共有不動産のアパートを売却するおすすめの方法とトラブルへの対処法

共有不動産 アパート 売却

「まとまったお金が必要になった」「管理に手間がかかりすぎるので手放したい」「共有者間での調整が嫌になった」などの理由で、共有状態のアパートを売却したいと考えていませんか。

共有名義不動産は所有者が複数いる状態の不動産なので、一般的な単独名義の不動産を売却するときとは流れが異なります。

その違いを知らずに売却しようと思っても、途中で問題が発生してなかなか手続きが進みません。

そこでこの記事では、共有不動産のアパートをスムーズに売却できるように

  • 共有不動産のアパートのおすすめ売却方法
  • 共有不動産の売却先を決めるときの判断基準
  • 賃貸アパートの共有名義解消時によくあるトラブルと対処方法

などの売却する際のポイントを詳しくお伝えします。

目次

共有不動産のアパートは共有者全員での売却がおすすめ

共有不動産のアパートを売却するときには、共有者全員での売却がおすすめです。共有者全員が売却に同意することでアパート全体を売却できるので、単独名義のアパート売却と変わらない価格になるだけでなく、購入希望者も見つけやすくなります。

共有者全員での売却は、次の2つのタイミングで全員の同意が必要です。

  1. 売却活動をはじめるとき
  2. 特定の価格・条件で売却を決定するとき

共有者の人数が多いほど手間がかかりますが、売却価格の高さや売買成立期間の短さのメリットは大きいといえます。

また、売買契約成立後は買主の単独名義になり、その後の不動産経営の意思決定は買主単独で可能です。空室対策としての設備変更やリフォーム、家賃の変更なども自由に進められます。

そのため、共有者全員での売却は最初に検討したい方法です。

自分の持分のみ売却することもできる

あなたは共有不動産を売却したいと思っていても、一部の共有者は売却に反対するかもしれません。その場合、全員での売却はできませんが、あなたの持分のみであれば売却可能です。なぜなら、持分は不動産に対する所有権の割合だからです。

所有権者は、その対象物を自由に処分・売却できます。したがって、共有者はその持分の範囲内において個人の意思で売却が可能です。

例えば、共有不動産Zに対してAさん、Bさん、Cさんがそれぞれ持分1/3をもっているとします。このとき、Aさん・Bさんは売却に賛成、Cさんは売却に反対であれば、不動産Z全体の売却はできません。

しかし、Aさんの持分のみであれば、Aさんの意思で売却ができます。この持分は第三者のHさんに売却した場合、不動産ZはHさん、Bさん、Cさんの共有不動産となります。このように持分権者が変わるだけで、その他の問題は起こりません。

ただし、持分のみの売却は成立しにくいのが実情です。その理由は、持分のみを取得しても不動産に対する行為の制限が大きいからです。

入居率を上げようと設備の変更やリフォーム・リノベーションをしたくても、他の共有者の同意が必要です。また、固定資産税や管理費などの費用負担について他の共有者と交渉する手間もかかります。

不動産投資には区分マンションなどさまざまな選択肢があるなか、共有不動産のアパートの持分のみを取得するメリットは小さいので、買主が簡単には見つからず、売却価格も低くなりがちといえます。

そのため、全員での売却ができるように共有者の説得に回ることをおすすめします。当事者同士での説得が難しい場合には、専門家の不動産会社に相談してみてください。

資金に余裕があれば持分を買取して単独名義にすることも選択肢の1つ

資金に余裕があれば、他の共有者の持分をすべて買い取り、単独名義にしてから売却活動をはじめた方がメリットは大きくなります。

まず、他の共有者にとってのメリットはすぐに現金が手に入ることです。あなたが買い取るので売却活動が不要になります。

あなたにとってのメリットは「意思決定を1人でできるようになること」です。

売却価格・売却条件・売却タイミングなどすべてをあなたの思うように進められます。あなたが代表して不動産経営をしているのであれば、他の共有者から持分を買い取る交渉はしやすいでしょう。

