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古い家はどう処分すればいい?処分方法や古い家を保有し続けるリスクについて解説

古い家

保有している家に損傷や不具合があったり、築年数の古い家を保有している場合、こんな家でも処分することができるのだろうかと悩む方もいるでしょう。

今回は、実家の古い家を遺産相続して処分に困っている方や、長く保有している古い家を処分したいと考えている方向けに、古い家の処分方法や古い家を保有し続けるリスクについて解説していきます。

古い家を長く保有していると、固定費が高くついたり、家の状態が悪化するなどさまざまなリスクに繋がってしまいます。

そんなリスクを避けるためにも、保有している古い家に合った処分方法を見つけて、賢く手放しましょう。

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この記事のポイント!
  • 古い家を解体するには150万円前後の費用が必要。
  • 解体・リフォームには自治体の補助金制度を使える可能性がある。
  • 特定空き家に指定されると固定資産税が高くなるので注意。

古い家は売却処分可能?処分方法や相場価格について

結論から言うと、古い家でも売却処分は可能です。
ここでは、古い家の売却方法や相場価格、その他の処分方法について以下5つに分けて解説していきます。

  • 周辺環境に合わせて古民家として売却処分する
  • 家に損傷があれば解体して売却処分する
  • 水回りのみリフォームして売却処分する
  • 空き家バンクに登録する
  • リノベーションして他用途で使用する

周辺環境に合わせて古民家として売却処分する

古い家の処分方法として一番一般的なのは、周辺の環境に合わせて古民家として売りに出す方法です。

古い家であっても管理が行き届いており綺麗な状態の家であったり、過去にリフォームをした経験のある家であれば、そのまま売却できることが多いです。

古い家を解体したりリフォームしたりするには費用もかかってしまうため、まずはそのまま売却可能かどうか検討してみましょう。

特に、周辺環境が自然豊かな雰囲気であったり、情緒ある風景が特徴的な場合には、家の古さを活かした古民家として売り出すことも可能です。

古民家の定義は曖昧で、築30年程度の家から戦前に建築された築100年以上のものまで含まれるため、古い家が建っているエリアや周辺の環境を考慮して、古民家としての売却方法も検討してみましょう。

家に損傷があれば解体して売却する

処分したい古い家に大きな損傷などがある場合は、解体して売却処分するのがおすすめです。
古い家を解体処分したい場合は、以下の2点を抑えておきましょう。

  • 解体費用は150万円前後かかる
  • 解体前に不動産の査定を受ける

古い家の解体費用は150万円前後

古い家の解体費用は150万円前後かかるのが一般的です。
解体費用は解体する建物の構造や広さによって、大きく変わってきます。
構造別の解体費用は以下の表のとおりで、基本的には構造が強固なものとなればなるほど費用が高くなります。

