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共有不動産の時効取得とは?取得成立の要件と取得できない場合の対処法

共有不動産 時効

時効取得とは、不動産などの資産を占有(権利の有無に関わらず、対象物を実質支配している状態)が長く続くことで、所有権を得ることをいいます。

共有不動産の場合は「ずっと自分の単独名義だと思っていた」「他共有者と連絡が取れず自分1人で管理していた」といったケースで時効取得が成立することも少なくありません。

しかし、時効取得は占有期間以外にもいくつかの条件があります。時効取得を狙っている人は、成立する条件を把握しておきましょう。

また、時効取得が成立せずトラブルが発生した場合は、自分の共有持分を売却することも視野に入れましょう。

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共有不動産を時効取得するには要件が多く難しい

共有不動産では名義が複数人であるにもかかわらず、実際は占有状態になっているケースが多々あります。

占有状態なのであれば時効取得によって単独名義にしたいと考えるかもしれません。

もしくは、単独で所有していると思っていたが、共有者がいることが判明したというケースでも時効取得によってトラブルを解消したいと考えることでしょう。

しかし共有不動産の時効取得は要件が多く難しい傾向にあります。

要件を全てクリアするのは難しいことですが、時効取得が認められるケースがあるのも事実です。

自身のケースが要件をクリアできるのか、確認しておくことが大切です。

時効取得とは長年の占有により物件を取得すること

「時効取得」とは、本来の所有者ではないけれど、長期間占有した場合に時効により所有権を得られる制度のことです。

民法162条により法的に認められています

第百六十二条
二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。

十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

参照:民法第百六十二条

しかし本来の所有者ではないのに占有するだけで所有権を得られるとなっては、トラブルが頻発してしまいます。

そのため時効取得するには多くの要件があり、それらをクリアしなければいけません。

時効取得が成立する要件

時効取得が成立する要件は以下のように5つあります。

・占有期間
・平穏に公然とした占有
・単独で所有しているという認識
・善意無過失かどうか
・他主占有は時効取得できない

上記5つの要件を満たさなければ時効取得は成立しません。

詳細を確認していきましょう。

占有期間

占有期間とはその不動産を使っている期間のことです。

民法162条第1項
「二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する」

民法162条第2項
「十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する」

第1項と第2項の違いは占有を開始したときの認識に違いがあります。

他人のものであると知っていた場合や、過失により他人のものであると気づかなかった場合は第1項に該当し占有期間は20年必要です。

一方、占有を開始したときに他人のものであると知らなかった場合には第2項に該当し、占有期間は10年で足ります。

共有不動産の場合は共有者がいることを知っていたか知らなかったか、その認識の違いが占有期間に大きく影響するということです。

平穏に公然とした占有

占有は「平穏かつ公然」でなければいけません

つまり、占有するに当たり暴力や暴言、脅したりして占有しているのであれば認められないということです。

また、「公然」とは知れ渡っているという意味です。

「占有しているつもりだった」などのように自身がそう思っているかではなく、客観的に見ても分かりやすく占有している必要があります。

そのため、その場所に居住したり建物を建てたりしていなければいけません。

単独で所有しているという認識

占有期間にも出てきましたが、所有している認識がなければ時効取得は認められません

自身が所有者であると認識しているかどうかも客観的に判断されます

例えば「所有者であると認識して長期間住んでいたが、固定資産税は払っていません」というような主張では、発言と行いに矛盾があります。

そのため所有者であると認識していたとは認められません。

客観的な判断材料として、「固定資産税を全額支払っているか」「単独名義に登記を完了しているか」などが見られます。

善意無過失かどうか

占有期間が10年で足りるか20年必要かは、善意無過失であるかで判断されます

占有期間10年で時効取得となるには、占有を開始したときに善意無過失でなければいけません

ここでの善意とは、占有している不動産に対して自身に所有権があると信じていることを指します。

そして無過失かどうかは、共有者がいることを知る由もなかったということを指します。

共有者がいることを知る手がかりがあったにもかかわらずきちんと調べなかった場合は、過失があったとみなされる可能性があります。

他主占有は時効取得できない

時効取得には占有期間が必要ですが、占有期間が長ければ時効取得できるのかというとそういうわけではありません

占有期間が長くなるケースに賃貸物件があります。

例えば賃借人が「長期間占有しており自身の所有物件です」と主張しても時効取得は認められません。

なぜなら大家がいることを認識しているからです。

他人のものと知りながら占有することを「他主占有」といい、他主占有ではいくら占有期間が長くても時効取得できません

共有不動産の時効取得ができない場合の対処法

自身の単独所有だと思っていたのに突然共有者が現れ権利を主張されては、トラブルとなることが想定できます。

また、共有者はいっさい管理や保管を行っていないのに権利は主張してくるというトラブルから、ストレスを感じることもあるかもしれません。

