共有不動産の売却条件は「共有者全員の同意」|売却時の注意点も解説

共有不動産 売却 条件

「共有不動産を持っているけれど、単独名義の不動産と手続きはどのように違うのだろうか」「共有不動産の売却には特別な条件が必要だろうか」と考えていませんか。

共有不動産は名前のとおり複数の所有者で「共有」している不動産です。

そのため、不動産の売却には共有者全員の同意が条件になります。1人でも売却に反対する共有者がいれば、売却手続きはできません。

また、共有不動産を売却するためには、共有者全員の同意以外にもいくつか注意点があります。

そこで、この記事では共有不動産を売却するための条件と売却時の注意点について詳しく解説します。

共有不動産全体の売却は共有者全員の同意が条件

共有不動産は、複数の人に所有権が存在する不動産です。共有者それぞれの所有権割合は「持分」として登記されています。

つまり、共有不動産は自分の所有物であり、他の共有者の所有物でもあります。

他人の所有物を勝手に売却できないように、共有不動産も他の所有者の意思を無視して勝手に売却できません。

そのため、共有不動産全体を売却するには、所有者である共有者全員の同意が条件になります。

この「全員」には「連絡が取れない人」や「認知症などで判断能力が不十分な人」も含まれます。

さらに、相続登記の手続きが適切にされておらず、現在「共有者」とされる人が亡くなっている場合には、亡くなった人の相続人を特定して同意を得ることが必要です。

代々受け継いできた不動産の場合、度重なる相続によって共有者が把握できないほど多くなり、適切に手続きされていない共有者もいる可能性があるので注意してください。

どのような理由があろうと「売却する時点での共有者全員の同意」が必要です。

したがって、もし共有者の特定が難しかったり、売却に反対する共有者の説得ができない場合には、共有不動産全体の売却は諦めなければなりません。

とはいえ、これは「あなたが持分を所有し続けなければならない」ことを意味するわけではないので安心してください。

自分の持分のみであれば、他の共有者の同意を得ることなく売却できます。

自分の持分のみであれば他の共有者の同意を得ずに売却できる

持分は共有不動産における所有権の割合です。

その割合については「あなただけの所有物」とみなされるので、持分のみの売却であれば、他の共有者の同意を得る必要がありません。

自分が持っているものを売ることと同じです。

したがって、共有不動産全体の売却ができない場合でも持分を売却することで「共有不動産の持分権者」という当事者の立場から抜け出せます。

ただし、持分のみの売却は簡単ではありません。

そもそも持分を購入しても、その買主は通常の不動産と同じように自由な利用ができません。

すでに共有不動産を使用している共有者がいる場合には、その共有者を立ち退かせることもできず、持分に応じた地代や家賃を請求できるくらいです。

そのため、通常の不動産売却のように個人への売却は難しいといえます。

そこで、持分のみを売却したいときには、まず、他の共有者へ提案しましょう。とくに「共有不動産全体の売却」に反対している共有者への提案がおすすめです。

なぜなら、売却に反対ということは、所有することに価値を見出しているはずなので、持分の買取も喜んで応じてくれる可能性が高いからです。

他の共有者への売却であれば購入するメリットが大きいことから、売却価格も高くなることが期待できます。

共有者の資金状況にもよりますが、市場価格に持分割合をかけた金額でも売買が成立することもありえます。

ちなみに、共有者が親戚などの親しい関係だからといって、市場価格よりも著しく低い価格で譲渡した場合には、差額分が贈与税の課税対象となって買主が納税の義務を負うことになるので注意してください。

参照:国税庁「著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」

売却価格の設定に不安がある場合には、不動産鑑定士に共有不動産を鑑定してもらって売却価格を設定するか、共有不動産の取扱い実績が豊富な不動産会社に相談したほうがよいでしょう。

