共有持分を有する不動産を揉めずに売ることは可能?売却方法と対策を解説

共有持分 揉めずに売る

不動産を所有する被相続人が亡くなって不動産を取得した人の中には、相続割合に応じて不動産の共有持分を取得した人もいると思います。

しかし、相続人同士の共有名義だと、共有持分を有する不動産を売却したいと考えていても売らない派の人たちの反発によって、共有持分の売却が難航することも珍しくありません。

この記事では、共有持分を有する不動産を揉めずに売る方法、起きやすいトラブルと対策を解説します。

共有持分を有する不動産を揉めずに売る4つの方法

財産を有する被相続人が亡くなった場合、遺言書が残っていなければ、相続割合に応じて財産を分けることになります。相続財産が現金のみの場合、相続割合に応じて分けることが容易ですが、不動産の場合は容易ではありません。

そのため、一旦全員の共有名義にして相続を完成させて、後でどう扱うのかを決めることも。しかし、後になって自分の持分を現金化しようとした場合、共有持分を有する他の共有者に反対されて揉めることもしばしば。

共有持分を有する不動産を揉めずに売却するには、事前にどんな方法だと揉めないのかを把握しておくことが重要です。

共有持分を有する不動産を揉めずに売る方法として、以下の4つの方法が挙げられます。

・換価分割を提案する
・共有者間で売却する
・土地であれば分筆して売却する
・相談して第三者に売却する

それぞれの売却方法を詳しく見ていきましょう。

換価分割を提案する

まずは換価分割を提案するという方法です。換価分割とは、不動産の売却によって得られた現金を相続割合に応じて分割することです。

不動産を相続する際のデメリットとして、現金の相続のように容易に分割できないことが挙げられます。しかし、換価分割の場合、不動産を売却して現金に換えてから分割するため、相続割合に応じた分割を行いやすくなります

相続人全員で売却を進める場合、全員の同意が必要になるといったように、手続きに手間と時間がかかるため、代表者1人に持分を移してから売却するのが一般的です。また、代表者1人が全ての共有持分を買い取ってから売却するという代償分割も選択肢の1つです。

しかし、代償分割は、共有持分を買い取る代表者にある程度の資産がなければ成立しません。また、相続人の誰かが相続した不動産に住んでいる場合には、換価分割に応じない可能性も。その場合には、他の選択肢を試す必要があるでしょう。

共有者間で売却する

相続人の誰かが相続した不動産に住んでいる場合には、共有者間で売却するという方法が挙げられます。

この方法のメリットは、現金を手に入れたい相続人は現金を得られる、不動産に住んでいる共有者はそのまま不動産に住み続けられるため、円満に解決しやすいという点です。

しかし、相続した不動産に住み続けている人に共有持分を買い取るほどの資産がなければ成立しません。売却を希望する共有者の共有持分のみを買い取ってもらう場合には負担が小さいですが、共有者間で売却することはなかなか容易ではないと言えるでしょう。

土地であれば分筆して売却する

相続したのが住宅の場合は、相続割合に応じて分割することが容易ではありません。しかし、相続したのが土地の場合は、共有持分に応じて分筆することで、他の相続人の同意を得ずに共有持分を売却することが可能です。

相続したのが土地でも、安易に分筆して売却することはおすすめしません。分筆したことで1つあたりの土地が小さくなれば価値が下がる可能性がある、分け方によっては共有者間で不公平が生じる可能性があるためです。

土地に住宅を建てる場合、30~40坪程度の広さが必要とされています。仮に60坪の土地を相続人3人(妻、子供2人)で分けることになった場合は、妻30坪、子供15坪ずつという計算結果となります。

30坪の妻は買い手が見つかる可能性がありますが、15坪の子供は駐車場として購入する、隣地の所有者が買い足すといった特殊なケースを除いて、ほぼ売却することは不可能です。

そのため、相続したのが100坪を超える土地といった場合を除いて、分筆して売却するのは避けましょう。

相談して第三者に自分の持分を売却する

上記3つのいずれの方法も不可能な場合、相続人同士で話し合ってから共有持分を単独で第三者に売却するという方法が挙げられます。

「最初からこの方法でもいいのでは?」と思った方も多いのではないでしょうか?しかし、この方法はあくまで最終手段として残しておくことをおすすめします。その理由は、以下の3つのデメリットを伴うためです。

