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住み替えでの資金計画の立て方における重要ポイント3つを解説!まずは不動産を高く売ろう!

不動産売却 資金計画 ポイント

無計画に住み替えを進めると「希望の住み替え先が見つかったのにお金が足りない」という事態になりかねないため、事前にしっかりと資金計画を立てる必要があります。

そのためにはまず、余裕のある資金計画を立てるには、不動産をなるべく高く売ることが重要です。

資金計画の第一歩として、不動産一括査定サービスを利用し、スムーズかつ高値で売却できる不動産会社を探してみましょう。複数の不動産会社を比較できるので、不動産の適正価格がすぐにわかります。

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この記事のポイント!
  • 資金計画では「不動産売却価格」や「住み替え用の自己資金」など、あらかじめ収支を想定しておく。
  • 住み替え後の新生活で家計を破綻させないよう、余裕をもった資金計画を立てる。
  • 住み替えは「購入先行型」と「売却先行型」の2種類があり、それぞれ注意点が異なる。

住み替えで資金計画を立てる際に把握すべき金額

住み替えでは資金計画を立てるとき、把握すべき金額は下記の4つです。

住み替えの資金計画において重要な金額
  • 住宅ローン残債の金額
  • 想定される不動産売却価格
  • 住み替えに使える自己資金
  • 住み替えにかかる諸費用

「不動産の売却価格」「住宅ローン残債」「新居購入時の頭金」「売却・購入時の諸費用」の総額を上回れば、持ち出しなしで住み替えできます。

しかし、なかなか理想通りの売却価格にはならないので「住み替えに使える自己資金」を把握しておくことも大切です。

住宅ローン残債の金額

不動産を売却するとき、物件に設定された抵当権が抹消されている必要があります。

抵当権抹消は、住宅ローンの完済が条件ですので「住宅ローン残債の金額」を正確に把握しましょう。

住宅ローン残債の確認方法は主に3通りです。

  • 借入金融機関のwebサイト
  • 借入金融機関が発行する住宅ローン残高証明書
  • 借入金融機関が発行する返済予定表

webサイトであれば、基本的にどこにいても24時間最新の情報を確認できます。

住宅ローン残高証明書は原則、発行年の年末時点での金額で、リアルタイムの住宅ローン残高は計算して出す必要があるので、手間がかかります。

返済予定表であれば、返済年月とその時点での借入金残高がひと目でわかり、計算不要なので楽に把握できますが、金額は契約当初の内容であり、繰上返済していると実際の残高と変わっているので注意しましょう。

