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土壌汚染の可能性がある土地の売却方法!土壌汚染調査するべきケースも解説

土壌汚染 土地 売却

工場の跡地などを売却する場合、土壌汚染の可能性が心配という人も多いでしょう。

例外的なケースを除いて、基本的には土壌汚染の可能性がある土地でも、土壌汚染調査を実施せずに売却して問題ありません。

とはいえ、土壌汚染の可能性を疑われると需要が下がるため、売主が費用や時間をかけて土壌汚染調査を実施して、調査結果を提示しないと土地を売却しにくいです。

そのため、スムーズに土地を売りたい人は土壌汚染調査を実施しなくても土地を直接買取してくれる「訳あり物件の専門買取業者」へ売却することをおすすめします。

以下のボタンから、無料査定が受けられるので、まずはあなたの土地の買取価格を確認してみてはいかがでしょうか。

土壌汚染の可能性がある土地を売却できる方法

土壌汚染があるとしても、土地の売却に法律上の制限はありません。

次の方法を用いれば、土壌汚染の可能性がある土地を売却可能です。

土壌汚染の可能性がある土地の売却方法
  1. 土壌汚染調査を実施した上で売却する
  2. 汚染物質の除去にかかる費用を値引きする
  3. 土壌汚染の有無を気にしない買主を探す

土壌汚染調査を実施したり、費用を値引きすることで、買主の不安を取除く方法が一般的ですが、面倒な場合は「訳あり物件専門の買取業者」にそのまま売却できます。

それぞれの売却方法を1つずつ解説していきます。

【方法1】土壌汚染調査を実施した上で売却する

売却したい土地に土壌汚染の可能性がある場合、義務ではありませんが「土壌汚染調査」を実施した方がよいでしょう。

土壌汚染調査とは?
土地の土壌・土壌ガス・地下水などを採取・分析して、土壌汚染物質の有無、基準値を超えていないかを調べる調査です。

仮に土壌汚染がある土地でも、立地などの条件が良ければ、汚染除去費用を負担しても購入してくれる買主は存在します。

土壌汚染調査で汚染物質の有無や量を明確にすれば「いくら程度で汚染物質を除去できるか?」を買主が把握できるので、安心して土地を購入してもらえるでしょう。

土地売却時の土壌汚染調査は義務ではない

土壌汚染調査を実施せずに土地を売却しても、基本的に法律上は問題ありません。

後述するケース以外、土地の土壌汚染調査を実施する法的義務はないからです。

とはいえ、土壌汚染調査をすることで買主に安心して購入してもらえる上、売却後のトラブルも回避できるので、なるべく実施した方がよいでしょう。

土壌汚染調査をしないと売却トラブルが起きやすい

土壌汚染調査をせずに土地を売ると、買主とトラブルに発展する恐れがあります。

もし調査せずに売却した土地で土壌汚染が見つかった場合、買主から「契約不適合責任」を追及されてしまうからです。

契約不適合責任とは?
不動産売却において、引き渡した土地の種類などが契約内容と異なる場合、売主が買主へ負わなければならない責任で、買主から売主への売買契約解除や損害賠償請求が認められます。

買主は「土壌汚染のない土地」を購入したつもりなので「土壌汚染のある土地」を引渡してしまうと、売買契約の内容と異なるので「契約不適合責任」が認められます。

「契約不適合責任」が認められると、売買契約解除や損害賠償請求を受ける恐れがあります。

売却トラブルの例
  • 売買契約のキャンセル
  • 買主からの損害賠償請求

また、土壌汚染の可能性があると知りながら、それを買主へ伝えずに土地を売ると、詐欺罪に問われる恐れもあります。

土壌汚染調査で汚染物質の有無を確認して、調査結果を買主へ伝えた上で土地を売れば「契約不適合責任」は回避できます。

売却トラブルを避けたい場合、任意で土壌汚染調査を実施したほうが良いでしょう。

土壌汚染調査にかかる費用は最大80万円程度

土壌汚染調査を実施する場合、調査費用はどの程度かかるのでしょうか?