そして、他の共有者への売却がうまく進まないときや、できるだけ早く売却して現金化したい場合には、買取業者へ買取査定を依頼しましょう。

売却価格は低くなりますが、面倒な手続きもいらず、素早く持分を売却できて、現金を得られます。

土地を分筆する場合も共有者全員の同意が必要

共有不動産が土地の場合、その土地を分筆したあとに売却する方法があります。

分筆後は単独名義となるので、通常の不動産と同じ手続きで売却できるようになります。

ただし、分筆は共有不動産の「変更行為」ですので、共有者全員の同意が必要です。

分筆するメリットは、土地を所有しておきたい人はそのまま自分の持分割合に応じた土地を所有することができ、土地が不要な人は売却できるというように、それぞれの意思で自由な行為を選べるようになるということです。

そのため、共有不動産全体の売却に関する同意を全員から得るよりも説得しやすいでしょう。

とくに、

  • 元々の面積が広く、日当たりを考慮しても分筆しやすい
  • 共有者の持分割合に応じて分筆しても、それぞれが十分な土地を所有できる
  • 接道条件など住居利用するうえでも問題ない立地

といった条件を満たす場合には、大きな手間をかけずに同意を得られるでしょう。

なお、分筆には隣地所有者との境界確定が必要となり、すべての手続きが完了するまでに半年ほどかかります。

売却活動は境界確定後となるので、売却したいと思ったときから売却成立まで1年かかる可能性も十分にあります。

そのため、分筆は「急いで売却したい」という場合には向かない方法です。

話し合いで共有状態を解決できない場合は共有物分割請求訴訟で対応する

ここまで、共有不動産全体の売却や分筆など、話し合いによって共有状態を解決する方法をお伝えしました。

また、共有状態の解決とはなりませんが、持分のみの売却で他の共有者と話し合い、自分のみ共有状態を解消する方法も説明しました。

しかし、実際には持分のみの売却でも他の共有者に提案しても断られるケースや、買取業者へ売却しようと思っても価格が希望よりも低すぎてためらうケースなど、不本意なまま共有状態が続く場合もあります。

このような場合に、強制力を持って共有状態を解消する方法として「共有物分割請求訴訟」があります。

「訴訟」というとおり、裁判所に共有物の分割方法を判断してもらうものです。

共有物分割請求訴訟では最初に現物分割(=土地の分筆など)が検討され、現物分割が難しいときに価格賠償、続いて競売による代金分割が検討されます。

価格賠償とは、特定の共有者がほかの共有者の持分を買い取ることで共有状態を解消する方法です。

裁判所が価格賠償を検討する際には、持分を取得することになる共有者の資金状況が考慮されます。資金がなければ、そもそも持分を買い取れないからです。

そして、価格賠償が難しければ競売による代金分割となります。

競売も共有不動産全体を売却することと同じ結果になりますが、落札価格は共有者全員の同意を得て通常の方法で売却する場合の価格に比べて低いことが一般的です。

つまり、同じ「共有不動産全体の売却」なのに、得られる現金は競売のほうが少なくなります。

また、注意点として訴える側の要求はあくまで「当事者としての提案」にとどまり、裁判所の判断は「訴える側の要求に縛られない」ことに気をつけましょう。

例えば、現物分割を求めて訴えたとしても、裁判所は競売による代金分割を命じる場合があります。

このように共有物分割請求訴訟は「希望する結果になるとは限らない」「得られる現金が少なくなる」などのデメリットがあり、話し合いで解決する場合に比べて長い時間と多くの費用がかかります。

そのため、安易に共有物分割請求訴訟を起こすのではなく、話し合いで解決できない場合の最後の手段と考えるようにしましょう。

共有不動産全体を売却するときの流れ

それでは、実際に共有不動産全体を売却するときの流れについて解説します。

次の4つが、単独名義の不動産売却と異なる点です。

  • 事前に共有者全員の同意を得る
  • 売買契約を結ぶときに共有者全員が立ち会う
  • 残金決済・引渡しのときにも共有者全員が立ち会う
  • 売却後に売却代金と費用を共有者間で分配する

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具体的には、次のようなの流れで売却手続きを進めていきます。

  1. 共有者全員の同意を得る
  2. 不動産会社に査定を依頼する
  3. 不動産会社に売却を依頼する
  4. 売買契約を結ぶ
  5. 残金結佐・引渡しをする
  6. 売却代金と費用を共有者間で分配する

