共有名義の底地は借地権者への売却がおすすめ|具体的な手続きも解説

共有名義 底地 売却

相続が発生したときにとりあえず、親の持っていた底地を共有名義にする方は少なくありません。

  • 「底地を共有名義で持っていても自分で使えない・・・」
  • 「地代が安すぎて固定資産税分もまかなえない・・・」

そうした理由で共有名義の底地を売却したいと考えることもあるかと思います。

しかし、底地の売却は簡単ではありません。

なぜなら、すでに借地権者が建物を建てて住んでおり、新しく底地権者になっても立ち退かせることはできず、自由に使えないからです。

そのため、次のように底地の売却先は限られます。

  1. 第1候補は借地権者
  2. 第2候補は買取業者
  3. 第3候補は不動産投資家

この記事では、共有名義の底地の売却先・売却するときの流れ・高値で売却するためのポイントについて解説します。

共有名義の底地は借地権者への売却がおすすめ

共有名義の底地を売却する際におすすめの売却先は借地権者です。

その理由は、底地を購入するメリットが借地権者には大きいからです。買取業者や不動産投資家にはないメリットが存在します。

1つ目は、地代の支払いが不要になることです。

借地権者は底地の所有者から土地を借りている状態ですので、その賃料として毎月地代を支払っています。底地を購入することで土地の完全所有権を取得することになるので当然、地代の支払いはなくなります。

2つ目は、自由に土地を利用できるようになることです。

建物の劣化や生活スタイルの変化によって増改築しようと思ったとき、借地権のままでは地主である底地権者の承諾と承諾料が必要です。

しかも、底地が共有名義となっていれば複数の所有者がいる状態ですので、承諾をもらう手間がかかります。

そのような手間や費用が、底地の購入によってなくなることは大きなメリットといえるでしょう。

さらに、現在の借地上の建物を自由に売却できるようになります。

将来のことを考えても、土地と建物を完全所有権にしておけば、権利関係でのトラブルが起こりにくい状態で相続させられます。

ここまで説明したように借地権者が底地を購入するメリットが大きいです。

したがって、高い売却価格でも取引が成立しやすく、更地価格に底地権割合(一般的な住宅地で40%程度)を掛けた価格になります。

底地を売りたい場合、まずは借地権者に提案してみましょう。

売却の提案は借地権者のタイミングを見計らうことが重要

借地権者にとっても底地を購入するメリットは大きいですが、いきなり底地の購入を提案しても買い取ってもらえません。

借地権者が底地を購入する価格は最低でも数百万円単位、立地や敷地面積によっては数千万円にもなります。

それだけの金額の取引を突然提案されて、即決できるような借地権者はまずいないので「そんなお金はない」と断られてしまいます。

つまり、底地を借地権者に売却するには、提案するタイミングが大切です。

借地権者から、建替えや増改築などの地主の承諾と承諾料が必要になる行為について相談があったときがベストでしょう。

建替えや増改築のためにまとまった資金の準備をしており、底地の購入費用を捻出しやすい状況になります。

さらに、共有名義となっている底地で、底地権者の承諾を得るにかかる時間と手間の大きさを実感しているところなので、借地権者にとっても底地購入のメリットを強く実感してもらえるでしょう。

借地権者が建替えや増改築などを検討している場合、スムーズに底地の売買交渉が進む可能性は高いです。

借地権者が底地を買取しない場合は買取業者へ相談しよう

タイミングを見計らって借地権者に提案しても当然、購入を断られる場合があります。

また「急ぎでまとまったお金が必要」「できるだけ早く共有状態の底地を解消したい」などの理由で借地権者のタイミング関係なく、いますぐに売却が必要な場合もあるでしょう。