注意点は、持分の買取価格です。共有者は家族や親戚の場合が多く、親しい関係なので安く買い取らせてくれるかもしれません。

しかし、市場価格よりも安すぎる価格で買い取った場合「市場価格との差額分を贈与された」とみなされて、贈与税を課税される可能性があります。

そのため、他の共有者から買い取るときには、不動産鑑定士や専門の税理士などに相談して、適正価格で買い取るようにしましょう。

共有不動産のアパートの売却先は目的別に決める

次に、共有不動産のアパートの売却先についてお伝えします。

アパートの売却先は投資家もしくは買取業者の2つです。

どちらに売却するかは、売却の目的によって決めるとよいでしょう。

  • 市場価格で売却したい=投資家に売却
  • すぐに現金化したい=買取業者に売却

市場価格で売却したいなら投資家に売却

投資家に対してであれば、アパートの市場価格で売却できます。

共有不動産のアパートでも共有者全員で売却すれば、売却後は買主の単独名義となるので、単独名義のアパートと変わらないからです。

投資家に売却する場合、不動産会社に仲介を依頼して売却活動を進めていきます。一般的な売却活動期間は3ヶ月~4ヶ月です。

すぐに現金化したいなら買取業者に売却

共有不動産のアパートの売却理由が「すぐにまとまったお金がほしい」「すぐに共有状態を解消したい」など、できる限り早く現金化したいときには買取業者が売却先となります。

買取業者への売却であれば、買取業者の査定結果に納得すれば、すぐに売却できます。買取業者は原則、現金一括での買取なので、投資家に売却するときのようにローンの審査結果を待つ日数もかかりません。

遅くとも1ヶ月以内には現金を受け取れるでしょう。

デメリットは価格相場の低さで、買取業者への売却価格は市場価格の60%~70%が相場です。これは、買取業者が買い取った物件を第三者へ売却するためにリフォームやリノベーション、広告宣伝費などの費用を負担するためです。

このような売却価格や売却期間、売却にかかる手間などの違いを比較して、共有者間の事情に合った売却先を選ぶようにしましょう。

共有不動産のアパートを売却する前に共有者間で確認するべきこと

不動産売却では大きなお金が動きます。単独名義では問題ありませんが、共有名義は権利関係者が複数人いるので、金銭トラブルが起きやすい不動産です。

また、購入希望者からの交渉内容についても共有者間で同意を得る必要があるので、時間がかかります。

そのため、スムーズに売買契約まで進め、無用なトラブルを避けられるように、下記の3点については売却活動をはじめる前に確認しておくことをおすすめします。

  • 売却手続き時に発生するお金の支払いを共有者間で取り決めておく
  • 共有不動産のアパートにおける売却金の配分を明確にしておく
  • 売買契約締結時は共有者全員が参加するのか代表者1名に任せるのか決める

売却時に発生する費用の負担額を決めておく

アパート売却では次のような費用が発生します。

  • 不動産売買契約書に貼り付ける印紙代
  • 登記名義人表示変更登記や抵当権抹消登記などの登記費用
  • 不動産会社への仲介手数料
  • 測量費
  • 既存住宅状況調査(インスペクション)
  • 住民票や印鑑証明書などの発行手数料

そして、費用負担の割合は持分割合にしたがいます。

例えば、Aさん、Bさん、Cさんの持分割合がそれぞれ1/6、1/3、1/2だったとします。このとき、費用負担も1/6、1/3、1/2です。費用の合計が180万円だった場合、費用負担額は30万円、60万円、90万円になります。

