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共有不動産・共有持分の買取業者は怪しくない!安心できる業者のポイントと売却前に準備することを解説します

共有持分を持て余しているので売却したいと考えた場合、どこの買取業者に売却するべきか判断に迷うことはありませんか?

不動産の売買に慣れている人は少なく、大金も動くため慎重になってしまうものです。

共有持分を相続したものの売却までは考えていなかったのに、共有持分を売却しないかと買取業者から連絡が入るケースもあります。

なぜ共有持分を相続したことを知っているのか、不信感を抱き買取業者は怪しいと思ってしまうこともあるかもしれません。

しかし、買取業者は国が認めている不動産業者です。

大半は安心できる不動産業者ですが、なかには悪徳業者も存在するため疑ってかかることは正しいのかもしれません。

疑ったうえで安心できる業者かを見極める必要があります。

そこでこの記事では、安心できる業者と悪徳業者の見抜き方を解説し、共有持分を売却する場合の事前準備も解説します。

業者の見つけ方から買取依頼の準備までを知ることができれば、スムーズに共有持分を売却することができるでしょう。

この記事のポイント!
  • 共有不動産の買取業者は国が認めている不動産業者だが、なかには悪徳業者も存在する
  • 共有持分を売却するなら安心できる買取業者を見極めることが大切
  • 共有持分の売却には、複数の業者への査定依頼や権利関係の確認など事前準備が必要

目次

共有不動産の買取業者は怪しくない!国が認めている不動産会社です

たしかに、共有不動産の買取業者と聞くと怪しい印象を持ってしまうかもしれません。

それは「不動産全体を買うなら分かるけど、持分のみを買っても使いみちに困るはずなのに…」という思いがあるからではないでしょうか。

けれど、共有不動産の買取業者は怪しくありません。

持分のみを買っても、正しい方法で利益をあげることができるのです。

通常の不動産会社では取り扱ってくれない「共有持分」を買取ってくれる

通常の不動産会社では共有持分は取り扱っていないと言われることがあります。

これは、通常の市場に出しても共有持分のみを買いたいという人が少ないからです。

共有持分のみを買っても住むことすらできないため、需要が少ないことには納得できるのではないでしょうか。

しかし共有不動産の買取業者は、共有持分のみを買ってそれをそのまま売るわけではありません。

まずは共有持分のみを買取り、その後に他の共有者にも声をかけて最終的には不動産全体を手に入れます。

こうなると共有不動産ではなくなるので、一般の不動産として相場価格での売却が可能になり利益を出すことができるのです。

冒頭でも触れたように「共有持分を相続したら買取業者から買取り希望の連絡が入った」というケースがありますが、これは共有者のうちの誰かがご自分の持分のみをその買取業者に売却したと考えられます。

買取業者は不動産全体を手に入れるために連絡してきたということです。

突然の連絡に戸惑い怪しいと疑ってしまいますが、全体像を見ると連絡が入った理由に納得できるのではないでしょうか。

必ずHPで「宅地建物取引業免許」を所有しているか確認しよう

きちんとしたビジネスモデルがあり共有持分を買取ってくれるのなら、買取業者は怪しくないと判断できます。

しかし、必ずホームページなどで「宅地建物取引業免許」を所有しているかを確認しましょう。

宅地建物取引業免許は、いわゆる不動産業を営むために必要な免許です。

各都道府県知事に認められた業者でないと所有していません。

不動産詐欺では宅地建物取引業免許を所有していないことに気付き被害を防げたという前例もあるので、必ず確認するようにしましょう。

安心できる業者と悪徳業者の見抜き方

大半は安心できる正規の不動産業者ですが、残念ながら中には悪徳業者も存在します。

被害に遭わないために、信頼できる不動産業者かを見極めなければいけません。

安心できる業者のポイント5つ

安心できる業者は、共有持分のみを買取っても利益化できるノウハウや法的な知識を持っています。

ですから、それらを備えているかどうかをチェックすることで安心できる業者かを見極められます。

安心できる業者のポイント5つ
  1. 弁護士や司法書士と提携している
  2. 自社で共有持分のみを買取している
  3. ホームページで所在地や実績を公開している
  4. 口コミや評判が良い
  5. 買取後に他共有者へ無理な交渉をおこなわない

