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共有名義はどうすれば解消できる?共有名義の解消方法と注意点を解説

共有名義 解消

相続した不動産や夫婦で購入した不動産を共有名義にしている人の中には、現金化または離婚といった理由で共有名義を解消したいと考えている人もいると思います。

共有名義を解消することは可能ですが、対応方法を誤った場合、スムーズに解消できない、他の共有名義人とトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

この記事では、共有名義の解消方法と解消する際の注意点、そもそも共有名義であることのメリットとデメリットについて解説します。

不動産を共有名義にするメリット・デメリット

不動産を相続した人や不動産を購入する人の中には、相続人同士または夫婦間で不動産を共有名義にする人がいます。

共有名義の解消を望んでいる人も、最初は共有名義にすることに何らかのメリットがあり、その恩恵を受けるために共有名義を選択したと考えられます。では、共有名義にすることにどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

まずは不動産を共有名義にするメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

共有名義にするメリット

不動産を共有名義にするメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・住宅ローン控除が二重になる
・売却時に適用される控除が二重になる
・相続人同士の公平感が大きい

それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。

住宅ローン控除が二重になる

不動産を購入する際に、夫婦それぞれで住宅ローンを契約し、不動産を共有名義にした場合、それぞれの収入に対して住宅ローン控除の提供を受けることが可能です。

住宅ローン控除では、毎年の住宅ローン残高の1%または最大控除額を10年間所得税から控除してもらえます。住宅ローン控除を受けられるのは通常1人ですが、共有名義の場合は2人が控除を受けられるため、減税額が大きくなります。

そのため、少しでも減税額を増やすことで節税効果を高めたいと考えている人は、不動産を購入する際にあえて共有名義にしているということも珍しくありません。

売却時に適用される控除が二重になる

不動産を売却するにあたって譲渡所得が生じた場合、譲渡所得税が課されます。譲渡所得の計算方法は次の通りです。

譲渡所得=売却代金-取得費-譲渡費用

売却代金とは不動産を売却した時の価格、取得費とは不動産を購入した時にかかった費用、譲渡費用とは不動産を売却した時にかかった諸経費を意味します。なお、不動産は築年数の経過とともに建物の資産価値が下がるため、取得費から減価償却費を引きます。

この計算によって譲渡所得がプラスになった場合、譲渡所得税が課されますが、一般的に3,000万円の特別控除を適用できるため、所得税が課されることはほとんどありません

譲渡所得が3,000万円を超えていても、共有名義にしていれば売却時に適用できる控除が二重になり、夫婦であれば最大6,000万円の控除が適用されます。そのため、譲渡所得税の節税対策としてあえて共有名義にしているケースも見られます。

相続人同士の公平感が大きい

不動産を相続した場合の遺産分割の方法として、以下の4つが挙げられます。

・現物分割
・代償分割
・換価分割
・共有

現物分割とは、不動産を相続割合に応じて分割することですが、建物の建っている状態では分割することは困難、土地の場合は分け方によって不公平になりやすいと言えます。

代償分割とは、相続人の1人が他の相続人の共有持分の全てを買い取って、不動産の名義を変更するという方法です。しかし、代償分割を行う人に、共有持分を全て買い取れるだけの資力がなければ実行できません。

換価分割とは、不動産の売却によって得た売却代金を相続割合に応じて分けることですが、全員の同意がなければ売却できないというデメリットがあります。

共有とは、共有名義のまま不動産を相続するという方法です。共有名義人は自由に不動産を使用できるため、現物分割のような不公平感がほとんどなく、話し合いがまとまらなくても相続人全員の同意が得やすいことがメリットと言えるでしょう。

共有名義にするデメリット

上記のようなメリットを受けるために、共有名義を選択したものの、以下のデメリットによってトラブルに発展することも珍しくありません。

・処分する際は共有者全員の承諾が必要
・共有名義が枝分かれして把握が困難になる

それぞれのデメリットを詳しく見ていきましょう。

家を丸ごと売却するには共有者全員の承諾が必要

不動産を共有名義にしている場合、不動産の良好な状態を保つための保存行為は単独でできますが、利用や改良は過半数、処分は全員の同意が必要です。

つまり、共有名義にしていたものの、不動産を売却して現金化したいと思っても、不動産の売却は処分に該当するため、共有者全員の承諾がなければ売却できません

節税効果を得る、話し合いがまとまらない場合の対処法として共有名義を選択したものの、最終的に売却する際にトラブルに発展する可能性があることを視野に入れておきましょう。

