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【共有持分】現金化する4つの方法を解説!共有者と疎遠・絶縁関係でも自分の持分は売却できます

共有不動産 現金化

複数人で不動産を所有する共有不動産では、さまざまな場面において共有者の同意を得なければなりません。

同意を得る過程で一度意見が衝突するとその後の関係も険悪になってしまうなど、何かとトラブルの種になりやすい不動産の所有方法です。

そのため、一刻も早く共有不動産を現金化して、面倒な共有関係を解消したいと考えている人も多いのではないでしょうか。

共有不動産は他の共有者の同意を得なくても、自分の持分だけ売却・現金化することができます。

いくらで売れるのか気になる方は無料査定だけでも依頼してみるといいでしょう。

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この記事のポイント!
  • 自分の共有持分だけを売却・現金化することができる
  • 方法は4つあり、共有者との関係性などで選ぶ必要がある
  • 共有持分専門の買取業者に依頼するのが一番手軽でスピーディー

共有持分を現金化する4つの方法

共有持分を現金化する方法は主に4つあり、共有者同士の関係性や現金化までの急ぎ具合を考えて選択する必要があります。

共有持分を現金化する4つの方法
  1. 共有持分の専門買取業者に自分の持分を売却する
  2. 他の共有者に自分の持分を売却する
  3. 他の共有者の持分を買取ってから売却する
  4. 共有者全員で協力して不動産全体を売却する