ポイント①弁護士や司法書士と提携している

買取業者の中には法律の専門家と提携している業者とそうでない業者があります。

安心して売却を進めたいなら、この点は見極めポイントとなります。

売買契約や代金の受け渡しなど重要な場面では、売主と買取業者だけでなく司法書士に立ち会ってもらうことが理想です。

素人には分からない落とし穴が隠されている可能性もあるからです。

また、共有持分のみの売却では他の共有者とトラブルになることも少なくありません。

すでにトラブルになっているから売りたい、売ろうとしたらトラブルになったということもあり、トラブルの解決に法的なアドバイスをもらえた方が安心できます。

弁護士や司法書士など法律の専門家と提携している買取業者を選びましょう。

ポイント②自社で共有持分のみを買取している

不動産業者には買取業者と仲介業者があり、この2つの業者の違いは以下のようになります。

買取業者
買主を探すのではなく買取業者が売主の不動産を買取る
仲介業者
売主から依頼された不動産の買主を探し、不動産売買の仲介をする

仲介と買取

共有持分は一般の需要がないため買取業者に買取ってもらうのが一番スムーズですが、買取業者のなかでも自社で共有持分のみを買取している業者を選ぶとより確実です。

なぜなら、共有持分のみを買取って利益を上げるにはノウハウが必要でありトラブル対応にも長けていなければいけません。

共有持分の買取経験が豊富でない業者ではその点に不安が残ってしまいます。

利益を上げる自信がなければ安く買い叩いてくる可能性も否定できないため、自社で共有持分のみを買取しているという確かな実績のある買取業者を選びましょう。

ポイント③ホームページで所在地や実績を公開している

信頼できる業者かどうかは、担当者の人柄や名刺だけでは判断できません。

あたかも存在する会社のように振る舞っているだけかもしれませんし、口車に乗せようと魅力的な言葉を並べてくることもあります。

本当に存在する会社かどうかを確認するために、ホームページなどで所在地や実績の確認をしましょう。

所在地や実績を公開していない業者は怪しいと思ったほうがよいかもしれません。

口コミや評判が良い

ホームページなどで所在地や実績を調べたら、グーグルなどで口コミや評判も調べます。

ホームページなどでは業者側のメッセージを確認できますが、実際のユーザーがどう思っているかまでは分かりません。

「業者名 口コミ」などで検索すると業者の評判を見ることができます。

ユーザー目線の評判に目を通し、口コミや評判が良い買取業者を選びます。

ポイント⑤買取後に他共有者へ無理な交渉をおこなわない

前述したように、共有持分の買取業者はあなたの持分を買取った後、他共有者にも買取交渉をしてすべての持分を取得しようとします。

そのため、いずれ他の共有者にもコンタクトを取ることを前提に買取業者を選ばなければいけません。

なかには他共有者から残りの共有持分を買取るために嫌がらせをするなどして、強引に買取に応じさせようとする悪徳業者も存在します。

他の共有者に無理な交渉をおこなわれては、共有持分の売却がきっかけで家族関係や親戚関係が悪化してしまう恐れもあります。

他共有者と穏便に交渉ができるかどうかも見極めポイントです。

これらのポイントを押さえた安心できる買取専門業者のおすすめが知りたいという方は、以下の記事で紹介していますので参考にしてみてください。

共有名義の不動産が高く売れる買取業者の特徴と見極めポイント!

