共有名義不動産の基礎知識!共有持分の売却と共有状態を解消する方法も解説

複数人に所有権がある不動産のことを「共有名義不動産」と呼びます。

そして、名義人がそれぞれ所有している権利のことを「共有持分」と呼びます。

共有名義不動産は珍しいものではありませんが、日常の中で不動産に深く触れることはあまりないため、どういうものなのかまったく分からないという方も多いかもしれません。

けれど、「共有名義の不動産を相続することになった」「共有名義での住宅購入を勧められた」など、突然身近なものになる場合もあります。

そこでこの記事では、共有名義不動産の基礎知識として以下のことを解説していきます。

  • どういうきっかけで共有名義となるのか
  • 共有名義不動産のメリット・デメリット

これから共有名義不動産の所有者になるかもしれない人、もしくは既に所有者となった人にとっては、デメリットが特に気になる部分かもしれません。

デメリットを知り「共有不動産を売却したくなった」「共有状態を解消したい」などと考えた場合、どのような選択肢があるのかも解説します。

共有名義不動産の基礎知識

共有名義不動産では、所有者それぞれが持つ持分の大きさを「持分割合」と呼びます

例えばAさんBさんCさんの3人で均等に持分を分けた場合、それぞれの持分は1/3と表します。

共有名義人は何人いても問題なく、持分の割合も自由に決められます

そのためDさんとEさんの2人で共有し、Dさんの持分を2/3、Eさんの持分を1/3とすることも可能です。

このように共有名義不動産は共有名義人の人数も持分の割合もその不動産ごとに違います。

それは共有名義不動産を所有したきっかけや背景がそれぞれ違うからです。

共有名義不動産のことを知るために、まずは「共有名義となる主なケース」「共有名義不動産のメリット・デメリット」から解説していきます。

共有名義となるケースは主に2つ

不動産が共有名義となるケースは主に2つあります。

1つめが相続で不動産を財産分与され共有名義となるケース。

そしてもう1つが、夫婦や親子での共同購入により共有名義となるケースです。

どのような経緯で共有名義となるのか解説していきます。

相続で財産分与されたケース

例えば親が亡くなり不動産が財産分与されると、「配偶者と子どもの共有名義」「兄弟の共有名義」になるケースがあります。

相続の場合の持分割合は、遺言書があればその内容に従います

遺言書がなければ「遺産分割協議」や「法定相続分」の内容によって持分割合が決まります。

遺産分割協議で合意に至ればその内容に従いますが、合意に至らない場合は調停や審判によって法定相続分を基準に遺産分割方法が決定されます。

法定相続分とは民法によって定められた相続の割合のことです。

法定相続分が認められる相続人を法定相続人といい、配偶者・子ども・父母・兄弟・姉妹などと定められています。

法定相続人には優先順位があり、法定相続人として誰がいるかによって持分は変わります。

配偶者は常に優先順位となり、子ども→父母→兄弟・姉妹と続きます。

例えば相続人に配偶者と子どもが1人いた場合、配偶者に持分1/2が相続され、子どもにも持分1/2が相続されます。

相続人に配偶者と子どもが2人いた場合、配偶者に持分1/2が相続され、子どもはそれぞれ1/4ずつ相続することになります。

については、注意点なども含め分かりやすく解説しているこちらの記事も参考にしてください。

参照:相続による持分割合の決め方

夫婦や親子での共同購入によるケース

不動産の購入には大きな資金が必要となるため、1人で購入するにはローンが通らないということがあります。

すると金融機関は夫婦の収入を合算して支払える「連帯債務」や「ペアローン」を勧めます。

不動産の名義人は住宅取得のための費用を負担した人とするため、夫婦2人で費用を負担したのなら不動産の名義人も2人となり共有名義不動産となります

親子の場合も同じです。

支払い期間が長いローンを組むことができない親と、まだ収入が少ない子どもが共同で組む「親子リレーローン」などがありますが、この場合も親子2人が費用を負担するので親子の共有名義不動産となります。