共有名義が枝分かれして把握が困難になる

相続で共有名義を選択して、そのまましばらく放置した場合、第二相続、第三相続によって共有名義が枝分かれします。

相続が発生した当初は身内だけだったものの、第二相続、第三相続まで枝分かれした場合、関係性が希薄化するため、話し合いがさらにまとまりにくくなることも珍しくありません。

また、共有名義の枝分かれによって誰が共有者なのかが分からなくなれば、不動産売却後に共有者が現れてトラブルに発展する可能性も一時的に共有名義にしたのであれば、早めに共有名義を解消した方が良いと言えるでしょう。

不動産の共有名義を解消する5つの方法

不動産の共有名義を解消する方法として、以下の5つが挙げられます。

・共有持分の売却または買取を依頼する
・共有持分を放棄する
・共有物分割請求訴訟を提起する
・土地の場合は分筆を提案する
・一括して第三者に売却する

それぞれの解消方法を詳しく見ていきましょう。

共有持分の売却または買取を依頼する

共有名義の不動産を売却する際は、共有者全員の承諾が必要です。しかし、共有持分のみを売却する場合は承諾が必要ありません

共有持分のみであれば単独で売却できるため、共有者全員の承諾を得ることが困難な場合、共有持分のみの売却または買取を選択した方が良いと言えます。

しかし、売却または買取の場合、どちらを選択するかによって相談相手が異なるので注意が必要です。不動産会社は売却の仲介がメインで、買取はほぼ対応していません。そのため、買取を希望する場合は、買取を専門的に行っている買取業者に相談する必要があります。

共有持分は他の共有者に買い取ってもらうことも可能です。共有持分を買い取って名義を単独名義に変更したい共有者がいる場合は、共有者に共有持分の買取を提案してみるのも選択肢の1つと言えるでしょう。

共有持分を放棄する

共有持分を有しているものの、共有持分を有している不動産を実際に使用していない人も多いと思います。そのような人でも、不動産に対して毎年かかる固定資産税や都市計画税を共有持分の割合に応じて負担しなくてはなりません。

話し合いが難航している、共有持分のみを売却してもほとんど現金が手に入らないなどのケースでは、共有持分を放棄するのも選択肢の1つです。

共有持分を放棄した場合、自身の共有持分は他の共有者に帰属することになります。誰でも簡単に共有名義を解消できますが、共有持分の放棄は贈与として扱われることになり、他の共有者は贈与税が課されるという点に注意が必要です。

共有物分割請求訴訟を提起する

共有物分割請求訴訟とは、共有名義の解消について話し合ったにもかかわらず、話し合いの決着がつかない、協議に応じてくれない場合に訴訟を提起できるというものです。

共有物分割請求訴訟を提起した場合、不動産を共有持分の割合に応じて分割する、不動産を競売で現金化してから分割するなどの方法がとられます。

訴訟を提起することになった場合は、裁判費用がかかるだけでなく、共有者同士の関係性の悪化は避けられません。そのため、共有物分割請求訴訟は、他の解消方法を試したものの、解決できなかった場合の選択肢として残しておきましょう

土地の場合は分筆を提案する

建物の建っている不動産を共有持分の割合に応じて分割することは現実的ではありません。しかし、不動産が建物の建っていない更地の場合、共有持分の割合に応じて分筆することが可能です。

分筆した場合、分筆後の土地は共有名義ではなく、各々の単独名義となるため、共有名義を解消できます。

ただし、共有名義の土地が小さい場合は、分筆は避けた方が良いと言えます。その理由は、建物を建てるのに必要な土地は30~40坪程度で、分筆で土地がそれ以下の大きさになると需要が低下して資産価値が大幅に下がる可能性があるためです。

そのため、土地の分筆という選択肢は、分筆前の土地が大きい場合に限られるので注意しましょう

一括して第三者に売却する

共有者全員が不動産の売却による現金化を望んでいる場合は、不動産を一括して第三者に売却するのも選択肢の1つです。

売却代金を共有持分の割合に応じて分けることは不公平になりにくいため、共有者全員が納得できる共有名義の解消方法と言えます。

一括して第三者に売却する際は、1つの手続きに対して共有者全員の承諾や印鑑が必要になるため、手間と時間がかかります。そのため、代表者を決めて一旦単独名義にしてから売却を進めることをおすすめします。