このような場合は時効取得により共有状態を解消したいと考えることでしょう。

しかし時効取得に必要な5つの要件を全て満たすのは難しいことです。

時効取得ができなかった場合、共有状態の解消は諦めなければいけないのでしょうか。

いいえ、そんなことはありません。

共有状態の解消には他にも5つの方法があります。

・あらかじめ等価交換してもらう
・共有者から買取る
・共有者に売る
・全部売却し換価分割する
・自己の持分を売却する

上記の5つ中から、自身のケースにピッタリ合う方法を選びます。

最善の方法を選択できるよう、詳しく見ていきましょう。

あらかじめ等価交換してもらう

兄弟で不動産を相続することになった場合、とりあえず共有名義にしておいていずれ時効取得すればよいと考えるケースもあるかもしれません。

しかし前述したとおり、共有不動産だと認識しているのであれば時効取得は認められません。

可能であれば、相続する時点で共有名義は避けておくのが無難でしょう。

共有名義の不動産を相続する代わりに、その持分と等価となる別の遺産と交換してもらいます

他にも不動産があるのなら、一見価値が低そうだと感じる不動産であっても検討しましょう。

共有不動産を相続するよりも自由度が高くトラブルに巻き込まれる心配もないため、結果的にメリットが上回る可能性があります。

共有者から買取る

共有不動産は、何年も平穏に過ごしていても突然トラブルが起こることがあります。

例えば「突然現れた共有者が権利を主張してきた」「共有不動産に住んでいるのだからと賃料を請求された」などのトラブルが想定できます。

共有者が権利を請求することは違法ではないため、共有者の主張を無視し続けることはできません。

このような場合には、共有状態を解消することがトラブル解消へと繋がります。

「不動産を手放したくない」「このまま住み続けたい」と考えるなら、共有者の持分を買い取るのがベストな方法です。

しかし持分を買い取るための資金を用意しなければいけません。

共有者が何人もいるのであれば全ての人と売買交渉をしなければいけないことも押さえておく必要があります。

共有者に売る

共有者とのトラブルを避けるため、不動産を手放してもよいと考えるのなら共有者に自身の持分を売ることもできます

この場合、買取りを前向きに検討してもらうだけでなく買取るための資金も準備してもらわなければいけません

突然のことでは資金の準備が難しいこともあります。

価格交渉が難航することも考慮しておいたほうがよいでしょう。

共有者に買取る意思があり、資金も用意できるのであれば相場価格から売却価格を導き出します。

共有持分は本来の価値よりも低くなり、一般的には半額程度と言われています。

例えば5,000万円の不動産に対して持分割合が1/2だったとします。

通常であれば2,500万円で売れると考えてしまいますが、共有持分の場合は2,500万円にはなりません。

5,000万円×1/2(持分)×1/2(半額)=1,250万円が相場となります。

相場価格を基準に、共有者との交渉で価格を決めていきます。

共有不動産の持分を共有者から買取る場合も売る場合も、売却相場や売却価格の決め方などを知っておかなければいけません。

詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてみてください。
参照:売却相場や売却価格の決め方

全部売却し換価分割する

共有者間での売買交渉がまとまらないのであれば、全部売却する方法があります。

共有者全員が不動産を手放してよいと考えているなら有効な方法です。

全部売却により得たお金を、持分の割合に応じて分割します。

この方法であれば全員がトラブルから開放され、公平にお金を分けることができます。

しかし、共有不動産の全部売却は共有者全員の同意が必要です。

例えば共有者3人のうち2人で売却を進めるということはできません。

共有者が3人なのであれば3人全員の同意が必要となり、共有者が5人であれば5人全員の同意が必要です。

共有者の人数が増えるほど意見を揃えることが難しくなり、困難さが増してしまいます。

自己の持分を売却する

「共有者に買取ってもらうことができない」「共有者に売ることもできない」「全部売却にも反対される」というケースでは八方塞がりのように感じます。

しかしこのような状況でも、共有状態を解消する方法があります。

共有不動産は自己の持分のみであれば自由に売却可能です。

例えば1/2の持分を所有しているのであれば、この1/2の権利を売ることができるのです。

自己の持分のみなら誰にも止められず売却ができ、共有者間のトラブルからも開放されます

持分のみの売却では、買取業者に買取ってもらう方法が一般的です。

共有持分を買っても自由に居住することができず権利関係にも悩まされるため、通常の不動産よりも需要は少なくなってしまいます。

しかしそのような中でも、買取業者は買取後に活用することができるため、持分のみの買取も積極的に行っています。

「共有状態の解消ができず八方塞がりだ」「共有者とのトラブルから早く開放されたい」ということであれば、買取業者への依頼を検討してもよいかもしれません。

持分のみを売却するということは何度も経験することではありません。

そのため、何も分からない状態での売却活動になります。

複雑な権利関係の解消や手続きなどがスムーズに行えるよう、これ以上のトラブルが起こらないよう、実績が豊富な専門買取業者を選ぶようにしましょう。

まとめ

単独で所有していると思っていたのに突然共有者が現れたというケースでは、時効取得を主張したくなるものです。

また、これから共有不動産を相続するがいずれ時効取得できるのかが気になっているという方もいるかもしれません。

時効取得の要件を満たすのは難しいことですが、認められるケースもあるので自身が該当しているかを確認しておくことは大切です。

もしも要件を満たせそうにないということが分かれば、その対処法を知っていると次の手を打つことができます。

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