これらの費用の支払いを都度、共有者間で精算するのか、代表者が一度立て替えて、売却代金で精算するのかの取り決めをしておきます。

費用の支払いタイミングはバラバラなので、おすすめは代表者が立て替えて、売却代金で精算する方法です。

アパートの売却金の配分を明確化しておく

売却金の配分は費用と同様、持分割合にしたがうことが原則です。したがって、売却代金から費用を差し引いた利益のなかから分配します。

しかし、この売却金の配分を曖昧にしていた場合、売却代金の決済後に一部の共有者が持分割合以上の配分を要求してくる可能性があります。その要求を飲む必要はもちろんありませんが、共有者全体での話がまとまらず、スムーズに配分されなくなっては問題です。

そのようなリスクをなくすためにも、売却金の配分は持分割合にしたがうことを明確化し、共有者間で認識を統一しておくことが重要です。

売買契約締結時に誰が参加するのか決めておく

共有不動産全体の売却では原則、売買契約締結時に共有者全員が立ち会います。

しかし、遠方に住んでいたり、仕事や家事が忙しかったりして、立ち会いが難しい共有者もいるでしょう。その場合、買主を含め、全員が揃う日程で調整する方法もありますが、必ずしも共有者全員が参加しなければならないわけではありません。委任状を作成することで、代理人に任せることができます。

このとき、1人の共有者を代表者として、その方に任せる委任状を他の共有者が作成すれば、売買契約締結時には代表者1名のみの立ち会いで手続きできます。

また、残金決済・アパートの引渡し時にも共有者全員の参加が原則です。つまり、代表者を決めない場合、共有者全員の予定を2回合わせる必要があります。

そのため、あらかじめ共有者全員で参加するのか、代表者1名に任せるのかを決めておけば、買主が決まってから売買契約を結ぶための日程調整や手続きを滞りなく進められるでしょう。

なお、売買契約締結時と残金決済・引渡し時の委任状は別のものとなるので、売買契約締結時のみ代表者1名に任せ、残金決済・引渡し時は共有者全員が参加するという方法も可能です。

共有者全員の状況や意向に合わせて、どのようにするか決めてください。

共有不動産のアパートを全員で売却するときの流れ

それでは、共有不動産のアパートを全員で売却するときの流れを解説します。

  • 最初に共有者全員の同意を得る
  • 売買契約締結時と残金決済・登記手続きで共有者全員が立ち会う

上記2点を除けば、基本的には単独名義のアパート売却と同じです。

共有者全員の同意を得る

最初に、アパート全体の売却について共有者全員の同意を得ましょう。

共有不動産のアパートは相続を繰り返すなどで、持分権者が複雑になっている場合があります。

登記簿を取得したときに権利者が正確にわかれば理想的ですが、実際は相続登記しないままになっていて、誰が共有者か把握できないことがほとんどです。

その場合、個人で共有者を特定するのは手間がかかりすぎるので、弁護士や司法書士などの専門家に依頼して、共有者の把握・連絡から進めるようにしましょう。

また、共有者から売却の同意を得られたときには、書面にも残すようにします。共有不動産の購入検討者は「本当に売却してもらえるのか」と不安が大きいものです。安心して購入申込みしてもらうためにも書面は重要です。

アパートの情報がわかる書類を集める

次に、アパートの情報がわかる書類を集めましょう。

具体的な必要書類は、下記にあげたものです。

  • 土地の権利証・登記識別情報
  • 固定資産税通知書・固定資産税納税評価証明書
  • 土地測量図
  • 登記謄本
  • アパートの部屋の間取り図
  • 管理規約
  • 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
  • アパート取得時の売買契約書

ここで集めた書類は、不動産会社に売却査定を依頼したときの査定額の参考資料にも使われます。できるだけ正確な査定額を出してもらえるように、集められる書類は準備してください。

