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固定資産税を共有者が払わない場合の解決策を解説!固定資産税の支払いから解放される方法も解説します

不動産の所有者は固定資産税を納付する義務があります。

不動産が自分だけのものであれば自分が納付することだけを考えればよいですが、共有不動産の場合は共有者全員で連帯して納付しなければいけません。

もしも共有者のうち誰かが払わない場合、「自分の負担分は払ったので他の人のことまでは知らない」というわけにはいかないのです。

固定資産税通知書は代表者に1通届くのみなので、個別に納付することはできません。

代表者が共有者から徴収し、まとめて納付します。

誰かが払わないなら誰かが肩代わりするなどして、共有者の間で解決して納付しなければいけないのです。

しかし肩代わりした人からすると納得がいくものではありません。

共有者が払わない場合、次のような解決策があります。

共有者が固定資産税を払わない場合の対処法
  • 共有者が支払いに応じない場合は求償権を行使する
  • 共有者が死亡した場合は相続人に滞納分を請求できる
  • 共有者と連絡が取れない場合は不在者財産管理人を申し立てる
  • 共有者が認知症になっている場合は成年後見人に弁済してもらう

求償権とは?
他人の債務を代わりに支払った人が、その他人に対して肩代わりした分を返還請求できる権利のこと

共有者が固定資産税を払わない理由はさまざまですが、請求に応じないなら求償権を行使できます。

共有者が死亡しているなら相続人に請求でき、共有者と連絡がとれないなら不在者財産管理人を申し立てて請求ができます。

請求に応じないからといって諦める必要はなく、ケースに応じた解決策があります。

しかしなかには「固定資産税が原因で共有者とトラブルになるのは避けたい」「住んでいない家なのに固定資産税を払い続けるのは納得がいかない」と考える人もいますよね。

記事の後半では固定資産税の支払いから解放される方法も3つ解説しますので参考にしてください。

目次

固定資産税の支払いルール

固定資産税は土地や建物などにかかる地方税で、1月1日時点に不動産を所有している人が払わなければいけません。

共有不動産の場合は所有者が複数人いるため、「自分は住んでいないので払いたくない」「誰がどの割合で負担するべきなのか」「自分には納税通知書が届かないので知らない」など固定資産税の支払いを巡ってトラブルが起こってしまいます。

まずは固定資産税の支払いルールを解説します。

固定資産税は共有者全員が払う必要がある

固定資産税は共有者が全員で支払わなければいけません。

なぜなら、共有不動産の所有者には連帯して納付する義務があるからです。

地方納税法第10条の2
共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。

引用:e-Govポータル「地方納税法第10条の2」

たとえば自分の負担分は払ったので他の共有者が払わなくても関係ないというわけにはいきませんし、他の共有者に請求してほしいと主張することもできません。

持分の負担割合

自治体は、AさんにもBさんにもCさんにも18万円の満額を請求することになります。
画像のように、持分の少ないCさんが請求された場合にも、Cさんは18万円全額を払う必要があるので注意が必要です。

「私の持分は6分の1なので、3万円しか払いません」と主張しても認められません。

自治体から請求された固定資産税は、共有者全員の責任で全額を払う必要があります。

各共有者は持分割合に応じて負担する

基本的に共有不動産の固定資産税は、各共有者が持分割合に応じて負担するのがトラブルを回避するコツです。

持分割合とは各共有者がもつ所有権の割合のことです。

たとえば3人で所有する共有不動産の固定資産税が12万円、それぞれの持分が1/3ずつの場合、各共有者は4万円ずつ負担します。

誰がどれだけの持分を所有しているかは固定資産税通知書に記載されていますが、手元にない場合は登記簿謄本(登記事項証明書)でも確認できます。

住んでいない家でも支払い義務がある

共有不動産を所有しているが、誰も住んでいないというケースがあります。

この場合、住んでいないのだから固定資産税を払いたくないと思うかもしれませんが、住んでいなくても支払い義務があります。

固定資産税は住んでいる人に支払い義務があるのではなく、不動産を所有している人に支払い義務があるからです。

共有者が占有している場合は?

