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共有持分ってどんなケースがあるの?起こりやすいトラブルや解消法も解説!

共有持分 ケース

共有持分はひとつの不動産を誰かと共有している状態です。

そのため共有者間の関係性や意見の相違により数々のトラブルを引き起こしてしまいます。

共有持分を取得するケースは人によってさまざまであり、相続がきっかけとなることもあれば夫婦の共有名義で不動産を購入したことがきっかけとなることもあります。

もともとは親族との共有だったが、共有者が売却したことにより第三者との共有となっているケースもあります。

このようにケースごとに共有者間の関係性が違うため、抱えるトラブルも違います。

自身が該当するケースではどのようなトラブルがあるのかを把握し、その解消法を知ることが大切です。

この記事では「共有持分のトラブルと解消法」について、「相続によるケース」「夫婦によるケース」「第三者とのケース」に分けて解説していきます。

ケース1:相続による共有持分のトラブルと解消法

相続により共有持分を所有しているというケースでは、共有者は親戚関係であることが多いでしょう。

親戚であればトラブルなど起こる心配もないのでは?と思うでしょうか。

親戚関係とはいえ、生計を一にしているわけではないのでお金に対する感覚は違います。

そのため共有者間で足並みが揃わず、さまざまなトラブルが発生しています

相続による共有持分が抱えるトラブル

相続によるケースでは、主に以下のような3つのトラブルが発生します。

・共有者と意見が揃わず売却・活用ができない
・賃料などの分配で揉める
・新たな相続が発生し権利関係が複雑化する

親戚関係では、売却したいと思うタイミングや賃料の分配方法を巡ってトラブルが起こることがあります。

そんな中、新たな相続が発生するとより権利関係が複雑化し、所有者でありながらできることが少ない、がんじがらめの状態に陥ることも珍しくありません。

主な3つのトラブルについてその内容を詳しく見ていきましょう。

共有者と意見が揃わず売却や活用が難しい

共有不動産はひとつの不動産を誰かと共有している状態です。

そのため売却したいと考えても、自由に売却することができません。

共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要となります。

3人で共有する不動産があり、2人が「お金が必要だから売却したい」と言っても、残り1人が「売却したくない」と言えば売却できないのです。

古い建物だから建て替えようと考えても、共有者全員が納得しなければ建て替えることもできません。

建て替えには費用が発生し、誰がどのように費用を負担するかでトラブルとなることもあります。

共有者の関係が親戚であってもそれぞれの考えがあり、バックグラウンドも違うため意見を揃えるのは難しいのです。

賃料など収入の分配で揉める

共有不動産を賃貸に出している場合、賃料など収入の分配でトラブルとなることは珍しくありません。

例えばAさんとBさんが持分1/2ずつ、親から収益不動産を相続したとします。

日頃から管理をしているのはAさんで、収入もAさんが独占してBさんに分配しないというトラブルが起こります。

Aさんの主張は管理などで時間も労力もかけているからということです。

しかしBさんも共有名義人ですから、当然収入の分配を受けることができます。

故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
参照:e-gov法令検索、民法第709条

仮にAさんがBさんにも収入を分配するとなったとしても、管理をしているAさんと管理をしていないBさんでは、どのような割合で収入を分けるのか、この点でトラブルとなることがあります。

新たな相続が発生すると権利がより複雑化する

相続で共有持分を所有し、この時点では共有者が3人のケースがあったとします。

しかし、3人のうち誰かが亡くなれば二次相続が発生します。

例えばAさん、Bさん、Cさんの兄弟が持分1/3ずつ共有していたとします。

Aさんが亡くなり共有持分は相続され、DさんとEさんが新たな共有者となりました。この時点で共有者は4人に増えています。

3人での共有という時点でも意見を揃えるのが難しかったところ、4人になったことでより複雑な状況になります。

さらにBさんやCさんも亡くなり新たな共有者が現れれば、ネズミ算式に共有者が増える可能性もあります。

事の始まりは親からの相続で、兄弟で平等に分けただけということはよくあることかもしれません。

しかしそれぞれの子どもの代ヘと相続されていくと、共有者の人数が増えるだけでなく共有者間の関係も薄れていきます。

その結果「話し合いが難しくなる」「連絡が取れない」というトラブルが起こってしまいます

相続による共有持分のトラブル解消法

相続によるケースでは主に3つのトラブルを見てきました。

ここからは、これらのトラブルを解消する5つの方法を解説していきます。

・全部売却する
・共有者に持分を売却する
・共有者から持分を買い取る
・自己の持分のみ買取業者に売却する
・土地であれば分筆する

上記5つの方法となります。自身にとって最適なトラブル解消法を見つけましょう。

全部売却する

共有持分から開放され、共有者全員が誰とも揉めなくなるのは全部売却する方法です。

共有名義で不動産を相続したが、「トラブルが起こる前に全部売却しよう」と共有者全員が同意すれば全部売却が可能です。

また、共有不動産を保管するにあたり誰か1人に負担がかかりトラブルに発展しそう、手伝いたいが遠方のため手伝えないといったケースでも、全部売却することでトラブルを解消することができます。

