抵当権が設定された不動産は売却しづらく「住宅ローンが残っている家は売れない」と考えている人も多いでしょう。
実際は、家の売却額で住宅ローンを完済できれば抵当権を抹消できるため、住宅ローン返済中の家でも売却できます。
ただし、住宅ローンの残債が家の売却額を上回っている場合は「オーバーローン」となり、抵当権を抹消できません。
オーバーローンの家を売却するには、任意売却が必要になります。任意売却とは、住宅ローンの借入先から許可を得ることで、残債がある物件を売却する方法です。
まずは一括査定で、複数の不動産会社に家の査定をしてもらうことが大切です。査定額が住宅ローンの残債を下回るようであれば、不動産会社に任意売却を相談してみましょう。
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- 家を売却する際は「抵当権の抹消」が必要。
- 不動産の売却価格が残債を上回る「アンダーローン」なら、問題なく売却できる。
- 残債が不動産の売却価格がを上回る「オーバーローン」なら、銀行と交渉して任意売却をおこなう必要がある。
目次
住宅ローン返済中の家でも抵当権を抹消すれば売却できる
多くの人が「住宅ローンが残っていると、家は売れない」と考えているでしょう。
しかし、一定条件を満たせば、住宅ローン返済中の家でも売却できます。
その条件とは「ローンを完済して抵当権を抹消する」ことです。
なぜなら、基本的に抵当権がついたままの不動産は売却できないからです。
抵当権は、住宅ローン借り入れ先の金融機関が家を担保に設定する権利のことで、住宅ローンの返済が滞ったときなどに抵当権が実行されます。
抵当権が実行されると、家が強制的に売却されて、その売却益が弁済に充てられてしまいます。
金融機関はこの抵当権を登記して、家に対する権利を主張していますが「抵当権の登記」を抹消することで、住宅ローン返済中の家が売却できるようになります。
住宅ローンの残債を完済することで、家に対する抵当権は抹消できます。
抵当権を抹消するには「抵当権抹消登記」が必要
住宅ローンを完済することで、家への抵当権を抹消できます。
ただし、住宅ローンを完済しても抵当権が自動で抹消されるわけではありません。
自分で「抵当権抹消登記」を申請する必要があります。
住宅ローンを完済したのち、金融機関から手続きに必要な書類が郵送されるので、法務局で抵当権抹消登記の申請をおこないましょう。
抵当権を抹消するために調べておくこと3つ
抵当権を抹消するには、売却価格がローン残債を上回らなければ現実的には厳しいです。
ですから、抵当権を抹消できるかどうか調べるためにも、売却活動を始める前に以下を確かめておきましょう。
- 住宅ローン残債がいくら残っているか？
- 家がいくらで売れるか？
- 家の売却額でローンを返済できるか？
1.住宅ローン残債がいくら残っているか？
まずは、住宅ローンの残債がいくらなのか調べましょう。
住宅ローンの残債を調べることで「売却額でローンを完済できるか？」がわかります。
住宅ローンの残債額は、確定申告のために送られてくる「残高証明書」で確認できます。
金融機関にもよりますが、残高証明書が発送されるのは、毎年の10月末頃です。
もしも、残高証明書が用意できない場合は、銀行の窓口に赴くことで、残高証明書を発行してもらえます。
その際は、通帳や印鑑、本人確認証明書の用意を忘れないようにしましょう。
2.家がいくらで売れるか？
住宅ローンの残債額を調べたら、次は「家がいくらで売却できるか？」を調べましょう。
このとき、1円単位まで調べる必要はなく、大体の売却価格がわかれば十分です。
家の売却価格は、不動産会社に査定を依頼することで調べられます。
不動産会社に査定を依頼すると「建築年数など家の状態」や「周辺地域の相場価格」などを参考に、売却価格が算出されます。
不動産会社によっては、数百万円も査定額に差が生まれることもあるので、複数の会社に査定を依頼するとよいでしょう。
家の売却価格を知るには、不動産会社の査定を受ける必要があります。
そこで、おすすめしたいのが「不動産の一括査定サービス」の利用です。
物件の情報などを一度入力するだけで、複数社の査定結果をまとめて把握できるので、会社ごとの売却額を一気に比較できます。
「不動産の一括査定サービス」を利用して、家がいくらで売却できるかを把握しましょう。
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3.「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらであるか？