・売却価格が安くなる
・買い手がなかなか見つからない
・他の共有者に迷惑をかける可能性がある

それぞれのデメリットを詳しく見ていきましょう。

売却価格が安くなる

1つ目のデメリットは、売却価格が安くなるという点です。共有持分を取得した第三者は、自由に不動産を使用できる権利を取得します。

しかし、第三者以外で共有持分を有しているのは身内なので、その人たちも自由に不動産を使用できることを考えると、第三者にとって購入するメリットがありません。

共有持分を購入する人は、不動産に居住する権利を取得することを目的として共有持分を購入するのではなく、安く共有持分を購入し、最終的に不動産を売却することになった際に共有持分に応じた売却代金を受け取って利益を得ようと考えている人です。

そのため、共有持分の売却価格は、不動産の相場を共有持分に応じて割った額よりも大幅に安くなるので注意しましょう。

買い手がなかなか見つからない

不動産を購入する人は、誰にも邪魔されずに不動産を自由に使用できることを目的として購入します。共有持分を取得した場合も、不動産を自由に使用できますが、他の共有持分を有している人も自由に使用できるため、誰にも邪魔されないわけではありません。

つまり、一般的な消費者ではなく、買い手が業者や投資家に限られるという点に注意が必要です。買い手が限られるということは、売買契約の成立までに時間を要する、または最終的に売買契約が成立しない可能性があることを意味します。

第三者に売却するという方法は他の3つと比べても好条件で売れることはまずないため、他の3つを検討してからどうしても不可能だった場合の選択肢として残しておきましょう。

他の共有者に迷惑をかける可能性がある

他の共有者と揉めずに自分の持分だけを売却できても、後で共有持分を取得した第三者と揉める可能性が残っています。

投資目的で共有持分を取得した業者や投資家の中には、早く利益を得たいという理由から共有物分割請求訴訟を提起する人も。共有物分割請求訴訟とは、共有物の取り扱いについて話し合いがまとまらない場合に、裁判所に共有物の分割を請求できる制度です。

「第三者の共有持分の割合が少なければ提起されないのでは?」と考えている人もいると思いますが、共有状態の解消を求める権利は共有者の全員が有しており、取得した第三者も訴訟を提起できます。

他の共有者に迷惑をかける可能性があることを踏まえると、基本的には自分の持分だけを売却するのは避けた方が良いでしょう。

共有持分を有する不動産の売却で揉める主な4つの理由

共有持分を有する不動産を売却する際にどんな理由で揉めるのか事前に分かっていれば、対策を練ることでトラブルを未然に防ぐことが可能です。

共有持分を有する不動産の売却で揉める主な理由は以下の4つです。

・査定結果が相場よりも安い
・共有持分の買取価格が相場よりも安い
・不動産の使用者がいて売却に応じてくれない
・共有者が多すぎて話がうまくまとまらない

それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。

査定結果が相場よりも安い

話し合いで換価分割の同意を得られたからと言って揉めないというわけではありません。換価分割では、まず不動産にどのくらいの価値があるかを知るために、不動産会社に査定を依頼します。

査定結果が周辺の相場よりも安ければ「売却するのはもったいない」という考えが共有者に拡がるため、せっかく換価分割の同意を得られても話し合いが難航する可能性が高いので注意が必要です。

必ずしも査定結果通りの売出価格を設定する必要はありませんが、査定結果がマイナスの印象を与えないように配慮する必要があるでしょう。

共有持分の買取価格が相場よりも安い

共有者間で共有持分を売買する場合は、いくらで買い取るのかで揉める可能性があります。「身内だから多少は相場より安く買い取っても問題ない」と安易に考えてはいけません。

共有持分を有している人の中には、対象不動産の相場がいくらなのかを独自に調べている可能性もあるためです。揉めずに売るためにも、不動産会社の査定結果や周辺の類似物件の相場などを示しながら、買取価格を提示する必要があります