ただし繰り返しとなりますが、全部売却するには全員の同意が必要です。

多数決ではないので、誰か1人でも同意していなければ全部売却はできません。

共有者に持分を売却する

共有不動産を売却したいと考えているけれど、共有者は売りたくないと主張している。このような場合は、共有者に持分を売却するという方法があります。

1/2ずつの持分であれば、共有者に売却することで1人は売りたいという願いを実現できますし、売りたくない人は売らずに済むだけでなく単独で不動産を所有することができます。

ウィン・ウィンの関係となりどちらにもメリットがありますが、持分を買取れるだけの資金力が相手にあることが前提となります。

価格設定で揉める可能性も考慮しなければいけません。

共有持分の売却相場や売却価格の決め方など、詳しく知りたい方は以下の記事も参考にしてみてください。
参照:共有持分の売却相場や売却価格の決め方

共有者から持分を買い取る

共有者に持分を売却する方法とは反対に、共有者から持分を買い取るという方法もあります。

この方法で全ての所有権を手にすることができれば、自由な売却や活用が可能になります。

共有者に持分売却の意思があれば話しはスムーズに進むかもしれません。

しかし共有者に持分の売却意思がない場合、価格交渉が難しくなります。

相手に売却の意思がないところからのスタートでは、売却しようと思えるような価格を提示しなければいけないからです。

相場価格を提示しても応じてもらえない場合は、相場より高い価格で交渉しなければいけないこともあります。

自己の持分のみ買取業者に売却する

「共有持分を早く売ってしまいたい」「スムーズに現金化したい」ということであれば、自己の持分のみ買取業者に売却するという選択肢があります。

全部売却には共有者全員の同意が必要ですが、自己の持分のみならいつでも自由に売却できます

しかし、一般にはあまり需要がないのが現実です。

なぜなら共有持分のみを購入しても、買主は自由に扱うことができず居住することもできないからです。

そのため持分のみの売却では、買取後に活用ができる買取業者が売却相手となります。

共有持分の売却で最も一般的な方法です。

買取業者の選び方や買取相場、取引の流れについては以下の記事を参考にしてみてください。
参照:買取業者の選び方や買取相場、取引の流れ

土地であれば分筆する

共有持分が土地であれば、分筆するという方法があります。

分筆とは、共有名義で登記されているひとつの土地を名義人ごとに分けることを指します。

分筆すると分けた土地ごとに名義人が1人登記されるので、共有状態を解消できます

共有状態が解消された土地は自由に売却したり建物を建てたり、土地を担保に融資を受けたりができるようになります。

意見を揃える必要がないのでトラブルからも開放され大きなメリットを得られますが、土地の分け方によって損得が発生しないよう慎重に行わなければいけません。

分筆するための手順やかかる費用について知りたい方は以下の記事を参考にしてみてください。
参照:分筆するための手順やかかる費用

ケース2:夫婦における共有持分のトラブルと解消法

夫婦の共有名義で不動産を購入すると、離婚後にトラブルとなるケースが多々あります。

夫の単独名義で住宅を購入すると夫が住宅ローン控除を受けられ、夫婦の共有名義で住宅を購入すると夫と妻それぞれが住宅ローン控除を受けられます。

そのため共有名義にしたほうが節税効果は高いというメリットがありますが、共有名義であることが災いして離婚問題が泥沼化するというケースも珍しくありません

夫婦の共有持分が抱えるトラブル

夫婦で共有しているケースでは、主に3つのトラブルが発生します。

・離婚後に住宅ローンの支払いで揉める
・住宅ローン返済が滞る
・自己の持分のみ売却されてしまう

夫婦にとって最善の方法を選んだはずの共有名義ですが、離婚となると変わってきます。

主な3つのトラブルについてその内容を詳しく見ていきましょう。

離婚後に住宅ローンの支払で揉める

離婚となった場合、住んでいた住宅をどうするか決めなければいけません

どちらかが住み続けるのであれば、住宅ローンの支払は続きます。

そうなると住宅ローンの支払を誰がするのかで揉める可能性があります。

夫婦合算での収入であれば支払えていた住宅ローンも、どちらか単体での収入になると支払いが困難となることもあります。

住宅ローン返済が滞る

どちらかが別の場所で生活を始め、住宅ローンの支払も続けてくれていたとしても安心はできません。

別の場所で生活を始めた人にとっては、自身の新しい住宅にも費用がかかり、プラスして住宅ローンの支払も続けているという状態です。

住宅ローンの支払が負担として重くのしかかった場合、支払いが滞る可能性もあります。

住宅ローンの支払いを滞納していると住み続けている人が支払わなければいけなくなり、自身での支払いが困難となると自宅から出ていくことを余儀なくされてしまうこともあるでしょう。

