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共有持分の譲渡と贈与の方法、移転登記の手続きについて解説

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不動産を手放す際に、お金を受け取って不動産を譲り渡すことを「譲渡」といい、いわゆる不動産の売却は譲渡に含まれます。また、無償で人に与えることを「贈与」といいます。

譲渡と贈与のどちらを選択するかによって、課税される税金も変わってくるため、しっかり違いを理解してから判断をしましょう。

この記事では、共有持分の譲渡と贈与の方法やその際に課税される税金、共有持分を移転する移転登記の手続きについて説明します。

共有持分を譲渡するための方法

共有持分を譲渡するには、他の共有者に売却する方法と第三者に売却する方法があります。共有持分を売却した場合と放棄した場合、贈与した場合に課税される税金の違いについても併せて解説を行います。

他の共有者に売却する

共有持分を他の共有者に売却することが、もっとも手間が少なく、素早く現金化できる方法です。なぜなら、自分1人の名義にしてしまえば、自由に活用ができるので、共有者が不動産の買取を希望している場合は、話し合いがスムーズに進むからです。ただし、金額交渉で揉めてしまう可能性もあるため、事前に不動産業者の査定サイトなどを利用して相場を調べておきましょう。

共有持分の場合、通常の不動産の相場より低い価格で取引が行われますが、事前に相場を調べておくことで売却価格を設定する時の参考材料になります。また、弁護士に依頼する方法もあるので、困った場合には弁護士に相談するのも良いかもしれません。

第三者に売却する

次に第三者に売却する方法もあります。共有持分を自らが使用するだけであれば、他の共有者の同意を得なくても問題はありませんが、リフォームや貸し出しをしたい場合は、過半数の共有者の同意がないと行うことができず、活用したいと思っても用途が限られてしまいます。

また、共有者とのトラブルも懸念されるため、自分の持分のみを売却する場合は相場よりもかなり低い金額での買取となってしまうでしょう。例えば、共有持分を専門とする不動産業者に依頼したとします。このような業者は、共有持分の買取実績が多く、知識も豊富であったり、トラブルにも対応できるよう司法書士や弁護士がついていたりするため、一般の不動産業者より高い金額での売却が可能となります。

しかし、共有者全員の承諾を得て、不動産を丸ごと売却した方が売却価格は高くなるため、今すぐ共有持分を手放したいというわけではない、かつ高い金額での売却を行いたいのであれば、共有者と話し合ってその不動産ごと売却するのがおすすめです。

共有者全員に同意を得て売却をする

共有持分の売却を行う際には、自分の持分のみの売却であろうと他の共有者全員に同意を得てから売却を行うようにしましょう。不動産を丸ごと売却するには、共有者全員の承諾が必要となりますが、自分の持分のみの売却であれば、他の共有者に同意を得ずとも売却が可能です。

しかし、共有持分に関するトラブルは多く、自分の持分とはいえ、共有者の同意を得ずに売却をしてしまうと、売却相手と共有者の間でトラブルがあった際に、自らも巻き込まれてしまう危険性があります。そのようなリスクを避けるためにも共有者に売却したい旨を伝え、同意を得ておくのがおすすめです。

共有持分を売却した場合にかかる税金

共有持分を売却して利益が出た場合は、所得税が課税されます。不動産を売却して得た所得を譲渡所得といい、譲渡所得の金額は以下の計算式で求めることができます

譲渡所得金額=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

ここでいう取得費とは、不動産の購入費用や登記費用などの購入時にかかる費用のことです。譲渡費用は、売却の際に必要となる仲介手数料や印紙税などのことをいいます。

さらに、ある要件をクリアした時に受けられる特別控除というものがあります。例えば、マイホームを売却したときに譲渡所得から最高3000万円までを 控除できるという特例などが当てはまります。共有持分のマイホームを売った場合に特例を受けることができるかどうかは共有者ごとに判定され、特例を受けるための要件は以下のようになっています

  1. 住んでいる自宅か住まなくなった日から3年目の年末までに自宅だった住宅を売却すること
  2. 家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売買契約を交わし、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること。かつ、売買契約を交わした日までその敷地を貸駐車場などに利用していないこと
  3. 売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、または買換え特例や譲渡損失の繰越控除を利用していないこと(2年以内に控除を利用していないこと)
  4. 売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
  5. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
  6. 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