あなたが現金化にあたって「スピード重視か、価格重視か」「他共有者が売却に対してどのような意思を持っているのか」という視点によって選ぶべき選択肢は変わってきます。

以下の項目から、それぞれの方法について詳しく解説していきます。

方法①共有持分の専門買取業者に自分の持分を売却する

自分の持分のみであれば他共有者の同意を得ずに自由に売却できます。

しかし、共有持分の所有権は単独名義の不動産所有権と比べると自由に扱うのが難しいです。共有者の同意を得なければできないことが多く、あまり需要が高くありません。

そこで頼りにしたいのが共有持分の買取を専門で取り扱う不動産会社です。

共有不動産に関する知識と経験に長けているため、トラブルを事前に回避しながらスピーディーな売却が可能です。

共有持分 買取業者 共有持分の買取業者はどう選ぶ?売却時の注意点やトラブル事例と対処法も紹介します

方法②他の共有者に自分の持分を売却する

自分は早く売却したいのに他共有者は「これからも住み続けたい」「第三者に貸して有効活用したい」と反対し、平行線をたどるケースも想定されます。

売却に反対する共有者には「自分の持ち分を買い取ってもらえないか」と交渉する方法が有効です。

共有者は不動産を手放さずに自分の共有持分を増やすことができるため、たとえ意見が割れていてもお互いに利益を得られます。

自分の持分を共有者に買取ってもらう方法

共有者に直接買取を依頼するのが一番早い方法です。

このとき、買取に応じてくれそうな共有者を見極めることで成功率が高まります。

一般的に、持分割合が高い人ほど単独名義での不動産所有権を獲得しやすい立場にあります。

「単独で不動産を持つ場合のメリット」や「持分が増えた場合収入がどれだけアップするか」を具体的に伝えると、相手も買取に納得しやすいです。

ただし、せっかく共有者が買取に応じてくれても十分な資金力がなければ成立しません。

資金調達方法も含め、その共有者が本当に買取れるのか確認が必要です。

方法③他の共有者の持分を買取ってから売却する

自分が他共有者の持分を全て買取り、共有名義を解消した上で不動産全体を売却する方法もあります。

すべての共有持分を手に入れれば単独名義の不動産所有権となるので、共有名義のときよりも買主がつきやすく高値での売却が期待できるでしょう。

とはいえ、複数の共有者がいる場合は一人一人と各持分の買取価格や契約条件の交渉を行う必要があるので、長期戦を覚悟する必要があります。

方法④共有者全員で協力して不動産全体を売却する

共有者全員が不動産の現金化を希望しているのであれば、共有者と協力して共有不動産全体を売却することもできます。

代表者を立てて、その人に共有持分を預ければ通常の不動産を持っているのと同じです。

共有持分の状態を「1/1」で不動産売却できれば、共有持分だけで売る時よりも、高く売れるでしょう。

ただし、共有不動産全体の売却には共有者全員の合意が大前提です。1人でも反対者がいれば売却することはできません。

反対者が意見を変えてくれるまで粘り強く説得する必要があり、終わりの見えない交渉になることもあります。

共有者全員の合意が成立したときは、後で言った言わないの揉め事を回避するために、合意した事実を証明する書面を作成し残しておくことが重要です。

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現金化を急ぐ場合は共有持分の専門買取業者に自分の持分を売却しよう

専門の買取業者であれば共有不動産でも積極的に買い取ってくれる確率が高く、買主がつかないというリスクも解消されます。

無駄な時間と労力がかからないので、一刻も早く共有名義を解消して現金を得たいという人に適している方法といえるでしょう。

次の項目から、専門買取業者に依頼するメリットを解説します。

買取業者に依頼するメリット
  • 共有持分を直接買い取るので最短48時間で現金化可能
  • 他共有者とのトラブルがあっても買取に応じてくれる業者もある
  • 共有持分の専門買取業者は独自のスキームから高額買取が可能

共有持分を直接買い取るので最短48時間で現金化可能

買取依頼から査定、契約締結、物件引渡しまで最短数日で完了させる専門買取業者もいます。

これまで数多くの共有持分を買い取った実績があるため、スピーディーな買取が可能です。

無料で査定を行っている会社もあり、売却価格の相場感をすぐにつかめるのも嬉しいポイントです。

他共有者とのトラブルがあっても買取に応じてくれる業者もある

共有不動産のトラブルは非常に複雑で、トラブルを解決するためには優れた知識と経験が不可欠です。

共有不動産に不慣れな不動産会社が買い取ってしまうと、他共有者とのトラブルをより悪化させる恐れがあります。

専門買取業者であれば、これまでの買取経験をもとにノウハウを蓄積しているため、共有不動産に関するあらゆるトラブルに対処できる能力を持っています。

だからこそトラブルを抱えている共有不動産の買取にも、前向きに応じてくれる可能性があるのです。

共有持分の専門買取業者は独自のスキームから高額買取が可能

不動産会社の事業スキームは単独名義の不動産の売買がほとんどです。

したがって共有不動産を取り扱う場合は、他の共有持分も取得して単独名義の不動産に変えるという手間が発生します。他の共有持分の取得は決して容易ではありません。

調整にかかる負担が価格に影響するため、安く買い叩こうとする共有不動産もいます。

高値売却を目指すために注目してほしいのは、弁護士などの専門家と提携している専門買取業者です。

共有不動産に詳しい専門家とタッグを組むことによって、問題が発生すれば迅速に解決できる体制が整っています。

このスキームによって調整にかかる労力を最小限に抑えられるため、強気の価格で買い取ることが可能です。

他共有者と疎遠・絶縁関係で共有持分を現金化する方法

これまで解説してきたように、自分の持分だけであれば単独で売却することができます。

他共有者に知らせなくても、自分だけの意思で売って現金を手に入れることができるでしょう。

ただし、他共有者が売却に強く反対しているのに、勝手に自分の持分だけ売却してしまうと禍根を残してしまう恐れがあります。

だからといって他共有者に面と向かって伝えても、反対されることは明白なため、どのように対処すべきか悩ましい問題です。

  • 「売却したいけど共有者と連絡がつかない…」
  • 「親族と意見がまとまりそうにないけど売却できるの?」

早く売却したいのに思うように進めることができず、もどかしい思いをしている人も多いのではないでしょうか?