建物の構造 費用相場/坪
木造 3~5万円
鉄骨造 4~6万円
鉄筋コンクリート造 6~8万円

強固な構造の家は、解体するのに重機が必要となったり、解体作業員の必要人数が増えるため、費用は高くなる傾向があります。

また、作業範囲が広く作業時間も長くなることから、坪数が広くなるほど費用も比例して高くなるのが一般的です。

古い家の解体を検討していて、解体費用について詳しく知りたい方は、解体業者へ直接問い合わせをして見積もりを出してもらうといいでしょう。

不動産に査定をしてもらってから解体するのがおすすめ

古い家を解体してから処分しようと考えている方は、不動産に家の査定をしてもらってから解体するようにしましょう。

古い家であっても査定価格が0円にならない場合は、解体せずにそのまま売却することも可能です。

そのため、家を取り壊すかどうか悩んだ際は、不動産会社に物件の査定をしてもらうことで無駄な解体コストを省くことができるでしょう。

不動産の査定は種類が2通りあり、当日中に査定額が出る「机上査定」と担当者が実際に現地を訪れて査定する「訪問査定」というものがあります。

訪問査定では、結果が出るまでに3~4日はかかりますが、簡易な机上査定よりも正確な不動産価値を把握することができます。

古い家の場合、家の損傷具合や不具合が発生している可能性が高いため、家の状態を不動産に直接確認してもらえる訪問査定がおすすめです。

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水回りのみリフォームして売却する

古い家を解体せずに、水回りのみリフォームして売却処分する方法もおすすめです。

古い家を購入する人の中には、自分の好みの内装にリフォームをすることを醍醐味として購入する方もいます。

そのため、リフォーム費用が高くなる水回りのみがリフォームされていて、それ以外の部分が古いまま残されている物件にすると、一定の需要を満たせるでしょう。

水回りのリフォーム費用は、

  • 浴室のリフォーム費用が50万円~150万円
  • トイレのリフォーム費用が13~30万円

が相場費用です。

ここでは、水回りのリフォームにかかる費用について詳しく解説していきます。

浴室のリフォーム費用は50万円~150万円

部品代や工事費用を合わせると、浴室のリフォーム費用は50万円~150万円ほどかかるのが一般的です。

リフォーム前の状態やリフォーム内容によってリフォーム費用は大きく異なり、リフォーム内容別の費用は以下表のとおりです。

リフォーム内容 費用相場
ユニットバス全体をリフォーム交換 50~150万円
在来工法の浴室からユニットバスへリフォーム 80~150万円

在来工法の浴室とは、建物に直接タイルが貼られたタイル張りの浴室のことで、ユニットバスが誕生する前の工法で作られるため、築年数の古い家に多く見られる浴室タイプです。

一方で、ユニットバスとは天井から壁、床までが一体化している箱型の浴室で、マンションから戸建ての住宅まで幅広く普及しています。

工場で大量生産可能なことから、ユニットバスは、在来工法の浴室より費用を安く済ませることが可能です。

しかし、箱型の浴室を部屋にはめ込まなければいけないため、浴室の構造によってはユニットバスのサイズが入らない可能性があるので注意しましょう。

トイレのリフォーム費用は13~30万円

トイレのリフォーム費用は13~30万円程が相場です。

近年主流となっているタンクレストイレは10万円台後半のものが多く、15万円~30万円程でトイレのリフォームを済ませる人が全体の約6割となっています。

節水や節電機能のついたハイグレードのトイレに取り替える場合は、30万円以上になる場合もあり、全体の約1割程の人がトイレのリフォームに30万円以上掛けていることが分かっています。
参照:「トイレリフォームの費用相場」 住宅設備ネットで注文、交換できるくん

また、トイレのリフォームをすると、交換前の便器の跡が残ってしまう事から、壁や床の張り替えを行う方も多くいます。

床の張り替えは1万円~3万円ほど、壁の張り替えは3万円~5万円ほどでできるため便器の交換と共に壁・床の張り替えも検討してみましょう。

売却処分が難しい場合は空き家バンクへ登録する

古い空き家で売却処分が難しい場合には、自治体の運営する空き家の物件情報サイトである「空き家バンク」への登録を検討してみましょう。

空き家バンクは地方自治体が中心となって運営する空き家のマッチングサイトで、地方移住者向けに地方にある空き家の賃貸情報や売却情報が掲載されているものです。

空き家バンクに登録するには、市区町村のホームページからダウンロードできる登録台帳に必要事項を記入して役所の担当課へ持って行く必要があります。

登録台帳の提出後は、役所の担当者との現地調査が行われた後に、実際に空き家バンクのホームページへ掲載されます。

空き家バンクへの登録費用は無料なので、古い家の処分方法に迷っていたり、売却の難しい古い家を保有している場合は、空き家バンクの利用も検討してみましょう。   

リノベーションして他の用途へ活用する

古い家は、リノベーションをして住宅以外の用途に活用することもおすすめです。

実際に、古い家を他用途で活用している例としては以下のようなものが挙げられます。

  • カフェやレストランなどの飲食店として活用
  • ホテルや貸別荘などの宿泊施設として活用

古い家を他用途に活用しようと考えている場合は、コンセプトやニーズを抑えてリノベーションを進めていく必要があります。

多くの場合は、古い家を活かして柱や梁をそのまま使用した趣のある内装にしたり、地域の雰囲気に合わせたサービスを提供できるリノベーション方法が人気です。

古い家を放置するのがもったいなく感じ、何かに利用したいと考えている方は、活用方法や目的を明確に設定し、需要に合ったビジネスに転用していきましょう。

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古い家を処分する際の注意点

古い家を処分する際には、以下の4つの点に注意しましょう。

  • 古い家にある家財は撤去しておく
  • 不動産会社の査定を受け正当な価値を把握する
  • 古い家を解体すると固定資産税が高くなる
  • 解体・リフォーム前に自治体の補助金制度を確認する