この控除を受けることができれば共有者一人につき最高3000万円の特別控除がなされます

このようにして計算した譲渡所得金額に税率を乗じて、納めるべき税金を算出するのですが、税率は売却した不動産を何年間所有していたかによって変わってきます。共有持分を所有して5年以下の場合は「短期譲渡所得」と呼ばれ、所得税率が30%、住民税率が9%となります。また、5年超の場合は「長期譲渡所得」と呼ばれ、所得税率が15%、住民税率が5%となります。

一般的に不動産は築年数が長いほど売却価格が下がってしまいますが、所有年数が5年以下の場合は、税率の違いで結果的に損をしてしまうこともあります。5年を超えて所有することで長期譲渡所得となり税率が下がるため、5年を超えて売却した場合の譲渡価格を不動産業者に査定してもらい、今現在の譲渡所得金額と税率を掛け合わせて算出した税金と5年を超えて売却した場合の譲渡所得金額と税率を掛け合わせて算出した税金を比べ、自分にとって利益になる方を選択しましょう。よく検討をしてから売却時期を見極めた方が良いでしょう。

他の共有者に贈与する

共有持分の贈与とは導入部分で説明したように、無償で人に自分の持分を与える行為のことをいい、不動産を与える側を「贈与者」、受け取る側を「受贈者」と呼びます。共有部分を手放す際に、他の共有者に贈与するという選択肢もあります。贈与は贈与者と受贈者の合意のうえ行われるため、一方的に共有持分を押しつけることはできません。また、受贈者には贈与税が課税されるため、その点も含めてしっかりと話し合いを行うことでトラブルを回避することができます。

第三者に贈与する

共有持分の贈与は第三者相手でも行うことができます。不動産の生前贈与などがこれにあたります。生前贈与のメリットとしては、控除を上手く利用することで、相続税の負担を減らせることが挙げられます。

共有持分を贈与した場合にかかる税金

共有持分を贈与すると、受贈者には贈与税が課税されます。不動産の贈与税は以下の計算式で求めることができます

贈与税の課税価格=贈与された不動産の価格-(非課税控除額+基礎控除の110万円)-特別控除額

不動産の贈与の場合は、1年ごとに110万円の基礎控除があります。さらに、「住宅取得等資金贈与の特例」が適用されるため、基礎控除と合わせて最大1610万円が非課税となります。

共有持分を贈与すると相続税の節税が可能

共有持分を第三者に贈与することで相続税の負担を減らすことができます。というのも、不動産の贈与の場合は、1年ごとに110万円の基礎控除があります。そのため、財産を何年間かかけて贈与することで非課税にすることが可能になるのです。

ただし、何年かに分けて財産を分散贈与するという契約を初めから結んでいると、贈与税が課税されてしまいます。あくまで、贈与契約を毎年締結する方法でないと、贈与税を非課税にすることができないので注意が必要です。

共有持分は放棄が可能

意外に思われるかもしれませんが、共有持分は放棄することができるのです。放棄をすると、自分の持分は共有者に帰属する形となります。共有者が複数人いる場合は、各共有者の持分割合に応じて持分が帰属します。共有持分の放棄は、自分の意思で自由に行うことが可能です。

共有持分の贈与と放棄の相違点

贈与も放棄も無償で人に自分の持分を与える行為になるため、共有持分の贈与と放棄の違いがよく分からないという人もいるかもしれません。ここでは、受贈者から見た贈与と放棄の違いについて考えてみたいと思います。

共有持分を贈与した場合と放棄した場合の取得費の違い

共有持分の贈与と放棄は、受贈者の取得費に違いがあります。贈与によって不動産を得た場合、受贈者は、贈与者の取得日と取得費を引き継ぐことになります。それに対して、持分の放棄により不動産を取得したときは、取得費が不明な場合の概算取得費が適用され、売却金額の5%が取得費となります。

したがって、共有持分の贈与の場合には、贈与税が課税され持分を売却する時に再び所得税が課税されます。そのため、引き継ぐ取得費を超える費用については二重課税されることになってしまいます。放棄の場合には、取得費の引き継ぎがないので、二重課税はありません。