不動産の共有名義を解消する際の4つの注意点

不動産の共有名義を解消する方法が分かったら、いずれかの方法を選択して共有名義の解消に取りかかろうと思った人も多いと思います。

しかし、安易に共有名義の解消に取りかかった場合、後で他の共有者とトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。そのため、トラブルを未然に防ぐためにも、共有名義を解消する際の以下の4つの注意点を押さえてから解消に取りかかることが重要です。

・共有名義人が誰なのかをきちんと把握する
・共有持分を売却する際は他の人にも相談しておく
・土地を分筆する際は平等になるよう心がける
・買取・売却では複数の業者に査定を依頼する

それぞれの注意点を詳しく見ていきましょう。

共有名義人が誰なのかをきちんと把握する

相続した不動産を共有名義にした場合、兄弟・姉妹といった身近な間柄が共有名義人です。しかし、共有状態をしばらく放置した場合は、共有名義人が結婚して第二相続、第三相続が発生することによって、共有名義人が増えると把握が困難になります。

共有名義人が誰なのか正確に把握しないまま、一部の共有名義人の承諾を得て共有名義の不動産を売却した場合、売却後に他の共有名義人とトラブルに発展する可能性も

このようなトラブルを未然に防ぐには、共有名義人が誰なのかをきちんと把握する必要があります。共有名義となっていることをきちんと登記しているケースでは、不動産登記簿を確認すれば共有名義人が誰なのかを容易に確認できます。

しかし、第二相続、第三相続が発生しても、名義を変更せずにそのまま放置していることも珍しくありません。

手間はかかりますが、トラブルを未然に防ぐには、把握できる共有名義者全員に連絡をとり、共有名義がどうなっているのかを確認することが重要と言えるでしょう。

共有持分を売却する際は他の共有者にも相談しておく

自身の共有持分を売却する際は、全体を売却する時のように他の共有名義人全員の承諾は必要なく、単独で行うことが可能です。

しかし、共有持分を第三者に売却した場合は、共有持分を取得した第三者も不動産を自由に使用できる権利を有することになります。また、共有物分割請求訴訟の提起も可能なので、第三者と共有名義人との間でトラブルに発展する可能性も否定できません。

このように、共有名義人に迷惑をかける可能性もあるため、共有持分を売却する際は事前に共有名義人に相談しておくことをおすすめします。

また、共有持分を売却する際は、共有持分の買取を専門とする買取業者といった信頼できる相手に売却するのもトラブルを未然に防ぐ上で重要な対策と言えるでしょう。

土地を分筆する際は平等になるよう心がける

土地を分筆する場合は、分筆後の土地の広さだけでなく、平等に分筆できているかどうかも考慮する必要があります

「共有持分の割合に応じて分筆すればいいのでは?」と思った人も多いかもしれませんが、土地の分筆方法によって資産価値が低下して損をする可能性があるので注意が必要です。

例えば、分筆したことが原因で、接道義務という建築基準法上のルールを満たさなくなった、土地の形状がいびつになった場合、資産価値が大幅に低下します。

そのため、共有名義の土地を分筆する場合は、共有持分の割合に応じるだけでなく、平等に分筆できるよう努力しましょう。

買取・売却では複数の業者に査定を依頼する

共有名義人の承諾を得て不動産を一括して売却することになっても、売却価格が低ければ売却後にトラブルに発展する可能性があります。

このような売却結果に対するトラブルを未然に防ぐためには、1社だけでなく複数の業者に査定を依頼して、適切な価格で不動産が売れるように下準備を行っておくことが重要です。

買取の場合は最も買取価格の高い業者に買取を依頼すれば特に問題ありませんが、売却の仲介の場合は依頼を受けるために高い査定結果を提示する業者もあるので注意が必要です。

良い業者を見抜くには、査定結果の根拠を説明してくれる、担当者の相性が良いかなどをしっかり確認することが重要と言えるでしょう。

まとめ

共有名義には節税効果が期待できる、話し合いがまとまらない時に同意を得やすいなどのメリットがあるため、不動産を購入する際や相続する際に共有名義を選択する人も多いと思います。

しかし、共有名義を後で売却することになった場合、トラブルに発展しやすいというデメリットもあるので注意が必要です。

特に共有名義のまま長期間放置した場合、共有名義の第二相続や第三相続が発生して誰が共有持分を有しているのか把握できなくなるため、早期に共有名義を解消した方が良いと言えます。

共有名義の解消は難しくはありませんが、選択肢を誤った場合、損をする可能性があるので注意が必要です。不動産会社や買取業者などの専門家に相談しながら共有名義の解消に臨みましょう

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