売却査定を依頼する予定の不動産会社に「どのような資料があれば査定しやすいか?」や「どうすれば正確な査定ができるか?」を確認することもおすすめです。

不動産会社に売却査定を依頼する

必要な資料を集め終わったら、不動産会社に売却査定を依頼します。

無料で査定できる不動産会社が多いので、複数社へ依頼するとよいでしょう。複数の査定結果を比較した方が適切な売出価格を判断しやすいです。

売却査定を依頼するときには、査定結果が適切か判断するために、周辺の条件が近いアパートの売却相場を調べておきます。

その金額を目安に、あまりにも安すぎる・高すぎる場合には不動産会社に理由を聞き、納得できるものでなければ依頼する候補から外すようにして不動産会社を絞っていけば、あなたに合った不動産会社が見つかるでしょう。

不動産会社に売却の仲介を依頼する

査定結果を中心に、担当者の雰囲気・対応なども加味して、売却の仲介を依頼する不動産会社を決めます。

仲介による売却では、契約の種類によっては複数社同時に依頼できます。

「1社のみ専属で依頼するか?複数社同時に依頼するか?」については、次のような条件を参考に決めてください。

  1. 売却したいアパートの立地・間取り・設備
  2. 不動産会社に求める連絡の頻度
  3. 売却成立までの希望期間など

共有不動産のアパートの売却では、仲介を依頼する不動産会社選びが結果を左右します。

投資物件かつ共有不動産の取扱実績がどれほどあるのかは、依頼する前に確認しておきましょう。

内覧希望・質問に対応する

購入を検討している方から内覧希望や質問があれば、売主が対応しなければなりません。

不動産会社の担当者にも任せられますが、高額で売却したいのであれば、できる限り共有者の誰かが対応しましょう。

担当者よりもアパートの所有者から話を聞いた方が、買主側も物件の理解度が深まり好印象を与えられるからです。

また、共有不動産の場合、購入検討者は売買契約直前で共有者の反対によって手続きが進められない可能性を不安に感じています。

その不安を取り除くためにも、直接「共有不動産の売却には共有者全員が同意している」ことを伝えることがおすすめです。

共有者全員で立ち会って売買契約を結ぶ

購入希望者から買付証明書を受け取り、価格や引渡条件、期日に問題なければ売渡証明書を作成して売買契約に進みます。

売買契約を結ぶときには原則、共有者全員の立ち会いが必要です。ただし、委任状を作成することで、共有者全員が立ち会いをする必要はなくなります。

そのため、都合がつかず立ち会えない場合は委任状を作成して任せます。代理人は他の共有者や司法書士・弁護士などの専門家に依頼することが多いです。

共有者全員で立ち会って残金決済・登記手続きをする

買主が融資を受ける場合、売買契約を結ぶ日には手付金のみの支払いで、残りの金額は融資実行後におこなわれるので、2週間程度の時間がかかります。

残金決済時には、引渡しとあわせて登記手続きがあるため、売買契約締結時と同様に共有者全員で立ち会うのが原則です。

ただし、このときも委任状を作成して他の共有者や司法書士に任せておけば、立ち会いの必要はありません。

共有者間で売却代金と費用を分配する

最後に、共有者間で売却代金と費用を分配します。分配は持分割合に従います。

売却代金は代表者が受領し、後から持分割合にしたがって分配するのが一般的です。

もし「代表者が売却代金を適切に分配してくれるか?」不安なときには、次のような対策を施しておきましょう。

  1. 買主に共有者別に特定の金額を振り込んでもらえるか相談する
  2. 司法書士など信頼のできる専門家に売却代金の受領と分配を委任する

こうすれば「売却代金が分配されない」という事態を避けられます。

以上で共有不動産のアパートの売却は完了です。

共有不動産のアパートを高額で売却するためのポイント

続いて、共有不動産のアパートを高額で売却するためのポイントとして下記の3つを解説します。

  1. 共有不動産の取扱実績が豊富で投資物件に慣れている不動産会社に売却の仲介を依頼する
  2. 入居率が高い状態にして売却する
  3. アパートの劣化・故障部分は修繕して売却する