自分は住んでいないが、共有者の1人が占有しているというケースもあるかもしれません。

共有者の1人が占有している場合は、他の共有者は固定資産税を払わなくてもよいケースがあります。

たとえば、占有して家賃を払わない代わりに修繕費や固定資産税をすべて負担するなどの約束を共有者間でしている場合です。

このような約束もなく占有されているのなら、固定資産税は共有者全員で連帯して納付しなければいけません。

しかしこれでは納得がいかない人も多いのではないでしょうか。

自分が住んでいるわけでもなく、メリットもないのに人が住む固定資産税をなぜ負担しなければいけないのかと理不尽さを感じますね。

このようなトラブルを解決するには、自分の持分を売って共有名義を解消する方法があります。

持分のみを売却する方法は後述しますので、参考にしてみてください。

代表者がまとめて支払い他共有者に請求する

共有不動産の固定資産税通知書は、4~6月頃に代表者に送られます。

代表者は各共有者から持分割合に応じた負担額を徴収し、まとめて納付しなければいけません。

他の共有者には固定資産税通知書は送られず、共有者ごとに納付書を分けて送付してもらうこともできないので注意しましょう。

代表者は、不動産を共有することになったときに共有者の中から任意で決め、自治体へ申請します。

しかし申請していなければ次のような基準で自治体側が代表者を選びます。

自治体が代表者を選ぶ基準
  • 持分割合が多い人
  • 課税対象の不動産と同じ自治体に居住している人
  • 登記簿の記載順
  • 共有不動産に実際に住んでいる人

どの基準を優先するかは自治体によって異なります。

自治体側が選んだ代表者では不都合が生じる場合や、代表者を決めていたが変更したいという場合もあるかもしれません。

そのような場合、共有者全員の同意があれば変更可能です。

手続方法は自治体によって異なるため、不動産所在の役所に確認しなければいけません。

代表者以外が税額を確認する方法

固定資産税通知書は代表者にしか送られないため、共有者が正確な固定資産税額を知るには代表者に聞かなければいけません。

他には、不動産が所在する市役所や市税事務所などで固定資産課税台帳を閲覧する方法もあります。

固定資産課税台帳は本人の所有する固定資産に限り閲覧できるので、共有者なら閲覧可能です。

本人であることが確認できる運転免許証などを持参し、手数料の300円を支払えばいつでも閲覧できます。

また、4~6月におこなわれる縦覧制度を利用するのもよいかもしれません。

固定資産課税台帳の縦覧制度では自治体が固定資産課税台帳を公開します。

期間中は無料で確認することが可能です。

代表者が支払わない場合は他共有者に請求がくる

前述したように、共有不動産の固定資産税は共有者全員に支払い義務があります。

もしも代表者が支払わない場合、自治体は他共有者に請求します。

代表者でないからという理由で拒むことはできません。

誰も払わなければ財産を差し押さえられる

代表者も他共有者も払わなければ滞納処分となります。

滞納処分では、共有者全員の不動産や預貯金、車や給料などの財産が差し押さえられます。

自治体は納付期限後20日以内に督促状を発するよう法律で定められており、さらにそこから10日を過ぎても納付しない場合は差し押さえを実行するよう定められています。

地方税法第371条
納税者が納期限までに固定資産税に係る地方団体の徴収金を完納しない場合においては、市町村の徴税吏員は、納期限後20日以内に、督促状を発しなければならない(後略)

引用:e-Govポータル「地方税法第371条」

地方税法第373条
固定資産税に係る滞納者が次の各号の一に該当するときは、市町村の徴税吏員は(中略)滞納者の財産を差し押えなければならない。
1 滞納者が督促を受け、その督促状を発した日から起算して10日を経過した日までにその督促に係る固定資産税に係る地方団体の徴収金を完納しないとき。

