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共有名義の不動産を単独名義に変更する方法は4つ!変更の流れや注意点もわかりやすく解説します

共同出資や遺産相続などがきっかけで、共有名義の不動産を持つことになった人もいるのではないでしょうか。

共有名義の不動産は単独名義と違って、一人で売ったり賃したりできません。

不動産を変更・管理するときは、必ず他の共有者と話し合いが必要です。

中には意見の対立などがきっかけで、共有者との関係が悪化してしまうケースも珍しくありません。

このように何かとトラブルが起きやすい共有名義を単独名義に変更したいと考える人も多いようです。

今回の記事では、不動産の共有名義を単独名義に変更する方法について、詳しく解説していきます。

共有名義を単独名義にする方法は全部で4つ

共有名義を単独名義にするためには、4つの方法があります。

  1. 共有持分を買い取る
  2. 共有持分の贈与を受ける
  3. 他の共有者が持分放棄する
  4. 共有物分割請求を起こす

共有名義を解消するだけであれば一人だけで行える方法もありますが、さらに単独名義に変更するためには他の共有者の持分も絡んでくるため共有者間の話し合いや交渉が必要です。

他の共有者が反対する場合は、納得するまで長期間の交渉を覚悟しなければなりません。

①共有持分を買い取る

共有持分を全て買い取れば、不動産全体が自分の単独名義になります。

この方法をとる場合、他の共有者と売却に向けて交渉しなければなりません。

「共有者に売却に意思があるか」「売却価格や契約条件に双方が合意しているか」「買い取れるだけの資金を調達できるか」など様々な条件を満たす必要があるので、根気強く交渉することが重要です。

②共有持分の贈与を受ける

他の共有者から共有持分の贈与を受けるという方法もあります。

贈与の場合は無償で財産を渡すことになるため、贈与する側の共有者にとってはあまりメリットがありません。

何か理由がなければ贈与してくれる可能性は低いため、買い取りよりもハードルが高いでしょう。

③他の共有者が持分放棄する

共有者が持分を放棄すれば、その持分は他の共有者に帰属します。

民法255条
「共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する」

参照:民法255条(e-Govポータル)

持分放棄は他の共有者の同意を得る必要がなく、一人の意思で行うことが可能です。

しかし持分放棄は贈与と同様に金銭の対価がもらえない方法であるため、あまり活用されていないのが実情です。

④共有物分割請求を起こす

共有物の分割を請求する方法も有効です。

共有者はいつでも共有物の分割請求を起こすことが認められています。

民法256条1項
「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる」

参照:民法256 条1項(e-Govポータル)

まずは共有者のみで協議を行い、まとまらない場合は共有物分割請求訴訟を起こすことも可能です。

判決が現物分割や価格賠償であれば、共有名義は解消されて単独名義になります。

しかし換価分割(競売)の判決が下されると不動産全体を売却してしまうため、結果としては共有名義が解消されるだけで単独名義にはなりません。

共有物分割請求訴訟の流れについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

共有物分割請求訴訟を起こすときの流れや注意点、すぐに共有状態を解決するための方法を解説します 共有物分割請求訴訟を起こすときの流れや注意点、すぐに共有状態を解決するための方法を解説します

共有名義を単独名義に変更する流れ

共有名義から単独名義へ変更するためには、登記の変更を申請する必要があります。

登記の変更手続きを怠ると、第三者に対して権利を主張できません。

次の項目からは共有名義を単独名義に変更するための具体的な流れについて説明します。

  1. 司法書士に相談する
  2. 法務局に登記の変更を申請する
  3. 法務局が登記内容を変更する
  4. 完了書類が届く

①司法書士に相談する

登記申請は難易度の高い手続きのため、司法書士に代理人を依頼するのが一般的です。

司法書士に依頼するとどのくらい費用がかかるのか気になりますよね。

司法書士の報酬は事務所によってまちまちですが、おおよその相場は5万円~10万円になります

司法書士の他に、弁護士に依頼することも可能です。

②法務局に登記の変更を申請する

司法書士が法務局に必要書類を提出し、登記の変更を申請します。

申請に必要な書類は次の通りです。

申請に必要な書類
  • 権利証または登記識別情報通知
  • 旧名義人の印鑑証明書
  • 新名義人の住民票
  • 登記原因証明情報
  • 司法書士への委任状(代理人を依頼するときのみ必要)
  • 固定資産税評価証明書(名義変更登記を行う年度のもの)