ここでは、それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

古い家にある家財は撤去しておく

古い家を処分する際は、事前に家財を撤去しておく必要があります。

家財の撤去がされていない家は、不動産会社から売却を断られたり、解体業者に工事を請け負ってもらえない可能性があります。

特に、解体業者は解体に伴って出る産業廃棄物については処分可能ですが、家庭ゴミなどの一般廃棄物については、免許の関係上処分ができません。

家財を撤去すると、4トントラック1台~2台分ほどの量になることが多く、処分費用も15万円~25万円ほどかかってしまうのが一般的です。

そのため、自治体のゴミ回収を利用して家財道具を処分することも可能ですが、手間をかけずに処分したい場合は不用品回収業者へ依頼することもおすすめです。

また、手間や時間はかかりますが、少しでも安く済ませたい場合はネットフリマなどを活用するといいでしょう。

不動産会社の査定を受け正当な価値を把握する

古い家を処分する際は、不動産会社の査定を受け、正当な価値を把握してから古い家の処分方法を決めることをおすすめします。

一般的に、家が古いという理由だけでは不動産価値は決まらず、売却がしずらい物件にはさまざまな理由があります。

そのため、家が古いという事実だけをみて、正当な価値を把握せずに必要以上の値下げをしてしまったり、買い手のニーズを把握せずにリフォームで多くの費用を費やしてしまってはもったいないです。

不動産会社の査定では、物件のエリア特性に応じたアドバイスをしてもらえたり、古い家ならではの解決すべき問題などを教えてもらえることもあります。

インターネットで簡単に複数の不動産業者へ査定を依頼できるため、より正確な不動産価値を知るために、複数の業者へ査定をしてもらうのもおすすめです。

物件の需要を広く把握している不動産会社とうまく連携しながら、古い家の処分を賢く進めていきましょう。

古い家を解体すると固定資産税が高くなる

古い家を解体してから処分しようと考えている場合は、固定資産税が上がるタイミングに注意する必要があります。

土地の上に住宅が建っている場合、その物件は「住宅用地の軽減」に該当して土地の固定資産税が6割ほど安くなっています。

しかし、家を壊して空き地にしてしまうと、「住宅用地の軽減」の対象外となり、固定資産税が高くなってしまうので注意しましょう。

また、固定資産税額は1月1日時点の物件の状態で算出されるため、1月1日時点で家が建っている状態にすることで、その年の固定資産税額を6割軽減することができます。

つまり、古い家の固定資産税を安く抑えたい場合は以下のポイントを押さえておきましょう。

  • 取り壊しのタイミングが12月31日に近い場合、翌1月2日以降に取り壊す
  • 1月2日以降に取り壊した場合、12月31日までに売却すれば、土地の固定資産税が安いまま売却可能

解体・リフォーム前に自治体の補助金制度を確認する

古い家を解体・リフォームする際は、事前に自治体の補助金制度を確認しておきましょう。

自治体によっては、空き家の解体やリフォームにかかる費用に対して、補助金や助成金を設置しているところがあります。

例えば、

  • 市民に幅広く対応している解体補助金
  • 建て替えが前提となる建て替え工事助成金
  • 空き家であることが前提の空き家対策補助金

などがあります。

自治体の補助金制度は年度ごとに変わり、自治体によっても補助内容が異なっているため、古い家の処分で解体やリフォーム工事を検討している方は、工事に着手する前に補助金の有無を確認しておきましょう。

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古い家の基準は何?築年数や耐震基準の判断ポイント

古い家と判断される基準は、その物件の築年数や耐震基準を元に決められることが多いです。
ここでは、

  • 築年数20年以上は古い家として扱われる
  • 耐震性能が古い家も重要な判断ポイント

の2点から古い家の判断基準について解説していきます。

築年数20年以上は古い家として扱われる

一戸建てでもマンションでも、築年数20年以上かどうかが古い家として扱われる基準の目安となります。

そもそも「古い家」には定義やルールがあるわけではありませんが、税法上では「法定耐用年数」というものが定められておる、木造住宅では22年、鉄筋コンクリート造で47年と定められています。

しかし、築20年を過ぎてくると設備の老朽化や不具合などが出てくる場合が多いため、木造の一戸建てでも鉄筋コンクリート造のマンションでも、築20年が古い家かどうかの判断基準となるのが一般的です。

ただし、古いことが物件価値と比例しているかどうかは、その物件のスペックや立地などによって異なりますので、家の古さだけで不動産価値を判断しないようにしましょう。

耐震性能が古い家も重要な判断ポイント

耐震性能の古さも、古い家として扱われる際の重要な判断ポイントです。

地震の多い日本では、長く安心して住める家が重宝され、一定の強さの地震に耐えられるよう、「耐震基準」が定められています。

「耐震基準」は建築基準法で定められており、1971年・1981年・2000年の計3回、大きな改正がされました。

1981年以前の基準を「旧耐震基準」、それ以降の基準は「新耐震基準」と呼ばれ、この「新耐震基準」を満たしている建物かどうかが古い物件となるかどうかの一つの分岐点です。

