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共有名義不動産の売却を反対されても大丈夫!高く売るための方法を解説します

共有名義不動産 売却 反対

共有名義不動産とは、複数人の所有者(共有者)がいる状態の不動産です。

共有者それぞれに所有権があるため、不動産全体を勝手に売却することはできません。

そのため「共有者が反対するので、不動産の売却がしたくてもできない」と困っている人も多いでしょう。

どうしても共有者の同意が得られない場合、自分の共有持分のみ売却するという方法があります。自分の共有持分だけなら、共有者から同意を得なくても売却可能です。

共有持分専門の買取業者に相談すれば、共有持分がいくらで売れるのか無料で査定してもらえます。無料査定を利用して、売却に向けた具体的なアドバイスを聞いてみましょう。

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この記事のポイント!
  • 共有名義不動産全体の売却は共有者全員の同意が必要。
  • 共有者に売却を反対されたら、自分の共有持分だけ売却するとよい。
  • 共有持分を高く売るためには、専門の買取業者に相談するのがおすすめ。

共有名義不動産全体の売却は他共有者が1人でも反対しているとできない

共有名義の不動産を売却するときは、共有者全員が売却に同意している必要があります。1人でも反対者がいると、売却はできません。

共有名義の不動産に関しては、取り扱いのルールが民法で定められています。共有名義不動産の売却は、民法251条にある共有物の変更にあてはまります。

共有不動産は反対者がいると売却できない(PC)

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用:e-Govポータル「民法第251条」

条文にあるとおり、他共有者の同意を得なければ売却できません。このルールは、持分割合に関係なく適用されます。

持分割合とは?
共有名義不動産において、各共有者がどれくらいの所有権をもっているか表す割合。不動産全体の所有権を1とした場合、半分の所有権をもっていれば「1/2の持分割合」と表す。

反対している共有者の持分割合がどれだけ小さくても、その人の意見を無視して売却はできないのです。

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他共有者に売却を反対されても「自分の共有持分」は売却できる

共有名義不動産をまるごと売却するには共有者全員の同意が必要ですが、各共有者がもつ「共有持分」だけなら、本人の意思のみで売却できます。

共有持分とは?
各共有者がもつ所有権そのものを指す言葉。自分の持分割合が1/2ということは「1/2の共有持分をもっている」とも言い換えられる。

共有持分の売却にあたって、他共有者に同意をもらう必要はありません。売却することを知らせておく義務もないので、事前の話し合いも不要です。

共有持分の取り扱い

他共有者に不動産全体の売却を反対されていても、自分の共有持分だけ売却することで「不動産の現金化」と「共有名義の解消」が可能です。

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共有持分を売却するメリットは「いつでも」「短期間で」売却できること

共有持分を売却するメリットは、共有名義の不動産全体を売るよりスムーズに売却できる点です。

先述のとおり、他共有者に事前確認をする必要もなく、いつでも好きなときに売却できます。

また、共有名義の不動産全体を売却する場合、契約を結ぶときや物件の引き渡し時には共有者全員で立ち会わなければいけませんが、共有持分の売却であればその必要もありません。

さらに、共有持分を専門に取り扱う買取業者に買い取ってもらうことで、最短2日程度での現金化もできます。

以上のことから、他共有者との話し合いがまとまらないときや、少しでも早く売却したいときは、自分の共有持分だけ売却することをおすすめします。

共有持分のみの売却価格は本来の資産価値より安くなる恐れもあるので注意

共有持分の売却価格は、不動産全体の価格から割合分を単純に算出したものよりも安価になりやすい特徴があります。

例えば、4,000万円の不動産のうち、共有持分1/2を売るとします。
本来の資産価値でいえば「4,000万円×1/2=2,000万円」ですが、実際の売却価格はその半額である1,000万円を下回る可能性もあるのです。