冒頭で持分の割合を自由に決められると触れましたが、共同購入の場合は購入にかかった負担金額に応じて持分割合を決めなければいけません

例えば3000万円の家を夫婦共有名義で購入するとします。

夫が2,000万円(費用の2/3)、妻が1,000万円(費用の1/3)を負担した場合、持分割合は夫2/3:妻1/3とします。

費用の負担が夫2/3:妻1/3にもかかわらず、持分を1/2ずつと登記してしまうと夫から妻に贈与があったとみなされるので注意が必要です。

持分1/2ずつとするには夫1,500万円(費用の1/2)、妻1,500万円(費用の1/2)を負担しなければいけません。

ところが妻は1,000万円しか負担していないので、500万円の差額があることになり、この500万円は夫から妻への贈与とみなされてしまうのです。

共有名義のメリット・デメリット

これから共有名義不動産を所有する人にとって、メリットとデメリットが気になる部分ではないでしょうか。

特にデメリットについては思わぬトラブルに巻き込まれないようしっかりと把握しておきたいものです。

このまま共有名義にしておいてよいのかどうかを判断するポイントにもなります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

共有名義のメリット

共有名義不動産のメリットは主に以下の3つがあります。

  • 購入費用の負担額を小さくできる
  • 住宅ローン減税を2重に受けられる
  • 売却時の特別控除も2重に受けられる

購入費用や住宅ローン減税に関わるので、相続よりも購入のケースでメリットを感じられます。

購入費用の負担額を小さくできる

共有名義となるきっかけにもあったように、購入費用の負担額を小さくできるメリットがあります

例えば3,000万円の家を購入するときに、1人で3,000万円を負担するよりも2人で購入して1人あたり1,500万円にすれば負担は小さくなります。

5,000万円の家を購入したいが1人では手が届かないという場合も、共有名義にして費用を分担することで購入が実現するというメリットもあります。

住宅ローン減税を2重に受けられる

共有名義で住宅を購入すると、それぞれの収入に対して住宅ローン控除の適用を受けられます

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して家を購入したときに受けられる減税措置です。

住宅ローンの年末残高の1%(または最大控除額)が10年間、所得税または住民税から減税されます。

共有名義で購入している場合、住宅ローン控除が二重で受けられるので減税額が多くなります

連帯債務型で受けられる住宅ローン控除については、以下の記事でどれくらいの住宅ローン控除を受けられるのかなど解説していますので参考にしてください。

参照:住宅ローン控除

売却時の特別控除も2重に受けられる

所有している土地や建物を売却して得た利益のことを「譲渡所得」といいます。

譲渡所得には譲渡所得税がかかりますが、最高3,000万円まで控除を受けられる特例があります。

共有名義の場合、所有者が複数人いるのでそれぞれがこの特例を受けられます

つまり、夫婦で共有名義にしているのなら夫も妻も3,000万円の控除を受けられるというメリットがあるのです。

共有名義のデメリット

共有名義不動産のデメリットは主に以下の3つがあります。

  • 売却や建て替えが難しい
  • 離婚後にトラブルとなる可能性がある
  • 相続が発生すると権利関係がより複雑になる

共有名義不動産にはメリットがありますが、デメリットも大きいためそのリスクをしっかりと理解しておかなければいけません

共有名義不動産のデメリットは、時間の経過とともに感じやすくなるものばかりです。

今、問題があるかないかではなく、長い目でみてもトラブルにならないかを考えなければいけません。

売却や建て替えが難しい

共有名義不動産には所有者が複数人いるため、自由に売却することができません。

売却するには共有者全員の同意が必要です。

売却だけでなく、さまざまなことにも制限がかかります。

例えば建物が古くなったので建て替えたい、収入を得るために賃貸に出したいなどと考えたとしても一存でおこなうことはできません。