古い家を保有し続けるリスク

古い家を保有し続けるにはあらゆるリスクを考える必要があります。

ここでは、古い家を保有し続けることで起こるリスクを、

  • 保有期間が長いほど維持費がかかる
  • 家の損傷が進み売却をスムーズに進められなくなる

の2点に分けて解説していきます。

保有期間が長いほど維持費がかかる

古い家は、保有期間が長いほど維持費がかかるので注意が必要です。

古い家を保有し続けることで発生する費用の例としては以下の2点が挙げられます。

  • 特定空き家に指定されると固定資産税が高くなる
  • 水道光熱費で毎月3,000~5,000円の出費

特定空き家に指定されると固定資産税が高くなる

古い家を長く保有し続け、特定空き家に指定されてしまった場合、固定資産税が高くなるため注意が必要です。

住宅用地には固定資産税の軽減措置が適用されていますが、行政期間の定める「特定空き家」にみなされると固定資産税の軽減は適用されなくなります

「特定空き家」に指定される条件は、

  • 倒壊の危険性があるもの
  • 周辺の景観を損ねるもの
  • 衛生上問題のあるもの

などがあります。

「特定空き家」の詳しいガイドラインについては、国土交通省の「特定空き家に関する措置」を確認しておきましょう。
参照:「「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 ガイドライン」

特に、住んでいない空き家や日常的に使用していない家を保有している場合は、定期的に手入れや管理を行い、軽減措置の適用から外れないようにしましょう。

水道光熱費で毎月3,000~5,000円の出費

空き家として保有する期間が長くなればなるほど、毎月3,000~5,000円の水道光熱費の負担は大きくなってきます。

もし、保有している古い家が空き家であったとしても、解約手続きをしない限り、毎月固定費は発生し続けます。

しかし、古い家の維持費削減のために光熱費をむやみに解約してしまうと、以下のようなトラブルが発生してしまうこともあります。

  • 水道を止めることで水道管の劣化が進行
  • 電気を止める事で、浄化槽に害虫や異臭が発生
  • 凍結防止ヒーターが作動せず給湯器が破損

空き家の場合、ガスを止めても大きなトラブルは発生しませんが、空き家の掃除やメンテナンスをする際にお湯を使用できなくなるので、定期的な管理をする際に不便に感じる方もいるでしょう。

管理が不十分になると、特定空き家に認定されてしまう可能性もありますので、水道光熱費については今後の状況を踏まえた上で解約することをおすすめします。

家の損傷が進み売却をスムーズに進められなくなる

古い家を長く保有し続けるデメリットとして、家の損傷が進んでしまい、売却がスムーズに進められなくなることがあげられます。

築年数の経った古い家は、水漏れや外壁の剥がれ、断熱材の欠損など家の損傷が進行していきます。

損傷がひどく進んでいる場合は、買い手も購入を懸念し、スムーズに売却できる機会を逃してしまうでしょう。

また売却時には、売主に課せられる「契約不適合責任」があるため、売買した不動産に不具合があった場合は損害賠償請求や契約の解除に繋がってしまう可能性も否定できません。

屋根・天井裏の損傷や水道管の老朽化、シロアリによる浸食などは「契約不適合責任」の範囲内ですので、長く保有していた古い家を売却する際は、損傷の有無をしっかり把握し契約時に明示することを忘れないようにしましょう。

まとめ

古い家を処分するには、古民家として売却したり、解体・リフォームを行ってから売却するなどの売却処分が一般的です。

しかし、古い家の処分方法は売却処分だけではなく、家の古さを活かしながらリノベーションなどを行い、宿泊施設や飲食店として活用していく方法もあります。

固定費の高騰や家の損傷の進行による買い手の離脱など、古い家を長く保有するリスクは多くあります。

ただし、家が古いことだけでは不動産価値は決まりませんので、不動産の査定で正確な物件価値を把握した上で、賢く古い家の処分を進めていきましょう。

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古い家の処分に関するよくある質問

古い家でも売却処分は可能?

古い家でも売却処分は可能です。しかし、物件のあるエリアや物件の状態によっては売却処分が難しい場合もあります。

売却処分以外に、古い家を処分する方法はある?

古い家の売却処分が難しい場合は、「空き家バンク」への登録や他用途での活用を考えてみましょう。

古い家を解体するのに必要な費用は?

構造や大きさにもよりますが、150万円前後になるケースが一般的です。

古い家を保有し続けるデメリットはある?

古い家を保有し続けると、固定資産税や水道光熱費の費用がかさむ点がデメリットとなります。また、家の損傷が進行してしまったり、「特定空き家」に認定されるなどさまざまなリスクが考えられます。

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