由は、現状がお金をかけず不動産を独占できている状態なので、わざわざ共有持分を買い取る必要がないためです。

そのため、共有者が資金に余裕があって買取に応じてくれる可能性が高い、少しでも多くの現金を手に入れたいという人に向いています

不動産を一括で売却する

最後に不動産を一括で売却するという方法です。

不動産を一括で売却する場合は、他の解消方法と比べてより高く不動産を売却することが期待できます。

しかし、共有者全員の同意が得られなければ不動産を一括で売却できません。

特に共有者自らが不動産に住んでいるケースでは同意を得られる可能性は低いです。

賃貸物件として貸し出している場合は売却に応じてもらえる可能性があります。

そのため、共有者が売却に同意してくれる可能性が高い、売却によって少しでも多く現金を手に入れたいという人に向いている方法と言えるでしょう。

共有物分割請求訴訟を提起する

自身の共有持分のみを売却するという方法は単独でできるため、必ず実行できます。

しかし、他の2つの方法は共有者の同意を必要とするため、実行できるとは限りません。

共有者の同意を得られなかった場合でも他の2つの方法を実行できる可能性があります。

それが共有物分割請求訴訟を提起するという方法です。

共有者の同意を得られなかった場合に裁判所に共有分割請求訴訟を提起すれば、裁判所が共有者全体の公平性を加味しながら最適な方法を判決として下してくれます。

必ず自分の希望する解消方法が選択されるというわけではありませんが、少しでも有利な条件での共有状態の解消が期待できるでしょう。
参照:イエコン 共有物分割請求訴訟について

まとめ

共有者の1人が不動産を独占していて他の共有者が不動産を使用できない状態の場合には、使用できない共有者は独占している共有者に家賃を請求できます

また、不動産を第三者に賃貸していて、家賃を1人の共有者が独占していて未払いの場合も他の共有者は共有持分に応じた家賃の分配を請求することが可能です。

一方、賃借人が家賃を未払いの場合には、催促や督促などを行いながら明け渡し請求訴訟の準備を進めていくことになります。

明け渡し請求訴訟は専門的な知識が必要になるため、どうすればいいか分からない場合は専門家である弁護士に相談することをおすすめします。

家賃の未払いが共有者の問題である場合は共有状態を解消するのも選択肢の1つですが、各方法にはメリットとデメリットの両方を伴うので注意が必要です。

メリットとデメリットをよく理解してから、自分の目的に最も合った方法を選びましょう。

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