1.共有者全員の同意を得る

共有不動産全体の売却は共有者全員の同意が必要ですので、最初にその条件を満たすように準備します。

具体的には、現時点での共有者の特定と売却の意思統一です。

相続が何度もおこなわれているような共有不動産の場合、どこかで相続登記されなかったために登記簿のみでは共有者を正しく把握できない可能性があります。

また、共有者が誰かわかっても、連絡がつかない人がいるかもしれません。

そのような共有者でも無視することはできず、特定して連絡を取り、売却の同意を得なければなりません。

これらの対応は個人では難しく、弁護士や司法書士などの専門家に相談したほうがよいでしょう。

そして、売却の同意を得る際には口頭のみではなく、書面にして形に残すことが大切です。

売却の同意から売却成立まで半年以上かかることもあります。期間が空くと売却の意思が揺らいでしまう人もいますが、書類という形に残すことで、途中の意思変更で売却できなくなる事態を防げます。

また、共有者全員が同意している旨を表す書面は、購入を検討している人にとっては滞りなく手続きが進むと期待できるため、安心材料になるでしょう。

2.不動産会社に査定を依頼する

共有者全員の同意を得られたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。

いきなり不動産会社に売却を依頼すると、本来売却できた価格よりも安くなったり、時間がかかったりするなどの思わぬ失敗につながる可能性があるので、複数の不動産会社に査定依頼することをおすすめします。

査定に出す際には、自分で簡単にでもよいので売却相場を調べておくと、査定内容や担当者から説明される根拠が妥当かどうかを判断しやすいです。

不動産売買サイトで近隣の似たような物件を調べるなどしてみましょう。

3.不動産会社に売却を依頼する

査定結果と、不動産会社やその営業担当者の雰囲気・対応・実績などから、依頼する不動産会社を選びます。

売却の仲介を依頼するときには「媒介契約」を結びますが、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。

  • 一般媒介契約:複数の不動産会社と契約可能だが、不動産会社としては他の会社で売却されてしまうかもしれず、力を入れて売り出しにくい
  • 専任媒介契約:契約できるのは1社のみだが、自分で買主を探すことができる。不動産会社としては単独で売却活動ができるため売り出しやすい
  • 専属専任媒介契約:契約できるのは1社のみで、自分で買主を探すこともできない。不動産会社としてはもっとも売却活動がしやすい

契約種類の違いによるメリット・デメリット、売却したい共有不動産の「立地」「間取り」「築年数」「希望売却時期」「希望売却価格」などの条件を総合的に考えて、共有者全員が納得して依頼できる契約を結びましょう。

また、共有不動産の売却は単独名義の不動産売却と異なる手続きが発生するので、共有不動産の取扱い実績が豊富な不動産会社を選ぶようにすると安心です。

4.売買契約を結ぶ

実際の売却活動は仲介を依頼した不動産会社が対応します。

そのため、買主が見つかるまでは基本的にすることはありません。内覧要望や質問・交渉がきたときに対応する程度です。

時間が取れない場合などは、これらの対応も不動産会社に任せることもできるので、対応方針は不動産会社と相談して決めてください。

そして、買主が見つかったときには原則、共有者全員が立ち会いのもと売買契約を結びます。

もし遠方に住んでいたり、仕事などで立ち会いが難しい場合には、委任状を作成して代理人を立てることも可能なので、必要に応じて準備しておきます。

また、不動産を購入するときには現金一括ではなく、住宅ローンを組むことが一般的です。住宅ローンの本審査は売買契約締結後におこなわれるため、契約当日は手付金のみの受け取りとなることがほとんどです。

