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最低敷地面積の土地を分筆すると売却は困難!分筆された土地の売却方法も解説します

最低敷地面積 土地分筆 売却

「最低敷地面積の土地を分筆して売却したい」と考える人もいるでしょう。

最低敷地面積とは、建物を建てるときに必要な最低限の敷地面積です。最低敷地面積に満たない土地には、建物を建築できません。

そのため、最低敷地面積の土地を分筆してしまうと、売却は困難になります。最低敷地面積の土地を売却する場合は、土地そのものを売却すべきです。

ただし、既に最低敷地面積の土地を分筆してしまった場合でも「まったく売れない」わけではないので安心してください。訳あり不動産専門の買取業者に相談することで、売却が可能になります。

実際に最低敷地面積の土地を手放すことを検討しているなら、まずは訳あり不動産専門の買取業者に相談しましょう。分筆したことによって最低敷地面積に満たない土地でも、そのまま買い取ってもらえます。

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最低敷地面積の土地を分筆してしまうと売却は困難になる

最低敷地面積とは建物を建てるときに必要な最低限の敷地面積のことです。最低敷地面積は「敷地面積の最低限度」とも呼称されます。

また、最低敷地面積は全国一律で決められているわけではなく、市区町村単位で決められています。

例えば、最低敷地面積が「200㎡」と定められた地域があるとします。

この地域では「200㎡未満」の土地には建物を建築できません。

もしも、最低敷地面積の土地を分筆してしまうと売却は困難になります。最低敷地面積よりも小さい土地には、建物を建築できないからです。

建築基準法53条の2

建築物の敷地面積は、用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、当該最低限度以上でなければならない。
引用:e-govポータル、建築基準法53条の2

「最低敷地面積を分筆した土地」を購入しても、建物を建築して利用・居住できないため、最低敷地面積を分筆した土地には買主がつきにくいです。

ですので、もし最低敷地面積の土地を売却したい場合は、土地そのものを売却するべきです。

最低敷地面積よりも小さい土地には建物を建築できない

前の項目でも説明した通り、最低敷地面積とは、建物を建てるときに必要な最低限の敷地面積のことです。

つまり、最低敷地面積を満たしていない土地には建物を建築できません。

極端な話ですが、最低敷地面積から0.1㎡でも狭ければ、その敷地上に建物を建築できません。そうなれば、土地の使い道は駐車場や通路などに限られてしまいます。

土地の購入を検討している人のほとんどは、建物を建築して居住・利用を目的としています。

建物が建てられない土地に買主はつきにくいため、最低敷地面積の土地を分筆してしまうと売却が難しくなるため注意しましょう。

法令制定前から「最低敷地面積未満」であった場合は建築制限を受けない

最低敷地面積に満たない土地には、建物を建築できないのが原則です。

ただし、法令制定前から、最低敷地面積未満であった場合は、法令による建築制限を受けません。

建築基準法53条の2 第3項

都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められ、又は変更された際、現に建築物の敷地として使用されている土地で同項の規定に適合しないもの又は現に存する所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用するならば同項の規定に適合しないこととなる土地について、その全部を一の敷地として使用する場合においては、同項の規定は、適用しない。
引用:e-govポータル、建築基準法53条の2 第3項

最低敷地面積が定められる前から下回っていた場合は、建物の建て替えや再建築が自由におこなえます。

ですので、売却時にも通常の不動産と同じように売却できます。

もしも、売却を検討している土地が、最低敷地面積未満であれば「分筆された時期」を調べるとよいです。

最低敷地面積の土地を分筆すると違反建築物になる

最低敷地面積で制限されるのは「最低敷地面積未満に新しく建物を建てること」です。土地の分筆自体は制限されません。

そのため、最低敷地面積の土地でも、法律的には分筆可能です。

ただし、既に建物が建っている場合に、最低敷地面積の土地を分筆すると、その建物は違反建築物となります。

違反建築物となると、行政からの是正指導対象となるだけでなく、売却が困難になってしまうため、最低敷地面積の土地は分筆しない方がよいです。

最低敷地面積よりも小さく分筆してしまった土地の売却方法

これまで説明した通り、最低敷地面積の土地を分筆してしまうと、売却が困難になります。買主が見つかりにくいだけでなく、売却価格も相場価格より安くなってしまうでしょう。

