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共有名義のマンションを売却する方法を解説!持分のみの売却方法も解説します

共有名義 マンション 売却

共有名義のマンションを所有している方は多くいます。

しかし「共有名義にしているメリットを感じられない」「離婚することになった」「共有者と不仲になった」などそれぞれの事情によりマンションを売却したいと考える方もいます。

共有名義のマンションを売却したいと考えるということは、今までと違う状況になったことで多くの不安やストレスを抱えているかもしれません。

この記事では、不安をひとつでもスムーズに解消できるよう、共有名義のマンションを売却する方法を丁寧に解説します。

売却時に必要な書類や持分のみを売却する方法についても解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

共有名義のマンションを売却する方法

共有名義のマンションを所有するきっかけはさまざまです。

夫婦共有名義でマイホームとして購入したり、親子で二世帯住宅として購入したりというケースが挙げられますが、複数人で相続したのがきっかけというケースもあります。

そのときは共有名義にすることが最適な方法と思っていても、時間の経過と共に状況が変わったということもあるでしょう。

そうなると共有名義を解消したい、共有名義のマンションを売却したいと思うこともあります

所有しているマンションを売却したいと考えることは珍しいことではありません。

しかし単独名義ではなく共有名義の場合、どのようなことに気をつけなければいけないのか、手続きがややこしくなるのではないかと心配になることでしょう。

そこで売却前の不安を少しでも拭えるよう、この項目では以下のように分けて解説していきます。

・共有名義のマンションを売却する方法
・マンション売却に必要な書類

共有名義のマンションを売却するときにこれを知っていたら不安を解消できるという内容に絞って解説していきます。

マンション全体を売却するための6つのポイント

共有名義となっているマンション全体を売却する際には、押さえておきたいポイントが以下のように6つあります。

・マンション全体の売却には共有者全員の同意が必要
・共有者の持分割合を把握する
・ローン残債額を確認しておく
・売却にかかる費用配分を決めておく
・最低売却価格を決めておく
・引き渡し時期を決めておく

共有名義のマンションを売却するなら知っておかなければいけないこと、予め知っていることでトラブルを避けられることなどがポイントとなっています。

どのようなことを確認しながら売却手続きを進めていけばよいのか、具体的に見ていきましょう。

マンション全体の売却には共有者全員の同意が必要

共有名義のマンションを売却するにあたり、大前提となるのが共有者全員の同意です。

例えば夫婦の共有名義となっているマンションであれば、夫に売却の意思があったとしても妻に売却の意思がなければ売却はできません。

相続をきっかけにマンションを共有しているケースでは、共有者が3人4人いるというケースもあります。

共有者が4人いる場合では、3人が売却に賛成していても1人が反対しているのなら売却はできません。

全員の同意を得るためには名義人が何人となっているのか、誰なのか正確な情報を知る必要があります。

権利証が手元にあったとしても名義変更されている可能性もあるので、登記事項証明書(登記簿謄本)で正確な情報を確認しましょう。

マンションを売却する際には、売買契約や重要事項説明、代金決済などを行います。

このような重要な場面では共有者全員が同席する必要があります。

しかしどうしても都合がつかないというような場合に限り委任状による代行売却も可能です。

代行売却は売却に同意していることが前提となり、入院をしていたり海外にいたりと同席できないようなやむを得ない事情があるときに限ります。

共有者の持分割合を把握する

共有マンションの売却にあたり、さまざまなシーンで持分割合が関わってきます

売却にかかる費用を誰がどのような割合で負担するのか、売却で得たお金をどのように配分するかなどを考えなければいけないからです。

そのため、共有者の持分割合を把握しておく必要があります。

持分割合は出資金額の割合に比例しているのが一般的です。

相続であれば遺言書や遺産分割協議によって決まります。

持分割合も名義人と同じように登記事項証明書(登記簿謄本)で確認ができます

登記事項証明書(登記簿謄本)は法務局で取得することになりますが、平日は仕事で窓口に行くことができないということもあるかもしれません。

窓口に出向くのが難しければオンライン申請でも取得できますので、以下のページを参考にしてください。

参照:法務局「オンライン申請のご案内」

ローン残債額を確認しておく

マンションを売却する際には売却の査定価格を調べますが、同時に住宅ローンの残債がどれくらいあるかも確認しておかなければいけません

売却金額よりも残債が多い状態をオーバーローンと呼び、オーバーローンでは売却交渉は進まなくなります。

オーバーローンでも売却したいということであれば、その差額を現金で準備しなければいけません。

売却にかかる費用配分を決めておく

マンションの売却には仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用などさまざまな費用がかかります。