1は共有不動産特有のポイントで、2・3は投資用物件の一般的なポイントになります。

共有不動産の取扱実績が豊富で投資物件に慣れている不動産会社に売却の仲介を依頼する

共有不動産のアパートを高額で売却するうえで、最初に押さえたいポイントです。

共有不動産の売却は権利関係が複雑になっていて、トラブルになりやすい取引です。そのため、万が一トラブルが起こっても適切に対応できる、共有不動産の取扱実績が豊富な不動産会社を選びましょう。

また、一般的な居住目的の物件と投資用物件の売却では、押さえるポイントに違いがあります。なぜなら、個人と投資家では、買主として物件に対する視点が異なるからです。

高額で売却するには、この違いを把握し、適切な売り出し方、そして売却のアドバイスができる不動産会社を選ぶ必要があります。

したがって、

  • 共有不動産の取扱実績
  • 投資用物件の売却実績

上記の2つを兼ね備えている不動産会社へ依頼するようにしてください。

入居率が高い状態にして売却する

2つ目のポイントはアパートの入居率を高くすることです。

投資家はアパートの賃貸経営から得られる利益が購入の判断に大きな影響を与えます。そのため、購入時に入居率が高い状態であれば、次のようなメリットがあり、高額で売却しやすくなります。

  • 新たに入居者を探す手間が少ない
  • アパートを取得してすぐに一定の収入を得られる

アパートの劣化・故障部分は修繕して売却する

3つ目のポイントは、アパートの劣化・故障部分は売却前に修繕しておくことです。

アパートの設備などは、借主の故意による破損・故障以外はオーナーがその修繕費を負担します。そのため、経年劣化や故障で直ちに修繕・交換が必要になりそうな箇所があれば、購入後に買主が修繕の手配をし、費用も負担することになります。

修繕が完了するまでの間、新たに入居者を探すことは難しく、その期間は賃料収入も得られません。利回りを重視する投資家において、その期間の存在は購入にあたって大きな懸念材料となり、購入を見合わせたり、大幅な値引きを要求する可能性があります。

売却前にアパートの劣化・故障部分を修繕するのは費用もかかりますが、コストを上回るメリットが期待できます。買主が見つけやすくなる、売却価格が高くなるといった効果があるので、売却活動をはじめるまえに修繕するのがおすすめです。

共有不動産のアパート売却した翌年は確定申告が必要

共有不動産のアパート売却で忘れてはいけない手続きが確定申告です。売却した翌年に手続きをする必要があります。

売却が成立してから期間が空くかもしれませんが、申告しなかったときのデメリットは大きいといえます。

申告しなかった場合、通常の納税額に追加で無申告課税と延滞税を納めなければなりません。

アパートの売却価格は数千万円の取引となり、課税される税額も高額になります。無申告課税と延滞税は、通常の納税額に一定の割合を掛けて算出されるため、もとの納税額が高額であればそれだけ高額になります。

本来不要な納税をしないためにも、確定申告はそのスケジュールを確認し、忘れずに対応するようにしましょう。

売却の収益にかかる税率は持分の所有年数で異なる

共有不動産のアパートを売却したときにかかる税金は、譲渡所得税です。

下記式のように、売却代金から、アパートの取得費用と売却にかかった費用、一定の要件を満たしているときには特別控除額を差し引いた金額が課税譲渡所得金額となります。

【課税譲渡所得金額=売却代金-(取得費+譲渡費用)-特別控除額】

そして、税率は譲渡所得が「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」かで異なります。アパートを売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり、5年以下であれば「短期譲渡所得」です。

例えば、2015年に取得したアパートを2021年に売却すれば、所有期間は5年を超えているので長期譲渡所得となります。

また、それぞれの譲渡所得に対する税率は下表のようになっています。

譲渡所得に対する税率
所得区分/税区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

※別途、復興特別所得税の申告・納付が必要(基準所得税額に2.1%かけて計算した金額)

なお、相続で取得した場合、保有期間の計算は被相続人がその不動産を取得した日からです。

そのため、2015年に父親が取得したアパートを2020年に相続で取得し、2021年に売却したときには、所有期間は5年超とみなされます。

参照:土地や建物を売ったとき(国税庁)