しかし「既に最低敷地面積よりも小さく分筆してしまった」人もいるかもしれません。

最低敷地面積の土地を分筆してしまうと、売却が困難になりますが「絶対に売れない」わけではないので、安心してください。

具体的には、以下3つの方法であれば、最低敷地面積を分筆してしまった場合でも、売却ができます。

  • 隣地の所有者に買い取ってもらう
  • 隣地を買取・合筆して最低敷地面積の制限を満たしてから売却する
  • 訳あり不動産専門の買取業者にそのまま売却する

以下の項目から、それぞれの方法を順番に見ていきましょう。

1.隣地の所有者に買い取ってもらう

最低敷地面積の土地を分筆すると、敷地面積の最低限度を満たせなくなるため、建物の建築が不可になります。

そこで、隣地の所有者に買い取ってもらうことを検討しましょう。

隣地の所有者に売却し、最低敷地面積と隣地を合筆すれば、敷地面積の最低限度を満たせるようになります。

つまり、隣地の所有者は、最低敷地面積未満の土地を購入することで、自由に扱える土地が増えます。

そのため、売主も飼い主もお互いに得できる方法といえます。

2.隣地を買取・合筆して最低敷地面積の制限を満たしてから売却する

隣地を買取し、最低敷地面積の制限を満たして売却することも検討しましょう。

前の項目で紹介した方法とは反対に、隣地を買い取り合筆登記することで、最低敷地面積を満たせるようにします。

この方法であれば、分筆してしまった最低敷地面積未満の土地でも、建築可能な通常の土地として、売却できます。

ただし、隣地を買い取るにはお金がかかることに注意が必要です。土地を売るために投資しても、投資額以上の売却益を得られなければ、赤字になってしまいます。

3.訳あり不動産専門の買取業者にそのまま売却する

分筆してしまった最低敷地面積未満の土地を売却する際に、一番おすすめしたい方法は、訳あり不動産専門の買取業者への売却です。

最低敷地面積を分筆すると、建物が建てられないため、一般の買主や大手不動産業者は買取が困難です。

しかし、訳あり不動産専門の買取業者なら、最低敷地面積を下回っている土地でも、そのままの状態で購入してくれます。建物が建てられない土地でも、資産として運用するノウハウがあるからです。

最低敷地面積の土地を分筆してしまい、売却が困難になった場合は、訳あり不動産専門の買取業者にそのまま売却することを検討しましょう。

隣地所有者に売買の提案をした上で相談すると買取業者が交渉に入ることも可能

この項目では、以下3つの売却方法について解説しました。

  • 隣地の所有者に買い取ってもらう
  • 隣地を買取・合筆して最低敷地面積の制限を満たしてから売却する
  • 訳あり不動産専門の買取業者にそのまま売却する

隣地所有者と売買できれば、お互いに得する結果が得られるでしょう。

しかし、不動産や法律の知識がなければ、隣地所有者と売買の交渉をおこなうのは困難かもしれません。話し合いがまとまらず、トラブルになってしまう恐れもあります。

そこで、隣地所有者に売買の提案をした上で、訳あり不動産専門の買取業者に相談することをおすすめします。

訳あり不動産専門の買取業者が、第三者として売買の交渉に入ることで、お互いが納得する結果で、土地の取引を終えられるでしょう。

分筆してしまった最低敷地面積を、そのまま売却する際はもちろん、隣地所有者と売買の交渉が必要なときにも、まずは訳あり不動産専門の買取業者に相談してみてください。

最低敷地面積の土地を手放したいなら土地そのものを売却しよう

これまで説明した通り、最低敷地面積の土地を分筆すると、売却は困難になります。

ですので、最低敷地面積の土地を手放したいなら、土地そのものを売却しましょう。

最低敷地面積の土地は分筆さえしなければ、建物を建築できるため、通常の不動産と同じように売却できます。

最低敷地面積の土地を手放す必要があるなら、分筆はせずに土地そのものを売却するようにしてください。

最低敷地面積の土地が共有状態であるなら共有持分のみの売却も検討しよう

前の項目でも説明した通り、最低敷地面積の土地を手放したいなら、土地そのものを売却すべきです。

もしも、最低敷地面積の土地が共有状態の場合は、自分の共有持分だけを売却することも検討しましょう。共有持分とは、共有状態にある不動産を所有する人が、それぞれ所有する権利のことです。

共有状態にある土地そのものを売却するには、共有者全員の同意が必要です。

ただし、共有持分だけであれば、自分の意思だけで売却できます。

最低敷地面積の土地を共有状態で所有しており、自分が所有する権利だけでも手放したいと思うかもしれません。その場合は、分筆してから売却するのではなく、共有持分を売却するとよいです。

また、共有持分を売却する際は、共有持分を専門に扱う不動産業者への売却をおすすめします。共有状態にある最低敷地面積の土地でも、他共有者とトラブルを起こすことなく売却できます。

まとめ

最低敷地面積の土地を手放したいなら、土地そのものを売却すべきです。

もし最低敷地面積の土地を分筆してしまうと、建物を建築できない違反建築物になるため、売却が困難になってしまいます。

すでに最低敷地面積よりも小さく土地を分筆してしまった場合は、訳あり不動産専門の買取業者に相談するとよいでしょう。

実際に売却するのはもちろん、隣地所有者との売買交渉もサポートしてもらえます。

最低敷地面積を分筆して売却するときによくある質問

最低敷地面積の土地を分筆してから売ってもよい?

売却を検討しているなら、最低敷地面積を分筆するのは避けましょう。最低敷地面積を下回る土地には買主がつきにくいため、売却が困難になってしまいます。

最低敷地面積の土地を分筆するとどうなる?

最低敷地面積の土地を分筆すると、違反建築物とみなされます。違反建築物とみなされると、行政からの是正指導対象となるだけでなく、売却が困難になってしまいます。

既に最低敷地面積の土地を分筆してしまいました・・・

既に最低敷地面積よりも小さく分筆してしまった場合でも「隣地の所有者に買い取ってもらう」「隣地を買取・合筆して最低敷地面積の制限を満たしてから売却する」「訳あり不動産専門の買取業者にそのまま売却する」といった方法であれば、売却可能になります。まずは、訳あり不動産専門の買取業者に相談してみましょう。

最低敷地面積を下回る土地をそのまま売却したい!

最低敷地面積を分筆すると、建物が建てられないため、売却が困難になります。しかし、そういった土地でも訳あり不動産専門の買取業者ならそのままの状態で購入してくれます。

最低敷地面積を売却する際はどうすべき?

最低敷地面積を分筆するのではなく、土地そのものを売却するようにしましょう。もしも、最低敷地面積の土地が共有状態であるなら、共有持分のみの売却も検討するとよいです。

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