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【不動産の分け方】兄弟姉妹で相続した不動産を分けたい方へ | 取り分の決め方やトラブル回避の方法を解説します

兄弟 姉妹 不動産 分けたい

不動産の相続は、現金のように1円単位で分割することが難しいので、トラブルにもなりやすいといえます。

相続不動産を兄弟や姉妹で分割する方法には「共有分割」「現物分割」「代償分割」「換価分割」の4つがあります。

それぞれにメリットやデメリットがありますが、将来的なトラブルを回避するためには、共有名義のまま放置しないことをおすすめします。

相続不動産の売却も視野に入れて遺産分割を検討するなら、弁護士と提携した不動産業者に相談するとよいでしょう。

弁護士と提携した共有持分専門の買取業者なら、相続問題から共有不動産・共有持分の売却まで、まとめて相談が可能です。

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目次

相続した不動産を兄弟姉妹で分ける4つの方法

相続人が兄弟姉妹というケースで相続が発生した場合、被相続人の有していた財産を兄弟姉妹で分け合います。

兄弟姉妹で遺産を均等に分け合う場合、現金のみであれば容易に分けることが可能ですが、不動産が含まれていた場合は現金のように分けることが容易ではありません

相続した不動産を兄弟姉妹でうまく分ける方法として、以下の4つがあります。

  • 共有分割
  • 現物分割
  • 代償分割
  • 換価分割

それぞれの分割方法と向いているケースを詳しく解説していきます。

権利のみ分割する「共有分割」

共有分割

共有分割とは、兄弟姉妹全員で不動産の権利を分割するという方法です。

共有分割を選択した場合、兄弟姉妹は共有持分を有することになります。

共有持分の割合に応じて不動産を使用できる日数や場所が制限されることはありません。相続前と同様、自由に不動産を使用できます。

日常的な修繕は共有者の同意がなくても単独でおこなえますが、リフォームやリノベーション、賃貸物件として貸し出すという行為については過半数の同意が必要という点に要注意です。

また、抵当権の設定、長期の賃貸契約の締結、売却については全員の同意が必要になるので覚えておきましょう。

遺産分割協議で話し合いがまとまらない場合は共有分割がおすすめ

遺産分割の方法は共有分割を含めて全部で4つありますが、遺産分割協議で話し合ってもうまくまとまらないこともあります。

例えば、不動産の相続を希望する兄弟姉妹が複数人いる、生まれ育った場所なので不動産の売却に応じたくないといった理由があります。

相続が発生した場合には、遺産をどうするのか決めなくてはなりません。共有分割であれば現状維持となるため、話し合いがまとまらないという状況を解消できるでしょう

不動産を物理的に分割する「現物分割」

現物分割

現物分割とは、不動産を相続割合にもとづいて物理的に分割するという方法です。

兄弟姉妹で不動産を均等に現物分割する場合、境界線を明確にしてから分割した不動産にそれぞれ名義変更をおこないます。

共有分割では他の共有者の同意を得なければできない行為がありましたが、現物分割ではすべて単独でおこなえるため、制限がなくなるという点が大きなメリットです。

しかし、建物の残ったままの不動産を現物分割することは現実的に不可能です。そのため、現物分割は不動産が土地の場合に限られているということを覚えておきましょう。

相続した不動産が土地の場合は現物分割がおすすめ

生まれ育った場所なので不動産を手放したくないと考えている兄弟姉妹も多いと思います。

代償分割は兄弟姉妹のうち1人だけしか不動産が手に入らず、換価分割は全員が不動産を手放すことになります。

しかし、相続した不動産が土地で、現物分割を選択した場合は不動産の相続を希望している兄弟姉妹の意向を遺産分割に反映することが可能です。

そのため、話し合いがスムーズにまとまる可能性が高まりますが、土地が狭いと現物分割を選択したことで資産価値が下がる可能性があるという点に注意が必要です。

1人が代表して相続する「代償分割」

代償分割

代償分割とは、兄弟姉妹の1人が代表して不動産を相続し、他の相続人と比較して不公平が生じた場合に現金(代償金)を他の相続人に支払うという方法です。

遺産が2,000万円の現金と資産価値が3,000万円の不動産だとします。兄弟姉妹の2人で均等に遺産を分割する場合は2,500万円ずつ相続します。

しかし、現金を相続する相続人は2,000万円しか相続できないので500万円損しますが、不動産を相続する相続人が500万円を支払うことで公平性を保つことが可能です。