共有名義不動産におこなう行為は「変更(処分)行為」「管理行為」「保存行為」の3つに分けられ、同意が必要な共有者の人数も以下のように決められています

行為の種類 同意が必要な共有者の人数
変更(処分)行為 共有者全員の同意が必要
管理行為 共有者の持分価格の過半数が必要
保存行為 共有者それぞれが単独で可能

相続がきっかけで3人で所有しているケースを見てみましょう。

AさんBさんCさんが所有する共有不動産は、持分がそれぞれ1/3ずつです。

売却や建て替え、増改築などは「変更行為」に該当するので全員の同意が必要です。

賃貸借契約の締結・解除などは「管理行為」に該当し、過半数の同意が必要です。

修繕などは「保存行為」となり共有者の同意がなくても単独でおこなえます。

このように共有名義不動産にはさまざまな制限があります。

例え持分を9/10持っていたとしても、ほとんど自分のものだからという理屈は通用しません。

この場合でも売却や建て替えには他の共有者の同意が必要です。

離婚後にトラブルとなる可能性がある

夫婦で所有する共有名義不動産の場合、離婚後にトラブルとなる可能性もあります。

離婚時に売却するのか、どちらかが住み続けるのかを判断しなければいけませんが、住宅ローンの返済中であれば複雑さが増してしまいます。

売却せずにどちらかが住み続けるのであれば、住宅ローンの返済も続くということです。

出ていった人は自分が新たに住んでいるところの住居費と住宅ローンを支払うことになり、その負担は重くのしかかります。

その結果、住宅ローンの返済が滞るようになると住んでいる人が2人分の返済をしなければいけません。

そもそも支払いの負担を減らせるのが共有名義不動産のメリットだったので、1人で2人分を支払うのは困難です。

住んでいる人も返済が難しいとなると差し押さえなどに発展してしまいます

離婚したら共有名義不動産がどうなるのか、以下の記事ではトラブル解消法も解説しているので参考にしてください。

参照:共有名義不動産

相続が発生すると権利関係がより複雑になる

デメリットの1つ目でも解説したように、共有名義不動産に対し何かを行うには共有者の同意が必要です。

共有者が2人ならまだそれほど複雑ではありませんが、相続が発生すると遺産分割で共有名義人が増えていくことも考慮しなければいけません

例えば兄弟で持分1/2ずつの共有名義不動産を所有していたとします。

兄が亡くなり配偶者とその子ども2人に相続が発生しました。

すると共有名義人の数は2人から4人となります。

さらに弟も亡くなり配偶者と子ども3人に相続が発生したとすると、共有名義人は4人から7人へと増えます。

このように、共有名義不動産は相続が発生するとネズミ算式に共有名義人が増えていき、持分も細分化されます

何かをしようとするには共有名義人との足並みを揃える必要がありますが、人数が多くなるほど全員の意見をまとめるのは困難です。

もともとは兄弟での共有だったため話し合いもスムーズに進んでいたかもしれませんが、相続を繰り返すうちに共有者間の関係も薄れていきます。

「会ったことがない共有名義人がいる」「連絡が取れない共有名義人がいる」といったことも起こります。

共有持分を売却する方法と共有状態を解消する方法

共有名義不動産のメリット・デメリットを知り、デメリットの大きさから共有名義不動産を売却したいと考える人は少なくありません。

しかし共有名義不動産を売却するには共有者全員の同意が必要となるため、共有状態から抜け出す方法はないのかと不安になることでしょう。

共有名義不動産を丸ごと売却するには共有者全員の同意が必要ですが、共有持分のみなら自由に売却ができますし、他にも共有状態を解消する方法はあります

ここからは共有持分を売却する方法を3つ、共有状態を解消する方法も3つ解説します。

共有持分を売却する方法

名義人がそれぞれ所有している権利のことを「共有持分」と呼びます。

単独で共有名義不動産を丸ごと売却することはできませんが、自分が所有している権利「共有持分」のみなら誰の同意を得ることもなく売却ができます

共有持分を売却する3つの方法は以下の通りです。

  • 共有者に売却する