引用:e-Govポータル「地方税法第373条」

民間の金融機関とは異なり、自治体が滞納処分する際には裁判が必要ありません。

そのため突然、銀行口座から滞納分を強制的に引き落とされたり、不動産などの私的な財産を競売にかけられたりします。(強制執行)

強制執行を受ける場合の流れ

仮に各共有者は各負担分を代表者に払ったが、代表者が自治体に納付していなかったというケースがあったとします。

この場合も自治体は事情を考慮してくれないので、固定資産税全額を納付する必要があります。

共有者が払わない場合の解決策

ここまでで解説してきたとおり、共有不動産の固定資産税は共有者全員で連帯して納付しなければいけません。

自分の負担分だけを払えばよいというルールならトラブルも防げますが、連帯して納付する義務があるゆえに共有者が払わない場合は悩まされてしまいます。

たとえば3人で共有しているがそのうち1人が払わないということであれば、2人の負担分だけを納付するというわけにはいきません。

払わない1人の負担分をどうにかする必要があります。

共有者が払わない理由によって解決策は異なるので、次の4つに分けて解説していきます。

共有者が固定資産税を払わないときの解決策4つ
  1. 共有者が支払いに応じない場合は求償権を行使して回収する
  2. 共有者が死亡した場合は相続人に滞納分を請求する
  3. 共有者と連絡が取れない場合は不在者財産管理人を申し立てる
  4. 共有者が認知症になっている場合は成年後見人に弁済してもらう

①共有者が支払いに応じない場合は求償権を行使して回収する

共有者に請求しているが支払いに応じない場合は求償権を行使して回収します。

求償権とは?
他者の債務を代わりに支払った者が、その他者に対して肩代わりした分を返還請求できる権利。

たとえば支払いに応じない共有者がいた場合、他の共有者はその人の負担分を立替えるなどしなければいけません。

代表者が1人で立替える、もしくは複数の共有者が共同で立替えるなどします。

すると、立て替えた人は支払わなかった人に対して求償権をもちます。

この権利を使って支払わなかった人から回収することができます。

回収方法は次の2つがあります。

求償権を使った固定資産税の回収方法
  1. 財産を差し押さえて立替分を回収する
  2. 立て替えから1年待ち強制的に持分を買取る

回収方法1.財産を差し押さえて立替分を回収する

求償権を行使することで財産の差し押さえが可能となり、立替分を回収することができます。

しかし差し押さえは相手がどうしても払わない場合の最終的な法的手段です。

まずは内容証明郵便で立替分の請求を通告しましょう。

それでも通告を無視して請求に応じない場合は、訴訟を起こして財産を差し押さえます。

訴訟の際にも内容証明郵便は大切な書証となるため、必ず踏みたいステップです。

訴訟まで発展すると専門家の知識が不可欠なため、弁護士に依頼しなければいけません。

回収したい金額と訴訟にかかる費用を計算すると訴訟費用の方が高くなるケースもあるため、訴訟すべきかどうかも含めて弁護士と相談しながら進めたほうがよいでしょう。

回収方法2.立て替えから1年待ち強制的に持分を買取る

立替分の請求から1年経っても求償(請求)に応じない場合は、強制的に相手の持分を買取ることができます。

これを共有持分買取権といいます。

民法第253条
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
2 共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。

引用:e-Govポータル「民法第253条」

この場合、内容証明郵便で通知し、あわせて代金を支払えば買取が成立します。

たとえばAさんとBさんの共有不動産があり、Bさんが固定資産税を払わないのでAさんが立替えていたとします。

AさんがBさんに立替分を請求してから1年が経過したので、Bさんに「Bさんの持分を買取る」という通知をし、同時にBさんに償金を支払えばBさんの共有持分はAさんのものとなります。

