【自殺物件の売却マニュアル】高く売る方法や売却時の注意点を解説

自殺があった不動産は、通常の物件より資産価値が大きく下がります。

自殺物件を売り出しても買主が見つからず、仮に売却できても価格は20％～30％ほど下落します。

一般的な不動産より売却価格が下がってしまうことは避けられませんが、工夫を凝らすことで高く売れる可能性を上げられます。

また、短期間で手間をかけずに売りたい場合は、訳あり物件専門の買取業者に相談しましょう。

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• 自殺があったことは買主へ告知する義務がある。
• 不動産の需要が高い時期に売り出すなど、自殺物件でも工夫次第で高く売却することが可能。
• 短期間で売却したいのであれば、訳あり物件専門の買取業者に売却するとよい。

自殺物件を売る前に覚えておきたい基礎知識

不動産仲介で自殺があった物件を売却する前には、覚えておきたい基礎知識が５つあります。各々ついて解説していきます。

• 告知義務が生じる
• 資産性の下落がある
• 風評被害が強い
• 販売が長期化する可能性が高い
• 初期投資や仲介手数料が掛かる

告知義務が生じる

自殺物件の売買では、告知期間は無制限です。よって、売買契約前には自殺があった事実として、いつ頃起きたのかやどの場所であったのかなどを詳細に告知しなければなりません。

仮に、告知せずに契約を進め、あとから自殺があった物件であると買主が知ってしまうと、重大な告知義務違反を問われます。このときの話し合いはおおよそ拗れることが多く、係争に発展する可能性も十分あります。弁護士との相談、裁判所への出廷、多額の損害賠償や裁判費用の負担など、さまざまな対応に多くの時間を割くことになります。

よって、告知しないことによるリスクは多大です。物件内で自殺があった告知は、売買前に必ず行った方がよいという結論になります。

資産性の下落がある

自殺物件は、相場並みの金額で売却できることは、まずありません。

資産性が下がる要因は、自殺があった物件に心理的瑕疵が強くあるからです。心理的瑕疵とは、部屋内などに目に見える物理的な瑕疵はないものの、自殺があったことによる「気色悪さ」や「死者の霊が出るのでは」という、心理的な負担が重くのしかかることをいいます。

心理的瑕疵が強い物件に居住することは、人によっては重いストレスを感じ、日常的な生活を快適に送ることができません。よって、結果的に大多数の人に自殺物件は敬遠されてしまいます。

しかし、なかには自殺物件であろうとも、「心理的瑕疵」より「物件の割安さ」に魅力を感じるという人もおり、このような人がお得感を優先し購入するケースもありますが、全体的な数は少ないのです。

つまり、自殺物件自体に需要が少なく、価格を割安にすることで勝機が生まれる物件であるという特性から、どうしても資産性は下落してしまいます。

資産性は平均で約20％～30％程度下落している

資産性の下落は、平均して周辺相場より20％～30％程度です。周辺相場で3,000万円の物件であれば、600万円～900万円の下落幅となります。

下落幅については、自殺物件というマイナス要素があるものの、買主がお得感を感じる「妥協できる金額ライン」と思っていたほうがよいでしょう。よって、下落幅は物件の立地条件により大きく異なる可能性があることに注意です。

つまり、人気の街や駅に近い立地など、比較的需要が高そうな好立地であれば下落幅は抑えられる可能性があり、20％を下回ることも考えられるのです。一方、駅から遠い立地や人気の街でも狭小地や変形地、再建築不可物件など一般的に需要が少ない物件では、そもそもの購入母数が少ないために、下落幅は平均値を大きく上回る可能性もあります。

よって、立地条件等により下落幅は、大きく変わってくると認識しておきましょう。

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心理的瑕疵が強いから下落する

下落する最大の要因は、心理的瑕疵が強いからです。

一般的に、自殺が起きた物件に多額のお金を負担して、わざわざ住みたいと思いません。心理的瑕疵は、人によって瑕疵の度合いが大きく異なるもので、全くダメな人もいれば全然気にしない人もいるのです。