こんな業者には依頼してはダメ!悪徳業者に共通する3つのこと

続いては悪徳業者を見抜くポイントを解説していきます。

悪徳業者は必要な免許をもっていなかったり、現金ではなく小切手で支払おうとしたりします。

こちら側が売買取引に不慣れなことを逆手に取り、引き渡し前に移転登記を済ませようとしてくることもあります。

これらに当てはまる業者は悪徳業者の可能性が高いため、詳しく解説していきます。

悪徳業者に共通する3つのこと
  1. 宅地建物取引業の免許を持っていない不動産業者
  2. 共有不動産の売却代金を現金で支払えない
  3. 移転登記と売却代金の受け渡しが同時じゃない

悪徳業者①宅地建物取引業の免許を持っていない不動産業者

宅地建物取引業免許は各都道府県知事に認められた業者しか所有しておらず、申請したからといって免許を取得できるわけではありません。

申請者や会社の役員に欠格事由がないかを審査されますし、業務を継続的に機能できるか、所在地がどこか、宅地建物取引士の設置など登録の基準を満たしているかなどの審査を経て受理されるものです。

宅地建物取引業免許を所有しているかを必ず確認し、取得していない業者は信用するべきではありません。

悪徳業者②共有不動産の売却代金を現金で支払えない

共有不動産の売却代金を現金で支払えるかを確認しましょう。

不動産の売買は大きなお金が動きますが、現金でおこなうのが普通です。

代金を小切手で支払いたいと持ちかけられても簡単に応じないようにします。

もしも相手が悪徳業者の場合、換金できない小切手を渡される恐れがあるからです。

小切手は実際に換金するまで本当に換金できるものなのか不確かです。

偽造した小切手を渡してくる可能性がありますし、本物の小切手だとしても相手の当座預金が残高不足になっていると換金ができません。

代金を小切手で支払うと言われたら普通でないと判断し、断るようにしましょう。

悪徳業者③移転登記と売却代金の受け渡しが同時じゃない

移転登記と売却代金の受け渡しを同時におこなえるかを確認します。

不動産の所有者が売主から買主に移転したことを明確にするために、不動産の売買では必ず移転登記をおこないます。

移転登記を先におこない、売却代金の受け渡しはその後にと言ってくるなら注意しなければいけません。

なぜなら、移転登記をおこなった後も売却代金は支払われず、不動産を騙し取られる被害は非常に多いからです。

悪徳業者がおこなう代表的な詐欺と言っても過言ではありません。

通常の売買取引と同じように代金の受け渡しと商品の引き渡しは同時であるべきです。

悪徳業者による被害例

どのような被害例があるのかを知っておけば、何に気をつけるべきかがイメージしやすくなります。

悪徳業者による被害例を具体的に見ておきましょう。

被害例①書類を騙し取られ勝手に移転登記される

悪徳業者を見抜くポイントにもあったように、移転登記は不動産の所有者が変わったときにおこなう登記手続きです。

悪徳業者や詐欺師は共有持分を買取るかのように近づき、移転登記に必要な書類を騙し取り勝手に移転登記を済ませます。

その後に売却代金が支払われることはありません。

移転登記を済まされてしまうと、売却代金を受け取っていなくてもその不動産はもう悪徳業者のものになっています。

悪徳業者や詐欺師はこうして手に入れた不動産を何も知らない第三者に売却してしまうのです。

第三者の手に渡ってしまった不動産を取り戻すのは困難です。

詐欺で手に入れたと知らない第三者は、代金を支払い正当に購入しており、元の所有者に返還するべきという法律もありません。

こうした詐欺を防ぐには移転登記と売却代金の受け取りを同じタイミングでおこなうようにします。

移転登記には権利証や印鑑証明書が必要になるので、売却代金を受け取る前に渡すことがないよう注意しましょう。

被害例②手付金支払い後に音信不通になる

不動産を購入する側になるときに注意したい詐欺に、手付金詐欺があります。

不動産の売買取引では申込金や頭金と呼ばれる手付金を支払い、残りの代金を不動産の引き渡し時に支払います。

このこと自体は珍しいことではなく、手付金の支払いを求められたから悪徳業者というわけではありませんが、手付金だけ受け取り、引き渡しをせずに連絡が取れなくなるというのが手付金詐欺の代表的な例です。