そのようなときには買取業者への相談をおすすめします。

買取業者であれば買取査定を受けるだけなので、売却先を探す時間がかからず、短期間でまとまった資金を得られます。

ただし、買取価格は借地権者に売却するよりも安くなる点がデメリットです。

例えば、底地割合が40%だった場合、借地権者へ売却する価格の1/3~1/4、更地価格の10%~15%が実際の買取価格相場になります。

もし買取業者の査定結果に納得できなければ、他の買取業者へ変えることもできます。

そのため、共有名義の底地を買取業者へ売却する場合には、複数の買取業者へ査定を依頼して、売却条件・価格について共有者全員が納得できる業者を選ぶとよいでしょう。

投資家への売却も可能だが現実的ではない

共有名義の底地の売却先候補として、不動産投資家がいることを最初にお伝えしました。

しかし残念ながら、共有名義の底地の売却先として、不動産投資家は現実的とはいえません。

そもそも不動産投資家は購入した物件を運用することで収益化を目指しており、底地の場合は借地権者から得られる地代収入を目的に購入します。

しかし、現時点で投資家が魅力に感じるほどの地代収入を得られている場合、そもそも底地を売却したいとは思わないはずです。

底地は通常の不動産経営とは異なり、管理の手間がほとんどかからないので、所有しているデメリットがありません。

共有名義のため、地代収入を持分割合に応じて共有者へ分配する手間がかかりますが、その手間が不満であれば、共有者間の持分売却で解決できます。

つまり「共有者全員が売却に同意するような底地」は「不動産投資家にとって魅力的な底地」とはならないので、売却できる可能性は低いでしょう。

借地権者と同時売却できれば高値になりやすい

借地権者が借地上の建物を売却したい場合、底地権者の承諾が必要です。

そのため、借地権の売却については事前に借地権者から相談がきます。

参照:民法第612条(賃借権の譲渡及び転貸の制限)

このとき、底地の売却について共有者全員の同意を得ているのであれば、借地権者と一緒に「土地+建物」の同時売却を提案してみましょう。

同時売却では権利者が複数存在しますが、通常の完全所有権の不動産売却と同じ形式になるため、高値で売却できるメリットがあります。

ただし同時売却の場合、売却を成立させるには底地の共有者だけでなく借地権者を含めた全員の同意が必要になります。

意思決定に必要な人数が増えると、売却を決めるまでにかかる時間が増す傾向にあるので注意してください。

また、売却した際の代金の分配割合について、借地権者と底地の所有者で決めておく必要があります。

「借地権割合に従って分配する」でお互いに同意できるのであれば問題ありませんが、分配割合を自分たちで決める場合は時間がかかる恐れがあります。

以上の点に注意すれば、同時売却はメリットが大きいので、もし借地権者とタイミングがあえば、同時売却で話を進めてみてもよいでしょう。

共有名義の底地を借地権者に売却する流れ

共有名義の底地は借地権者への売却がおすすめの方法です。

そこで、実際に売却すると決めたときに手続きをスムーズに進められるよう借地権者へ売却する流れを説明します。

全体の流れは下記のとおりです。

  1. 底地の売却について共有者全員の同意を得る
  2. 不動産会社に査定を依頼する
  3. 不動産会社から借地権者へ売却を提案してもらう
  4. 借地権者と売買契約を結ぶ
  5. 底地の残金決済・引渡しをおこなう
  6. 持分割合に応じて売却代金を分割する

売却は「共有物の変更行為」にあたるため、共有者全員の同意を得る必要があります。

また、借地権者への売却ではお互いに見知った間柄であっても、不動産会社を経由して売却を提案した方がスムーズに取引できます。

底地の売却について共有者全員の同意を得る

共有名義の底地を売却するには、最初に共有者全員の同意を得ます。

この「全員」には「現在連絡が取れない人」「意思能力がないと判断された認知症の人」も含まれます。

参照:民法第251条(共有持分の割合の推定)