このあとには名義変更の手続となる持分移転登記が必要です。

前述の例ではAさんとBさんの共同で登記申請をしなければいけません。

もしもBさんが拒否する場合は訴訟を申し立てます。

「訴訟を起こす」と伝えるとBさんは申請手続きに協力するかもしれませんが、応じないようなら弁護士へ相談しましょう。

求償権の消滅時効は10年

求償権の消滅時効は10年です。

立替分の請求などを一切せずに10年が経過すると、求償権は消滅するので注意しなければいけません。

また、固定資産税は高額なことも少なくないため、10年分が積み重なるとより支払いが困難になる可能性も高くなります。

消滅時効の10年まで余裕があったとしても、早期に解決した方が賢明です。

共有者が死亡した場合は相続人に滞納分を請求できる

共有者が固定資産税を滞納したまま死亡した場合、持分と滞納した固定資産税は相続人に引き継がれます。

固定資産税を払わないまま死亡
たとえばAさんBさんCさんの共有不動産があり、Aさんが固定資産税を支払わずに亡くなったとします。

Aさんの妻が相続人となった場合、Aさんの妻はAさんの持分だけでなく滞納した固定資産税も引き継ぐので、Aさんの妻へ請求が可能です。

今後はAさんの妻とBさん、Cさんで固定資産税を払っていくことになります。

共有者と連絡が取れない場合は不在者財産管理人を申立てる

身近な人と共有している場合は共有者と連絡が取れないというケースはあまりないかもしれません。

しかしなかには、相続を繰り返したことで共有者の人数が多い、共有者間で面識がないというケースもあります。

登記事項証明書(登記簿謄本)には共有者の住所が記載されているので、面識がない、連絡が取れないという共有者はこの住所をもとにして現在の居所を調査しましょう。

この場合、戸籍や住民票を取り寄せることで調査できます。

調査しても所在が分からず連絡が取れないということであれば、不在者財産管理人の選任を申立てます。

不在者財産管理人とは?
行方不明の人(不在者)の財産を管理する人のこと。相続では行方不明となっている相続人がいる際にその相続人の財産を管理する人物のことを指します。

不在者財産管理人は、行方の分からない人に代わってその人の財産を管理するので、弁済を求めることができます。

多くのケースでは不在者と利害関係のない親族が選ばれますが、弁護士や司法書士が管理人に就任するケースもあります。

不在者財産管理人の申立て先と必要な費用

不在者財産管理人の選任は、不在者の従来の住所地の家庭裁判所に申立てます。

必要な費用は収入印紙800円分と、連絡用の郵便切手200円程度です。

参照:家庭裁判所「不在者財産管理人選任」

不在者財産管理人の申立てに必要な書類

申立てには主に次のような書類が必要です。

不在者財産管理人の申立てに必要な書類
  • 申立書
  • 不在者の戸籍謄本
  • 不在者の戸籍附票
  • 財産管理人候補者の住民票または戸籍附票
  • 不在の事実を証する資料
  • 不在者の財産に関する資料
  • 利害関係を証する資料

