あなたの共有持分だけを売却できる!共有持分専門の買取業者はこちら>>

水路に面している土地でも売れる?高値で売却するポイントと売却時の注意点を解説!

水路に面している土地 売却

水路に面している土地は再建築不可や軟弱地盤、浸水などさまざまなリスクを抱えています。

そのため、現状のまま売却しようと思ってもなかなか買主が見つかりません。

水路に面した土地を売る際は、リスクやデメリットを1つずつ調査し、売却前後でトラブルにならないよう対策することが重要です。

また、売却活動に手間や時間といったコストをかけられない場合は、訳あり物件専門の買取業者に売却することも検討してみてください。

訳あり物件専門の買取業者なら、水路に面している土地でも資産として十分に運用するノウハウがあるため、高額で査定してもらえます。まずは以下のフォームから、水路に面した土地の売却相談をしてみましょう。

>>【無料相談実施中】訳あり物件専門の買取業者はこちら

「水路に面している土地」とは

「水路」とは、一般的に「用水を流す人工の通路」を指します。地域によっては河川法に基づいて管理されている「法定河川以外の普通河川」も水路として扱われています。

土地と面している水路には、農地にまで水を引く灌漑用水路や生活排水を流す排水路が多いです。

水路の中には、地下に埋設されていたりフタがされていて、外から見た際に水路かどうかわかりにくい場合があります。

このような水路は「暗渠」と呼ばれます。

道なのか、暗渠なのか不安な場合には、法務局に備え付けられている公図や地積測量図を確認しましょう。

参照:水路とは(八王子市ホームページ)