  • 第三者に売却する
  • 土地であれば分筆して売却する

それぞれの方法を詳しく解説していきます。

共有者に売却する

共有持分は共有者間で売買することができます

共有名義不動産を売却したいと考えているのに、他の共有名義人は売却に反対しているということならその共有名義人に持分の売却を提案してみましょう。

例えばAさんとBさんで持分1/2ずつの共有名義不動産があったとします。

Aさんは売却したいがBさんは売却したいということなら、Aさんの持分をBさんに売却します。

するとAさんの売却したいという望みは叶いますし、売却したくなかったBさんの望みも叶うのでウィン・ウィンの関係となります。

このように共有持分を他の共有者に売却する方法を「持分移転」といいます

仮にAさんBさんCさんの3人で共有している場合、Aさんの持分をBさんにだけ売却することも可能です。

この場合BさんとCさん2人での共有状態が続きます。

持分移転登記の手続き方法や費用については以下の記事で詳しく解説されていますので参考にしてください。
参照:持分移転登記の手続き方法

第三者に売却する

共有持分のみを第三者に売却することも可能です。

通常の不動産は仲介で売買されることが多いため、第三者と聞くと仲介をする不動産業者を想像する人が多いかもしれません。

しかし共有持分のみの売却は一般には需要が少ないため、仲介業者ではなく専門買取業者もしくは不動産投資家への売却が選択肢となります。

なぜ共有持分のみでは需要が少ないかというと、買主は購入したところで住むことができませんし、他に共有者がいる不動産を手に入れるとトラブルに巻き込まれることが想定できるからです。

では専門買取業者や不動産投資家はなぜ共有持分のみの買取りをしているかというと、住むことが目的ではないからです。

共有持分の買取り後、物件全体の所有権を手に入れて売却するなど利益を得ることを考えています。

専門買取業者はホームページなどから見つけることができますが、不動産投資家を見つけることは難しいため、実際には専門買取業者への売却が主流となります

専門買取業者を選ぶ際には以下のポイントに気をつけて選ぶようにしましょう

  • 共有持分の買取り実績を公開している
  • 口コミや評判が良い
  • 弁護理・税理士など専門家と連携している

他にも共有名義人がいる不動産の共有持分のみを売却するわけですから、トラブルも少なくありません。

スムーズに売却を進めるためにも上記のポイントをクリアしている専門買取業者が安心です。

以下の記事で全国対応のおすすめ買取業者を紹介していますので参考にしてください。

参照:おすすめ買取業者

共有者や第三者に共有持分を売却する場合、手続きの進め方や売却価格が気になるものです。

以下の記事では具体的な流れや売却価格の決め方も解説しているので参考にしてください。

土地であれば分筆して売却する

共有名義不動産が建物であれば実際に半分に分けることができませんが、土地であれば分けることも可能です。

土地を共有名義人の数に分けることを「分筆」といいます

分筆すると分けた土地ひとつずつに名義人が1人登記され、新たな地番が付けられます。

共有状態ではなくなるので自由に売却することができます。

ただし、土地の分け方によっては損得が発生するので気をつけなければいけません。

土地を半分に分ける場合、上のイラスト(イ)のように分けることができれば平等です。

しかし(ウ)のように分けてしまうと平等ではありません。

なぜなら、道路に面していない土地は接道義務を満たしていないため建て替えや増改築ができないからです。

そうなると資産価値も低下してしまい、相場よりも7~8割程度の価格となってしまいます。

接道義務とは建築基準法に定められています。

その内容は「幅員4m以上の道路に敷地が2m以上」接していなければ建物を建てられないというものです。

参照:e-Govポータル「建築基準法第42条、第43条」

幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければいけないわけですから、土地を手前と奥に分けるのであればイラスト(ア)のようにするなどの工夫が必要です。

