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共有持分にも抵当権は設定できます!設定方法や注意点を解説

共有持分 抵当権設定

不動産の共有持分を有している人の中には、不動産や共有持分に抵当権を設定できるのか気になっている人もいると思います。

抵当権設定できないにもかかわらず勝手に抵当権を設定すると、後でトラブルに発展する可能性もあるので抵当権設定の可否について理解しておくことが重要です。

この記事では、不動産や共有持分への抵当権設定の可否、設定できる場合における注意点、抵当権の設定の流れなどを解説します。

この記事のポイント!
  • 共有持分は行為の種類別に「同意が必要な共有者の人数もしくは持分割合」が決まっている。
  • 「自分の共有持分のみに抵当権を設定」する行為に、他共有者の同意は不要。
  • 共有者の同意は不要でも、トラブルを防ぐには事前相談をしたほうがよい。

共有持分を有する人ができること

被相続人(亡くなった人)の遺産に不動産が含まれる場合、遺産分割が容易ではないため、複数の相続人で不動産を共有状態にするケースも見られます。

また、夫婦名義で不動産を取得した場合も、不動産は夫婦の共有状態となります。

共有持分を有している人の中には、不動産に抵当権を設定したいと考えている人もいると思いますが、不動産や共有持分に抵当権を自由に設定できるのでしょうか?

共有者の1人が何でもできると、他の共有者の権利を侵害する可能性があるため、共有者の行為にはある程度の制限が加えられています

共有者ができる行為について見ていきましょう。

通常使用は単独でできる

共有持分を全体の半分しか有していない場合でも、不動産を半分だけ使用できるといった制限が加わることはありません。

不動産を使用するといった通常の使用行為に関しては、共有持分の割合に関係なく単独で自由に使用することが可能です。

しかし、いくら自由に使用できると言っても、独占すると他の共有者とトラブルに発展する可能性があるという点に注意が必要です。

他の共有者のことも考慮しながら節度ある使用を心がけましょう。

維持(経年劣化の修繕など)は単独でできる

不動産には築年数の経過とともに劣化が生じます。このような経年劣化に対して不動産の価値を維持するための修繕は、共有持分に関係なく単独で行うことが可能です。

例えば、経年劣化によるクロスの剥がれや汚れなどに対するクロスの張替え、塗装の劣化に対する塗装などが維持修繕に含まれます。

修繕は単独で行えると言っても、かかった費用を他の共有者に請求する場合はトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