水路に面している土地が抱えるリスク

水路に面している土地の売却時には、買主が見つからなかったり、価格が低くなるケースが多いです。

その理由は「建築不可」「再建築不可」「軟弱地盤」「浸水」などのリスクを抱えているからです。

このようなリスクのために買主は、土地の利用を制限される恐れがあります。

次の項目から、それぞれのリスクを順番に説明します。

建築不可のリスク

土地に新しく建物を建てるには、建築基準法で定められている「接道義務」を満たしている必要があります。

接道義務とは?
幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならない原則的な決まりのこと。

土地と前面道路の間に水路がある場合、そこは道路として扱われませんので、接道義務を満たしていません。

接道義務を満たしていなければ、建築に必要な手続きの「建築確認申請」が通らないため、新しく建物を建てられません。

なお、水路幅が1m未満の場合や水路にフタがされているような「暗渠」であれば、道路の一部として扱われる場合があります。

それぞれの自治体によって暗渠の扱いは異なりますので、売却前に確認してみてください。

再建築不可のリスク

水路に面している土地でも、すでに建物が建てられている場合があります。そのような土地であれば、問題なく再建築できると思われるかもしれません。

しかし、実際には「再建築不可」となり、建物を建て替えられない恐れがあります。

建物は接道義務が定められる前に建てられたもので、現在の建築基準法を満たしていない場合には「既存不適格建築物」となるからです。

既存不適格建築物はそのままの状態であれば使用できますが、一定規模を超える増改築や建替えの際には、建築基準法の各規定に適合させる必要があります。

そのため、接道義務を満たすための費用がかかったり、現状と同じ規模の建物を建てられないリスクがあります。

接道義務を満たすためにどのような対応が必要か、確認しておきましょう。

軟弱地盤のリスク

水路に面している土地は、他の土地に比べて水分量が多く、地盤が弱い傾向にあります。軟弱地盤は、基礎地盤として建物の重さに耐えるだけの力がありません。

もしも、改良工事なしで建物を建ててしまうと、建物が傾いて沈んでしまう「不同沈下」になるリスクがあります。

改良工事は50万円~200万円程度の費用がかかり、原則として買主負担です。

多額の費用がかかることを考慮して、売却価格も下げなければならないでしょう。

また、軟弱地盤は告知義務があります。

告知義務とは?
不動産売買を平等に進めるため、物件について知り得る情報を売主から買主へ告知しなければならない義務のこと。

売却後に軟弱地盤であることが判明すると、契約不適合責任を負い、損害賠償請求される恐れがあります。

その場合、買主が負担すべきだった改良工事費用を、あなたが負担しなければならなくなるでしょう。

水路に見えない「暗渠」でも同様に、地盤が弱くなっている可能性があります。

見落としてしまいがちですので、売却活動をはじめる前には忘れずに地盤調査をおこない、地盤の状態を確認しましょう。

浸水のリスク

一般的に、水路は川からの分流になっています。雨で川が増水すると、水路への流量も増えて、水があふれ出る恐れがあります。

また、上流でのみ豪雨が発生した場合も下流や分流への流水量は増えます。

住んでいる地域で雨が降っていなかったとしても、上流の影響であふれ出る恐れがあることに注意が必要です。

とくに最近は、局地的に集中豪雨となるゲリラ豪雨も発生しています。水路から水があふれ出ると、面している土地は浸水被害にあうリスクがあります。

あなたの土地に面している水路がどのくらいのリスクを抱えているかは「内水ハザードマップ」を確認しましょう。

参照:国土交通省(わがまちハザードマップ)

水路に面している土地の売却方法

ここまで解説してきたように、水路に面している土地は多くのリスクを抱えています。そのリスクが顕在化した際に与える土地への影響も深刻です。

そのため、水路に面している土地の買主を見つけることは難しく、売却価格も低くなりがちです。

このような土地でも、できるだけよい条件で売却するための方法を2つ解説します。

田畑や駐車場用の土地として売却する

土地を売却する際には「宅地」としての売却を想定しているのではないでしょうか。

しかし、水路に面している土地は「宅地」としてのデメリットは大きいです。

そこで別の用途、例えば「田畑」「駐車場」「物置小屋」の土地として売却することを考えてみましょう。

田畑であれば地盤が軟らかくても問題なく、水路に面しているので買主はすぐに活用できます。

(接道義務を満たしていない場合)水路の占用許可を取って売却する

接道義務を満たしていない場合、その土地は建築・再建築不可となるため、売却価格は大きく下がります。

そこで、売却前に接道義務を満たせるよう対応します。その方法が「水路に橋をかける」ことです。幅2m以上の橋をかけて、前面道路と土地をつなげることで接道義務を満たします。

しかし、水路の所有権を土地の所有者が持っていることはほとんどなく、通常は市区町村が管理しています。

水路に橋をかけるためには、市区町村へ「占用許可」の申請が必要です。「占用料」が発生する自治体もあるので、費用がかかるかどうかは申請時に確認しましょう。

なお、橋をかけるにも費用がかかります。橋の幅、距離が長くなるほど費用も上がります。接道義務を満たすために橋をかけても、その費用分を回収できるとは限りません。

結果的に赤字となる恐れもあるので、橋をかける前に不動産会社と相談しながら慎重に進めることをおすすめします。

水路に面している土地を売却する際の注意点

水路に面している土地を売却する際には、その土地が抱えるリスクだけでなく、注意点も把握しておきましょう。

具体的には次の3点です。

  • 占用許可が購入者に引き継がれるか確認する
  • 告知事項があれば漏れなく説明する
  • 一般的に売却価格は水路に面していない土地より下がる

なかでも「専用許可の引継ぎ有無」「告知義務の実施」を怠ってしまうと、売却後にトラブルを招く恐れがあるので大切です。

占用許可が購入者に引き継がれるか確認する

先ほども説明しましたが、接道義務を満たしていない水路に面している土地を売却する際には「水路の占用許可を取得すること」が必要です。

このとき、取得した占用権が購入者に引き継がれるかを確認しましょう。

説明がなければ、購入者は「水路の占用権も当然に引き継がれる」と考えるはずです。

もしも引き継がれない場合、購入者が無許可で水路を占用している状態となり、自治体とトラブルになってしまいます。

そして、契約時にその事実を知らされなかったとして、売主に損害賠償請求される恐れがあります。

占用権が引き継がれないのであれば、どうすれば占用許可を取得できるのか必要な手続きをまとめておくと、購入者の不安を取り除いてあげられるでしょう。

告知事項があれば漏れなく説明する

「告知事項」は「物件の取引において、購入者の意思決定を左右するような重要な欠点」を指します。買主が「そのことを事前に知っていれば契約しなかった」といえる事柄です。