トラブルの生じにくい遺産分割の選択肢ですが、不動産を相続する相続人に支払う十分な資金がある場合に限られているという点に注意しましょう。

相続人の1人だけが不動産を相続したい場合は代償分割がおすすめ

代償分割は複数の相続人が不動産の相続を希望するケースではなく、相続人の1人だけが不動産を相続したいと考えている場合におすすめです。

例えば、兄弟姉妹の2人で遺産分割をおこなう場合に1人が不動産の相続を希望、もう1人は不動産の相続に興味がないとします。

代償分割では1人が不動産を相続し、もう1人は現金と代償金を受け取れるので公平性が高く遺産分割がスムーズにおこなえます。

しかし、不動産の資産価値の判断を誤るとトラブルに発展するため、不動産鑑定士といった専門家に相談して正しい価値を判断してもらいましょう

不動産鑑定士は「地域名 不動産鑑定士」とインターネットで入力すれば見つかります。

しかし、すべての不動産鑑定士がホームページを開設しているわけではありません相続の相談を税理士や弁護士などにおこなう予定であれば、不動産鑑定士と連携していることが多いので相談してみるとよいでしょう

現金化してから分割する「換価分割」

換価分割

換価分割とは、不動産を売却によって現金化してから分割するという方法です。

遺産分割が難航する原因は遺産に不動産が含まれていることです。換価分割では、不動産を現金に交換するため、相続割合に応じた遺産分割を容易におこないやすくなります

しかし、売却代金からは仲介手数料や所得税が引かれます。

仲介手数料とは、不動産会社に売却の仲介を依頼する際に支払う報酬で「売却価格×3%+6万円+消費税」が上限です。

所得税とは、売却代金から購入費用、仲介手数料といった諸経費などを差し引いて売却益が生じた場合に課される税金です。売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下だと売却益に対して30%(短期譲渡所得)、5年超だと15%(長期譲渡所得)が課されます。

売却代金がすべて遺産分割の対象となるわけではないという点に注意が必要です。

全員が不動産を相続する気がない場合は換価分割がおすすめ

兄弟姉妹で不動産を相続することになったものの、全員が既に結婚していてマイホームを所有しているというという状況もあるかと思います。

このようなケースでは、不動産を残していても誰も住まない、固定資産税や修繕費といったコストが発生するだけなので残しておく意味がありません。

売却して現金化することで公平性の高い遺産分割が可能になるだけでなく、無駄な支出の削減にもつながります

兄弟姉妹で相続した不動産の取り分を決める3つの方法

兄弟姉妹で不動産を相続する際は、均等に分けなければならないと考えている人も多いと思います。しかし、必ずしも均等に分けなくてはならないというルールはありません

兄弟姉妹で相続した不動産の取り分を決める方法として、以下の3つがあります。

  • 遺言書
  • 法定相続割合
  • 遺産分割協議

それぞれの方法を詳しく解説していきます。

「遺言書」の内容をもとに分ける

遺留分権利者

遺言があったとしても、最低限の遺産は遺留分侵害請求をすれば受け取ることができる

遺言書とは、被相続人が生前に作成していた遺言書の内容をもとに遺産を分ける方法です。

しかし、遺言書を作成してからといって、必ず遺言書の内容通りに遺産分割がおこなわれるとは限りません

その理由は、以下の表のように遺留分という最低限の取り分が保障されているためです。

相続人の組み合わせ 遺留分 各相続人の遺留分割合
配偶者のみ 1/2 配偶者1/2
子供のみ 子供(2人以上の時は全員で)1/2
配偶者と子供 配偶者1/4、子供(2人以上の時は全員で)1/4
配偶者と直系尊属 配偶者2/6、直系尊属(2人以上の時は全員で)1/6
配偶者と兄弟姉妹 配偶者1/2、兄弟姉妹なし
直系尊属のみ 1/3 直系尊属(2人以上の時は全員で)1/3
兄弟姉妹のみ なし なし