現実、周辺相場と比べての割安さから、自殺物件などを好んで選ぶ人もいますが、このような人はごくわずかで、一般的に自殺物件は敬遠されます。

よって、自殺物件の購入を検討してくれる人を探すこと自体、時間が掛かる可能性が高くなります。

風評被害が強い

自殺物件には、風評被害が強く残ります。よって、自殺が起きた直後に売却しようと思っても、まず売買自体は難しいことが殆どです。

自殺が起きた直後は、人々の記憶に鮮明な時期であることから風評被害が強く、SNSへの書き込みや隣人同士での噂話などが起きるケースもあります。風評被害は、概ね人々の記憶に残っている時期は「強い」と考えてよいでしょう。

仮に、自殺が起きた直後で売却しようとすると、販売が長期化する可能性が高く、風評被害がさらに深まることがあります。長期間、インターネットや広告誌などに当該物件の掲載があると、人々から記憶が薄れることが遅くなり、風評被害がいつまでたっても治まりません。よって、長期間販売することで自殺物件であるというイメージが払しょくできず、反対に風評被害が深まることもあります。

風評被害自体は、時間が経過するにつれ徐々に人々の記憶からは薄れていき、やがて自殺があった事実すらあまり気にならない時期がきます。よって、自殺物件の売却は焦らずに、風評被害が治まった時期に売却活動するのがよいでしょう。

販売が長期化する可能性が高い

不動産仲介での販売は、心理的瑕疵が強いことにより買主自体が少ないことや、風評被害が強いと販売が長期化する可能性が高くなります。

販売が長期化することで、売主自体の売却への意欲が弱まることや、自殺物件となり精神的なショックが大きい状態であれば、売れないショックも重なり心労が増すこともあるでしょう。

よって、不動産仲介での売却の際は、販売が長期化する覚悟が必要です。また、販売が長期化することで新たな懸念点が３つあります。

都度、内見時に立ち合いの手間がある

不動産仲介では、都度内見時に立ち合いが必要で、毎度時間を空ける必要があり手間となります。

尚、物件が空室であれば、仲介する不動産業者に部屋のカギを渡すことも可能ですが、居住中物件であれば立ち合いは必須です。

早期に決まれば手間に感じることはありませんが、長期に渡り時々内見立ち合いがあると手間に感じ、面倒と思うこともあるでしょう。

長期化することで買い叩かれる可能性がある

販売が長期化することで、想定より遥かに安い金額で売却せざる得ない状況になることもあります。

販売が長期化すると、売主には「早く売りたい」という気持ちがより強くなります。また、内見者が少なければ希少な内見があったときに、何とか良い話に持っていきたいと思うのが一般的な心理です。

このような状態で、内見者より大幅な値引き交渉があったとき、どのような対応になるでしょうか？

おそらく、売主としてはこの機会を逃したくないという心理から弱気になり、買主は他に候補物件があるという心理であれば、「ダメもと」くらいの勢いで強気に交渉してくる可能性が高くなります。

したがって結果的には、買い叩かれることも多くあり、不動産買取りと変わらない金額若しくは下回る金額になることも十分考えられます。

売却完了までの固定資産税などの経費負担がある

自殺物件を買主に引き渡すまでは、固定資産税などのランニングコストの負担があります。

仮に、自殺があった一戸建てを更地にした場合には、小規模宅地の特例の対象外となってしまうので固定資産税の減免がなくなり、約6倍に跳ね上がるので要注意です。また、マンションの場合には管理費や修繕積立金なども負担します。

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初期投資や仲介手数料が掛かる

不動産仲介では、仲介手数料が掛かります。

仲介手数料とは、個人間売買が多い中古不動産取引において、売主と買主の間に入る不動産業者に成功報酬として支払うものです。

下記は、400万円超える成約価格の速算式です。

例えば、成約価格3,000万円の物件の場合、仲介手数料を計算すると1,056,000円となります。尚、先述の仲介手数料は上限金額となるので、これ以上の金額を不動産仲介業者が売主・買主に請求することはできません。