トラブルとならないよう、事前に共有者全員で費用負担割合を決めておくことが大切です。

費用負担割合を決める時点で揉めそうということであれば、持分割合に応じて費用負担するのが合理的です。

マンション売却に関する仲介手数料の相場については以下の記事を参考にしてください。
参照:仲介手数料の相場

最低売却価格を決めておく

共有者全員の同意を得て売却活動をしていても、売却価格で意見が割れることがあります。

トラブルを避けるためにも、あらかじめ最低売却価格を決めておくことが大切です。

引き渡し時期を決めておく

最低売却価格を決めておくことと同じように、引き渡し時期を決めておく必要もあります。

例えばAさんとBさんで共有しているマンションを売却することになり、二人とも売却の意思はあります。

しかし細かな考えまではすり合わせていなかった場合、Aさんは時間がかかったとしても高く売りたいと考えていたのに、Bさんは高値でなくても良いから早く売りたいと考えていたことが後になって分かるということが起こります。

トラブルを避けるためにも、売却の意思を揃えるだけでなく売却価格と引き渡し時期についても意見を揃えておく必要があります。

マンション売却に必要な書類

ここからは、マンション売却に必要な書類について解説していきます。

登記事項証明書(登記簿謄本)は名義人や持分割合の確認時に取得していることを前提にすると、他に必要となる書類は主に6つあります。

  1. 登記済権利証または登記識別情報
  2. 本人確認書類
  3. 実印・印鑑証明書
  4. 納税通知書または固定資産税評価証明書
  5. マンションの管理規約や管理費がわかる書類
  6. マンション購入時の売買契約書