手付金は買主側が支払うものなので、今回のように共有持分の売却を検討しているケースでは当てはまりません。

しかし手付金詐欺を防ぐには信頼できる業者かどうかを事前に見極めておく必要があり、前述した安心できる業者と悪徳業者を見抜くポイントの大切さが分かります。

被害例③買取するフリをして話しが進まない

買取するフリをして話が進まないという被害例もあります。

共有持分の買取は早ければ一週間ほどでの現金化が可能です。

しかし買取をすると言いながら具体的な話は進まず、問い合わせても的を得た回答が返ってこないということがあります。

時間ばかりが経過してしまい、最終的には価格をもう少し下げればすぐに買取れるなど値下げ交渉をされるかもしれません。

こうした被害に遭った場合は、迷わず他社へ相談したほうがよいでしょう。

共有持分を売却する前に準備すること

安心できる買取業者の見分け方を知ったら、次は共有持分を買取に出すための事前準備が必要です。

事前に必要な準備は以下のようになります。

共有持分を売却する前に準備すること
  • 高く売りたいなら他共有者の持分を買取って自分の持分を増やしておく
  • 複数の買取業者に査定依頼をする
  • 共有不動産の状態や権利関係を確認しておく

これらのポイントを押さえておくことでより高くスムーズに売却ができます。

売却準備①高く売りたいなら他共有者の持分を買取って自分の持分を増やしておく

共有不動産が一番高く売れるのは1/1、つまり丸ごと売却することです。

しかし丸ごとの売却が難しいのであれば、他共有者の持分を買取って自分の持分を増やしておくと高く売ることができます。

なぜなら、共有持分を所有している割合が増えると賃貸借契約などが可能になり活用の幅が広がるからです。

仮にAさんBさんCさんの3人で共有しており、Aさんが売却に反対しているため1/1で売却できないということであれば、BさんはCさんの持分を買取って自分の持分を増やしておくと高く売ることができます。

売却準備②複数の買取業者に査定依頼をする

共有持分の買取相場は、通常の不動産の半額程度となります。

しかしそれでもより高値を目指すなら、複数の買取業者に査定依頼をしましょう。

相場価格はあるものの、買取業者によってその価格はさまざまです。

共有持分の買取後に利益を上げられると判断した業者なら高値をつけてくれるでしょうし、活用できそうにないと判断した業者なら安値をつけられる可能性もあります。

ひとつの業者に固執せず、複数の業者に査定依頼をして買取価格や担当者の対応など総合的に判断しましょう。

売却準備③共有不動産の状態や権利関係を確認しておく

不動産の価値は間取りや築年数、傷み具合などが大きく影響します。

そして今回のように共有不動産であれば権利関係も把握しておかなければいけません。

具体的には以下3つのことを確認します。

共有不動産の権利関係で確認しておくこと
  1. 間取りや傷み具合を確認する
  2. 共有者の人数と持分割合を確認する
  3. 住宅ローン残債や抵当権の設定有無を確認する

