▶︎どんな不動産でも買い取ってくれる業者をお探しでありませんか?

不動産の相続税評価額計算方法と節税したいときに使える制度を解説

不動産 相続税 計算方法

不動産は遺産のなかでも大きな割合を占めることが多いです。

不動産価格は高額になりやすいため「どれくらい相続税がかかるのか」不安に思っている人も多いでしょう。

この記事では、不動産を相続する場合の相続税評価額の計算方法について詳しく説明しています。

また、相続税を節税したいときに使える制度も紹介しているので、ぜひご一読ください。

相続税は相続財産全体の金額に基づいて決まる

相続税は相続財産に対して課される税金です。

税額は、対象となる相続財産「全体」の金額に基づいて決まります。

「不動産」のほか「現金」「預金」「株式」「貴金属」などプラスの財産だけでなく「住宅ローン」「未払いの税金」などマイナスの財産もあわせて算出します。

相続財産が「現預金(現金預金)」や「株式」であれば、金額の算出は簡単です。

現預金はそのままですし、株価が公開されていますので、一定の条件に基づいて株式の金額を評価できます。

一方で、不動産の価格は実際に売却するわけではないので、明確に定まるわけではありません。

かといって、自由に価格は決められません。不動産を相続する場合には土地・建物でそれぞれ定められた評価方法に基づいて金額を算出します。

詳しくは、次の章で説明します。

遺産総額が基礎控除額を「明らかに」下回る場合は計算不要

相続税は「相続財産があれば必ずかかる税金」ではありません。

遺産総額が「一定の金額」を超えた場合に、その超えた金額に対して課税されます。「一定の金額」とは「基礎控除額」です。

基礎控除額は2021年現在、下記のように定められています。

【3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数】
例えば、法定相続人が「妻」「子ども2人」の合計3人だった場合、基礎控除額は「4,800万円」です。

したがって、相続財産の総額が4,800万円未満であれば相続税は課されません。申告も不要です。

先ほど「不動産は定められた評価方法に基づいて金額を算出する」と説明しましたが、明らかに基礎控除額を下回ると考えられる場合、そもそも金額を算出する必要はありません。

一般的に、土地の相続税評価額は固定資産税評価額の1.14倍で、建物の相続税評価額は固定資産税評価額の1倍です。

そのため、不動産以外の遺産額が「500万円」で、不動産の固定資産税評価額が「2,000万円」だった場合、遺産総額が基礎控除額を超えることはまずありません。

このようなケースでは、相続した不動産の評価は不要です。

しかし、不動産の固定資産税評価額が「4,000万円」だった場合には、遺産総額が基礎控除額を上回る可能性があります。

正確な遺産総額を算出したうえで、相続税の申告が必要か判断してください。

不動産の相続税評価額を計算する方法

それでは、具体的に不動産の相続税評価額を計算する方法について説明します。

計算方法は「土地」「建物」「マンション」で大きく異なります。

また、相続する不動産が賃貸に出されている場合には、相続人が自由に使えるわけではありません。

借りている人にも一定の権利が認められるため、その分を調整して相続税評価額を算出します。

はじめに「土地」の相続税評価額を計算する方法を説明します。

土地の相続税評価額を計算する方法

土地の相続税評価額を算出する際には原則「路線価方式」を使用します。

路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額のことです。千円単位で「路線価図」に表示されています。