土地を分筆する際の流れや分筆費用、注意点などは以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

参照:土地を分筆する際の流れ

共有状態を解消する方法

共有持分を手放してもよいと考えるなら共有持分のみを売却すれば解決します。

しかし手放したくないが共有者間のトラブルに悩んでいるという状況もあります。

このような場合には共有状態を解消する方法を検討しましょう。

共有状態の解消には以下の3つの方法があります。

  • 共有者から持分を買取る
  • 土地であれば分筆する
  • 共有物分割請求訴訟を起こす

それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

共有者から持分を買取る

共有持分を手放したくないのであれば、先ほどの共有者への売却とは逆に共有者の持分を買取るという方法があります。

共有者の持分を買取る場合も「持分移転」となります。

共有持分を売却する場合は他の共有名義人の誰に売却しても問題ありませんでした。

自分の持分さえ手放せば共有から解放されたからです。

しかし共有名義人から持分を買い取って共有を解消するには、共有名義人全員から買取らなければいけません。

3人で共有していたのであれば2人から、4人で共有していたのであれば3人から買取る必要があります。

その分、交渉に労力がかかりますし買取る資金も用意しなければいけません。

土地であれば分筆する

土地であれば物理的に分けられるので分筆ができましたね。

共有状態の解消が目的あれば、分筆だけして売却をしなければ済みます

前述したように土地の分け方に気をつけておけば、分筆した土地に新たな建物を建てるなど自由に扱うことができます。

共有物分割請求訴訟を起こす

共有名義不動産を手放したいわけではないけれど、他の共有名義人との話し合いがこじれて解決しないということもあります。

この場合は共有物分割請求訴訟で共有を解消することができます

参照:e-gov法令検索、民法第249条

共有物分割請求訴訟とは、話し合いで共有状態の解消を試みても解決しない場合、どのように分割するのかを裁判所が関与して決める訴訟です。

まずは共有者間で話し合い、解決しなければ民事調停により裁判所が関与し、それでも解決しないのであれば訴訟へと進んでいきます。

どのように共有状態を解消するのかを話し合う際には、話し合いによってその内容を決定できます。

しかし共有物分割訴訟となるとその分割方法は民法の定めに従わなければいけません

原則として「現物分割」という方法ですが、建物などを分割することはできないので「競売による分割」や「価格賠償」という方法が採られることもあります。

競売による分割という判決が下されれば競売で得た代金を各自の持分に応じて配分され、価格賠償という判決であれば現金で精算するということです。

いずれにしても通常の訴訟のように勝敗を下されるのではなく、合理的に分割する方法を下される訴訟です。

仮に価格賠償という結果を望んで共有物分割請求訴訟を提起したとしても、その思い通りの結果になるとは限らないという点には注意しなければいけません

共有物分割請求訴訟の要件や手続きについて詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
参照:共有物分割請求訴訟の要件

共有名義不動産に関するQ&A

共有名義人や持分割合は権利証で確認したらよいですか?

権利証が手元にあったとしても最新の情報が記載されているとは限りません。法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)を取得して確認しましょう。

共有持分のみの売却を検討しています。他共有名義人に反対される可能性があるため、内緒にしながら早く売却することはできますか?

専門買取業者への売却であれば、内緒にしながら最短一週間ほどでの売却も可能です。しかし買取後に業者から共有名義人にコンタクトを取るので、最終的には売却したことは知られます。

共有名義不動産を相続すると、固定資産税は持分に応じて課税されますか?

共有名義不動産は連帯納税義務となり、持分に応じて課税されることはありません。納税通知書が1通、代表者の元に届きます。

まとめ

これまで触れることのなかった共有名義不動産が、突然身近なものになることがあります。

共有名義不動産を相続することがあるかもしれませんし、夫婦や親子で住宅を共同購入することがきっかけとなるかもしれません。

まずは共有名義不動産にはどのようなメリット・デメリットがあるのかを把握し、抱えたくないデメリットだと判断したなら「共有持分のみの売却」「共有状態の解消」を試みましょう

共有名義不動産のデメリットは、時間の経過とともにトラブルを起こしやすくなるものばかりです。

まだ先のことだろうと油断せず、早めに解決することでリスクを抑えることができます

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