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固定資産税を滞納しても家は売買できる!差押えを解除して売却する方法

固定資産税 滞納 売買

固定資産税を滞納すると、家が差押えられてしまうケースも珍しくありません。

家が差押えられると、滞納している固定資産税を支払い、差押の登記を解除しない限り、売買できなくなってしまいます。

税務署と相談すれば、家の売却益から滞納している固定資産税を納付して、同時に差押の登記を解除する形で、税金を支払うお金がない場合でも差押えられた家を売買できます。

もし家を手放したくない場合は「親族間売買」以外にも、家の名義を不動産業者に買取してもらってから、賃貸物件として借り直す「リースバック」という方法もあります。

以下のボタンから、リースバックにも対応している買取業者へ相談できるので、まずは買取価格を確認してみてはいかがでしょうか。

固定資産税を滞納すると家が公売にかけられる

家を所有している限り、固定資産税を毎年支払わなければなりません。

固定資産税とは?
土地や家などにかかる税金で、毎年の納税額は「売買価格の約70%×1.4%」が目安です。

もし固定資産税を滞納してしまうと、家が公売にかけられてしまう恐れがあります。

固定資産税を滞納した後の流れ
  1. 税金を滞納すると家が差押えられる
  2. 差押えられた家は売買できなくなる
  3. 差押えられた家が公売にかけられる

固定資産税を滞納した場合の流れを、実際の順番どおりにみていきましょう。

【ステップ1】税金を滞納すると家が差押えられる

期限までに固定資産税を納付しない場合、滞納により家を差押えられる恐れがあります。

次のように、固定資産税の滞納が続くほど、重い滞納処分を受けなければなりません。


滞納期間 滞納処分
1日目〜 滞納分の固定資産税を支払う
20日目〜 税務署から督促状が届く
30日目〜 税務署による家の差押えが可能になる
約60日目〜 税務署による家の差押えが実行される