以上より、住宅ローン残高の最も手軽な確認方法は「借入金融機関のwebサイト」です。

ただし、金融機関によってはwebサイトで住宅ローン残高を確認できるサービスを実施していないこともあります。

もしwebサイトで確認できなければ、借入金融機関に直接電話で問い合わせましょう。

想定される不動産売却価格

住み替えの資金計画では、いま住んでいる不動産の売却価格を把握することも重要です。

不動産の売却で得たお金は、主に住宅ローンの返済に使うからです。

売却代金で完済できれば、売買時の諸費用や新居の頭金にも利用できます。反対に、完済できなければ、自己資金でまかなわなければなりません。

住み替えを成功させるポイントとなるので「希望する売却価格」ではなく、妥当な「想定される売却価格」を把握しましょう。

おすすめの方法は、不動産売却の一括査定サイトを利用することです。

一括査定サイトで複数の不動産会社から査定を受け、その結果を比較することで妥当な売却価格を判断できます。

そのうえで、少し低めに見積もるとよいでしょう。

低めの売却価格を前提に資金計画を立てることで、売却活動中に値下げしなければならなくなったとしても、資金の問題が起こりにくくなります。

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住み替えに使える自己資金

続いて把握すべき金額は「住み替えに使える自己資金」です。

不動産の売却代金で住み替えに必要な費用をすべてまかなえることが理想ですが、理想通りに進むことはめったにありません。

考えていたよりも売却価格が低く、ローン完済のために自己資金で補わなければならない場合があります。

また、売却価格が期待どおりでも、代金を受け取るより先に支払いが発生し、自己資金から出さなければならないこともありえます。

使える自己資金は「生活予備費」を除いて計算することがポイントです。

詳しくは後ほど、別の章で説明します。

住み替えにかかる諸費用

不動産は売却時・購入時どちらでも諸費用がかかります。

諸費用は原則、現金での支払いとなるので、資金不足とならないよう必要な費用を把握しておきましょう。

売却時・購入時のそれぞれで発生する主な諸費用を、次の項目から解説します。

不動産売却時

不動産売却時に発生する諸費用は、

  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消登記にかかる登記費用
  • 印紙税
  • 住宅ローンの全額繰上返済手数料
  • 譲渡所得税

の5つです。

仲介手数料
売却を依頼した不動産会社に支払う手数料です。一般的に「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」で計算します。例えば、3,000万円で売却すれば「96万円 + 消費税」となります。
印紙税
売買契約書に課税される税金です。2022年3月31日までの間に作成された契約書には軽減税率が適用されます(2021年12月時点)。
契約金額が1億円以下で3万円、5,000万円以下で1万円ですので、資金計画の際には「3万円程度」で見積もっておくとよいでしょう。
抵当権抹消登記にかかる登記費用
法務局で抵当権の抹消を申請する際の費用です。登録免許税と司法書士報酬をあわせて、おおむね「2万円程度」です。
住宅ローンの全額繰上返済手数料
金融機関に支払う繰上返済の手数料です。「3万円~5万円+消費税」が相場ですが、金融機関によって異なるので、詳しくは直接問い合わせましょう。
譲渡所得税
不動産売却で利益が出た場合にかかる税金です。不動産の所有期間が5年以内の場合は課税譲渡所得の39.63%、5年超の場合は20.315%となります(所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて計算)。
ただし「特定のマイホームを買い換えたときの特例」を利用すれば、住み替え後の不動産を売却するまで納税を先延ばしできます。

上記をまとめると、不動産売却の諸費用だけで100万円近くなります。

なかでも、仲介手数料は売却価格に応じて高くなり、諸費用の大部分を占めるので、できるだけ正確に見積もりましょう。

参照:国税庁「土地や建物を売ったとき」

参照:国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」

不動産購入時

不動産購入時に発生する諸費用は、

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 住宅ローン諸費用
  • 所有権保存(移転)登記費用
  • 抵当権設定登記の登記費用
  • 不動産取得税・固定資産税などの各種税金

の6つです。

仲介手数料・印紙税
不動産売却時と同じ方法で算出します。
住宅ローン諸費用
住宅ローン諸費用には「契約書への印紙税」「融資手数料」「ローン保証料」「団体信用生命保険料」があります。
印紙税は「2万円~6万円」、融資手数料は「3万円~5万円」、ローン保証料は「融資額1,000万円あたり20万円(物件価格の2%)」が相場です。
なお「団体信用生命保険料」は、金利に上乗せされることがほとんどです。他の諸費用とは異なり、購入時点で現金を用意する必要はありません。
所有権保存(移転)登記にかかる費用
所有権保存(移転)登記は、登録免許税が「不動産価額の0.1%~2%」で、司法書士報酬は「2万円~5万円」です。
抵当権設定登記にかかる費用
抵当権設定登記にかかる費用は、登録免許税が「借入額の0.4%」、司法書士報酬が「3万円~5万円」です。
不動産取得税
不動産を取得したことに対する課税です。2024年3月31日までに購入した不動産であれば、土地・建物ともに「評価額の3%」が税率です。
不動産取得税には軽減措置があるので、購入する物件に適用されるか確認し、計算しましょう。
購入時にかかる諸費用
上記以外の諸費用です。個々のケースによりますが、新築物件で売却価格の3%~6%前後、中古物件で6%~9%前後の諸費用が発生するといわれています。