なぜなら、第三者が共有持分のみを取得しても、実際に利用・管理するには他共有者との話し合いが必要になるなど、さまざまな制限を受けるからです。

買主側としては、共有持分のみを購入しても得られるメリットが少ないといえます。

そのため、共有持分のみを売却するより、不動産全体を売却するほうが得られる利益は多くなります。

売却価格を高めたいなら、不動産全体の売却に同意してもらえるよう粘り強く反対者を説得しましょう。

持分割合が大きいほど値下げ幅は小さくなる

共有持分の値下げ幅に明確な基準はありませんが、持分割合が大きいほど購入するメリットも多くなるため、値下がりしにくい傾向にあります。

例えば、持分割合の過半数があれば以下の決定権を得られます。

  • 部分的なリフォームやリノベーション
  • 賃貸物件として第三者に貸し出す(建物は3年間、土地は5年間の賃貸借契約)
  • 賃借人に対する賃料の増額請求

また、不動産から賃料収入を得ている場合は利益を共有者で分け合いますが、持分割合が大きいほど取り分も多くなるというメリットもあります。

共有持分の正確な売却価格は「共有持分の専門買取業者」に査定してもらおう

実際に共有持分がいくらで売れるのかは、不動産の種類(土地か建物か)や規模、立地や管理状態など複数の要因で変わります。

より正確に売却価格を知りたければ、不動産業者に査定してもらう方法が確実です。

不動産業者は大きく「仲介業者」と「買取業者」に分けられます。仲介業者は買主を見つけることで仲介手数料を得ますが、買取業者は不動産を直接買い取って転売するビジネスモデルです。

仲介と買取の違い

仲介業者の査定価格は「これくらいなら買主が見つかるだろう」という予測ですが、買取業者の査定価格は「この価格ならすぐに買い取ります」という意思表示になります。

とくに、共有持分のような扱いに難しい不動産を売る場合は「共有持分の専門買取業者」に査定を依頼すれば「一般物件のみを扱う不動産業者よりも正確な売却価格」がわかります。

実際に買い取ってもらうかは査定後に決められるので、気軽に相談してみましょう。

共有持分を高く売るための方法

「共有持分は値下がりしやすい」と解説しましたが、高値で売るための方法もいくつかあります。

具体的な方法として、下記の4つを紹介します。

  • 自分の持分だけ共有持分専門の買取業者に買い取ってもらう
  • 反対者に自分の共有持分を買い取ってもらう
  • 分筆して売却する
  • 「売却に賛成している他共有者」と一緒に持分をまとめて売却する

なかには他共有者との交渉が必要な方法もあるため、状況に合わせて検討してみましょう。

方法1.自分の持分だけ共有持分専門の買取業者に買い取ってもらう

共有持分に限らず、不動産を売却するときは不動産業者に相談するのが一般的です。不動産業者は「仲介業者」と「買取業者」の2種類があります。

共有持分は需要の少ない不動産取引ですが、仲介業者は買主を見つけないと仲介手数料をもらえません。

そのため、早く買主を見つけるために安価な売却価格を提示したり、共有持分の取り扱い自体を拒否する仲介業者も少なくありません。

しかし、買取業者は自社で買い取った後、共有持分を転売して利益を得ます。専門の買取業者なら、共有者との権利調整や交渉などをトラブルなくおこなえるので、高額な買取価格が期待できます。

とくに、弁護士と連携している共有持分専門の買取業者なら権利調整などもスムーズにおこなえるため、より高値で買い取ってもらえるでしょう。

方法2.反対者に自分の共有持分を買い取ってもらう

共有持分は、共有者同士で売買することも可能です。

不動産全体の売却に反対している共有者に自分の共有持分を買い取ってもらえば、共有名義不動産を「売却したいほう」と「残したいほう」の双方で利害が一致します。

また、共有持分の売却価格が値下がりするのは「第三者が購入してもメリットが薄いから」です。

しかし、共有者同士での売買なら持分割合を増やせる(もしくは単独名義にできる)ため、買うほうのメリットは大きいといえます。

そのため、本来の資産価値を損なうことなく売買が成立しやすいのです。

方法3.分筆して売却する

共有名義不動産が土地の場合は「分筆」という方法があります。分筆とは、1個の土地を切り分けて別々の名義にすることです。

分筆して売却

共有名義の土地を持分割合に沿って分筆することで、共有持分を売却するより高値で売れやすくなります。

なぜなら、共有持分が値下がりする要因は「共有持分だけでは不動産全体を自由に利用や管理ができない」からです。

別々の名義にしてしまえば、第三者が取得しても自由に利用・管理ができます。共有持分の状態だと半額になってしまう場合でも、分筆することで値下がりを避けられるのです。

例えば、4,000万円の土地のうち、共有持分1/2を売るとします。本来の資産価値は2,000万円ですが、売却価格は半額の1,000万円になる可能性があります。
しかし、土地を持分割合に沿って分筆すれば、2,000万円の土地を単独名義で取得することになります。単独名義なら値下がりすることもなく、2,000万円のままで売却可能です。