申立書は裁判所のホームページよりダウンロードでき、記入例もありますので参考にしてください。

参照:家庭裁判所「不在者財産管理人選任の申立書」

不在者財産管理人選任の申し立ては自分でもおこなえますが、必要書類の準備などが容易ではないため司法書士などに依頼したほうがよいでしょう。

共有者が認知症になっている場合は成年後見人に弁済してもらう

共有者が認知症になっており、固定資産税を払ってもらえないというケースもあります。

この場合は成年後見人に弁済してもらうことが可能です。

成年後見人は、認知症などが原因で判断能力が低下した人の法律行為をサポートします。

認知症になると配偶者や子供であってもその人の銀行口座からお金を引き出すことができません。

金融機関は名義人の財産を守るために口座を凍結してしまうからです。

しかし成年後見人であれば財産の管理がおこなえるので、もしも共有者が認知症になっている場合は成年後見人に弁済してもらいましょう。

固定資産税を支払えない場合は滞納前に役所に相談する

共有者のうち誰かが払ってくれない場合、他の共有者が肩代わりするなどして納付しなければいけません。

しかし、共有者の負担分までは支払えないということもあります。

この場合は滞納前に役所に相談しましょう。

固定資産税は滞納すると延滞金が課せられます。

しかし延滞金の免除や支払い猶予を申請できる場合もあるため、支払いが難しいと判断したら早めに相談したほうがよいでしょう。

また、すでに滞納している場合でも支払う意思があることを早めに役所に伝えましょう。

滞納した理由や事情が考慮され、すぐに差し押さえられるということを防げることもあるからです。

固定資産税の支払いから解放される方法3つ

共有不動産の固定資産税は、自分の負担分だけを払えばよいというわけではないのでトラブルが起こってしまいます。

それだけでなく「相続したが活用していない土地なのに固定資産税だけ払い続けている」「住んでいない自分まで固定資産税を払うのは納得がいかない」という悩みを抱えている人もいます。

トラブルや悩みのタネとなる固定資産税の支払いから解放されるには、次のように3つの方法があります。

固定資産税の支払いから解放される3つの方法
  1. 持分を放棄する
  2. 使っていない物件なら1/1で売却する
  3. 共有者が売却に反対するなら自分の持分のみ売却する

方法1.持分を放棄する

共有持分は、他の共有者の同意がなくても放棄できます。

持分を放棄すると固定資産税は支払わずに済むので検討してみましょう。

ただし、1月1日時点の所有者に納税義務があるため、年の途中に放棄してもすぐに納税義務が消えるわけではありません。

この点には留意が必要です。

放棄された持分は他の共有者に帰属されます。

民法第255条
共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

引用:e-Govポータル「民法第255条」

共有持分の放棄には共有者の同意が必要ありませんが、放棄したことを公に証明するための「持分移転登記」には他共有者の協力が必要です。

持分権移転登記をおこなわなければ放棄が完了したことにならず、納付義務は続いてしまいます。

もしも他共有者の協力が得られなければ、登記名義を引き取るべきと主張する「登記引取請求訴訟」を起こすことができます。

持分の放棄は民法に規定されているため、登記引取請求訴訟が棄却されることはありません。

民法第255条
共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

引用:e-Govポータル「民法第255条」

訴訟になると協力を拒否していた共有者も最終的には受け入れなければいけなくなります。

持分を放棄する場合の進め方はこちらの記事で詳しく解説していますので参考にしてみてください。
持分放棄後の未登記は登記引取請求訴訟で解決!概要や費用について詳しく解説します

登記引取請求訴訟の進め方や費用はこちらの記事で詳しく解説していますので参考にしてみてください。
登記引取請求訴訟の進め方や費用

方法2.使っていない物件なら1/1で売却する

共有不動産を所有しているものの誰も使っていない、共有者全員が不要と感じているということなら、1/1(丸ごと)で売却する方法があります。

共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要なため、誰も使っていなくても売却には反対という共有者が1人でもいれば1/1で売却することはできません。

共有者全員が売却に同意しているなら、売却して得たお金はそれぞれの持分割合に応じて配分し、今後は固定資産税の支払いから解放されます。

方法3.共有者が売却に反対するなら自分の持分のみ売却する

売却したいのに共有者全員の同意を得られないということであれば、自分の持分のみ売却することができます。

持分のみの売却であれば共有者の同意は必要ありません。

通常の不動産売買では仲介業者への依頼が主流ですが、持分のみの売却では専門買取業者への売却が一般的です。

なぜなら、共有持分のみを買いたいという人はいないため、仲介業者に依頼しても買主が見つからないからです。

専門買取業者は買主を探すのではなく業者自身が持分を買取ります。

そのためスムーズに売却手続きを進めることができ、数日程度で現金化することもできます。

安心できる専門買取業者の見極め方

専門買取業者に普段から接している人は少なく、どの買取業者に依頼したらよいのか分からないという人は多いかもしれません。

専門買取業者を選ぶ際には、次の5つのポイントをチェックしましょう。

共有者が固定資産税を払わない場合の対処法
  1. 共有者が支払いに応じない場合は求償権を行使する
  2. 共有者が死亡した場合は相続人に滞納分を請求できる
  3. 共有者と連絡が取れない場合は不在者財産管理人を申し立てる
  4. 共有者が認知症になっている場合は成年後見人に弁済してもらう

