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自殺跡地の値段と価値について!告知せずに高く売る方法はあるのか?

悔しくもご家族の命が絶たれてしまった土地は、不動産としてどのくらいの価値があるのでしょうか。

また、悲しい出来事があった不動産を売却するとき、告知などの手続きは必ず行わなければならないのか、お悩みではありませんか?

実は、自殺跡地は事故物件として取り扱われ、正しい手順を踏みながら手続きを行わないと、様々な問題を引き起こす恐れがあります。

そこで本記事では、自殺跡地の値段と価値についてご紹介します。また、自死があった不動産の売却時の注意点なども解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

自殺跡地の値段と価値とは?売却後のトラブルについて

まずは、自殺跡地の相場と売却後のトラブルについてご紹介します。

一般的に自殺があった跡地は、残念ながら需要が少ないため、市場価値が下がる傾向にあります。

しかし、問題なのは相場が低いという点だけではありません。さらに、市場価値の低下よりも怖いのは、売却後に売主責任を問われてしまうこと。

まずは、なぜ自殺跡地がこのようなトラブルを発生する恐れがあるのか、その原因と理由からおさらいしていきましょう。

自殺跡地の一般的な値段と価値

自殺跡地の相場は、通常価格に比べると2~5割ほど下がってしまうことがほとんどです。

過去に自殺があった建物は「事故物件」という心理的瑕疵に該当することが多いため、需要が少なくなる傾向にあります。

心理的瑕疵とは、購入希望者が「購入に抵抗を感じる」状況にある物件です。

自殺のみならず孤独死や他殺なども心理的瑕疵要因になることがあります。

この心理的瑕疵に該当するかどうかの明確な基準は存在しないため、どのくらいの値が下がるかは、買主次第ということになるでしょう。

事故物件の価値は事故内容により大きく異なる

前述したように、自殺跡地は心理的瑕疵物件として市場価値が下がる傾向にあります。

しかし、買主にとって心理的瑕疵が大きくない場合や立地が良い場合は、さほど値を下げずに売却することも可能です。

まずは、事故内容によってどれほどの値下げ幅があるのかみていきましょう。

一般的な市場価値を参考に表にしてみました

死因 不動産相場
自然死、病死、老衰 市場価格の2~3割減
自殺、他殺 市場価格の4~5割減

上記の表をみてわかるように、死因によって市場価値が変動し、一番低いもので市場価値の半額ほどになってしまいます。

これは、前述したように買主のイメージによるところが強く、買主に抵抗を感じさせてしまう死因ほど、価値が下がる傾向にあります。

自殺跡地は風化しにくい

事故物件は「時間の経過とともに風化」すると唱える人もいます。

時間が経つことで、事故の印象が薄くなり、事故物件に該当しなくなるというものです。

確かに、時間の経過とともに事故の印象が薄くなれば、購入希望者が現れやすくなります。

しかし、後で近隣住民から自殺があったことを聞かされ「知っていたら買わなかった」と売却トラブルに発展するケースもあります。

この後詳しくご紹介しますが、自殺があった事実を隠して不動産を売却し、後日損害賠償を請求された事例も少なくありません。

怖いのは値下がりよりも損害賠償を請求されること

事故物件には、値下がりよりも懸念すべき「契約不適合責任」というものがあります。

契約不適合責任とは、売主が「事実を隠して」不動産を販売した場合に、売主責任が生じてしまうというもの。

法改正前には、瑕疵担保責任とも呼ばれていました。

売主が負うべき契約不適合責任の中には、損害賠償請求や契約解除などがあります。

つまりは、自殺があった事実を隠したりあえて告げずに不動産を売却したりした場合、買主から損害賠償請求や契約を解除されてしまうリスクが発生するということ。

このようなリスクを負わないためには、売却することだけに気をとられるのではなく、売却後にトラブルを負わないために「売り方」にも注意しなければいけません。

過去の判例を参考にしてみよう!自殺跡地の売却トラブル

これまでに発生した自殺跡地の売買トラブルについて紹介します。

過去に裁判沙汰になった例をピックアップしていきますので、今後売却されるときの参考にしてみてください。

判例1.自殺物件の売買で契約解除された事例

売買契約後に、自殺があった事実を知った買主が契約解除を求めた事例を紹介します。

戸建て住宅の物置小屋で農薬自殺がありました。買主は、その事実を物件購入後に知り、売主に対して契約の解除と損害賠償請求を起こしました。

売主の前所有者の自殺と隠れた瑕疵

購入した土地及び建物に付属する者で過去に自殺があったことを後で知った買主が、本件土地建物には隠れた瑕疵があるとして、売主に対し売買契約の解除と売買代金の返還等を求めた