スムーズに売却活動を進めるためにも、漏れがないようにひとつずつ確認していきましょう。

①登記済権利証または登記識別情報

登記済権利証は一般に「権利書」と呼ばれている書類です。

物件の所有者であることを証明する重要な書類として、法務局から登記名義人に交付されています。

万が一紛失したとしても再発行はできません。

平成17年以降に取得した共有名義のマンションであれば、登記済権利書ではなく登記識別情報が登記名義人に発行されています。

登記識別情報通知という書面に記載された12桁の英数字の組み合わせが登記識別情報です。

登記識別情報通知を紛失したとしても、12桁の登記識別情報が分かれば売却手続きは可能です。

つまり、登記識別情報通知そのものが手続き時に必要なのではなく、12桁の登記識別情報が必要だということです。

登記識別情報については以下のサイトで分かりやすく解説されています。
参照:登記識別情報

登記済権利証を紛失してしまった、もしくは12桁の登記識別情報が分からないというケースも考えられます。

このような場合もマンションの所有者であることを証明できれば売却は可能です。

自身がマンションの所有者であると主張するだけでは証明できません。

そのため司法書士や弁護士に依頼し、マンションの所有者であると証明する書類を作成してもらいます。

登記済権利証を紛失してしまった場合には多く取られている方法ですが、その費用は数万円となります。

余分な費用が発生することを念頭に置かなければいけません。

②本人確認書類

本人確認書類は共有名義となっている全員分が必要です。

運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなどの一般的な本人確認書類を用意します。

登記されている住所と現住所が違う場合は住民票も必要となります。

③実印・印鑑証明書

売買契約書に押印するため、共有者全員の実印と印鑑証明書が必要となります。

印鑑証明書は発行から3カ月以内が有効期限となっているため、早々に準備すればよいというわけではありません。

期限切れとならないよう、売買契約日の目処が立ってから手配します。

④納税通知書または固定資産税評価証明書

毎年1月1日時点の所有者に対し、春頃に納税通知書が送られてきます。

マンションの所有者は納税通知書に記載された固定資産税・都市計画税を払わなければいけません

そのため、マンションを売却する際には引き渡し時期に応じて売主と買主で固定資産税・都市計画税を按分します。

それぞれの負担額を計算するために納税通知書が必要となります。

また、マンション売却によって所有者が変わるということは買主の名前で登記をしなければいけません。

この手続を移転登記と呼び、移転登記には登録免許税がかかります。

登録免許税を算出するためにも正確な固定資産税・都市計画税を知る必要があるので納税通知書が必要となります。

納税通知書は再発行ができないため、紛失してしまった場合は役所で固定資産税評価証明書を代わりに発行してもらいましょう。

マンション売却にかかる税金については下記サイトも参考にしてみてください。
参照:マンション売却にかかる税金

⑤マンションの管理規約や管理費がわかる書類

各マンションには定められたルールがあります。

ペットを飼育しても良いのか、管理費は毎月どれくらいの金額なのかなど、買主が知っておかなければいけない情報があります。

マンションのルールや維持管理方法などが記されている書類も必要となります。

こちらは紛失している、最新のものがないということであればマンションの管理会社から入手します。

⑥マンション購入時の売買契約書

マンションを購入した際の売買契約書や重要事項証明書は物件情報として役に立ちます

間取りや設備などが分かるパンフレットも用意できるなら用意しましょう。

パンフレットは魅力的にマンションを紹介しているので、買主が購入を決める後押しをしてくれることもあります。

共有名義のマンションは持分のみの売却も可能

ここまでは、共有名義のマンションを売却する際に押さえておきたいポイントや、売却の際に必要な書類について解説してきました。

しかし前述したとおり売却には共有者全員の同意が必要となるため、同意を得られず売却したいのにできないというケースも起こります。

同意を得られなければどうすることもできないのか、共有状態は解消できないのかと不安になるかもしれませんが、自己の持分のみなら同意を得ることなく売却ができます

持分のみを売却する2つの方法

ここからは、共有者の同意を得られない場合の解決方法として持分のみの売却方法を解説していきます。

持分のみを売却する方法は以下の2つです。

・自己の持分を他の共有者に売却する
・自己の持分を買取業者に売却する

最適な方法を選択するためにも、それぞれを詳しく見ていきましょう。

自己の持分を他の共有者に売却する

共有者がマンションを売却したくないと主張しているのなら、持分売却の話しを持ちかけてみましょう。

マンションを所有し続けることにメリットを感じている共有者なら、買取に応じてくれるかもしれません。

また、持分のみなら第三者にも売却できることを知ることで、他人との共有になるのは嫌だから買取りたいという流れになる可能性もあります。

ただし、買取るには買取れるだけの資金があることが前提となります。

双方が納得できる売買価格で折り合いがつけばベストな方法となるかもしれません。

共有持分の売却には、売却相場や売却価格の決め方などを知っておく必要があります。
参照:売却相場や売却価格の決め方

自己の持分を買取業者に売却する

共有者に持分を売却したいが交渉がこじれた、共有者とは関わりたくないなど、様々な理由で持分を共有者に売却できないケースもあります。

このような場合は、自己の持分のみを買取業者に売却する方法があります。

ただし、共有持分のみの買取はしていないという不動産業者もあるので気をつけなければいけません。

共有持分を業者に売却するなら、共有持分を専門に扱う買取業者を選ぶと効率よく売却が進められます

専門買取業者は、購入時よりも高い値段で売却するなど利益を得るためのノウハウがあります。

そのため一般には需要が少ない共有持分のみの買取にも積極的で、最短では一週間程度での売却も可能です。

持分のみの売却であれば売買取引に共有者が立ち会う必要もありません。

共有者と関わらずに売却したいという方は前向きに検討したい方法です。

買取業者の選び方や買取相場、取引の流れを事前に知っておくと安心できます。

持分を買取業者に売却したいと考えている方は以下の記事も参考にしてみてください。
参照:買取業者の選び方

まとめ

マンションを共有名義で所有しているケースは珍しいことではありません。

そして、状況が変わり共有名義のマンションを売却したいと考えることも珍しくはありません。

ただし、単独名義のマンションを売却するのとは違う部分があります。

共有者全員の同意や立ち会いが必要となり、本人確認書類なども共有者全員分が必要になるなど、共有名義のマンションだからこそ気をつけなければいけないこともあります。

売却の同意を得ることができなくても、共有者に持分を売却したり買取業者に持分のみを売却したりすることで共有状態から開放される方法もあります

この方法がダメでも別の方法があるということを知っておくと落ち着いて対応できることが増えます。

ストレスや不安を少しでも減らしスムーズに事を進めるには、事前に売却方法や必要な書類を知っておくことが大切です。

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