遺留分は相続人全員に認められているわけではありません。被相続人の配偶者、子供、親は認められていますが、兄弟姉妹には認められていない点に注意が必要です。

例えば、6分の1の遺留分が認められている状況で、遺言書に記載されている分割の内容が12分の1だった場合、遺留分侵害を理由に6分の1になるように主張できるということを覚えておきましょう。

参照:法定遺留分について

「法定相続割合」にもとづいて分ける

法定相続割合

相続を受ける割合は法律で決まっている

法定相続割合とは、民法に定められている相続割合にもとづいて遺産を分ける方法です。

被相続人が遺言書を作成していなかった場合には、基本的には法定相続割合にもとづいて遺産分割をおこなうことになります。具体的な法定相続割合は以下の通りです。

相続人の組み合わせ 各相続人の法定相続割合
配偶者と子供 配偶者1/2、子供(2人以上の時は全員で)1/2
配偶者と直系尊属 配偶者2/3、直系尊属(2人以上の時は全員で)1/3
配偶者と兄弟姉妹 配偶者3/4、兄弟姉妹(2人以上の時は全員で)1/4

民法に定められているルールにもとづいているため、公平性の高い遺産分割をおこなえるのが魅力です。

参照:国税庁 法定相続分について

相続人同士で「遺産分割協議」をして分ける

遺産分割協議とは、誰がどのような財産をどのくらい相続するか相続人同士の話し合いで決定する遺産の分け方です。

被相続人が遺言書を作成していなかった場合でも、必ず法定相続割合にもとづいて遺産を分割しなくてもいいのです。

相続人全員で話し合って納得すれば、話し合った内容にもとづいて遺産分割をおこなうことができます。

話し合った内容を遺産分割協議書にまとめて、全員の署名・押印がなければ遺産分割協議の有効性が認められないという点に注意しましょう。

兄弟姉妹で不動産を分ける際によくあるトラブルと解決策

遺産相続はお金が絡んでいることもあるため、何かとトラブルが発生しやすいという点に注意が必要です。

トラブルを未然に防ぐためには、どのようなトラブルが生じる可能性があるのかを事前に把握し、解決策を踏まえた上で遺産分割に取りかかることをおすすめします。

兄弟姉妹で不動産を分ける際によくあるトラブルは以下の3つです。

  1. 遺産分割協議がまとまらない
  2. 現物分割で公平性が保たれていない
  3. 換価分割時に売却価格で揉める

それぞれのトラブルと解決策を詳しく見ていきましょう。

トラブル①:遺産分割協議がまとまらない

遺産分割協議の有効性を認めてもらうには、遺産分割について全員で話し合って遺産分割協議書に遺産分割の内容を記載するとともに相続人全員の署名・押印が必要です。

そのため、1人でも反対する相続人がいれば遺産分割協議がまとまりません

例えば、生まれ育った大切な場所なので売却したくない、複数人が不動産の相続に名乗りを上げているようなケースなどです。

上記のようなケースでは、そう簡単に遺産分割協議がまとまらないだけでなく、話し合いを重ねるうちにヒートアップする可能性もあるので注意が必要です。

解決策a:一旦不動産を共有状態にする

遺産分割協議がまとまらない場合、無理に1つの案に落とし込もうとしても状況が余計に悪化するだけです。

そのため、遺産分割協議がなかなかまとまらない場合は、話し合いを継続することにあまり意味がないので一旦折衷案として共有状態にすることをおすすめします。

共有状態は誰かが不動産の権利を独占しているわけではないため、全員の同意を得やすく遺産分割協議を速やかに終えられるでしょう。

解決策b:遺産分割についてまとめた遺言書を作成しておく