ここでは他共有者と疎遠・絶縁関係で協議に行き詰っていても共有持分を早く現金化するコツを解説していきます。

他共有者が売却に反対しているなら弁護士に共有物分割請求訴訟を依頼

売却に反対する他共有者と膠着状態が続いているなら、弁護士に共有物分割請求訴訟を依頼する方法があります。

共有物分割請求は、他共有者に対して共有物の分割ならびに共有名義の解消を求める手続きです。

この請求が起これば、共有者間で分割に向けた協議を行わなければなりません。

意見がまとまらなければ裁判所に分割方法を判定してもらうことができ、これを共有物分割請求訴訟といいます。

共有物の分割方法は「現物分割」「全面的価格賠償」「代金分割」の3つです。

現物分割
共有物そのものを持分に応じて物理的に分割する方法です。例えば1つの土地を2人で共有している場合は、2つの土地に分筆してそれぞれの単独所有に変更します。
全面的価格賠償
共有者のだれかが他の共有持分を全て買い取ることによって、共有名義から単独名義の不動産に変更することを「全面的価格賠償」といいます。この方法をとるためには、共有持分の買取を希望する共有者がいるということが条件です。
代金分割(競売による分割)
裁判所が共有物の競売を命じ、競売の売上金を持分に応じて分割する方法です。現物分割が物理的に困難な場合や共有持分を買取りたいという共有者がいない場合に適用されます。

他共有者が行方不明なら不在者財産管理人を選任して売却取引を進めよう

他共有者の所在がわからない場合は、代理人として不在者財産管理人を選任する方法が有効です。

不在者財産管理人は行方不明の共有者の代わりに財産を管理・保存できる権限を持っています。

ただし、財産の売却は不在者財産管理人の権限外行為にあたるため、裁判所に申し出て許可を得ることが必要です。

また、7年以上共有者の生死が不明な場合は、失踪宣告手続きという方法もあります。失踪宣告手続きをとると、裁判所が失踪者や失踪者の行方を知っている者に対して申し出るよう告知します。

失踪宣告手続きとは?
不在者の生死が7年間明らかでないとき、その人を法律上死亡したものとみなす手続き

告知後一定期間に申出がなければ失踪者は法律上死亡したとみなすことが可能です。

そうすれば共有者が持分を誰かに相続している場合は相続人と交渉できますし、相続人がいない場合失踪者の持分は他共有者に帰属するので、売却手続きを前に進める効果が期待できるでしょう。

他共有者と直接連絡を取りたくなければ買取業者へ直接売却しよう

先に説明した共有物分割請求訴訟や不在者財産管理人選任は法的な手続きのため、弁護士や裁判所などさまざまな機関とやりとりが必要になります。

シンプルに早く売りたいのであれば、やはり買取業者に直接売却する方法が良いでしょう。

売却相談から査定、契約締結まで窓口は買取業者1社に完結しているので、煩雑な調整業務は発生しません。

他共有者と関係が冷え切っていて「連絡をとることすら精神的に苦痛」「この面倒な関係を早く解消したい」という人におすすめです。

共有持分買取業者に自分の持分を売却する流れ

共有持分買取業者に自分の持分を売却する方法であれば、自分と買取業者の中で売却価格や売却条件の協議が整い次第すぐに売却できます。主に次のような流れで進めます。

持分を売却するときの流れ
  1. 問い合わせ・査定依頼
  2. 条件確認・物件調査
  3. 査定
  4. 買取価格の決定
  5. 契約の締結・売却
  6. 譲渡所得税の支払いと確定申告

具体的な流れはこちらの記事で詳しく解説しています。
共有持分の査定から売却までの流れ 共有持分の査定から売却までの流れ

まとめ

共有不動産の売却は様々なトラブルが発生する恐れがあり、難易度の高い手続きです。

一番簡単に現金化する方法は自分の持分だけを売却する方法です。この方法であれば他共有者の同意を得る必要はなく、単独で実行できます。

中でも早期に現金化できる売却先は、共有持分買取業者です。

実績豊富でトラブル対処に長けた業者を見極めることができれば、高額買取も夢ではありません。

また、他共有者に売却を強く反対されている状態や他共有者と連絡を取り合えない状態でも、法的な手続きを踏めば売却を早期に進めることはできます。

もしも、無理やり法的な手段に出ると、共有者との関係がさらにギクシャクしてしまう恐れもあります。

それぞれの方法を天秤にかけた上で冷静に手段を選択し、共有持分の早期現金化を目指しましょう。

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