5.残金決済・引渡しをする

住宅ローンの本審査で問題なければ買主に融資が実行されるので、その日に合わせて引渡しもおこないます。

買主への融資実行は、売買契約を結んでからおおよそ2週間後になるでしょう。

残金決済と所有権移転登記は同日におこなわれ、そのときに共有者全員の立ち会いが必要になります。

とはいえ、このときも委任状を作成して代理人を立てておけば、共有者全員が立ち会う必要はありません。

6.売却代金と費用を共有者間で分配する

共有不動産の売却自体は、残金決済・引渡しの時点で完了しています。

しかし、共有不動産では売却後に、売却代金と費用を共有者間で分配する手続きが必要です。

このときの分配割合は原則、持分割合に応じます。

例えば、あなたの持分割合が1/3だった場合には、売却代金は1/3受取り、費用も1/3支払います。

費用を正しく計算できるように、住民票や印鑑証明書の取得にかかった手数料を含め、個人で負担した費用は忘れずに領収書を取っておきましょう。

共有不動産を売却する際の注意点

共有不動産の売却は所有者が複数いる状態のため、単独名義の不動産の売却とは条件が異なります。

とくに、下記の3点は手続きを大きく遅らせる原因となるので、確実な対応が必要です。

  1. 共有者を正確に把握して全員の同意を得ておくこと
  2. 共有不動産に設定された抵当権は抹消しておくこと
  3. 売買契約の立ち会いに代理人を立てる場合は委任状を作成すること

次の項目から、上記3つの注意点について解説します。

1.共有者を正確に把握して全員の同意を得ておくこと

共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

相続登記がおこなわれずに、すでに亡くなっている人が登記簿上で共有者になっている可能性があるので、共有者の同意を得る際は、まず共有者全員を正確に把握しましょう。

共有者が誰か、また、どうやって連絡すればよいかわからない場合は、弁護士に相談して対応してもらうとスムーズです。

そして、売却の同意を取り、売却活動の途中で意見を変えられないように書面化しておきます。

「売却活動をはじめて買主が見つかるまでの期間は最低でも半年はかかる」と伝え、すぐに売却できない可能性が高いことは納得しておいてもらいましょう。

2.共有不動産に設定された抵当権は抹消しておくこと

不動産を引き渡すときには、抵当権を抹消する必要があります。

共有不動産を購入したときに組んだ住宅ローンを完済していれば、気にする必要はないと思われるかもしれません。

しかし、住宅ローンを完済しても自動的に抵当権が消えることはありません。法務局で抵当権抹消登記をおこなう必要があります。

また、共有者のなかに自分の持分を担保にお金を借りている人がいた場合には、こちらの把握していない抵当権が設定されている可能性もあります。

ただし、この場合は売却代金と自己資金を考慮して、対象の借金を完済できるのであれば売却に支障はありません。

売却活動前に抵当権の設定状況を確認し、設定されている場合には抹消可能なものか確認しておきましょう。

3.売買契約の立ち会いに代理人を立てる場合は委任状を作成すること

売買契約の締結時には、共有者は原則として全員立ち会います。

とはいえ、仕事や家庭など、さまざまな事情で立ち会いが難しい場合もあるでしょう。その際には、委任状を作成することで代理人を立てることができます。

委任状には、

  • 登記簿謄本に基づく共有不動産の情報
  • 委任者の住所や氏名
  • 受任者の住所や氏名
  • 委任日
  • 委任する権限の範囲
  • 委任状の有効期限

を記載します。

不備があると有効な委任状として認められない可能性があるので、正確に作成しましょう。

委任状の形式に不安がある場合は、売却の仲介を依頼している不動産会社や、司法書士・弁護士などの法律家に相談すると確実です。

共有不動産を売却するために必要な書類

共有不動産を売却するために必要な書類は次のとおりです。

  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 土地測量図・境界確認書
  • 固定資産税納税通知書
  • 共有者全員の身分証明書・実印・印鑑証明書