トラブルを防ぐためにも、他の共有者にひと声かけてから修繕に取り組みましょう。

利用(賃貸物件として貸し出すなど)には過半数の同意が必要

不動産に必ず誰かが住んでいるとは限りません。核家族化が進行する昨今では、相続により不動産が空き家になるケースが多く、不動産の扱いに困ることも。

「誰も住んでいない状況であれば賃貸物件として貸し出せばいい」と共有状態の不動産を貸し出すことを検討した方もいると思います。

しかし、賃貸物件として貸し出すといった利用行為は単独で行えません共有者の過半数の同意が必要です。

過半数の同意を得られなかった場合、不動産を賃貸物件として貸し出せないということを理解しておきましょう。

改良(リフォームなど)には過半数の同意が必要

経年劣化の修繕といった維持行為は共有者が単独で行うことができたため、リフォームやリノベーションなどの改良行為も単独で行えると考えている人も多いと思います。

しかし、玄関先の階段をスロープに変更する、キッチンの場所を変更するといった外観上の変化が大きい、多くの費用がかかるような改良行為は過半数の同意が必要です。

他の共有者を想って改良した場合でも、勝手に改良行為を行ったことが原因でトラブルに発展する可能性があるという点に注意が必要です。

不動産にとってプラスになることであれば、何でも単独でできるというわけではないので気を付けましょう。

処分(売却など)には全員の同意が必要

不動産が空き家になっている場合、「不動産を売却によって現金化し、現金を他の共有者と分け合えばいい」と考える方もいると思います。

しかし、このように不動産を売却するといった処分行為は、共有者全員の同意が必要です。

「同意を得られない場合は、せっかく不動産の共有持分を有していても現金化できない」と悩んでいる人もいるかもしれまんが、同意が必要なのは全てを売却する場合のみです。

自身の有している不動産の共有持分のみを売却する場合は、他の共有者の同意は必要なく単独で行えるということを覚えておきましょう

共有持分のみに抵当権を設定する場合は同意が不要

不動産に抵当権を設定する行為は処分に該当します。そのため、抵当権を設定する場合には共有者全員の同意が必要です。

しかし、共有持分のみの売却では他の共有者の同意が必要ないのと同じく、共有持分のみに抵当権を設定する場合には同意が必要ありません

そのため、不動産全体に抵当権を設定する場合は共有者全員の同意が必要、共有持分のみに抵当権を設定する場合は同意が不要と分けて覚えておきましょう。

共有持分のみに抵当権を設定する際の注意点

共有持分のみに抵当権を設定する場合は、共有者の同意を得る必要がないため、共有持分に抵当権を設定しようと考えている人もいると思います。

しかし、共有持分のみに抵当権を設定すると言っても簡単なことではありません。抵当権を設定する際は、注意点をしっかり押さえながら行う必要があります。

共有持分のみに抵当権を設定する際の注意点は以下の3つです。

  • 不動産の一部のみに抵当権を設定することはできない
  • 共有持分の一部のみに抵当権を設定することはできない
  • 同意は不要でも事前相談は必要

それぞれの注意点を詳しく見ていきましょう。

不動産の一部のみに抵当権を設定することはできない

ローンを提供する金融機関は、融資を回収できなくなるリスクを軽減するために抵当権を設定します。

例えば、不動産の資産価値が3,000万円でローンが500万円の場合、不動産の6分の1に抵当権を設定すればいいと考えている人もいると思います。

しかし、抵当権を不動産の一部分に設定した場合、不動産のどの部分に設定するかによって資産価値が異なるため、不動産の一部のみに抵当権を設定することはできません

不動産そのものに抵当権を設定する場合、一部だけではなく全体に設定するということを覚えておきましょう。

共有持分の一部のみに抵当権を設定することもできない

共有持分の場合は場所による資産価値の差が生じることはないため、一部のみに抵当権を設定できると考えている人もいると思います。

例えば、共有持分の資産価値が800万円でローンが200万円の場合、共有持分の4分の1に抵当権を設定すれば融資を回収できなくなるリスクを軽減できます。

しかし、不動産そのものに抵当権を設定する場合と同様、共有持分の一部分のみに抵当権を設定することはできません

抵当権は対象物の一部分のみに設定するということはできず、抵当権を設定する場合には対象物全体に設定しなければならないので注意しましょう。

同意は不要でも事前相談は必要

共有持分のみに抵当権を設定する際は単独で行えると言いました。しかし、同意は不要でも事前相談は必要です。

その理由は、抵当権が実行された場合、他の共有者に迷惑をかける可能性があるためです。

例えば、共有持分に抵当権を設定した共有者がローンの返済が滞り抵当権が実行されると、共有持分が他の人に移ります。

身内でもない人物が共有者に加わったことで、その後の不動産の話し合いにおいて同意を得にくくなる可能性も。

上記のように他の共有者に迷惑をかける可能性があるため、いくら同意が不要と言っても事前に相談しておくことをおすすめします。

共有持分の抵当権の設定方法

共有持分への抵当権の設定は、共有持分を有する人だけで行うというものではありません。

例えば、ローンを契約する場合は金融機関と協力しながら手続きを進めることになるため、速やかに手続きを進めるには、どのように設定するのか流れを事前に把握しておくことが重要です。

ローンの契約を想定した共有持分の抵当権の設定方法は以下の4つの手順です。

  • 債権者と金銭消費貸借契約を締結する
  • 抵当権設定契約を締結する
  • 法務局にて登記申請を行う
  • 登記事項証明書を債権者に提出する

それぞれの手順を詳しく見ていきましょう。

参照:抵当権の設定について

債権者と金銭消費貸借契約を締結する

金銭消費貸借契約とは、金融機関の融資を受ける契約者が一定の利息と元本を金融機関に返済する契約です。

抵当権とは単独で設定されるものではなく、上記のように何かしらの契約を締結し、契約に定められている内容を履行できない場合に実行されるものです。

そのため、まずは抵当権を締結する前提となった金銭消費貸借契約を債権者(金融機関)と締結します。

抵当権設定契約を締結する

金銭消費貸借契約を締結した後は、抵当権設定契約を締結します。

抵当権設定契約とは、不動産や共有持分に抵当権を設定するという契約です。

融資を希望する人と金銭消費貸借契約を締結した債権者は、契約者の返済が滞って融資を回収できなくなるリスクと隣り合わせになります。

抵当権設定契約には、万が一契約者の返済が滞り融資を回収できなくなった場合、債権者が抵当権を設定した不動産や共有持分を売却できる、その売却代金を返済に充てる旨などが記載されています。