参照:東京地判 平七・五・三一

判決の結果、裁判所は売主に対して「契約解除」と「購入代金の全額返却」を求めました

売主は、自殺があった物件を競売により取得。その後に自殺があった事実を隠し転売しましたが、裁判所は売主に責任があるとして、契約解除と代金返却を求めたのです。

判例2.自殺物件の売買で損害賠償を請求された事例

こちらも売買契約後に、自殺があったことを知った買主が損害賠償請求と契約解除を求めた事例です。

売主は、6年前に室内で自殺があったことを隠し、中古マンションを売却しました。

ところが、事実を知った買主は売主に対して、売買契約の解除と違約金の請求を求めたのです。

自殺があった物件に瑕疵担保責任が認められたもの

家族との居住目的で購入したマンションにおいて六年前に縊首自殺があつたことは瑕疵であるとして、買主の売主に対する売買契約の解除及び違約金条項に基づく損害賠償請求が認められた。

参照:横浜地裁 平元・九・七

裁判の結果、裁判所は買主に対して契約の解除を請求しました

買主は、手付金を返還し売買契約を解除しようとしましたが、売主は手付金の返還に応じなかったため、裁判に発展してしまった事例です。

売買契約において買主は手付金を返還するということは、契約の解除を示すということ。

売主はこれに応じなかったため、事態はさらに悪化してしまったものだと推測されています。

判例3.売主の責任が否定された事例

反対に、売主側の立場が認められた事例も紹介します。

買主は土地と建物を購入後、建物を取り壊して新築戸建て住宅を建てる計画をしていました。

ところが、取り壊した建物内で2年前に自殺があったことを知り、売主に対して違約金と解体費用を求めて損害賠償請求を起こしました。

取り壊し目的の建物売買と二年前の自殺

土地付中古住宅を、取り壊して新築分譲住宅を建設する目的で購入した買主業者が、建物を取り壊した後、同建物内で2年前に売主の母親が首吊り自殺をしたことを知って、契約を解除し、損害賠償を求めた事案において、嫌悪すべき心理的欠陥の対象がもはや特定できない一空間内のものに変容しているから、隠れたる瑕疵に該当しないとして、請求を棄却した

参照:大阪地判 平一一・二・十八

ところが裁判所は、買主の訴えを棄却

自殺があった建物はすでにないため、売主に違約金を支払う義務はないとしました

そのため、自殺があったことを説明する責任もないため、買主の訴えを否定したのです。

自殺があった跡地をリスクなく売却する方法

ここまでご説明してきたように、自殺があった物件の売買には様々な責任が生じます

しかし、売主にどこまで責任を負うべきなのかしっかりと理解していれば、リスクを回避することは難しくありません。

では、自殺があった跡地をリスクなく売却するためには、どのような対策を講じていけばいいのでしょうか。

ここからは、リスク回避の方法と売却手段についてそれぞれ解説していきます。

売買契約前のリスク回避対策

まずは、売主の責任を軽くするためのリスク回避策からご紹介していきます。

売主責任を防ぐために必要な「告知義務」

告知義務とは、買主に現状をきちんと報告すること

過去に自殺があった場合には、言いにくいことですが、正しい情報を伝えましょう。

告知すべき内容は、以下の通り

告知のポイント
・死因は何か
・発生時期はいつか
・事故発生現場はどこか

告知するときは「死因」「発生時期」「場所」を正確に伝えましょう。

内容を正確に伝えずごまかした場合でも、告知義務を怠ったとされるため、注意が必要です。

また、過去の判例でもご紹介したように、数年前の出来事でも裁判沙汰になっています。

「数年前の出来事だから時効だな」と自己判断せずに、事実をきちんと話しましょう。

大切なのは、買主に納得して購入してもらうことです。

「知っていたら買わなかった」と責められることがないよう、告知義務を果たしていきましょう。

建物の安全性をアピールできる「ホームインスペクション」

ホームインスペクションとは、建物の劣化や損傷を専門家に診断してもらうことです。住宅診断とも呼びます。

ホームインスペクションを実施することで心理的瑕疵はなくなるわけではありませんが、建物の状況を明らかにして、買主に安心感を与えることが可能です。

近年、様々な物件で売主責任が問われています。

自殺跡地の売買のみならず、シロアリ被害や耐震強度の不足などで、売買契約が解除されたり損害賠償請求を起こされたりするケースが後を絶ちません。

そのため、国では買主への安心を提供するために、ホームインスペクションの実施を勧めています

中古住宅は、新築時の品質や性能の違いに加えて、その後の維持管理や経年劣化
の状況により物件ごとの品質等に差があることから、消費者は、その品質や性能
に不安を感じている。このような中、中古住宅の売買時点の物件の状態を把握で
きるインスペクションサービスへのニーズが高まっている。