家の売却額で住宅ローンを完済するのが一般的です。
ですので住宅ローンの残債と家の売却額を調べたら「家の売却額で住宅ローンを完済できるか？」を確かめましょう。
家の売却額が住宅ローンの残債を上回っている場合は「アンダーローン」となるため、問題なく売却できます。
一方、住宅ローンの残債が家の売却額を上回っている場合は「オーバーローン」となるため、抵当権を抹消できません。
| 名称 | ローン残債 | 家の売却 |
|---|---|---|
| アンダーローン | 家の売却額 > 住宅ローンの残債 | 通常通りに売却できる |
| オーバーローン | 住宅ローンの残債 > 家の売却額 | 通常通りには売却できない |
「アンダーローン」とは、家の売却額が住宅ローンの残債を上回っている状態です。売却額のみで住宅ローンを完済できます。
ですので、アンダーローンの場合は、通常の不動産を売却するときと同じように売却できます。
残債よりも査定額が上回っているなら、そのまま売却の手続きを進めましょう。
オーバーローンの家を売却するための方法
アンダーローンの場合は、住宅ローンが残っていても通常通りに家を売却できます。
しかし、オーバーローンの場合は通常通りには売却できず、以下の方法でないと売却できません。
- 貯金などで残債を返済する
- 住み替えローンを利用して残債を返済する
- 「任意売却」を利用して売却益を返済に充てる
以下の項目から、それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
1.貯金などで残債を返済する
家を売却しても、住宅ローンの残債に売却額が届かない場合、預貯金などで残債を返済することを検討しましょう。
つまり「売却額+預貯金の支払い」で、住宅ローンの残債を完済する方法です。
ただし、住宅ローンの残債を返済できる資金が必要になるため、お金に余裕がなければ難しい方法といえます。
親戚・親族などから一時的に借入して、住宅ローン返済に充てるのも1つの手です。
2.住み替えローンを利用し残債を返済する
住み替えローンを利用して、残債を返済する方法もあります。
住み替えローンとは、自宅を売却しても住宅ローンの返済ができないとき、新居の購入資金に現在の住宅ローンを上乗せして、借入できるローンのことです。
住み替えローンを利用することで、現在の住宅ローンよりも低金利にできる、というメリットも得られます。
預貯金を支払う必要もないため、将来的に返済が楽になるでしょう。
ただし、住み替えローンを利用する際は、借入額が大きくなります。
そのため、現在の住宅ローン残債と新居の住宅ローンを継続的に返済できる資力がないと、住宅ローン融資の審査が厳しくなる点に注意が必要です。
3「任意売却」を利用して売却益を返済に充てる
オーバーローンで売却する場合は「任意売却」の利用を検討しましょう。
任意売却とは、住宅ローンの借入先から許可を得ることで、残債がある物件を売却する方法です。
金融機関に「オーバーローンの物件を売却したい理由」を伝えることで、任意売却を認めてもらえるでしょう。
また、任意売却で発生した売却額は、住宅ローンの返済に充てられます。
しかし、任意売却が必要なときはオーバーローンのため、物件の売却後も残りの住宅ローンを支払う必要があることに注意しましょう。
なお、任意売却をおこなう際は「任意売却の実績がある不動産会社」への相談をおすすめします。
一般的な大手不動産会社は任意売却の経験が少ないため、借入先の許可をとることができない恐れがあります。
住宅ローン返済中の家をお得に売却するコツ
アンダーローンの場合は、通常の不動産を売却するときと同じように売却できます。
ただし、オーバーローンの場合は、先述した3つの方法で売却する必要があります。
また住宅ローン返済中の家を売却する際、以下のコツを抑えれば、よりお得に売却できます。
- 任意売却の実績がある不動産業者に相談する
- 控除制度を利用して課税額を抑える
次の項目から、それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
任意売却の実績がある不動産業者に相談する
オーバーローンの場合、任意売却を検討するケースもあるでしょう。
任意売却を検討しているなら、任意売却の実績がある不動産業者に相談すべきです。
一般的な不動産業者は任意売却の経験が少ないため、売却に関する手続きがうまくおこなえない恐れがあります。