確認すること①間取りや傷み具合を確認する

共有不動産に限らず、不動産の買取依頼では物件の状態などの条件は重要です。

間取りや傷み具合を確認し、不具合があるのなら修繕しなければいけません。

老朽化が著しい場合は修繕するのか取り壊しをするのか、買取業者と相談しながら決めた方がよい場合もあります。

また、不動産の面積を確定するためには隣接する家屋や道路との境界を把握しなければいけません。

境界が確定していないと境界を超えている・超えていないとトラブルになるリスクもあるため、買取価格が安くなる可能性があります。

もしもまだ境界が確定していないのであれば、土地家屋調査士に依頼して境界を確定しておきましょう。

土地境界確定測量や共有持分の売却に必要な書類については以下の記事で詳しく解説しています。

土地境界確定測量や共有持分の売却に必要な書類

確認すること②共有者の人数と持分割合を確認する

共有者の人数、持分割合を確認しておくことも大切です。

繰り返しになりますが、買取業者は持分買取後に他の共有者の持分も買取るつもりでいます。

そのため、共有者の連絡先や各持分の割合が明確になっているとスムーズに売却を進めることができるのです。

共有者の名前や持分割合は「登記事項証明書」で確認できます。

登記事項証明書は最寄りの法務局の窓口やオンラインで交付請求が可能です。

参照:法務局「オンライン申請のご案内」

確認すること③住宅ローン残債や抵当権の設定有無を確認する

住宅ローンの残債や抵当権の設定があるかを確認することも重要です。

住宅ローンの残債があっても共有持分の売却は可能ですが、買取価格がローン残債を上回ったアンダーローンの場合に限ります。

買取価格よりもローン残債が上回ってしまうオーバーローンの場合は売却できないので注意しましょう。

オーバーローンとアンダーローン

アンダーローンの場合は買取価格がローン残債を上回るため、その利益でローンを完済して抵当権を外せます。

しかしオーバーローンの場合はローン残債が買取価格よりも上回るためローンが残ってしまい、抵当権を外せないので売却できません。

まとめ

共有持分を所有している人だからこそ、そのデメリットをよく知っているということがあります。

デメリットを知っている人からすると、共有持分を買取りたいという業者のことを怪しいと思ってしまうかもしれません。

しかし共有持分の買取業者は正しい方法で利益を上げている、国が認めた不動産業者です。

安心できる買取業者を見つけることができれば、不要な共有持分を買取ってくれる救いの手ともなり得ます。

ただし中には悪徳業者も存在するため、安心できる買取業者を見抜くポイントと悪徳業者を見抜くポイントをしっかりとチェックして被害に遭わないようにしましょう。

安心できる業者のポイント5つ
  1. 弁護士や司法書士と提携している
  2. 自社で共有持分のみを買取している
  3. ホームページで所在地や実績を公開している
  4. 口コミや評判が良い
  5. 買取後に他共有者へ無理な交渉をおこなわない

悪徳業者に共通する3つのこと
  1. 宅地建物取引業の免許を持っていない不動産業者
  2. 共有不動産の売却代金を現金で支払えない
  3. 移転登記と売却代金の受け渡しが同時じゃない

扱いに困っていた共有持分を売却してスムーズに現金化するには、以下のような事前準備も必要です。

共有不動産の権利関係で確認しておくこと
  1. 間取りや傷み具合を確認する
  2. 共有者の人数と持分割合を確認する
  3. 住宅ローン残債や抵当権の設定有無を確認する

安心できる買取業者を探す作業と同時に事前準備も進めておきましょう。

共有持分の買取業者に関するFAQ

共有持分を売却後、他の共有者とのトラブルを避けることはできますか?

他の共有者とのトラブルが心配であれば、弁護士と提携している買取業者に依頼しましょう。法的なアドバイスをもらうことでトラブルを回避できる可能性が高くなります。

共有持分を売却するおおまかな流れはどのようになりますか?

査定依頼から始まり物件の調査、査定、買取価格の決定へと進みます。契約の締結・売却まで進み、現金が振り込まれるまで早くて1週間ほどです。買取業者へ買取依頼する場合、買主を見つけるという時間が不要なためスピーディーに完結します。

共有者の1人が住んでいる状態の共有不動産を買取たいと連絡がありました。共有者が住んでいても買取は可能ですか?

共有者のうちの1人が住んでいても買取可能です。買取業者は買取後、他の共有者と交渉を進めて解決していきます。

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