参照:既存住宅インスペクション・ガイドライン|国土交通省

ホームインスペクションを実施すると「証明書」が発行されます。

この証明書があれば、例え心理的瑕疵があったとしても、買主に建物の安全性を主張することも可能です。

買主の中には「建物が安全であれば心理的瑕疵があっても購入を検討する」という人も一定数存在します。

こうした需要に応えるために、万全を期しましょう。

自殺があった跡地の価値をできるだけ下げずに売る方法

売主のリスク回避のためには、告知義務は欠かせません

しかし、中には告知することで市場価値が下がってしまうことに不安を感じる人も多いのではないでしょうか。

そこで最後に、告知をしたとしても自殺があった跡地の価値を下げずにできるだけ高い値段で売る手段についてご紹介していきます。

手段1.解体してから更地で販売する

自殺跡地を更地にして販売するメリットとデメリット
メリット デメリット
ニーズが広がる
自殺のイメージを軽減させることができる
解体費用がかかる

自殺があった建物を取り壊し、更地にして販売する方法も有効です。

更地にすれば心理的瑕疵がゼロになるわけではありませんが、立地条件によっては下げ幅を小さくすることも可能です。

また、更地にすることで駐車場や資材置き場など、土地運用を考えている投資家にも販売できるようにもなります。

「住むには抵抗があるけれど、運用するなら事故物件でも構わない」と考えている投資家も少なくありません。

解体費用がかかるというデメリットはありますが、自殺跡地というイメージを軽減させたいのであれば、更地販売も検討してみてください

手段2.リフォームしてから販売

自殺跡地をリフォームして販売するメリットとデメリット
メリット デメリット
自殺現場の印象を薄くできる リフォーム費用がかかる

続いておすすめするのは、リフォーム後に販売するという方法

血痕や焼け跡など、自殺痕が強く残っているのであれば、リフォームも検討しましょう。

クロスや床などを一式交換し、事故現場の印象を薄くする効果があります。

ただし、解体同様リフォームも費用がかかるという点に注意が必要です。

予算が限られているときは、特殊清掃だけで事足りることも。

リフォームする前に「修繕すべき箇所はどこか」「修繕すれば売れる可能性が高くなるのか」について、事前に不動産会社に相談すると、よりリフォーム効果が高くなります

手段3.事故物件専門業者に買い取ってもらう

自殺跡地を買取してもらうメリットとデメリット
メリット デメリット
現状のまま売却できる
清掃費・解体費・リフォーム費用などが不要
売却値段が多少少なくなる

最後におすすめするのは、不動産会社に直接買取ってもらう方法です。

売却には、仲介と買取という販売方法があります。

仲介は、不動産会社に買主を探してきてもらう方法ですが、買取は不動産会社に買主になってもらう方法です。

買取は現状引き渡しで売却できるため、清掃費・解体費・リフォーム費用も必要ありません。

これら修繕費が不要な分、売却価格は多少下がってしまいますが、トータル費用を考えれば、買取の方がお得に売却できると言えます。

買取業者は、事故物件の取り扱いに長けた業者がおすすめです。

事故物件の取り扱いに詳しい業者は、自殺跡地であっても不動産価値をきちんと理解してくれるうえ、様々な手法で売主リスク回避対策も考えてくれます。

事故物件の取り扱いに長けた業者を探すときは、ウェブサイトやチラシから過去の事故物件取引実績を確認しましょう。

取引数が多ければ、事故物件の取り扱いに長けた業者であると判断できます。

まとめ

ご家族が自ら命を絶たれた不動産は、相場が最大で5割ほど下がってしまう傾向にあります。

とは言え、過去に自殺があった事実を隠すことは、損害賠償請求などのリスクも生じるため、決して得策とは言えません。

しかしながら、できるだけ相場を下げずに売却する方法も存在します。

決して自己判断せず、事故物件専門業者など不動産売却のプロと一緒に売買計画を立てていきましょう

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