売却時にかかる諸費用も合わせると、数百万円の現金を準備する必要があります。

資金不足に陥らないよう、余裕を持った資金計画を立てるようにしてください。

参照:国税庁「登録免許税の税額表」

参照:東京都主税局「不動産取得税」

住み替えにおける資金計画の3つのポイント

続いて、住み替えにおける資金計画のポイントを3つ説明します。

住み替えにおける資金計画の3ポイント
  • 住宅ローンの返済額は将来に渡って支払える金額にする
  • 購入資金の借入期間・借入額は上限にしない
  • 自己資金は「生活予備費」を残しておく

これらのポイントは、住み替えてから始まる新生活で、家計を破綻させないために大切なことです。

ポイント1.住宅ローンの返済額は将来に渡って支払える金額にする

1つ目は住宅ローンの返済額です。

住宅ローンの借入額を考える際は「いまの年収」を基準に考えてしまいがちです。

しかし、年齢があがると、年収も高くなるとは限りません。

2021年12月時点で、会社員の定年は60歳です。65歳までは再雇用されるケースもありますが、年収は半分近くまで下がることが多いでしょう。

そのため、定年退職後に住宅ローンが残っていると、預貯金や年金だけでは返済が苦しくなる恐れがあります。

住宅ローンの返済額は「いま」ではなく「将来」を基準に考えることが大切です。

ポイント2.購入資金の借入期間・借入額は上限にしない

住宅ローンは完済時年齢が80歳未満であれば、最長50年の借入期間で契約できます。

また、借入上限額の目安は年収の7倍程度といわれています。

例えば、住み替え時の年齢が45歳、年収が600万円のとき、理論上は借入額4,200万円で35年ローンを組めます。

しかし、上限で借りると、会社を退職したときに返済が苦しくなります。

理想は65歳で完済できる借入期間で、借入額は年間返済額が年収の25%程度になるようにすることです。

そのような条件であれば、会社を退職したあとでも、生活に困る可能性は低いでしょう。

参照:フラット35「【フラット50】ご利用条件」

ポイント3.自己資金は「生活予備費」を残しておく

3つ目は、住み替えに使える自己資金についてです。

預貯金すべてを使える前提で考えるのではなく、その金額から「生活予備費」を除くようにしてください。

「生活予備費」とは「想定外の事態に備えるためのお金」です。

会社の倒産やリストラで安定した収入がなくなったり、家族の事故や入院などでまとまった現金が必要になったとき、落ちついて対応するための予備資金と考えましょう。

目安は生活費の3ヶ月~6ヶ月分です。それだけの金額があれば、何かあっても生活を立て直すまで無理する必要がありません。

住み替えパターンで異なる資金計画の注意点

住み替えには「購入先行型」と「売却先行型」の2パターンがあります。

各パターンで、資金計画の注意点は異なります。

それぞれの住み替えパターンにおける資金計画の注意点を説明します。

購入先行型の場合

購入先行型は、先に住み替え先の不動産を購入することです。

期日に迫られず、希望の住まいをじっくりと選べて、スケジュールを立てやすいメリットがあります。

また、資金面では仮住まいが不要で、引っ越しが1度で済む点がメリットです。

反対に、注意点は「ダブルローン」になる恐れがあることです。

ダブルローン

「ダブルローン」とは、いま住んでいる家のローンを払いながら、住み替え先のローン融資を受けることです。

住宅ローンを二重に組む状態になることから「ダブルローン」と呼ばれます。

ダブルローンは審査のうえ実行されるので「ダブルローンにしたことで生活できなくなる」ということはないでしょう。

しかし、返済額は一時的とはいえ、いままでよりも増えるので、家計を圧迫してしまいます。

想定よりも売却価格が低かったり、売却成立までに時間がかかると、それだけ家計への負担も大きくなります。

ダブルローンを組む際には、自分のなかで売却期限を設定しておくとよいでしょう。

売却先行型の場合

売却先行型は、先に現住居の売却を進めることです。