実際に評価する際には「奥行価格補正率」「側方路線影響加算率」「二方路線影響加算率」などの各種補正率を考慮した価額に、その土地の面積を掛けて算出します。

敷地が長方形で、道路に一面のみ接している場合の計算は簡単です。

しかし「形がいびつ」「正面と裏面で道路に接する」「奥行きが極端に長い」「間口が狭い」など特殊な条件の場合、計算が複雑になるケースが多いです。

そのような場合は誤計算を防ぐため、専門の税理士に依頼したほうがよいでしょう。

また「路線価」が定められていない地域の土地については「倍率方式」を使用します。

「倍率方式」では、その土地の固定資産税評価額に、一定の倍率を掛けて、相続税評価額を算出します。

参照:国税庁ホームページ「土地家屋の評価」

建物の相続税評価額を計算する方法

建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」と同じです。

土地のように改めて計算する必要はありません。補正率などの値を掛けることも不要です。

被相続人の手元に「固定資産税納税通知書・課税明細書」があるはずですので、記載されている金額を確認します。

建築中の家屋の評価

家屋の建築途中で相続が発生してしまうこともあるでしょう。

しかし、建築途中の家屋に固定資産税評価額は付けられていません。

そのため、建築途中である家屋の相続税評価額を算出する際には「その家屋の費用現価の70%に相当する金額」とされています。

「費用現価」とは、被相続人が亡くなった日までにかかった建築費用のことです。

例えば、3,000万円の工事代金で、建築の進捗率が60%だったとします。

このケースでの「費用現価」は3,000万円の60%で1,800万円です。

相続税評価額は費用現価の70%相当ですので、1,260万円が「相続税評価額」となります。

参照:国税庁ホームページ「建築中の家屋の評価」

マンションの相続税評価額を計算する方法

マンションを相続する場合、相続税評価額は区分所有の部屋だけでなく、敷地権を持つ土地の部分もあわせて計算する必要があります。

区分所有の部屋部分は、建物と同じように計算するため、固定資産税評価額と同額です。

敷地権の評価額は、最初にマンションの敷地全体で評価額を算出したあと、持分割合を掛けます。

敷地評価額の計算方法は一般的な土地と同じく、路線価方式です。

敷地権の割合は、マンションの登記事項証明書で確認できます。

不動産を賃貸に出している場合の計算方法

相続した不動産が賃貸に出されていた場合、相続人の利用に制限がかかります。

そのため、相続税評価額は完全所有権を持つ建物や土地と比べて減額して評価されます。

建物の計算式は下記のとおりです。

【貸家の建物相続税評価額 = 建物の固定資産税評価額 × (1-借家権割合(0.3)×賃貸割合)】

借家権割合はどのような物件でも「30%」と一定です。

賃貸割合は床面積に基づく入居率を指します。

例えば、部屋面積が100㎡の部屋A,B,C,Dがあり、部屋Aのみ入居者がいる場合、賃貸割合は25%です。

したがって、相続税評価額は固定資産税評価額に0.925(1-(0.3 × 0.25))を掛けた金額になります。

続いて貸家が建っている土地(貸家建付地)の計算式です。

【貸家建付地の建物相続税評価額 = 自用地としての価額 × (1 – 借地権割合 × 借家権割合(30%)× 賃貸割合)】

借家権割合(30%)と賃貸割合は建物の場合と同じです。追加で「借地権割合」が評価額に影響します。

「借地権割合」は地域によって異なり、その割合は路線価図にA~Gの記号で示されています。

記号と借地権割合の対応は下表のとおりです。


記号 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

例えば「140C」と路線価図に記載されている場合、路線価が「140千円/㎡」の借地権割合70%です。

以上より、土地部分の相続税評価額は自用地としての評価額に0.9475(1-(0.7 × 0.3 × 0.25))を掛けた金額です。

参照:国税庁ホームページ「貸家建付地の評価」

小規模宅地等の特例を適用できれば相続税は減額される

亡くなった人が事業用または居住用に使用していた宅地を相続した場合、一定の要件に基づいて相続税が減額されます。

これを「小規模宅地等の特例」と呼び、減額割合は最大80%です。

税制上大きなメリットを得られるので、宅地を相続した際には、この特例を適用できないか確認しましょう。

以下で、小規模宅地等の特例が適用された場合の評価方法を具体的に説明します。

小規模宅地等の特例が適用されたときにおける相続税評価額の計算方法

小規模宅地等の特例によって相続税が減額される割合は「宅地等の利用区分」「満たす要件」によって異なります。

まとめると下表になります。

「限度面積」とは特例が適用される面積の上限です。

例えば、400㎡の特定居住用宅地を相続した場合、330㎡部分までは相続税評価額が80%減額されます。

残りの70㎡部分については、通常の相続税評価額と同じです。

それぞれの要件は細かく規定されていますので、正確に把握して適用されるか判断する必要があります。

「居住用宅地を配偶者が取得する」といった明確に小規模宅地等の特例が適用される場合はよいですが、少しでも判断に迷うところがあれば税務署の担当者や専門の税理士などに相談してください。

なお、この特例の適用を受けるには、相続税の申告書に特例を受ける旨を記載する必要があります。

参照:国税庁ホームページ「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」

相続税を節税したいときに使える制度

相続財産の評価額が高いほど、相続税率は上がり、税負担は大きいです。

しかし、税額控除や特例を活用すれば、相続税の負担を軽くできます。

そこで最後に、相続税を節税したいときに使える制度をまとめて説明します。

不動産の基礎控除額

基礎控除は不動産に限らず、相続が発生したときに適用される控除です。

基礎控除額は【3,000万円+600万円×法定相続人の数】です。

したがって、法定相続人の数が増えるほど控除額が増加します。

相続人が配偶者と子ども3人だった場合、基礎控除額は5,400万円(3,000万円+600万円×4)です。

配偶者の税額軽減

配偶者の税額軽減は、遺産分割や遺贈で取得した遺産額が「(1)1億6,000万円」「(2)配偶者の法定相続分相当額」のどちらか多い金額までは、配偶者に相続税がかからない制度です。