土壌汚染調査には3段階あり、必要に応じてより詳細な調査がおこなわれます。

3段階の土壌汚染調査
  1. 土地の経歴を調べる「地歴調査」
  2. 土地の浅い部分を調べる「表層土壌調査」
  3. 土地の深い部分まで調べる「深度方向調査」

それぞれの段階における、土壌汚染調査にかかる調査費用は以下のとおりです。


段階 調査費用
地歴調査 7~35万円程度
表層土壌調査 20~60万円程度
深度方向調査 20~80万円程度

ケースによりますが、土壌汚染調査に最大80万円程度かかる恐れもあるのです。

また、土地売却時の土壌汚染調査では、売主が調査費用を負担することが多いです。

ですので、土壌汚染調査は費用対効果を慎重に検討してから実施しましょう。

【方法2】汚染物質の除去にかかる費用を値引きする

調査の結果、売却したい土地に土壌汚染が見つかった場合、汚染物質の除去にかかる費用を値引きして売るとよいでしょう。

売却予定の土地で土壌汚染が見つかった場合、一般的には売主側で汚染物質を除去しなければなりません。

しかし、手放す土地に割く時間が勿体ないと思う買主も多いのではないでしょうか。

そうした人でも、汚染物質の除去にかかる費用に相当する金額を値引きすれば、手間や時間をかけずに土地を売却できます。

土壌汚染がある土地の売却相場は市場価格の約70%

汚染物質の除去費用を値引きする場合、売却価格はどの程度下がるのでしょうか?

一般的に、土壌汚染がある土地の売却相場は市場価格の約70%まで安くなります。

つまり、本来3,000万円で売却できる土地でも、土壌汚染が見つかると、売却価格が約2,100万円まで下がってしまうのです。

ただしケースによっては、それ以上に価格が下がってしまう場合もあります。

参照:「土壌汚染が土地売買に与える影響の評価」(横浜国立大学)

【方法3】「訳あり物件専門の買取業者」へ売却する

土壌汚染の可能性がある土地をスムーズに売りたい場合は「訳あり物件専門の買取業者」へ売却するとよいでしょう。

訳あり物件専門の買取業者とは?
大手業者では扱わない「訳あり物件」を買取している不動産業者です。買取した土地を独自の取引ルートで再販売できるので、売れにくい土地も買取してもらえます。

一般的な仲介業者と異なり、自社で直接買取している買取業者なら、買主を探す必要がないため、すぐに土地を売却可能です。

買取業者が提示した査定額や条件にあなたが納得した時点で、すぐに売買契約を結んで、最短数日で土地を売却できます。

とはいえ、大手業者だと土壌汚染の可能性がある土地は買取拒否されたり、安値で買い叩かれるケースも少なくありません。

しかし「訳あり物件専門の買取業者」であれば、土壌汚染の可能性がある土地でも、問題なく買取してもらえるでしょう。

土壌汚染調査をせずにそのまま売却できる

「訳あり物件専門の買取業者」では、土壌汚染がある土地を買取した後、ガソリンスタンド経営者などへ再販売しています。

そのため、あなたが土壌汚染調査や汚染物質の除去を実施しなくても、そのまま土壌汚染がある土地を買取してもらえます。

他社で買取拒否された土地でも買取してもらえる可能性が高いので、以下のボタンから相談してみるとよいでしょう。

土地売却前の土壌汚染調査は実施するべき?

法的義務がなくても、土地売却前に土壌汚染調査は実施するべきなのでしょうか?

基本的に土地売却前の土壌汚染調査は任意ベースなので、実施しなくてもOKです。

しかし一部のケースでは、土地売却前に土壌汚染調査を実施しなければなりません。

この項目では、土壌汚染調査を実施するべきケースや調査方法について解説します。

土壌汚染調査を実施する必要があるケース

まずは土壌汚染調査を実施する必要があるケースを見ていきましょう。

以下のケースでは、土地売却前に土壌汚染調査を実施しなければなりません。

土壌汚染調査を実施する必要があるケース
  1. 土壌汚染の報告義務がある土地を売る場合
  2. 都道府県から土壌汚染調査を命じられた場合

土地の性質によっては、法律や法令に基づいて、土壌汚染調査を実施しなければならない法的義務が発生してしまうのです。

それぞれのケースを1つずつ解説します。

1.土壌汚染対策法で指定された土地を売る場合

売却したい土地の性質によっては、土壌汚染調査が必要になるため注意しましょう。

以下の場合、土地の所有者・開発者が土壌汚染について調査・報告する義務があると、土壌汚染対策法で定められています。

土壌汚染の報告義務がある土地
  • 有害物質使用の特定施設を廃止するとき
  • 3,000㎡以上の土地の形質変更を届け出たとき

「有害物質使用の特定施設」とは、ガソリンスタンドや一部の工場などを指します。

また、掘削する面積と盛土される面積が3,000㎡を超える土地の形質変更も土壌汚染調査が必要になるため注意が必要です。

参照:「土壌汚染対策法」(e-Govポータル)

2.都道府県から土壌汚染調査を命じられた場合

都道府県知事から命令された場合も、土壌汚染調査が必要になるケースがあります。

土壌汚染による健康被害の危険がある場合、土壌汚染対策法に基づいて、都道府県知事から事業者へ土壌汚染調査の実施が命令されます。

また、各都道府県が定める「環境確保条例」によって、土壌汚染調査が必要となるケースもあるため注意しましょう。

参照:「環境確保条例」(東京都)