法務局にて登記申請を行う

抵当権設定契約を締結しただけで抵当権の設定が完了するわけではありません。抵当権を設定するには、法務局にて登記申請を行う必要があります。

法務局で容器申請を行う際に必要な書類は以下の3つです。

  • 抵当権設定契約証書
  • 印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)
  • 本人確認書類(免許証や住民票など)

登記申請は直接法務局の窓口で行うだけでなく、オンライン申請も可能です。

登記事項証明書を債権者に提出する

登記の申請が完了した後は、登記事項証明書という登記簿の内容がデータ化された専用の用紙を取得します。

登記事項証明書は法務局の窓口で請求する以外に、オンラインで申請することも可能です。

取得した登記事項証明書を債権者(金融機関)に提出すれば抵当権設定が完了です。

抵当権の設定は司法書士に相談しよう

抵当権の設定はローンの契約者が行うことも可能ですが、提出書類に不備がある、きちんと登記申請できていなかった場合は債権者に迷惑をかけることになります。

もし、不備があったことが原因でトラブルに発展した場合は、債権者に損害賠償請求される可能性もあるので注意が必要です。

そのため、トラブルを未然に防ぎながら速やかに登記申請を完了するためにも登記申請の専門家である司法書士に相談することをおすすめします

司法書士によって登記申請の依頼にかかる費用が異なるため、複数の司法書士を比較する、信頼できる司法書士に依頼しましょう。

まとめ

不動産の共有持分を有している人の中には、共有状態の不動産に抵当権を設定できるのか、自身の共有持分に抵当権を設定できるのか気になっている人もいると思います。

共有状態の不動産に抵当権を設定するのは処分行為に概要するため、共有者全員の同意が必要です。

一方、自身の共有持分のみに抵当権を設定するのは他の共有者の同意を必要とせず、単独で行うことが可能です。

しかし、いくら単独で行えると言っても後でトラブルに発展する可能性もあるため、事前に相談してから共有持分に抵当権を設定することをおすすめします。

また、登記申請は自身で行うことも可能ですが、不備があれば債権者に迷惑がかかります。

確実かつ速やかに手続きを完了させるためにも、専門家である司法書士に依頼しましょう

共有持分と抵当権設定に関するQ&A

共有持分とはどんなものですか?

共有持分とは、共有不動産における「共有者ごとの所有権割合」を表したものです。相続時や、共同出資で不動産を購入したときなど、複数人で不動産を所有するときに発生します。

抵当権とはどんなものですか?

抵当権とは、ローンの返済が滞ったときに不動産を差し押さえて、融資したお金を回収するための権利です。差し押さえられた家は競売にかけられ、落札代金が残債の返済に充てられます。

共有持分のみに抵当権を設定することはできますか?

はい、可能です。自分の共有持分に抵当権を設定するのに、他共有者の同意もいりません。ただし、例えば「自分がもっている共有持分の半分にだけ抵当権を設定する」というような、共有持分の一部分のみに抵当権を設定することはできません。

抵当権設定登記にかかる費用はいくらくらいですか?

抵当権設定登記にかかるのは登録免許税です。登録免許税の費用は「融資額×0.4%」となっています。仮に2,000万円のローンを契約する際の登録免許税は、「2,000万円×0.4=8万円」です。司法書士に依頼する場合はさらに司法書士報酬がかかります。

司法書士報酬の目安はどのくらいですか?

文中でも触れたように、司法書士報酬は司法書士ごとに異なります。また地域によって相場が異なるので一概にいくらとは言い切れませんが、5~10万円程度と言われています。同じエリアの司法書士の報酬を比較することをおすすめします。

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