ただし、分筆をおこなうには売却と同じように共有者全員の同意が必要です。売却に反対している共有者が、分筆には賛成してくれるかどうかという問題があります。

ちなみに、建物の場合は区分登記(1つの建物を区分けして別名義にする)という同じような方法があります。

しかし、建物を持分割合に沿って区分けすることは困難なうえ、利用や管理を別々にすることも現実的ではないため、共有名義の解消方法としてはあまり使われません。

土地 半分 売却 土地を半分だけ売却する方法と分筆時の注意点を解説

方法4.「売却に賛成している他共有者」と一緒に持分をまとめて売却する

共有者が複数いる場合、売却に賛成している共有者だけでも協力し、各自の共有持分をまとめて売ったほうがよいでしょう。

「持分割合が大きいほど値下げ幅は小さくなる」と解説したとおり、自分の共有持分だけ売るより、売却に賛成している共有者と共同で売却したほうが高値になります。

例えば、3,000万円の不動産において、共有者A・B・Cが1/3ずつ共有持分をもっており、Aだけ売却に反対しているとします。
このとき、Bが単独で共有持分1/3を売ると、売却価格は本来の資産価値(1,000万円)の半額、500万円になってしまう恐れがあります。
しかし、BとCが共同で共有持分2/3を売却することで、値下がり幅は2割まで抑えられる可能性があります。その場合の売却価格は「2,000万円×0.8=1,600万円」です。
BとCはそれぞれ800万円ずつ取得できるため、単独で売却するより300万円お得になります。
共有持分はまとめて売却がお得_pc

複数の共有者のうち一部が売却に反対しているのであれば、賛成派の共有者だけで共有持分を売却できないか検討してみましょう。

共有持分の売却以外で共有名義を解消する方法

共有持分の売却方法について解説しましたが、場合によっては「第三者に共有持分を売却したくない」という人もいるかもしれません。

また、反対者に持分売買や分筆を提案して、断られてしまった人もいるでしょう。

そのような場合、下記2つの方法で共有名義を解消することが可能です。

  • 共有物分割請求
  • 持分放棄

1.時間をかけた交渉や法的手続きをしてもよいなら共有物分割請求をおこなう

共有物分割請求とは、文字どおり共有名義不動産の分割を請求することをいいます。請求は、共有持分をもっていれば誰でも可能です。

共有者の誰かが請求した場合、共有者全員で不動産の分割方法を話し合わなければいけません。話し合いで分割方法が決まらない場合、裁判所に調停を申し立てたり、訴訟を起こすことも可能です。

訴訟では裁判官が判決を下して分割方法を決定し、すべての共有者はその内容にしたがわなければいけません。

つまり、訴訟まで発展すれば、ほぼ確実に共有名義不動産の分割はおこなわれるということです。

ただし、訴訟まで発展すると半年ほどかかり、裁判所での手続きや弁護士費用がかかってしまいます。また、訴訟になると共有者側が分割方法を選べない点もデメリットといえます。

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2.共有名義から抜けたいだけなら持分放棄をおこなう

持分放棄は、自分の共有持分を放棄する手続きです。放棄された共有持分は、他共有者に帰属(持分割合に応じて分配)されます。

持分放棄の特徴は、本人の意思表示だけで成立する点です。つまり、他共有者に対して「共有持分を放棄する」と伝えるだけで、共有状態から抜け出せるのです。

ただし、持分放棄の後に法務局で登記を申請する必要があります。また、持分放棄による共有持分の帰属は「みなし贈与」とされることから、他共有者は贈与税を納めることになるので、その旨を他共有者に伝えておく必要があります。

相続税基本通達 9-12
共有に属する財産の共有者の1人が、その持分を放棄(相続の放棄を除く。)したとき、又は死亡した場合においてその者の相続人がないときは、その者に係る持分は、他の共有者がその持分に応じ贈与又は遺贈により取得したものとして取り扱うものとする。