ここで紹介する書類は不動産査定でより正確な価格を算出するためにも重要になるので、できる限り不動産査定を依頼する前に準備しておきましょう。

なお、共有者の印鑑証明書は売買契約時に使用するもので、有効期限は発行後3ヵ月以内なので注意してください。

そのため、印鑑証明書のみ売買契約を結ぶ日の直前に取得します。

登記済権利証または登記識別情報

登記済権利証は、不動産を取得して登記が完了した際に法務局から発行される書類です。売主が不動産の所有者本人であることを証明するために使用します。

登記識別情報は12桁のアラビア数字とその他符号の組み合わせで、過去に発行されていた登記済権利証に代わって導入されたものです。

用途は同じですが、符号を提示するだけで所有者本人であることを確認できるので、手続きが簡単になります。

なお、どちらも紛失した場合には再発行ができません。

代替措置として、登記所から登記名義人あてに「事前通知」によって本人であることを確認するか、司法書士等の資格者や公証人に本人確認情報を提供します。

これには時間も手数料もかかるので、登記済権利証・登記識別情報がないことに気づいたらすぐに対処しましょう。

参照:法務局「登記済証(権利証)を紛失したのですが、どうしたらよいのですか?」

土地測量図・境界確認書

土地測量図・境界確認書は、隣地や道路との境界の位置を証明する書類です。

「どこからどこまでが共有不動産の敷地か」を示し、所有権のおよぶ範囲を明確にします。境界が確定していることで、隣地とのトラブルを防ぎます。

どちらの書類も不動産を取得したときに売主から受取っているはずです。

もし手元になければ、当時測量した会社に問い合わせて再発行してもらうか、改めて測量し直して、境界確認書を新しく作成する必要があります。

測量から境界確認書が作成できるまでには、数ヶ月かかります。

売却活動に遅れを生じさせてしまうので、売却を考えはじめたタイミングで速やかに書類の有無を確認し、なければ測量を手配してください。

固定資産税納税通知書

不動産には、その評価額に応じた固定資産税・都市計画税が課税されます。その税額が記載された書類が固定資産税納税通知書です。

不動産を売却する際には、その年の固定資産税を、引渡し日を基準にして売主と買主で按分することが一般的です。

固定資産税納税通知を紛失した際には再発行ができません。代わりに、同じ内容が記載された土地・家屋名寄帳の写しを市役所・区役所などで取得できます。

参照:東京都主税局「Q固定資産税の納税通知書・課税明細書の再発行はできますか」

共有者全員の身分証明書・実印・印鑑証明書

不動産の売却では、売買契約書と登記書類に実印を押します。

印鑑証明書は、この実印がたしかに印鑑登録をされたものであるとを証明するために必要な書類です。

役所で取得できますが、マイナンバーカードを持っていればコンビニなどでも証明書を発行できます。

ただし、2021年4月時点、コンビニで発行に対応していない自治体もあります。もしコンビニで発行するつもりであれば一度、役所に問い合わせるか、ホームページなどで対応しているかどうかを確認してください。

まとめ

共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。この「全員」は文字どおりの「全員」で、行方不明の人や認知症などで判断能力が低い人、未成年の人も含まれます。

共有者が亡くなっていて相続登記がされていない場合には、相続人の特定から必要になります。

その場合、個人では対応が難しいため、弁護士や司法書士など法律の専門家に相談したほうが確実です。

また、共有者全員の同意が得られない場合でも、自分の持分のみであれば売却できます。

共有不動産の売却は単独名義の不動産売却と異なる手続きもありますので、実際に売却する際には、共有不動産の取扱い実績が豊富な不動産会社と相談しながら進めていくことをおすすめします。

共有不動産の売却条件についてよくある質問

共有不動産を売却するにあたって、なにか条件はありますか?

はい。共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が条件になります。すべての共有者が売却に同意している必要があり、1人でも反対していれば売却できません。

共有者全員の同意以外に、必要なことや気をつけるべきことはありますか?

共有不動産に抵当権が設定されていると引渡しができないため、事前に抵当権抹消登記をしておきましょう。また、売買契約の締結や引渡しには共有者全員の立ち会いが必要ですが、遠方に住んでいるなどで全員の立ち会いが難しい場合、委任状を作成して代理人を立てましょう。

共有者が行方不明な場合や、共有者が亡くなっていて相続登記がされていない場合はどうすればよいでしょうか?

共有者と連絡がつかない、もしくはすでに亡くなっていて相続人がわからない場合は個人での対応が難しいため、弁護士や司法書士など法律の専門家に相談しましょう。共有者や相続人の捜索もしてくれます。

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