固定資産税を共有者が払わないというトラブルがあるように、共有不動産は多くのトラブルを抱えていることがあります。

トラブルを解決するには法律や税金の専門的な知識が必要なケースも多々あるため、専門家と提携している業者であれば安心です。

>>【弁護士と提携した買取業者】共有持分の買取査定窓口はこちら

また、業者が利益を上げられるだけの豊富な経験や実績があるのか、口コミや評判を確認する必要もあります。

買取業者は持分の買取後、他の共有者にも買取交渉をしてすべての持分を取得しようとします。

そのため無理な交渉をおこなう買取業者であれば「あなたがあの業者に持分を売ったせいで」とトラブルになる可能性があります。

他の共有者と穏便に交渉できるかどうかも欠かさずチェックしなければいけません。

安心できる専門買取業者の見極め方は、こちらの記事で詳しく解説していますので参考にしてみてください。
共有不動産・共有持分の買取業者は怪しくない!安心できる業者のポイントと売却前に準備することを解説します 共有不動産・共有持分の買取業者は怪しくない!安心できる業者のポイントと売却前に準備することを解説します

まとめ

共有不動産の固定資産税は、共有者全員で連帯して納付しなければいけません。

共有者が払わないのであれば、他の共有者が肩代わりするなどして全額を納付する必要があります。

そこで、共有者が固定資産税を払わない場合はその理由ごとに次のような方法で解決します。

共有者が固定資産税を払わない場合の対処法
  1. 共有者が支払いに応じない場合は求償権を行使する
  2. 共有者が死亡した場合は相続人に滞納分を請求できる
  3. 共有者と連絡が取れない場合は不在者財産管理人を申し立てる
  4. 共有者が認知症になっている場合は成年後見人に弁済してもらう

今回は解決できたけど、もうトラブルに巻き込まれたくない、固定資産税を払いたくないということであれば、固定資産税の支払いから解放される方法も次のように3つあります。

固定資産税の支払いから解放される3つの方法
  1. 持分を放棄する
  2. 使っていない物件なら1/1で売却する
  3. 共有者が売却に反対するなら自分の持分のみ売却する

トラブルが起こった理由やその大きさはケースごとに異なるため、自身にとって最善の方法を選択できるよう参考にしてみてください。

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共有不動産の固定資産税に関するFAQ

親子で共有不動産を所有しています。子供は固定資産税の支払いが難しいため、子供の負担分を親が払っても問題ないですか?

持分割合と違う比率で固定資産税を払うと差額が贈与とみなされ、贈与税が課されます。ただし年間110万円までの基礎控除があるため、他の贈与も含めて受け取った金額が110万円を超えなければ実質的には非課税です。

立替分の請求から1年経っても共有者が求償(請求)に応じないため、強制的に持分を買取りたいと考えています。この場合、相手にいくら払うかはどのように決めればよいですか。

買取金額を決めるには、当事者で協議をします。合意に至らなければ不動産鑑定士に鑑定を依頼し、その結果をもとに再度協議をします。それでも合意に至らなければ、訴訟となり裁判所による鑑定がおこなわれ金額が定まります。

固定資産税のトラブルから解放されるため、持分のみを売却したいです。しかし共有者の1人が居住しています。居住していても持分の売却は可能ですか?

共有者が住んでいても持分の売却は可能です。買取業者は買取後、住んでいる共有者と直接交渉を進めて解決するので問題ありません。

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