水路に面している土地の代表的な告知事項は「建築不可」「再建築不可」「セットバック」「軟弱地盤」「浸水被害の有無」です。

また現在、不動産取引ではハザードマップを使って水害リスクを説明されます。

しかし、内水氾濫である水路からの洪水によるリスクは通常の水害ハザードマップには記されていません。通常程度の雨でも氾濫する恐れがあれば、告知事項として購入希望者へ説明しておいた方がよいです。

購入者は告知事項がなければ「その土地に基本的な制限・リスクはない」と認識します。ただし実際と異なっていれば「契約不適合責任」として、損害賠償請求や契約解除の恐れがありますので注意してください。

契約不適合責任とは?
売買契約において、引渡された物件が契約内容に適合しない場合、売主が買主に対して負わなければならない責任。

売却前に、不動産会社に確認しながら告知事項を正しく把握し、契約不適合責任を負う範囲や期間を決めましょう。

一般的に売却価格は水路に面していない土地より下がる

水路に面している土地にはさまざまなリスクがあります。

接道義務を満たしていなければ、橋をかけたり、占用許可のため別途費用が必要です。

そのため、通常の土地に比べて使い勝手が悪く、水路に面していない同条件の土地よりも売却価格は下がります。

売り出し価格を通常の土地と同じくらいするとまず、買主は見つからないでしょう。

買主が見つからなければ訳あり物件専門の買取業者がおすすめ

水路に面している土地はリスクが多いので、売出し価格を下げても簡単に買主が見つかるとは限りません。

また、どれだけ値段を安くしても、利用価値がなければ、通常の人は購入しません。

買主が長い期間見つからなければ、それだけ固定資産税・都市計画税など、負担する税額も大きくなります。

そこで、できるだけ早く売却する方法として「訳あり物件専門の買取業者」を利用することをおすすめします。

買取業者であれば最短即日で売却が決まり、1~2週間程度で現金化できます。原則として契約不適合責任を負う必要がなく、仲介手数料が発生しないメリットもあります。

スムーズに手続きを進め、高額買取を実現するためにも訳あり物件専門の買取業者へ査定依頼しましょう。

まとめ

水路に面している土地は多くのリスクを抱えているため、売却価格は低くなりやすいです。

だからといって、それらリスクを買主へ伝えず売却してはいけません。契約不適合責任を負い、損害賠償請求される恐れがあります。

橋をかけたり、地盤改良工事などお金をかければ、リスクを潰して売却活動をはじめられます。

しかし、費用を回収できるほど高い売却価格にならないかもしれないので、慎重な検討が必要です。

「買取業者への売却」という手段もありますので、あなたの土地・状況において、どのような売却が適切か、一度不動産会社に相談してみてください。

水路に面した土地の売却時によくある質問

そもそも「水路に面している土地」とは何ですか?

「水路」とは、一般的に「用水を流す人工の通路」を指します。また、水路の中には、地下に埋設されていたりフタがされていて、外から見た際に水路かどうかわかりにくい場合があります。

水路に面している土地はなぜ売れにくい?

「建築不可」「再建築不可」「軟弱地盤」「浸水」などのリスクを抱えているため、通常の土地と比べて売却が困難です。

水路に面した土地でも売れますか?

はい、売却可能です。水路に面したことから、リスクがある土地ですが「田畑や駐車場用の土地として売却」「(接道義務を満たしていない場合)水路の占用許可を取って売却」といった方法であれば、スムーズに売却できます。

水路に面している土地を売却する際の注意点は?

「占用許可が購入者に引き継がれるか確認する」「告知事項があれば漏れなく説明する」「一般的に売却価格は水路に面していない土地より下がる」といったことに注意しましょう。

水路に面した土地はどこに売ればいい?

「訳あり物件専門の買取業者」へ売却するとよいです。契約不適合責任を負う必要がなく、最短数日で現金化も可能です。訳あり物件専門の買取業者はこちら→

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です