確定申告は共有者それぞれでおこなう

確定申告は、共有者がそれぞれ手続きをしなければなりません。

売買契約締結時や登記手続きのときのように、委任状を作成して代表者1名にまとめて対応してもらうことはできません。そのため、売却後に配分された代金と費用を計算して、確定申告します。

確定申告は正確にすることが大切なので、書類作成に不安があれば税理士に依頼してください。費用はかかりますが、誤った申告内容で後から修正する手間や追加で納める税金を考えると、結果として安上がりといえるでしょう。

共有不動産のアパート収益を共有者に独占されている場合の対処法

最後に、共有不動産のアパート収益を他の共有者に独占されている場合の対処法をお伝えします。

共有不動産の賃貸経営では、賃料を代表者が受け取り、費用を差し引いて他の共有者へ分配することが一般的です。しかし、代表者がそのまま賃料をすべて自分のものにしているケースもあります。

代表者がアパートの管理をしていたとしても、賃料を受け取る権利は他の共有者も持分割合に応じてもっています。まずはそのことを代表者へしっかりと説明してください。

それでもアパート収益を分配してもらえない場合、不当利得返還請求によって取り戻すことが可能です。

不当利得返還請求で賃料を取り戻せる

不当利得返還請求とは「他人が法律上、正当な理由がないのにもかかわらず利益を得ていた場合に、本来得られるはずの利益を返還してもらうよう請求すること」です。

法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者(以下この章において「受益者」という。)は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。

引用:e-Govポータル「民法第703条」

民法で定められた正当な手続きですので、安心しておこなってください。ただ、アパート収益を独占するような方はモラルが欠けている可能性もあるため、不当利得返還請求をしても素直に応じないかもしれません。

確実に取り戻すためにも、専門家である弁護士に依頼して手続きしてもらうことをおすすめします。

請求できる金額は持分割合に応じた賃料から管理費などの費用を除いた金額

不当利得返還請求で実際に請求できる金額は次のように計算します。

【請求金額=(賃料-管理費・維持費などの費用)×持分割合×収益を独占された期間】

共有者は賃料だけでなく、アパート経営にかかる費用も持分割合に応じて負担します。そのため、賃料から費用を除いた金額に持分割合を掛けた金額にアパート収益を独占された期間が請求金額です。

不当利得返還請求の時効は10年なので注意

不当利得返還請求するときの注意点は、時効期間です。「不当利得返還請求できることを知ったときから5年」または「不当利得返還請求できるときから10年」その権利を行使しないときは時効になります。

民法第166条 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
1 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。
2 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。

引用:e-Govポータル「民法第166条」

そのため、不当利得返還請求についてこの記事ではじめて知ったときには、本日から5年以内に不当利得返還請求しなければ時効となってしまいます。

また「不当利得返還請求できるときから10年」は「さかのぼって請求できる期間は10年まで」という認識で問題ありません。アパート収益の独占期間が10年を超えていた場合、原則、10年より前の収益については不当利得返還請求の対象外となるので注意してください。

まとめ

共有不動産のアパートは市場価格で売却でき、買主を探しやすい共有者全員での売却がおすすめの方法です。

自分の持分のみの売却も可能ですが、買主のメリットが小さいため、なかなか購入希望者が見つからず、売却価格も低くなります。そのため、不動産会社にも相談しながら、売却に反対している共有者の説得に回った方がよいでしょう。

また、アパートを購入する方は投資家もしくは買取業者で、利回りを重視します。高額で売却するポイントは入居率を高くし、劣化・故障部分は修繕しておくことです。

そして、共有不動産の売却では、権利関係が複雑で共有者の把握が難しかったり、共有者間の意見が途中で揃わなくなるなどのトラブルが起きやすいものです。

共有不動産の取扱実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。

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