引用:国税庁「法令解釈通達第9条《その他の利益の享受》関係 (共有持分の放棄)」

下記の記事では、持分放棄のより具体的な内容や手順を解説しているので、参考にしてみましょう。

参照:共有持分の教科書「共有持分は放棄できる!放棄の手順や放棄後の登記も詳しく解説します」

売却に反対する共有者と話し合うときのポイント

売却で得られる利益だけを考えると、共有不動産全体を売却したほうがよいのは確かです。

そのため、まずは売却に反対する共有者としっかり話し合い、どうしても同意を得られなければ共有持分の売却など別の方法を検討するとよいでしょう。

売却に反対する共有者と話し合うときは、次の2つのポイントを押さえておくと売却の同意を得やすくなります。

  • 共有名義にしたまま放置するリスクを丁寧に説明する
  • 訴訟に発展すると不動産の分割は避けられないことを説明する

1.共有名義にしたまま放置するリスクを丁寧に説明する

共有名義の不動産には、利用や管理・処分が自由にできないこと以外にも、多くのリスクがあります。

共有名義にしたまま放置するリスク
  • 相続が繰り返されることで共有者が増え続け、話し合いが困難になる
  • 共有者が認知症になり、不動産の管理や処分に必要な手続きが複雑になる
  • 自分たちの子供や孫世代でトラブルになる

代表的なものは「相続による共有持分の細分化」です。相続による遺産分割で共有持分も分割されると、共有者それぞれの持分割合が小さくなってしまいます。

また、何世代も相続を繰り返すことで、顔も知らない遠縁と共有関係になってしまう可能性もあります。

ねずみ算式に増える共有持分

共有者の人数や所在地も把握できなくなり、倒壊寸前の建物を建て替えられないケースも少なくありません。

共有関係が複雑化する前に共有名義を解消したほうがよいことを説明すれば、売却にも賛成してくれる可能性があります。

共有持分 できること 共有持分を持っている人ができることって?共有持分に起こるトラブルと解決方法も解説します

2.訴訟に発展すると不動産の分割は避けられないことを説明する

共有物分割請求が訴訟まで発展した場合、裁判官の判決によって分割方法を決められます。判決は拒否できず、共有名義不動産の分割は避けられません。

また、訴訟は共有者全員が時間や手間を取られます。売却に反対していても、裁判沙汰になるのは避けたいという人は少なくありません。

訴訟になると余計にな手間がかかることや、最終的には不動産の分割は避けられないことを説明することで、共有不動産全体の売却に同意してもらえるケースも少なくありません。

まとめ

共有名義の不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

「話し合いで売却に同意してもらうのが難しい」「とにかくすぐに売却したい」ということであれば、自分の共有持分のみ売却することも検討しましょう。

共有持分専門の買取業者であれば、最短2日での現金化も可能です。

共有者との話し合いを続ける場合は、共有名義不動産のリスクや、訴訟によって強制的な不動産の分割が可能なことを説明すると、同意を得られる場合があります。

「共有者が反対しているから」とあきらめず、状況に合った方法で売却を進めましょう。

共有名義不動産の売却についてよくある質問

共有名義不動産を売却したいのですが、共有者が反対していると売却できませんか?

はい、できません。共有名義不動産の売却は「共有者全員の同意」が必要であり、1人でも反対している場合は売却できません。

売却に反対している共有者と話し合うときのポイントはありますか?

「共有名義を放置していると相続による共有持分に細分化が起こる」など、リスクを丁寧に説明するとよいでしょう。また、共有物分割請求訴訟を起こせば不動産の分割は避けられないため、そのことを説明すると売却に同意してもらえるケースがあります。

共有名義不動産を売却できない場合、自分の共有持分のみ売却することは可能ですか?

はい、可能です。自分の共有持分であれば他共有者の同意はいらず、自分の好きなときに売却できます。

なるべく高く、スピーディーに共有持分を売却する方法は?

一般的な物件を扱う大手不動産会社より「共有持分の専門買取業者」に依頼したほうが、高額かつ最短数日での買取を期待できます。弁護士と連携しているところなら、権利関係の調整や法的トラブルのサポートも可能です。→【弁護士と連携!】共有持分の無料査定はこちら

共有不動産を巡って共有者とトラブルになったときはどうすればいい?

まずは不動産問題に詳しい弁護士へ相談し、適切な交渉や法手続きをおこないましょう。トラブルの解決が難しいようであれば、持分売却などで早めに共有名義を解消することをおすすめします。

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