共有持分を放棄した場合にかかる税金

共有持分の放棄は自分の意思のみで自由に行うことができるため、贈与には該当しません。しかし、相続税法上は贈与とみなされ、受贈者に贈与税が課せられます。そのため、贈与の場合と放棄の場合とで課税関係に変わりはありません。

共有持分の不動産を譲渡する際の持分移転登記方法

共有持分を譲渡する計画が進んだら、最後に持分移転登記を行います。持分移転登記はそう何度も経験することではないため、流れや必要書類が分からないという方も多いでしょう。ここでは、持分移転登記の流れと必要な書類について解説します。

共有持分権を移転するには手続きが必要

共有持分の譲渡や贈与をした場合には、共有持分権を移転するため、持分移転登記を行う必要があります。持分権を失う人を「義務者」、権利を得る人を「権利者」と呼びます。また、共有持分を放棄した場合には、放棄する人と共有者が共同で持分移転登記の申請を行う必要があります。

持分移転登記の流れ

持分移転登記は必要書類を揃える→管轄の法務局に提出をする→登記完了証を受領するという流れで行います。

まずは、必要書類を揃えなければいけません。必要書類の種類と概要については次の項で説明します。書類が揃ったら、共有持分の所在地の法務局に提出をします。窓口の業務時間内に行けない人は郵送でも構いません。また、「登記・供託オンライン申請システム(登記ねっと供託ねっと)」を利用すれば、インターネットでの手続きも可能で、平日の業務時間にわざわざ時間を作って赴く必要がないため、非常に便利です。登記が完了すると、法務局から登記完了証が発行されるため、これを受領すれば手続きは終了です。

参照:登記・供託オンライン申請システム(登記ねっと供託ねっと)

必要書類

持分移転登記に必要な書類は以下の通りです。

・登記申請書
・登記原因証明情報
・登記識別情報(登記済証)
・固定資産税評価証明書
・義務者の印鑑証明書(発行から3カ月以内のもの)
・権利者の住民票(発行から3カ月以内のもの)

持分を移転する場合には、パソコンもしくは手書きで登記申請書を作成しなければなりません。登記申請書には登記の目的・原因・申請人の情報・不動産の課税価格などを記載します。共有持分の名義変更時は一般の名義変更と記載方法が異なるため注意が必要です。詳しくは法務局のホームページにて記載例が公開されているため、参考にすると良いでしょう。登記申請書を作成する時間がない人や手間をかけたくない人は司法書士に相談するのもおすすめです。

登記原因証明情報は、なぜ登記申請をするのかが登記官に分かるように記したものなのですが、「売買による登記移転であれば、売買契約書」といったように、登記原因によって必要な書類が変わってきます。持分の売買契約時や相続時の内容は時間が経てば忘れてしまうため、契約の手続きと一緒に作成しておくか、忘れないようにメモをとっておくと移転登記の手続きをスムーズに進めることができます。

登記識別情報は、登記名義人が登記を申請する場合に、登記名義人自らがこの登記を申請していることを確認するための情報のことです。12ケタの登記識別番号が記されており、登記識別情報は法務局の登記官から不動産の所有者へ交付されます。

固定資産税評価証明書は、固定資産税の課税対象になっている資産の評価額を証明するものです。固定資産評価証明書は、東京都23区では各都税事務所、それ以外の地域では、不動産の所在地である各市町村役場で取得することが可能です。窓口での発行だけでなく、郵送での取得もできます。

義務者の印鑑証明書と権利者の住民票はともに発行から3カ月以内のものを用意しましょう。

まとめ

共有持分の不動産を手放すには、持分を売却する譲渡と無償で人に与える贈与という方法があり、さらに、共有持分は放棄をすることも可能です。

税金は対価を受ける側に発生するため、売却する場合は売却した人に所得税が、贈与と放棄の場合には、共有持分を受け取る人に贈与税が課税されます。贈与と放棄では、課税される贈与税に違いはないものの、受贈者の取得費が変わってくるため注意が必要です。

また、共有持分の所有権が変わると持分移転登記を行う必要があります。持分移転登記には必要な書類があるので予め準備をし、スムーズに申請ができるようにしましょう。

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