次に、初期投資は売却前に掛かるものです。例えば、売買できる状態にするには、特殊清掃やリフォームなどが必要になります。特に、リフォームが必要となるとフルリフォームするケースが多くなります。当然にリフォームする個所や広さなどにもよりますが、費用は高額になるケースが殆どです。

自殺物件を少しでも高値で売却する方法

自殺物件を少しでも高値で売却するには、幾つか方法があります。

以下に、「市場的な要因を利用する方法」と「自ら工夫する方法」に分けて、解説します。

①市場的な要因を利用する方法

はじめに、市場的な要因を利用する方法です。以下に、4つ挙げていきます。

• 不動産需要が高い時期を狙う
• 周辺に新築住宅が出ていない時期を狙う
• 自殺物件の売却に実績がある不動産業者を選ぶ
• 同じマンション内に売却物件が出ていない時を狙う（マンションの場合）

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A.不動産需要が高い時期を狙う

一つ目は、不動産需要が高い時期を狙い売却することです。

不動産需要が高い時期とは、一般的には春先3月・4月頃です。新しく仕事を始める人や新入学生、会社の転勤などが多いのがこの時期で、一般的には繁忙期となります。このような需要が高い時期であれば、購入を検討する絶対的な母数が多いことから、競争が起きたりすると早期に契約が纏まったり、買い叩かれる可能性も低くなります。

よって、不動産需要が一般的に高い時期に売却を始めることがおすすめです。尚、売却を始める時期としては、1月下旬頃から始めておくとよいでしょう。理由は、春休みまでに引っ越しを済ませたいという人も多く、逆算すると2月初旬位から徐々に動き出すケースが多くあります。この繁忙期を目がけて物件を新しく発売することで、物件の鮮度もよく、発売されたばかりの物件であれば、検討者としても興味を持つ人がいるでしょう。

B.周辺に新築住宅が出ていない時期を狙う

二つ目は、周辺に新築住宅が出ていない時期を狙うことです。

日本は依然として新築思考が強く、中古住宅は不動産取引全体のわずか約20％程度と言われています。よって、近隣に新築住宅が発売中であると、物件として競合することが多くなります。

これにより販売が長引くことや、新築の価格と比較され買い叩かれるケースもあり、売却する環境は良くありません。

よって、周辺に新築住宅が発売されていない時期を狙うのが良いでしょう。

C.自殺物件の売却に実績がある不動産業者を選ぶ

三つ目は、自殺物件の売却に実績がある不動産業者を選ぶことです。

自殺が起きた物件は、特殊な物件であるので、案内の仕方などを間違えると売却期間が長引くことや、顧客からクレームを受けるなどがあります。

よって、自殺物件の売却には、自殺物件の扱いに慣れ、売却に向けてのノウハウが十分ある不動産業者を選ぶのがおすすめです。

D.同じマンション内に売却物件が出ていない時を狙う（マンションの場合）

最後に、同じマンション内に売却物件が出ていない時を狙うことです。

マンションの場合、同じマンション内で販売時期が重なってしまうと、比較対象として競合してしまい、販売期間が長引く可能性が出てきてしまいます。売却をできるだけ早期に行いたいのであれば、同じマンション内だけでも競合しないのが理想です。

②自ら工夫する方法

続いて、自らで工夫してできることについて、4点解説します。

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• A.不動産仲介で売却する
• B.部屋は綺麗にリフォームなどを行う
• C.家具・家電付などお得な特典を付ける
• D.解体して更地にする（一戸建ての場合）

A.不動産仲介で売却する

一つ目は、不動産仲介にて売却することです。

不動産仲介とは、中古不動産の個人間売買の時に用いる一般的な不動産取引の方法で、売主と買主の間を不動産会社が仲介することで売買が成立する仕組みです。不動産仲介の売買は原則先着順販売であり、複数の検討者が存在すれば、競争原理が働き「早く・高く」売却できる可能性があるのです。