一方で、任意売却を得意とする不動産業者であれば、住宅ローンが残っている家の売却に関わるノウハウを持っているため、スムーズに売却活動を進められます。
住宅ローンが残っている家を売却するか迷ったら、任意売却の実績がある不動産業者に相談することをおすすめします。
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控除制度を利用して課税額を抑える
不動産を売却して利益がでた際は、原則として「譲渡所得税」が課せられます。
譲渡所得税＝（譲渡所得 － 特別控除額） × 税率
※税率は所有期間が5年の場合は39.63%、5年以上の場合は20.315%
居住用の住宅を売却すると、家に住んでいた期間に関係なく、税金の控除が受けられます。
「利益が3,000万円以上の場合は、3,000万円まで」控除され「利益が3,000万円以下の場合は、その金額すべて」が控除されます。
（譲渡所得2500万円 － 特別控除額2500万円） × 税率39.63% ＝ 譲渡所得税0円
※上記の例の場合、特別控除が適用されなければ、およそ1,000万円の譲渡所得税が課せられます。
このように、特別控除が適用されれば、大きな節税に繋がります。
詳しくは、以下の国税庁ホームページを参考にしてみてください。
参照:国税庁ホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
家を買い替える場合は「売却活動の優先」がおすすめ
家を売却して買い替える際は「購入活動」ではなく「売却活動」を優先しましょう。
購入活動の優先・・・新居を購入してから、現在の家を売却すること。「買い先行」とも呼ばれる
もしも、購入活動を優先してしまうと、新居の住宅ローンと現在の住宅ローンを二重に支払う必要があるからです。
もっとも理想的な住み替えは「居住している家の売却とほぼ同時に新居を購入する」ことです。
「購入活動を優先する」と二重にローンを支払う必要がある
購入活動を優先する「買い先行」の場合、二重にローンを支払う必要があるので注意が必要です。
買い先行をすると「新居」と「現在の物件」を2つ所有することになります。
もしも、現在居住している物件の売却が遅れてしまうと、住宅ローンを二重で支払う期間も長くなります。
そのため、住宅ローンが残っている家を買い替える際は、売却活動を優先するようにしましょう。
まとめ
住宅ローンの残っている家を売却するには、住宅ローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。
住宅の売却益によって住宅ローンを完済できる場合は「アンダーローン」といい、通常の不動産売却とおなじように売却できます。
一方で、住宅ローンが売却益を上回る「オーバーローン」の場合は、通常通りには売却できません。以下3つの方法で売却することを検討しましょう。
- 貯金等で残債を返済する
- 住み替えローンを利用し残債を返済する
- 「任意売却」を利用する
また、住宅ローン返済中の家を高く売るには「任意売却の実績がある不動産業者に相談する」と「控除制度を利用して課税額を抑える」という2つのコツを意識しましょう。
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住宅ローン中の家を売却するときによくある質問
住宅ローンの返済中でも、ローンを完済して抵当権を抹消することで、売却が可能になります。家の売却額をローンの返済に充てるケースがほとんどです。
「住宅ローンの残債額」「家がいくらで売却できるか」「アンダーローン・オーバーローンのいずれであるか」を調べましょう。これらのことを調べられれば、売却額によって住宅ローンを完済できるか把握できます。
家の売却額が住宅ローンの残債を上回る場合が、アンダーローン、住宅ローンの残債額が家の売却額を上回る場合をオーバーローンといいます。アンダーローンの場合は通常通りに家を売却できます。
オーバーローンの家は通常通りには売却できないため「貯金等で残債を返済する」「住み替えローンを利用し残債を返済する」「任意売却を利用する」のいずれかを検討しましょう。また、任意売却を検討する場合は、任意売却の実績がある不動産業者に相談するとよいでしょう。
家を買い替える際は「売却活動の優先」をするようにしましょう。もしも、購入活動を優先してしまうと、二重にローンを支払う必要があります。
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