相続が発生したときに、配偶者はほとんど相続税のことを心配する必要がありません。

なお、少なくとも1億6,000万円までは遺産が非課税になることから、遺産分割協議で配偶者に多く分割して、相続税を抑えようと思われるかもしれません。

たしかに、その1回の相続で考えれば節税効果があります。

しかし、遺産を相続した配偶者が亡くなったときに発生する相続(二次相続)まで考慮すると、かえって納税額が高くなる恐れがあります。

二次相続まで含めて納税額の総額を抑えたい場合には、綿密な税額シミュレーションが必要です。

そのため、税理士のなかでも相続税を専門にしている人へ相談することをおすすめします。

参照:国税庁ホームページ「配偶者の税額の軽減」

未成年者の税額控除

未成年者の税額控除は、相続人が未成年者(20歳未満)の場合に適用される制度です。

相続税額から、その未成年者が満20歳になるまでの年数1年につき10万円差し引かれます。

なお、1年未満の期間があるときは切り上げて1年とします。

例えば、相続人が15歳9ヶ月だった場合、15歳として計算します。

20歳になるまでの年数は5年なので、未成年者の税額控除は50万円です。

また、控除額を全額引ききれない場合には、未成年者の扶養義務者にかかる相続税額から差し引かれます。

参照:国税庁ホームページ「未成年者の税額控除」

障害者の税額控除

障害者の税額控除は、相続人が85歳未満の障害者であった場合に適用される制度です。

一般障害者であれば、相続税額から、満85歳になるまでの年数1年につき10万円差し引かれます。

特別障害者であれば、差引額は20万になります。

未成年者の税額控除と同様に、1年未満の期間があるときは切り上げて1年とします。

例えば、40歳と3ヶ月であれば、満85歳になるまで44年と9ヶ月です。1年未満は切り上げるので、45年として計算します。

一般障害者であれば450万円、特別障害者であれば900万円が控除されます。

なお、障害者の相続税額だけでは控除しきれない場合、障害者の扶養義務者の相続税額から差し引かれます。

参照:国税庁ホームページ「障害者の税額控除」

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度は、60歳以上の親または祖父母から、20歳以上の子どもや贈与する場合に適用できる特別控除です。

合計2,500万円まで贈与税が無税となります。

ただし、相続発生時に、それまで受けた贈与分を加えて相続税を計算します。このときの評価額は「贈与された時点」です。

したがって、明らかに値上がりすることがわかっている不動産であれば、相続時精算課税制度を利用して贈与している方が、相続税を抑えられます。

例えば、贈与時は2,000万円の土地が、相続発生時には3,000万円になったとします。

相続時精算課税制度を利用していれば、相続税を計算する際の課税価格は2,000万円となるため、通常どおりに相続する場合と比べて1,000万円少ない評価額になります。

ただし、相続時精算課税制度を利用すると、小規模宅地等の特例は適用できません。

どちらの節税効果が高くなるかは、税理士に相談して、シミュレーションしてもらうことをおすすめします。

参照:相続時精算課税の選択

生前贈与

生前贈与は、生きているうちに他の人へ財産を無償で渡すことです。

贈与によって相続財産が減るため、相続税額を抑えられます。

しかし、一般的な税率は相続税よりも贈与税のほうが高く設定されているため、総合的な納税額は生前贈与しないほうが低くなる可能性もあります。

また、土地の生前贈与では、相続では発生しない不動産取得税が必要になり、贈与を受けた人の負担になります。

生前贈与かそのまま相続させるか、どちらの税負担が軽くなるかシミュレーションしたあとで、生前贈与を利用するか決めるとよいでしょう。

養子縁組

養子縁組することで、その人は実子と同じ扱いとなるため、子どもの相続人が1人増えることと同じです。

その結果、法定相続人が増えるので、基礎控除額も600万円×養子縁組の人数分増加します。

とはいえ、相続税の節税目的で養子縁組することは認められていません。

また、法定相続人が増えることで、実子の法定相続割合が減ります。

実子と養子の間でトラブルになる恐れもあるので、他の親族から十分な理解を得たうえで利用しましょう。

参照:国税庁ホームページ「相続人の中に養子がいるとき」

まとめ

ここまで説明してきたように原則、土地は路線価、建物は固定資産税評価額に基づいて相続税評価額を算出します。

賃貸に出している場合には、利用の権利が一部制限されることから、評価額から一定の割合を差し引いて計算します。

そして「小規模宅地等の特例」は最大80%の評価減になるメリットの大きな制度です。

あなたが相続する不動産に適用できないか、一番に検討しましょう。

そのほか相続税を抑えられるさまざまな制度があるので、適用要件を確認し、積極的に利用することをおすすめします。

不動産の相続についてよくある質問

相続税はいつ発生するの?

相続税は、遺産総額が基礎控除額を超えたときのみ課せられます。そのため、明らかに基礎控除額を下回ると考えられる場合、そもそも金額を算出する必要はありません。

土地の相続税はどう計算するの?

土地の相続税評価額を算出する際には原則「路線価方式」を使用します。実際に評価する際には「奥行価格補正率」「側方路線影響加算率」「二方路線影響加算率」などの各種補正率を考慮した価額に、その土地の面積を掛けて算出します。

建物の相続税はどう計算するの?

建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」と同じです。土地のように改めて計算する必要はありません。補正率などの値を掛けることも不要です。

相続税を節税することはできますか?

「小規模宅地等の特例」「税額控除」を利用することで、不動産相続税を節税できます。

相続税の計算が困難なのですが・・・

相続税の計算は、困難になるケースもあります。そのため、少しでも迷うところがあれば、税務署の担当者や専門の税理士などに相談してみてください。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。