不動産仲介とよく比較されるのが、買取りになります。買取りは、元々下落している価格に更に20％～30％を乗じるため、相場より30％～40％下落となってしまいます。

よって、自殺物件を少しでも高く売るには不動産仲介が一般的には有利です。しかし、先述のようなに販売が長期化することや買い叩かれることなど、不動産仲介を行うことによるリスクもあります。よって、不動産仲介と販売状況により買取りを併用するような考え方もおすすめです。

B.部屋は綺麗にリフォームなどを行う

二つ目は、自殺物件があった部屋を綺麗にリフォームすることです。自殺があった痕跡を無くすことで物理的瑕疵をなくし、心理的瑕疵を少しでも和らげる必要があります。

C.家具・家電付などお得な特典を付ける

三つ目は、家具・家電付きなどお得な特典を付けることです。

自殺物件であることでお得感を求めている購入検討者に、更にお得感を演出することで価格下落を阻止し、高値での売却を狙います。購入する家に、新品のソファやベッドなどがあったら嬉しいと思いませんか。

D.解体して更地にする（一戸建ての場合）

一戸建ての場合には、解体して更地にすることです。更地にすることで、購入者の古家を解体する手間がなくなることや、土地の形状や状態（地質調査がしやすい）を把握しやすくなります。

よって、古家が残っている状態よりは、高値で売却できる可能性があります。

販売の長期化を避けるなら不動産買取り業社への売却がおすすめ

不動産仲介は、販売の長期化が懸念されます。したがって、長期化を避けるなら不動産業者への買取り（直接売却）がおすすめです。

下記に、不動産買取り業者に直接売却するメリット・デメリットを解説します。

不動産買取り業者に直接売却するメリット

不動産買取り業者に直接売却するメリットは、下記5つになります。

• 即現金化が可能
• 面倒な内見立会いや手続きが不要
• 初期投資不要、仲介手数料不要で余計な出費がない
• 広告を行わないので売却していることが周知されない
• 精神的な負担から解放され、気持ちの整理をつけやすい

即現金化が可能

買取りは、不動産買取り業者に打診してから、早ければ1週間程度で現金化ができます。更に、買主が不動産業者であるので取引が途中で頓挫する心配もなく、売却金の見立てがしやすいのも特徴です。

面倒な内見立会いが不要

買取りには、面倒な内見立会いが不要です。買主が、一般ユーザーではなく不動産業者になるからです。

初期投資不要、仲介手数料不要で余計な出費がない

買取りであれば、大掛かりなリフォームは不要となるので、手元に現金がないときにはおすすめです。また、買主が個人ではなく不動産業者になるので、仲介手数料が掛からず余計な出費がないのも、特徴となります。

広告を行わないので売却していることが周知されない

買取りは、広告を行わないので売却していることが近所に周知されません。

事故が起きた時に近所に知られなくても、不動産仲介時には自殺物件と告知しなければならず、周囲に認知されてしまうことがあります。

よって、買取りであれば自殺があった物件であることが一切表に出ずに売却できます。

精神的な負担から解放され、気持ちの整理をつけやすい

早期に売却ができることで、精神的な負担から解放され気持ちの整理がつけやすいです。

自殺物件を売却するということは、自殺があったことに精神的なショックが大きく、一刻も早く手放したいという気持ちが強いでしょう。

よって、買取りを利用し素早く売却できることで、ストレスなどから解き放たれ、スッキリとした気持ちになれるでしょう。

まとめ

自殺物件を売却にも、高く売る方法や注意点が幾つかあります。

よって、売却を行う前に自殺物件の売却ノウハウについて知識を習得し、自身の自殺物件の売却には不動産仲介と買取りのどちらがよいのか？また、売却を行うタイミングとしてはベストであるのか？などを事前に知っておいた方が、より満足いく売却結果となるでしょう。

尚、自殺物件の売却で悩み・相談があれば、積極的に専門の不動産業者に頼るのが、適格な判断ができる近道となります。

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