自己の持分のみ売却されてしまう

共有不動産を離婚時に売却するかしないか、折り合いがつかなかったとします。

話し合いは決着しないままどちらか一方が住み続けていた場合、決着はしていなくても住めているから安心というわけではありません。

全部売却はできなくても、自己の持分のみ売却されてしまうかもしれないからです。

そうなってしまうと、知らない間に第三者との共有になっていたということが起こります。

夫婦における共有持分のトラブル解消法

夫婦におけるケースでは、主に3つのトラブルを見てきました。これらのトラブルを解消するには、下記の方法があります。

・全部売却して換価分割する
・離婚時に相手の持分を買い取る
・離婚時に相手に持分を売る

それぞれの方法にメリットとデメリットがあるので、最適なトラブル解消法を見つけましょう。

全部売却して換価分割する

離婚後にトラブルを招かない方法として、全部売却する方法があります。

全部売却しておけば後々になってトラブルになることはないでしょう。

全部売却して得たお金を持分の割合に応じて分配します。しかし全部売却では双方が別の場所で住み始めなければいけません。

どちらかが子どもの環境を変えずに生活する方法を模索しているのなら、全部売却は難しい選択肢となります。

離婚時に相手の持分を買い取る

どちらかが離婚後も住み続けるという意思があるのなら、相手の持分を買い取るという方法があります。

住み続ける人が相手の持分を買い取ることで、単独名義となり共有状態は解消されます

ただし、相手の持分を買い取るためのお金を工面しなければいけません。

例えば、A銀行から共有名義で住宅ローンを組んでいたとします。

妻が夫の持分を買い取るのであれば、妻名義の住宅ローンをB銀行で組み、A銀行のローンを完済しなければいけません。

住宅ローンを組むには審査があり、審査に通る返済能力を備えている必要があります。

離婚時に相手に持分を売る

相手の持分を買い取る方法とは逆に、自身が出ていくということなら相手に持分を売る方法があります。

しかし、この方法も相手に十分な返済能力を備えている必要があるため、「売りたい」「買いたい」という思いが一致するだけではいけません。

親にお金を工面してもらう、収入を増やす、住宅ローンを支払える収入になるまで相手にも支払いを協力してもらうなどの解決策も必要となります。

ケース3:第三者との共有持分のトラブルと解消法

最後に第三者と共有しているケースを見ていきましょう。

第三者と共有しているケースでは、「知らない間に第三者との共有状態になっていた」「望んでいないのに第三者と共有することになってしまった」ということもあります。

見ず知らずの人と不動産を共有する状態では自身の思い通りに話しを進めることは難しく、トラブルは避けて通れないとも言えます。

第三者との共有で起こりうるトラブル

第三者と共有するケースで起こる主なトラブルは3つあります。

・悪質な売買交渉を持ちかけられる
・持分を主張し、賃料を請求される
・共有物分割請求される

上記のようなトラブルが第三者との間で起こるとなると不安を抱くことでしょう。

具体的にどのようなトラブルとなるのか解説していきます。

悪質な売買交渉を持ちかけられる

共有持分は共有者の同意がなくても売却ができます。

そのため、兄弟で共有していたはずなのに弟が知らない間に持分を第三者に売っていたということも起こりうるのです。

新たに共有者となった不動産業者や投資家から、悪質な売買交渉を持ちかけられることがあります。

「売るつもりはないと断ってもしつこく売買交渉を持ちかけられる」「持分を安価で買い叩こうとしてくる」ということがあるかもしれません。

もしくはこちらが持分を買い取ると伝えると、高値で売りつけようとしてくる可能性もあります。

個人では解決が難しい場合、弁護士に相談して妥当な権利を主張することが大切です。

持分を主張し、賃料を請求される

第三者との共有では、共有不動産の持分を主張し、賃料を請求されるというトラブルも起こります。

例えば実家をAさんとBさんが相続したとします。

Aさんが居住していてBさんは別の場所に住んでいます。

Bさんが持分を第三者(Cさん)に売却し、AさんとCさんで共有することになりました。

Aさんが今まで通り居住していると、Cさんから賃料を請求されてしまいました。

なぜなら、Aさんが居住することでCさんが持分に応じて使用できる権利が侵害されているからです。

このように後から介入してきた第三者であっても、持分を有している限り権利を主張できます

各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
参照:e-gov法令検索、民法第249条