司法書士に代理人を依頼する場合、登記原因証明情報や委任状、固定資産税評価証明書は司法書士側で準備してくれます。

一方で権利証や印鑑証明書、住民票は必ず依頼人本人が用意しなければなりません。

③法務局が登記内容を変更する

法務局の登記官が提出書類を確認します。

申請書や添付書類に不備がなければ、登記簿の名義が変更されます。

④完了書類が届く

法務局から完了書類が交付されます。

完了書類は登記完了証と登記識別情報通知の2点です。

司法書士に依頼している場合は、司法書士から完了書類を受け取ります。

共有名義を単独名義に変更するとどうなる?

共有名義を単独名義に変更すると不動産の運用はどのように変わるのでしょうか。

共有名義の不動産は一人で十分に活用できないため、単独名義に変更した方がメリットが大きいです。

次の項目からは、単独名義に変更することで得られるメリットをまとめました。

共有名義から単独名義に変更するメリット

共有名義から単独名義に変更するメリットは多いです。

複雑な権利関係に悩む必要がなくなり、どのように運用するかは全て自分一人で決められます。

不動産としての価値も高まるので、高値で売却しやすくなるでしょう。

①不動産の運用方針を一人で決定できる

単独名義の不動産は、自分一人の判断で不動産を運用できるのが魅力です。

共有名義と単独名義では運用のしやすさにどの程度違いがあるのでしょうか。

次の表をみると、単独名義の不動産はいかに自由度が高いかがわかると思います。

単独名義と共有名義の違いについて

②共有名義の時よりも高値で売却できる

共有名義の不動産は共有者間のトラブルなどが発生しやすい状態であるため、運用をする上で大きなリスクを抱えています。

そのため、積極的に共有名義の不動産を購入したいという人は稀な存在です。

もし売却できたとしても、相場価格を下回る可能性が高いでしょう。

リスクの少ない単独名義の状態で売却した方が、高値がつきやすいといえます。

③共有者間のトラブルを防止できる

共有名義の不動産を持っていると、何かを決めるたびに共有者同士の話し合いが必要です。

話し合いの場での意見の相違などがきっかけで、トラブルが発生してしまうことは少なくありません。

特に親族で不動産を共有しているケースでは感情的になりやすいため、はじめは小さなトラブルでもどんどん溝が深まってしまいます。

その点、単独名義は全ての権限を自分一人が握っている状態です。

誰かと話し合いをする必要もないので、トラブルに巻き込まれずに済みます。

共有名義を単独名義に変更した方が良いケース

メリットが多い単独名義ですが、全ての人にとって単独名義が良いとは言い切れません。

共有名義も相続税を節税できるなど、それなりにメリットがあります。

それでは、どのようなケースが単独名義のメリットを最大限享受できるのでしょうか。

共有者と不動産の運用方針をめぐって対立している

「運用方針について話し合っても、共有者から反対されて何も進まない」と悩んでいる人は、単独名義に変更した方が良いでしょう。

単独名義になれば、共有者間の対立に翻弄されることはありません。

ただし、単独名義への変更も共有者との話し合いが必要です。

不動産を高値で売却したい

不動産を一番高く売る方法は、単独名義の状態で売却することです。

先ほど解説したとおり、共有名義のままではどうしても売却価格が落ちてしまいます。

価格重視でできるだけ高く売りたい人は、単独名義に変更しましょう。

共有名義を単独名義に変更する際の注意点

共有名義から単独名義への変更は法的な手続きなので、しっかりと段取りを踏む必要があります。

どのような点に注意すればいいのか気になりますよね。

次の項目からは、共有名義を単独名義に変更する際の注意点を説明します。

①名義を変更するためには明確な理由が必要

不動産の名義変更をするには、曖昧な理由ではできません。

申請の際は、名義変更の理由である法律行為(売買、贈与など)・事件(相続など)を明確にする必要があります。

②事前に共有者の合意が必要

買い取りや贈与は相手あっての行為なので、勝手に行うことはできません。

必ず他の共有者から合意を得る必要があります。