もし共有者の中にこのような人がいる場合には「不在者財産管理人」や「成年後見制度」を利用する必要があり、手間も時間もかかります。

また、相続登記が適切に行われていなければ、共有者の同意以前に共有者の特定から対応が必要です。

そのほか、共有者が遠方に住んでいて連絡がつきにくいなど、さまざまな事情で共有者全員の同意を得るまでに時間がかかることが多いです。

そのため、底地の売却を考えたらすぐに、共有者全員の同意を集めるようにすることをおすすめします。

もし売却に反対する共有者がいる場合、専門的な知識をわかりやすく伝えないと説得はむずかしいため、信頼できる不動産会社に相談して交渉してもらうとよいでしょう。

不動産会社に査定を依頼する

共有者全員の同意を得たあと「どのくらいの売却価格が妥当か?」を知るため、不動産会社に査定を依頼します。

底地を借地権者に売却する際には、相続税評価額に底地権割合(1-借地権割合)を掛けた金額が一般的です。

底地がきれいな長方形で、土地の1面だけが接道している状態であれば「奥行価格補正率」が影響するだけなので簡単です。

しかし、実際の土地は「形状に斜めのところがある」「一部が奥まっている」「複数の道路と接している」という状況から同じ面積でも価値が等しいとは限りません。

そうした場合、下記の国税庁のサイトに掲載されている、さまざまな補正率・加算率を考慮しなければなりません。

参照:奥行価格補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正)|国税庁

このような計算は専門知識を持たない一般の人には難しいです。

また査定には、底地の条件と近い完全所有権の土地の取引事例から更地価格を算出して、底地権割合を掛ける方法もあります。

そうした場合も含めて、取引事例の情報を豊富に持っている不動産会社に査定してもらう方が、自分で調べるよりも簡単かつ確実です。

借地権者へ売却価格を提示する際にも「個人が算出した金額」よりも「不動産会社が査定した金額」の方が納得できるでしょう。

不動産会社から借地権者へ売却を提案してもらう

査定結果を見て、売却する金額について共有者全員が同意したら、不動産会社から借地権者へ売却を提案してもらいます。

お互いに見知った間柄なので「自分から借地権者に直接提案してもよいのでは?」と思われるかもしれません。

しかし、売買取引において売主は高く売りたい、買主は安く買いたい、とお互いのメリットが反するので、当事者同士では話し合いがまとまりにくいです。

その点、専門家である不動産会社を挟むことによって、アドバイスをもらいながらお互いの妥協点を見つけやすいです。

また、売却を断られた場合、底地権者と借地権者という関係はしばらく続きます。

不動産会社から提案してもらうことは、当事者同士で話し合って関係を悪化させないメリットもあります。

借地権者と売買契約を結ぶ

借地権者から売却の提案を受け入れてもらえたら、売買契約を結びます。

売買契約書は不動産会社が作成したものを使用すれば問題ないので、契約に必要な共有者全員の印鑑証明書と実印を準備しておきましょう。

また、契約には共有者全員の立ち会いが原則必要です。立ち会いが難しい場合には代理人を立てる必要があり、その際には委任状が必要なので忘れずに作成しておきます。

借地権者が底地を購入する際には、住宅ローンを組める場合が多いです。

そのため、売買契約では手付金のみの支払いで、後日、残金決済・引渡しとなるケースが多いです。

底地の残金決済・引渡しをおこなう

借地権者の住宅ローン審査が問題なく通れば、残金決済・引渡しです。

このタイミングで土地の所有権移転登記をおこなうため、売買契約時と同様に共有者全員の立ち会いが必要です。

立ち会いが難しい場合には委任状を作成して代理人を立てておきます。

持分割合に応じて売却代金を分割する

残金決済が終わったあと、共有者間で売却代金を分割します。

共有者が受け取れる売却代金は基本的に持分割合に応じます。

例えば、持分割合が1/3であれば、受け取る売却代金も1/3です。

なお、売却にかかった費用も持分割合に応じて負担するので領収書は忘れずに残しておきましょう。

以上で、共有名義の底地売却は完了です。

共有名義の底地を高値で売却するポイント

ここまで説明してきたとおり、共有名義の売却は借地権者へ売却すると高値で売却できます。

しかし、借地権者とのタイミングが合わなかったり、そもそも底地を購入する意思がない場合には、買取業者や不動産投資家へ売却しなければなりません。

借地権者以外へ売却する場合、売却価格は低くなりやすいです。

そこで、買取業者や不動産投資家へできるだけ高く売却するためのポイントを解説します。

借地契約に関する契約書をきちんと作成する

1つ目は、借地契約の内容を明文化することです。

両親あるいは祖父母の時代から借地権を設定していた場合など時間が経ちすぎて、契約書の当事者がすでに亡くなっていたり、そもそも契約書を作成していないケースがあります。

いままでは相続が発生したとしても、借地権者と底地権者はそれぞれ大きく変わらなかったのでトラブルらしいトラブルは起こらなかったかもしれません。

だからといって、土地賃貸借契約書が存在しないような借地権を買取業者も不動産投資家も購入することはありません。契約内容が明文化されていなければ、何をするにしても買主と借地権者で借地契約の認識を揃えるところから始めなければならないからです。

買取業者や不動産投資家が借地契約の内容を客観的に判断でき、購入後スムーズに底地権者としての地位の継承や借地権者との交渉ができるように借地契約に関する契約書はきちんと作成しておきましょう。

売却活動前に地代を妥当な金額まで引き上げておく

借地権をずっと昔に設定したまま地代を変更していなければ、毎年の固定資産税・都市計画税もまかえないほどの金額になっている可能性があります。

そして、第三者が底地を購入する理由は、地代によって収益を得られるからです。

したがって、税金を納められる程度の地代では、誰も購入しようとはしません。購入する場合も、買主が借地権者と地代の値上げ交渉をする必要があるので、売却価格は低くなるでしょう。