固定資産税の滞納が1ヶ月以上続く場合、法律上は家の差押えが認められていますが、実行されるのは滞納2ヶ月後以降が多いです。

事前に「差押予告書」が郵送で届くこともありますが、通知がないまま家を差押えされるケースもあるため注意しましょう。

督促状が届いたら税務署に連絡して差押えを避けよう

固定資産税を滞納すると、納付期限から20日以内に督促状が届きます。

督促状が届いたら、税金を払えなくても税務署に連絡して、差押えを回避しましょう。

税務署へ連絡せずに税金の滞納を続けると、ほぼ確実に家を差押えられてしまいます。

「払えないから」とそのままにせず、税務署に必ず連絡して、支払いの猶予や分納も視野に入れた、今後の相談をしましょう。

【ステップ2】差押えられた家は売買できなくなる

家が差押えられてしまうと「差押の登記」を解除しない限り、売買できません。

差押の登記とは?
家を差押えられた際、不動産登記簿に記載される登記で、公売の手続きが正式に開始されたことを意味します。

原則として「差押の登記」を解除するには、税金滞納を解消する必要があります。

ただし「売却額を税金納付に充てる」などの条件を示せば、差押えを解除してくれる場合もあるので、交渉してみるとよいでしょう。

【ステップ3】差押えられた家が公売にかけられる

最終的に差押えられた家は公売にかかり、売却価格が納税に充てられてしまいます。

公売とは?
差押えた財産をオークション形式で売却して滞納税の回収に充てることで、国や自治体による競売を公売といいます。

もし公売にかけられてしまうと、家から退去しなければならず、第三者へ売却された家を取り戻すことは困難です。

事前に税務署から「公売予告通知」が届くので、早急に連絡して公売を避けましょう。

公売による売却相場は市場価格より20〜30%安い

家が公売にかけられると、相場より20〜30%程度も安い金額で換価されてしまいます。

例えば、本来なら3,000万円で売却できる家でも、公売にかかると売却価格が2,100〜2,400万円まで安くなってしまうのです。

公売に対して、差押え状態の家でも通常の不動産売却と同様に売ることができる「任意売却」という方法もあります。

任意売却とは?
通常なら差押え状態の家は売却できませんが、例外的に税務署の許可をもらい、家を売却することで公売を避ける方法です。

任意売却なら市場価格どおり、公売より約20〜30%も高い金額で家を売却できます。

ですので、家を売る場合は公売ではなく任意売却で高く売ることをおすすめします。

固定資産税を滞納しても家を売買できる条件

固定資産税を滞納した後でも、条件さえ満たせば、家を売買できます。

固定資産税の滞納後でも家を売買できる条件は、次のとおりです。


状態 条件
家の差押え前 滞納分の固定資産税を支払う
家の差押え後 自治体へ頼んで差押え登記を解除する

固定資産税の滞納時に家を売る際には「家を差押えられているか?」が重要になります。

差押え前なら滞納分の税金を支払うことで、差押え後でも差押の登記を解除することで、あなた自身が家を任意売却できます。

それぞれのケースについて、家を売買できる条件をみていきましょう。

【家の差押え前】滞納分の固定資産税を支払う

家が差押えられる前であれば、滞納分の固定資産税を支払うことで家を売却できます。

法律上、差押え前の家であれば、固定資産税を払わなくても売却自体は可能です。

しかし、差押えを受けるリスクのある家を購入する買主はいないので、滞納分の固定資産税を支払わない限り売却はむずかしいです。

固定資産税は分納にも応じてもらえるので、払える分だけでも納税するとよいでしょう。

毎月3〜5万円程度の分割払いでもOK

固定資産税を滞納した場合、分納による分割払いにも応じてもらえます。

固定資産税を分納する場合、毎月支払う金額は3〜5万円程度で済むケースが多いです。

固定資産税を滞納してしまった場合、すぐに税務署へ連絡して分納の相談をしましょう。

家の売却益を用いて納税してもOK

滞納している税金については、家を売却して得た売却益で納税しても問題ありません。

そもそも税務署が家を差押えしている理由も、家を公売にかけて得た売却益を滞納している税金の納付に充てるためです。

持ち主が家を売却すれば、公売よりも売却相場が20〜30%高くなるため、税務署側にも所有者側にもメリットは大きいです。

そのため「家の売却益を税金納付に充てる」といった条件付きで、差押えられた家の売却を税務署が認めるケースもあります。

滞納が続くと延滞税が課税されてしまう

固定資産税の滞納が続くと「延滞税」という罰金のようなものが課税されてしまいます。

延滞税とは?
納付期限までに支払うべき税金を納付しない場合に課税される税金で、納付期限の翌日から完納されるまでの日数分が課税されます。

いわゆる利息に相当する税金が延滞税です。

延滞税は固定資産税を滞納した日数分が課税される上、滞納が続くほど金利も上がるので、金銭的負担が増えてしまう仕組みです。


滞納期間 滞納処分
翌日〜2ヶ月目 年「7.3%」と「特例基準割合+1%」
のいずれか低い割合
2ヶ月目〜 年「14.6%」と「特例基準割合+7.3%」
のいずれか低い割合