多少の価格交渉は問題ありませんが、きちんと根拠を示しながら交渉に臨みましょう。

不動産の使用者がいて売却に応じてくれない

共有持分を有している人のいずれかが不動産に住んでいる場合、売却を進めることは容易ではありません。売却に応じるということは、住居を失うことになるためです。

そのため、共有持分を揉めずに売りたい場合、不動産の使用者の住居を確保してから交渉を進めることをおすすめします。

使用者の住居を確保できていない状態では、交渉を有利に進めることはほぼ不可能ですが、確保した状態であれば交渉に応じてくれる可能性が高まるでしょう。

共有者が多すぎて話がうまくまとまらない

相続した不動産の共有状態を長く続けている場合、共有持分の取得者にも相続が発生する可能性があります。相続が続くと共有持分が次々枝分かれして、誰が関係者なのかの把握が困難になります。

その結果、全員の同意を得たつもりでも、後から共有持分を主張する人が現れてトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

また、最初は身内同士で関係性が濃くても、枝分かれによって関係性が薄くなってくると、話がさらにまとまりにくくなる、連絡が取れず話し合いがそう簡単には進まない可能性も。

そのため、共有持分を売りたい場合、先延ばしせず、当初の共有持分を有している者同士で解決しましょう

共有持分を揉めずに売るための対策4選

対策を練らずに共有持分の売却を進めようとすると、揉める可能性が高まります。そのため、揉めずに売るためには、以下の4つの対策を行ってから売却を進めることが重要です。

・複数の不動産会社に査定を依頼する
・共有持分の売却に詳しい弁護士に相談する
・共有持分の買取を専門的に行う不動産会社に相談する
・共有物分割請求訴訟を提起する

それぞれの対策を詳しく見ていきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社から得られる査定結果は、各不動産会社によって異なります。正確な査定結果を得るためにも、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。

また、不動産会社から査定結果を聞く際は、査定の根拠を聞いておくことをおすすめします。そうすれば、共有者間で共有持分を売買する際や換価分割する際に根拠を伝えられるため、共有持分の売却の同意を得やすくなるでしょう。

共有持分の売却に詳しい弁護士に相談する

「共有持分の売却の話し合いがスムーズに進まない」「共有持分を主張する第三者が現れて話がややこしくなった」といったケースでは、無理に売却を進めようとすると、解決がより困難になる可能性があります。

そのようなケースでは、感情的になって当事者だけでの解決が困難になるため、専門家かつ第三者である弁護士にサポートしてもらうことをおすすめします。

弁護士であれば誰でも良いというわけではありません。共有持分の売却に詳しい弁護士にサポートを依頼すれば、解決の糸口が見つかりやすくなるでしょう。

共有持分の買取を専門に行う不動産会社に相談する

自身の共有持分だけを売却する場合、共有持分を取得した第三者と他の共有持分を有する共有者との間でトラブルに発展する可能性は否定できません。

しかし、共有持分の買取を専門に行う不動産会社に相談することで、そのようなトラブルを未然に防ぐことが期待できます。また、仲介を依頼する場合とは異なり、買取であれば仲介手数料がかからないため、共有持分を少しでも多くの現金に換えることが可能です。

弁護士や司法書士、税理士などの専門家とのネットワークが形成されている不動産会社に相談すれば、より手厚いサポートが受けられるでしょう。

共有物分割請求訴訟を提起する

共有持分の売却の交渉が難航したからと言って、お手上げ状態というわけではありません。共有持分を有する人には、共有関係の解消を請求できる権利が認められており、共有物分割請求訴訟を提起すれば、共有関係を解消することが可能です。

しかし、共有物分割請求訴訟を提起するには一定の要件を満たす、手続きが必要となります。何をどのように進めればいいか分からない人は、弁護士といった専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

不動産の相続で共有持分を取得した人の中には、共有持分の売却で他の共有持分を有する人たちと揉める可能性があるため、どうすればいいか悩んでいる人も多いと思います。

共有持分を揉めずに売却することは可能ですが、選択肢を誤った場合、余計に他の共有者と揉めてしまう可能性も。そのため、どのような売却方法があって、自分に合った売却方法がどれなのかを事前に確認しておくことが重要です。

どうすれば良いのかが分からない、これ以上揉めるのを回避したいという方は、共有持分の買取を専門に行う不動産会社や共有持分の売却に詳しい弁護士に相談すれば、スムーズな解決が期待できるでしょう。

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