共有者から反対された場合は、残念ながら単独名義にすることはできません。

反対する人を説得しつづけるとなると、多大な時間と労力がかかることを覚悟しましょう。

③名義変更に伴い税金の支払いが必要

名義変更に伴って、税金も支払わなければなりません。

名義変更の理由によって、発生する税金の種類が異なるので注意が必要です。

  • 贈与税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 固定資産税・都市計画税

贈与税

贈与が理由で単独名義になる場合は、贈与受けた人(受贈者)に贈与税がかかります。

ただし、贈与額が基礎控除額110万円以下の場合は、贈与額は発生しません。

贈与税の金額は、次のように計算されます。

(不動産の評価額 - 基礎控除額110万円 )×贈与税率 - 控除額

贈与税率は不動産の評価額に応じて上がる累進課税制度です。

また極端に売買価格が低い場合、贈与とみなされ贈与税がかかることがあります。

不動産取得税

不動産や共有持分を取得した時にかかるのが不動産取得税です。

不動産取得税の計算式は次の通りです。

不動産の固定資産評価額 × 不動産取得税率 × 持分割合

不動産取得税率は宅地の場合1.5%、住宅用建物の場合は3%です。

登録免許税

登記申請を行う際、法務局に対して登録免許税を支払います。

登録免許税の金額は、次の計算式で算出されます。

不動産の固定資産評価額 × 登録免許税率 × 持分割合

売買・贈与・持分放棄の場合、登録免許税率は2%です。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は不動産の所有者に課税され、毎年支払わなければなりません。

ただし、都市計画税はかからない市町村もあります。

税率は固定資産税率は原則1.4%、都市計画税率は原則0.3%です。

共有名義を解消したいなら持分売却もおすすめ

共有名義を単独名義にすることは、メリットがたくさんあります。

しかし共有者との調整が必要になるため、すぐに実現するとは限りません。

長い時間をかけて交渉しても決着しない恐れもあります。

とにかく煩わしい共有関係を解消したいということであれば、単独名義に変更するよりも簡単な方法があります。

それは自分の共有持分だけ売却する方法です。

持分売却であれば共有者の合意は不要

共有持分の売却は、他の共有者から同意を得る必要はありません。

他の共有者に売却する必要もないため、自分の選んだ第三者に売却できます。

共有者と疎遠・絶縁関係であっても、一切顔をあわせずに共有名義から解放されます。

専門買取業者なら高値での売却も可能

共有持分の売却は自由に行えますが、高値がつきづらいというのが難点です。

売却先に迷ったときは、共有持分を専門に取り扱う買取業者に依頼するのがおすすめです。

共有名義不動産はリスクが多いと敬遠されがちですが、実績豊富な専門買取業者はリスクを処理する能力に長けているので比較的高額買取が可能です。

買取業者の選び方についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

共有持分 買取業者 共有持分の買取業者はどう選ぶ?売却時の注意点やトラブル事例と対処法も紹介します

まとめ

ここまで共有名義の不動産を単独名義に変更する方法について解説しました。

単独名義に変更することで、不動産の運用が自由にできたり売却がしやすくなったりと多くのメリットを享受することができます。

しかし単独名義への変更は法的な手続きのため、曖昧な理由で実行することはできません。

他の共有持分を買い取る場合などは、共有者との話し合いや交渉が必須です。

話し合いや交渉では長い時間をかけても相手の同意が得られないなど、思い通りに進まない可能性もあります。

すぐに共有名義を解消したいのであれば、共有持分専門の買取業者に売却する方法がおすすめです。

買取業者との間で売却価格や条件がまとまれば、すぐに売却することができるでしょう。

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