延滞税の金額がわからない場合、国税庁のホームページで計算できます。

一般的に延滞税が100万円を超えてしまうと、自力で滞納を解決することは困難です。

延滞税を抑えるためにも固定資産税の納付に遅れたら、すぐに滞納額を支払いましょう。

参照:「延滞税の計算方法」国税庁

【家の差押え後】税務署に頼んで差押えを解除する

家を差押えられた場合でも、税務署に頼んで差押の登記を解除すれば家を売却できます。

滞納分の固定資産税を納付すれば、差押の登記は解除されますが、いますぐに払えないという人も多いでしょう。

しかし次の方法を用いれば、例外的に差押の登記を解除してもらえる場合があります。

家の差押えを解除する方法
  1. 売却益を税金の納付に充てる
  2. 税務署へ差押えの解除費用を支払う

差押の登記さえ解除できれば、家を任意売却して、高額な売却益を得ることが可能です。

まずは税務署に連絡して「差押えを解除できないか?」と相談してみると良いでしょう。

差押えを解除できない場合は弁護士へ依頼しよう

税務署へ連絡しても、必ずしも差押の登記を解除して、家を売却できるとは限りません。

もし差押の登記を解除できない場合、税務署との交渉を弁護士に任せると良いでしょう。

税務署も「弁護士へ依頼してまで、税金を踏み倒すことはないだろう」と安心するため、差押の登記が解除される可能性は高いです。

ただし、弁護士にも得意不得意があるため、一般的な弁護士ではなく、不動産トラブルに精通した専門の弁護士へ依頼しましょう。

固定資産税の滞納後も家に住み続ける方法

固定資産税を払えないと、家を差押えられた後、最終的に公売にかけられてしまいます。

しかし「いますぐ固定資産税を払えないが、住んでいる家は手放したくない」という人も多いのではないでしょうか。

固定資産税の滞納後も家に住み続けるには、2種類の方法があります。

固定資産税の滞納後も家に住み続ける方法
  1. 家の名義を親族へ売る「親族間売買」
  2. 家の名義を買取業者へ売る「リースバック」

いずれの方法も、家の名義のみを親族または買取業者へ売却した後、相手から家を借りる形になります。

それぞれの方法を順番にみていきましょう。

【方法1】家の名義を親族へ売る「親族間売買」

1つ目の方法は、家の名義を親族へ売却して預かってもらう「親族間売買」です。

親族間売買とは?
親子などの親族間で不動産を売買することで、見ず知らずの第三者ではなく、身内に家を買取してもらうことが可能です。

親族間売買で自分の親族に家を買ってもらい、その売却益で滞納分の税金を納付すれば、差押えを解除して公売を回避できます。

ただし、必ずしも親族が家を購入してくれるとは限らず、確実性に欠ける方法である点に注意しましょう。

住宅ローンがある場合は借入先の許可が必要

固定資産税を滞納している場合、住宅ローンを払い終えていないケースが多いです。

住宅ローン返済中の場合、家を売却するには借入先の金融機関からの許可も必要です。

また親族間売買の場合、住宅ローンの審査が通りにくい点にも注意する必要があります。

親族間売買がむずかしい場合、次の項目で解説する「リースバック」を利用しましょう。

【方法2】家の名義を買取業者へ売る「リースバック」

2つ目の方法は、一時的に家の名義を買取業者へ売却する「リースバック」です。

リースバックとは?
住んでいる家を売却した後、買主から賃貸物件として借りるという売却方法で、売却益を得た上で現在の家に住み続けられます。

リースバックで家を売れば、滞納分の税金を納付するためのお金が手に入る上、売却後も現在の家に住み続けることができます。

親族間売買で住宅ローンが下りない場合、家を一括購入することは困難ですが、資金豊かな不動産業者なら家を一括購入できます。

親族間売買よりも確実性が高いので、基本的にはリースバックの利用をおすすめします。

リースバック後は売却した家を賃貸物件として借りる

リースバック後、売却した家を賃貸物件として買取業者から借りて住むことになります。

もしも、お金に余裕が生まれたら、将来的に買取業者から家を買い戻すことも可能です。

ただし、リースバック後に家賃を滞納してしまうと、家を買い戻せなくなる恐れがあるため注意が必要です。

リースバックなら弁護士と提携した買取業者がおすすめ

すでに家を差押えられている場合、必ずしもリースバックを利用できるとは限りません。

リースバックを用いるには、税務署の合意を得る必要があるため、不動産業者に交渉力がないと、家の差押えが解除できないのです。

ですので、リースバックを利用する場合、弁護士と提携した買取業者をおすすめします。

交渉のプロである弁護士が説得すれば、税務署の合意を得やすいので、問題なくリースバックを利用できる可能性が高いです。

以下のボタンから、弁護士と提携した買取業者へ無料相談ができるので「どうすれば固定資産税を納税できるか?」について、一緒に考えてもらうとよいでしょう。

まとめ

もし固定資産税を滞納したら、滞納分を払えなくても、すぐに税務署へ連絡しましょう。

税金の滞納が続くと、家を差押えられた後、公売にかけられてしまう恐れがあります。

税務署と交渉すれば「家の売却益を税金納付に充てる」といった条件付きで、家の売却を認めてもらえるケースも少なくありません。

また「親族間売買」や「リースバック」を利用すれば、親族や不動産業者に家を買取してもらい、賃貸物件として住み続けられます。

このように家を手放さずに済む解決法もあるので、まずは税務署と不動産業者へ連絡して、今後の対応を相談しましょう。

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