売却金額が確定してから住み替え先を探せるので、資金計画を立てやすい点がメリットです。

一方で、引渡しまでに住み替え先の物件が決まらなければ、仮住まい費用が発生します。

引越しは「現住居から仮住まい」「仮住まいから住み替え先」の2回必要になるので、費用がかさむ点に注意してください。

仮住まい費用

仮住まいでは毎月の家賃が必要です。

一般的な賃貸住宅に住む場合、敷金・礼金が必要で、数週間から1ヶ月程度しか住む予定がなければ、割高です。

短期間であれば、1週間~1ヶ月単位で借りられる短期賃貸マンションを利用しましょう。退去時の清掃費用は必要ですが、敷金・礼金がなく、負担は小さくなります。

仮住まいの家賃だけでなく、入居時・退去時にかかる費用も資金計画に組み込むようにしましょう。

引越し費用

引越し費用は、荷物の量と距離、時期によって異なります。

とくに時期の影響は大きく、3月~4月の繁忙期に引越しとなると、閑散期の12月頃に比べて2倍近く高額になることもあります。

目安として、4人家族で引越した場合、1回あたりの引越し費用は10万円程度といわれています。

引越し費用は複数の業者に見積りを取って相場を確認し、業者の対応や印象から総合的に判断して決めるようにましょう。

「売り買い同時決済」なら購入先行型と売却先行型のいいとこ取り

購入先行型と売却先行型のデメリットをなくし、メリットのみを得る住み替え方法が「売り買い同時決済」です。

「いま住んでいる物件の売却」と「住み替え先の購入」を同時期におこなうことでダブルローンを回避し、引越しも1回だけにします。

簡単に実現できる取引ではありませんが、買主・金融機関・司法書士・不動産会社に協力してもらえれば、余計な費用負担なく住み替えできます。

まとめ

住み替えは、不動産の売却と購入を同時並行で進めていく必要があります。

この記事で紹介したように、物件価格だけでなく、さまざまな費用が発生し、その金額は数百万円単位でかかります。

現金で用意しなければならない費用もあるので、必要な金額を把握し、しっかりと資金計画を立てることが大切です。

また、資金計画を立てる際に悩むことがあれば、不動産会社に相談してみてください。

あなたの状況にあった資金計画を立てるサポートをしてくれるはずです。

不動産売却と住み替えについてよくある質問

住み替えの資金計画を立てたいのですが、なにからすればよいですか?

まずは不動産の売却価格と、住み替えにかかる費用を計算しましょう。必要な資金がわかれば、計画も立てやすくなります。

不動産の売却価格はどうやって調べればよいですか?

一括査定サイトで、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。査定額を比較することで標準的な売却価格を把握できますし、売却予定の物件を「一番高く評価してくれる不動産会社」がわかります。→【オンラインで価格がすぐわかる!】不動産の一括査定はこちら

住み替えをするとき、自己資金はどれくらい用意すればよいですか?

不動産の売却価格や、住宅ローンの残債によります。仮に売却価格で残債をちょうど完済できたとしても、その他の諸費用として100万円以上の資金が必要です。

「新しい家の購入」と「いまの家の売却」は、どちらを優先すべきですか?

双方にメリットとデメリットがあるので、個々の状況に合わせて選びましょう。購入先行型はスケジュールを立てやすくなりますが、いま住んでいる家と住み替え先のダブルローンになる恐れがあります。一方、売却先行型は資金計画を立てやすくなりますが、仮住まい費用や引越し費用がかさみます。

同時に「新しい家の購入」と「いまの家の売却」をおこなうことはできますか?

買主・金融機関・司法書士・不動産会社に協力してもらえれば、売りと買いの同時決済は可能です。まずは不動産会社に相談して、売り買い同時決済を前提にした売却プランを練りましょう。

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