家賃など払わずに当然のように住んでいた自宅であれば、賃料の請求は寝耳に水かもしれません。

しかし、有している権利の主張は不当なものではないのです。

共有物分割請求される

第三者から売買交渉を持ちかけられるも断り続けていると、共有物分割請求される恐れがあります。

共有物分割請求とは、共有状態の解消を求める請求です。

売買交渉を持ちかけられている状態は、話し合いによる共有状態の解消を試みているということです。

しかしこの話し合いで解決しなければ、民事調停により裁判所が関与することになります。

それでも解決しないのであれば訴訟へと発展し、どのように分割するのかを裁判所が関与して決めることになります。

つまり、第三者からの要求を断り続ければ解決するどころか訴訟に発展する可能性もあるということです。

納得できない要求をされていると感じるなら、やみくもに断り続けるのではなく早めに弁護士に相談することが大切です。

共有物分割請求について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
参照:共有物分割請求

第三者との共有持分のトラブル解消法

第三者と共有しているケースでは、見ず知らずの人とのトラブルを抱えていることになります。

少しでも早くトラブルを解消したいと考える人は少なくないかもしれません。

ここからはトラブル解消法を4つ解説していきます。

・第三者の持分を買い取る
・第三者に持分を売る
・自己の持分のみ買取業者に売却する
・共有物分割請求する

上記4つの方法となります。

第三者の持分を買い取る

第三者が共有者となり、「トラブルが起こることを避けたい」「家賃などを払いたくない」ということであれば持分を買い取るのが有効な方法です。

ただし、問題となるのは価格交渉です。

相手は通常より高値を求めてくるかもしれません。

高値に応じたくない気持ちがあったとしても、「共有状態を解消したい」「不動産を失いたくない」という思いが強いのであれば、妥協点を探る必要があります。

どこまでの価格交渉に応じることができるのか、柔軟に考えなければいけません。

第三者に持分を売る

「トラブルを解消したい」「不動産を手放しても良い」ということなら、共有関係となっている第三者に持分を売る方法が有効です。

売買交渉を持ちかけられていなくても、自ら交渉を持ちかけることもできます。

しかし、買うつもりがなかった相手に売るのであれば、相手が買っても良いと思える価格を提示しなければいけません。

そのため、思ったような価格では売れないということも想定しておく必要があります。

自己の持分のみ買取業者に売却する

共有者間で持分を売買する以外では、買取業者への売却でトラブルから開放される方法もあります。

通常の不動産は仲介として売買されるため、不動産業者は売主と買主の橋渡し役をします。

そうなると買主を見つけるための時間が必要となりますが、買取業者への売却では買取業者が買主となるのでスピーディーに解決します。

共有者間での売買交渉では話しがこじれる可能性があり、トラブルを一刻も早く解消したいということであれば買取業者への売却は有力な選択肢となります。

共有物分割請求する

不動産を手放したいわけではないけれど、共有者との話し合いがこじれて解決に至らないということもあります。

この場合は共有物分割請求でトラブルを解消することができます

前述したように、共有物分割請求とは共有状態を解消する請求です。

持分を買い取ると申し出ているのに応じてくれないような状況であれば、最終的に法の力を借りることができます。

共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。

参照:e-gov法令検索、民法第249条

話し合いによって分割する場合は話し合いの内容に従って分割ができますが、共有物分割請求訴訟となるとその分割方法は民法の定めに従わなければいけません

原則として「現物分割」という方法になりますが、建物などは分割できないので「競売による分割」や「価格賠償」という方法が取られる場合もあります。

まとめ

共有持分はさまざまなトラブルを抱えています。

しかし、トラブル内容は共有者間の関係性により異なるため、自身が該当するケースで起こりうるトラブルを把握しておくことが大切です。

トラブルが起こることを想定し、トラブル解消法を知っておくことで速やかに対応することができます。

「相続によるケース」「夫婦によるケース」「第三者とのケース」、それぞれに特有の問題が生じますが、いずれにも共通して言えることは早めに共有関係を解消することがリスクヘッジとなります

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