任意で土壌汚染調査を実施したほうが良いケース

法的義務がない場合でも、売却トラブルを防ぐため、土地の土壌汚染調査を実施したほうが良いケースも少なくありません。

以下のケースでは、土地売却前に任意で土壌汚染調査を実施するとよいでしょう。

任意で土壌汚染調査を実施したほうが良いケース
  1. 買主から土壌汚染調査を求められた場合
  2. 土壌汚染の可能性が高い土地を売る場合

それぞれのケースを1つずつ解説します。

1.買主から土壌汚染調査を求められた場合

土地を売却する際、買主から土壌汚染調査を求められるケースも少なくありません。

とくに住宅メーカーへ宅地造成用地・マンション用地として土地を売る場合、土壌汚染調査を求められるケースが大半です。

もし売却後に有害物質が見つかると、多額の費用をかけて浄化しなければならず、工事スケジュールも遅れてしまい、買主に大きな損害が及んでしまうからです。

安心して購入してもらうためにも、買主から求められた際は、土壌汚染調査を実施する必要があるでしょう。

2.土壌汚染の可能性が高い土地を売る場合

土地を売却する場合、買主から要求されなくても、任意で土壌汚染調査を実施したほうが良いケースも少なくありません。

実際の土壌汚染調査においても、大半は売主が自主的に調査しているものです。

以下のような、土壌汚染の可能性が高い土地を売る場合、自主的に調査しておいたほうが良いでしょう。

土壌汚染の可能性が高い土地
  • ゴミなどの埋設物がある土地
  • 化学物質を用いる工場などの跡地
  • 田んぼ・畑といった農地
  • 焼却炉を設置していた土地

土壌汚染調査は指定した調査機関へ依頼しよう

土壌汚染調査を実施する場合、どこへ依頼すればよいのでしょうか?

土地売却における土壌汚染調査では、環境大臣または都道府県知事が認めた「指定調査機関」に依頼する必要があります。

下記のリンクから、国が認定した指定調査機関を確認できるので、希望条件にあう調査機関へ調査を依頼するとよいでしょう。

参照:「土壌汚染対策法に基づく指定調査機関」(環境省)

土壌汚染調査にかかる期間は約1ヶ月

調査機関へ依頼すると、最大3段階まで土壌汚染調査が実施されます。

それぞれの土壌汚染調査にかかる期間は、以下のとおりです。


段階 かかる期間
地歴調査 1週間〜1ヶ月程度
表層土壌調査 1ヶ月程度
深度方向調査 1ヶ月程度

ケースによっては、土壌汚染調査の結果が出るまで1ヶ月程度もかかってしまいます。

時間をかけずに早く売りたい場合、土壌汚染調査をせずに「訳あり物件の専門業者」へそのまま売却するとよいでしょう。

まとめ

土壌汚染の可能性がある土地を売る場合、必ずしも調査が必要とは限りません。

とはいえ、売却トラブルを避けるために調査を実施するケースが多く、最大80万円程度もの調査費用が必要になります。

加えて、土壌汚染調査を実施する場合、調査結果が出るまでに1ヶ月程度もかかってしまうケースもあります。

土壌汚染の可能性がある土地を手間なくスムーズに売りたい人は「訳あり物件専門の買取業者」へ売却するとよいでしょう。

土壌汚染がある土地のよくある質問

土壌汚染がある土地でも売却できますか?

法律上の制限はないので、土壌汚染がある土地でも売却可能です。

土壌汚染の可能性がある場合、どうすれば土地を売却できますか?

土壌汚染調査を実施した上で売却するか、汚染物質の除去にかかる費用を値引きすると良いでしょう。また「訳あり物件専門の買取業者」であれば、土壌汚染調査をしなくてもそのまま売却できます。
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土壌汚染がある場合、土地の売却相場はどの程度ですか?

土壌汚染がある土地の売却相場は市場価格の約70%まで安くなります。ただし、汚染物質の除去にかかる費用を値引きする場合、それ以上の値引きが必要なケースもあります。

どのような場合、土地売却前に土壌汚染調査を実施するべきですか?

土壌汚染対策法で指定された土地を売る場合や都道府県から土壌汚染調査を命じられた場合、土壌汚染調査を実施する法的義務があります。また買主から求められた場合や土壌汚染の可能性が高い土地を売る場合も、自主的に土壌汚染調査を実施すると良いでしょう。

土壌汚染調査にかかる費用はどの程度ですか?

調査内容によりますが、土壌汚染調査にかかる費用は最大80万円程度です。

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