そこで、地代が安すぎる場合には妥当な金額まで引き上げておくことが大切です。

具体的には、固定資産税・都市計画税の合計額の2倍~3倍です。そのくらいの金額が一般的な相場といわれているので参考にしてください。

また、近隣で同じように借地契約が設定されている土地が多く存在する場合には、それらの土地に設定されている地代を目安に決めることも可能です。

その際には単純に地代だけでなく、契約内容や土地の立地・形状、権利金の金額などのさまざまな条件を比較し、総合的に妥当な地代を検討します。

どのくらいの金額が地代として妥当か判断が難しいと思いますので、借地権者に地代の値上げを交渉する前に不動産会社へ相談することをおすすめします。

借地権を買い戻せば売却価格は一気に上がる

底地を売却する前に借地権を買い戻すことができれば、完全所有権の土地となるので、売却価格は一気に上がり、市場価格に近い価格で売却可能です。

借地権者にも売却の意思があり、あなたを含む共有者に資金の余裕があれば同時売却ではなく、借地権を買い戻したあとで共有名義の不動産の全部売却として進めていく方法がおすすめです。

売却価格が上がることはもちろん、意思決定に必要な人数を減らせます。

共有者間だけの合意で売却を成立させることができるので、借地権者と同時売却するよりもスムーズに進めやすいです。

共有名義の底地を売却する際の注意点

最後に、共有名義の底地を売却する際の注意点についてお伝えします。

共有名義は共有者それぞれが底地権者となるため、通常の単独名義の底地とは異なる対応が必要です。

共有名義の底地を売却する際の注意点は次の3つです。

  • 共有者全員の同意が必要なこと
  • 共有者間で最低売却価格を決めておくこと
  • 売却代金の分割方法を明確にしておくこと

また、売却したあとに共有者それぞれで確定申告する必要があるので、忘れずに対応します。

共有者全員の同意が必要

底地全体の売却には、共有者全員の同意が必要です。

たとえ1人でも売却に反対する、あるいは、何も意思表示しない場合には底地全体を売却できません。

つまり「連絡先を知らない」「連絡しても相手にされない」などの理由で共有者の意思確認ができない場合には、その共有者の意思を無視して手続きを進められないということです。

共有者全員が売却に同意していることを明確に示す必要があります。

もし底地の売却に反対している共有者がいれば、その共有者に持分買取を提案してみるとよいでしょう。

持分のみであれば、自分の意思で売却が可能です。

そして、底地を売却したいあなたと売却したくない共有者の利害が一致するので話がまとまりやすいです。

共有者間で最低売却価格を決めておく

借地権者に売却を提案し、そのまま受け入れられれば問題ありません。

しかし、借地権者から値下げの交渉をされたとき、共有者間で最低売却価格を決めていなければ、交渉に応じるのか、お互いの妥協点を見つけるのか、売却自体をやめるのか、意思決定に時間がかかります。

なぜなら、共有者のなかでも「早く売りたい」「できるだけ高く売りたい」と考えが異なる場合があるからです。

そのため、価格交渉の際にも共有者間で素早く意思決定できるように、売却する際は「売却価格は最低でも○万円、それ以下は売却しない」と最低売却価格を決めておくことをおすすめします。

売却代金の分割方法を明確にしておく

共有名義の底地売却では、代表者が1名が代金を受け取ったあと、共有者に分割する流れが一般的です。

このとき、持分割合に応じての分割が原則です。

ただし、分割方法を明確にしていなけいと、持分比率以上の代金を要求する共有者が現れる場合があります。

もちろん持分比率以上を渡す必要はありませんが、それでも、その共有者への対応に手間がかかります。

売却後の余計なトラブルを避けるためにも、売却前に代金の分割方法を明確にしましょう。

なお、売却にかかる費用負担も持分割合に応じるため、費用の証明として領収書は欠かさず保管しておくことが大切です。

売却した年の翌年は忘れずに確定申告する

共有名義の底地を売却して得た代金は譲渡所得として課税対象となり、確定申告が必要です。

売却の手続きを代表者に任せていたとしても、確定申告は共有者それぞれが個人で対応します。

もし確定申告しなければ追徴課税となり、本来納めるべき税額以上の納税が必要になるので注意してください。

参照:No.2024 確定申告を忘れたとき 国税庁

手続きに不安があったり、忙しくて時間が取れないなどの場合には、弁護士や不動産会社に依頼すると安心です。

まとめ

ここまで解説してきたように、共有名義の底地は借地権者への売却がおすすめです。

借地権者であれば、土地の完全所有権を取得できるのでメリットが大きく、売却価格も高くなります。

ただし、いきなり借地権者へ売却の提案をしても資金を準備できずに断られる可能性があるので、タイミングを見計らう必要はあります。

また「買えるなら安く買いたい」借地権者と「売れるなら高く売りたい」底地権者では、お互いに反対のことを考えているため、直接提案しても話がまとまらないことの方が多いです。

そのため、底地を売却する際には不動産会社を経由して提案するようにしましょう。

不動産会社を経由することで、お互い冷静に話し合えるため、スムーズに取引を進められる可能性が高いです。

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