遺産に不動産が含まれていることで遺産分割協議が難航するということが予見できる場合、事前に遺産分割についてまとめた遺言書を作成しておくという方法が有効です。

遺言書を作成していれば基本的に遺言書の内容に従いながら遺産分割を進めることになり、遺産分割協議のトラブルを未然に防ぐことができます。

しかし、相続人と何も話し合わずに被相続人だけで遺産分割の内容を決めた場合、相続人が遺産分割の内容に不満を示す可能性も。

そのため、相続人全員が納得する遺産分割をおこなうためにも、生前に相続人全員と遺産分割の内容を話し合った上で遺言書を作成することをおすすめします。

トラブル②:現物分割で公平性が保たれていない

現物分割を選択した場合は、分け方によっては公平性が保たれていない可能性があります。

例えば、100坪の土地を兄弟姉妹の2人で現物分割により50坪ずつに分割したとしても、接道面積の大きさや形状などが原因で資産価値に差が生じる可能性があります。

見た目の大きさは同じでも資産価値に差が生じている場合、分割後にトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

解決策:専門家に相談して公平性を保つ

現物分割をおこなう場合は、土地の大きさと割合ではなく、資産価値と割合で公平性を考慮する必要があります。

しかし、資産価値といっても、不動産の初心者にはどのように分ければ公平性が高いのかを判断することは容易ではありません

そのため、現物分割をおこなう場合は、相続人だけでどうにかしようとするのではなく、不動産鑑定士といった専門家に相談することをおすすめします。

不動産鑑定士であれば、分け方によって生じる誤差を踏まえた上で公平性の高い分け方を提案してくれるため、現物分割後のトラブルを未然に防げるでしょう。

トラブル③:換価分割時に売却価格で揉める

換価分割は不動産を売却によって現金化してから分割するため、容易に分割しやすいのが魅力ですが、売却後に売却価格で揉める可能性があります。

例えば、購入希望者がなかなか見つからないので売出価格を勝手に下げた、仲介から買取に変更したなどです。

売出価格を下げることにより購入希望者が見つかる可能性が高まる、買取にすれば業者と売主が条件に合意すれば契約が成立しますが、どちらも手に入る現金が少なくなります。

売却後に振り込まれた現金が少ないという理由で揉める可能性もあるので注意が必要です。

解決策:最低売却価格を決めておく

換価分割は不動産を現金化できれば何でもよいというわけではありません。相続人全員が納得できる価格で売却できるかどうかが重要です。

そのため、換価分割を選択する場合は、遺産分割協議をおこなう際に換価分割に対しての承認を得るだけでなく、最低売却価格を決めておくことをおすすめします。

事前に最低売却価格を決めている場合は、売却価格が最低売却価格を上回ってさえいれば相続人が売却価格に対して不満を抱くリスクを軽減できます。

遺産分割協議をおこなう際になかなか購入希望者が現れない場合に買取を選択してもよいかも確認しておけば、意思決定を速やかにおこないやすくなるでしょう。

兄弟姉妹で不動産相続をするなら知っておきたい3つのポイント

兄弟姉妹で不動産相続をすることになった場合、以下の3つのポイントを押さえておけばトラブルを未然に防げる、速やかにトラブルを解消できます。

  • 親への貢献が大きいからといって相続分が増えるとは限らない
  • 共有持分にしたままにするとトラブルの火種になりやすい
  • トラブルになりそうなときは遺産相続に強い弁護士に介入してもらう

それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

親への貢献が大きいからといって相続分が増えるとは限らない

親への貢献が大きければ、相続分が増えると思っている人も多いのではないでしょうか?しかし、貢献が大きくても相続分が増えるとは限りません

相続分が増えるのは、寄与(被相続人に対して尽くすまたは貢献する)が認められた場合に限られます。寄与が認められる主なケースは以下の5つです。

  • 金銭出資型
  • 財産管理型
  • 扶養型
  • 療養介護型
  • 家事従事型

金銭出資型

金銭出資型とは、被相続人に対してお金を提供することです。

被相続人が家を建築する際に土地の購入費用や建築費用を提供した場合は、金銭出資型に該当します。

財産管理型

財産管理型とは、被相続人の財産を管理することです。

被相続人が所有する賃貸物件の管理を相続人がおこなった場合は財産管理型に該当します。

扶養型

扶養型とは、被相続人の日常生活をサポートすることです。

被相続人が病気やケガといった理由で収入が得られない状況で、生活費の大半を相続人が負担した場合には扶養型に該当します。

療養介護型

療養介護型とは、被相続人の療養介護をすることです。

介護が必要な被相続人を相続人が定職に就かずに24時間サポートし、本来発生するはずの介護費用を削減した場合には療養介護型に該当します。

家事従事型

家事従事型とは、被相続人の経営している家業を手伝うことです。

被相続人の経営している会社を相続人が無償で手伝った場合は家事従事型に該当します。

上記のように寄与が認められるケースは限られており、寄与が小さい場合は認められない可能性が高いということを覚えておきましょう

共有持分にしたまま放置するとトラブルの火種になりやすい

共有分割では遺産分割協議をスムーズに終わらせることができます。そのため、共有分割を選択するケースも増えていますが、共有持分のままにしておくことはおすすめしません

その理由は、共有持分にしたままにするとトラブルの火種になりやすいためです。

例えば、共有持分を有する人が亡くなった場合は、その相続人が共有持分を取得することで共有持分が細分化されます。

共有持分が細分化されると、誰が相続人なのかを把握しにくくなる、売却したいと思っても共有者全員の同意を得ることが困難になります。

そのため、トラブルを防ぐためにも、早めに共有持分を処分して共有状態を解消することをおすすめします。

自分の共有持分だけを専門の買取業者に売却することができる

共有持分を処分するといっても、処分する方法が分からないという人も多いと思います。

共有持分を処分する方法はいくつかありますが、自分の共有持分だけを専門の買取業者に売却することをおすすめします。

その理由は、共有持分のみの売却の場合には他の共有者の同意が不要であり、業者と売主の双方が条件に合意すればすぐに契約が成立するためです。

手っ取り早く共有状態を解消し、教諭ゆ不動産に関するトラブルから抜け出せます。

とくに、共有持分を今すぐ現金化したい人や、共有者と仲が悪く話し合いが困難な人におすすめです。

共有持分専門の買取業者なら、最短数日での現金化も可能です。

トラブルになりそうなときは遺産相続に強い弁護士に介入してもらう

遺産相続はお金が絡んでおり、兄弟姉妹の関係性が悪くなる可能性があります。

ヒートアップすると話し合いが一向に進まず、兄弟姉妹だけでは解決できなくなることも。

トラブルになりそうなときは、相続人だけで何とかして解決しようとするのではなく、遺産相続に強い弁護士に介入してもらうことをおすすめします。

その理由は、第三者である弁護士が介入することで、兄弟姉妹の法定相続分や寄与分などを踏まえながら相続割合の調整、状況に応じた適切な分割方法を提案してくれるためです。

状況が悪化して手を付けられなくなる前に、早めに弁護士に相談しましょう

まとめ

兄弟姉妹がいる場合、いずれ被相続人の遺産を兄弟姉妹で分割することになります。

しかし、遺産分割はお金が絡むことなのでスムーズに話し合いがまとまるとは限りません。特に分割が容易ではない不動産が遺産に含まれているケースでは、どのように分けるのか話し合いが難航しやすいので注意が必要です。

この記事には、兄弟姉妹で不動産を相続した場合の分け方と注意点をまとめています。

兄弟姉妹で不動産を相続する際にトラブルを未然に防ぎながら分けたいと考えている人は、内容をよく確認してから遺産分割に臨みましょう

兄弟姉妹での不動産分割に関するQ&A

遺産分割を弁護士に相談するのはどのタイミングがいいの?

遺産分割について相談するタイミングは早いに越したことはありません。その理由は、遺産分割協議で話し合いがまとまらずヒートアップした場合、遺産分割の調停、審判の申立てに発展する可能性があるためです。遺産分割協議の時点で相談すれば遺産分割協議分の交渉代理費用だけで済むため、無駄な支出を少しでも抑えられるでしょう。

土地家屋調査士と不動産鑑定士は何が違うの?

土地家屋調査士、不動産鑑定士はどちらも不動産に関する専門家ですが、扱っている分野が異なります。土地家屋調査士は土地の測量や表示に関する登記をおこなうことが主な仕事です。一方、不動産鑑定士は不動産の鑑定評価をおこない、適正価格を決定することが主な仕事です。目的に応じて依頼する専門家が異なるので混同しないように注意しましょう。

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