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夫婦間で不動産を譲渡するときにかかる税金と注意点を解説

夫婦間 不動産 譲渡

不動産の譲渡方法には、無償でおこなう贈与と、有償でおこなう売買があります。また、夫婦の場合は「相続によって不動産を譲る」というケースもあります。

いずれの方法も税金が発生するため、節税しながら夫婦で譲渡する方法を知りたい人も多いでしょう。

この記事では、夫婦間で不動産を譲渡するときに発生する税金や、不動産の「生前贈与」と「相続」でどのような違いがあるのか解説していきます。

夫婦間での不動産譲渡で節税したいときや、「贈与すべき」か「相続まで待つべき」かで迷っているときは、ぜひ参考にしてください。

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夫婦間で不動産を無償で譲渡すると贈与税の課税対象になる

夫婦にはお互いに扶養義務があるので、通常の生活を送るうえで必要となる生活費や教育費を夫から妻に渡していても、贈与税の対象外です。

しかし、不動産は上記に該当せず、基礎控除額の110万円を超える金額部分には贈与税がかかります。

夫婦間の贈与に課税される税率は下表のとおりです。


基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

例えば、評価額2,000万円の不動産を贈与した場合、課税価格は1,890万円です。

控除額は250万円、税率は50%ですので、贈与税額は【1,890万円 × 50% – 250万円 = 695万円】です。

贈与税は一般的に相続税率と比べて税率が高く、控除額は少ないので高額になります。

相続税対策として妻へ夫名義の不動産を譲渡しようと考えている場合には、暦年課税で贈与税を納める場合、相続税以上の納税額となる恐れがあるので注意してください。

参照:No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)(国税庁)

婚姻期間20年以上であれば配偶者控除を利用できる

夫婦間の贈与では婚姻期間20年以上であれば適用できる特例があります。

これは「おしどり贈与の特例」とも呼ばれ、居住用不動産または居住用不動産を取得するためのお金が贈与された場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除できる特例です。

この特例の適用を受ける際には下記書類を添付して、贈与税の申告が必要です。

  • 財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本または抄本
  • 財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の附票の写し
  • 贈与を受けた人が居住用不動産をしたことを証明する書類(居住用不動産の登記事項証明書)
  • 居住用不動産を評価するための書類(固定資産税評価証明書)

なお、配偶者控除を適用できるのは同じ配偶者から一生に一度のみです。毎年2,000万円を控除できるわけではないことを覚えておきましょう。

参照:No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除(国税庁)

夫婦間で不動産を有償で譲渡する場合は価格に注意

「無償で譲渡すると贈与税がかかるなら、とりあえず売買の体裁を取れば回避できるのではないか」と思われるかもしれません。

たしかに、夫婦間で不動産売買契約を交わせば通常「贈与」ではないので、贈与税は原則課税されません。

しかし、その譲渡価格が市場価格と比べて著しく低ければ「みなし贈与」として、贈与税の課税対象となります。

譲渡価格が著しく低ければ「みなし贈与」として課税対象になる

譲渡価格が著しく低い場合、時価と譲渡価格との差額に相当する金額が贈与されたとみなされます。

このときの「著しく低い価額」は、基準が明確に定められてはいません。

個別の事案に基づいて判定されることとなっていますが、目安は時価の80%未満です。

時価2,000万円の不動産を譲渡する場合、1,600万円未満で譲渡すると「みなし贈与」に該当する恐れがあります。

有償で譲渡する場合には「みなし贈与」として課税されないために、不動産の時価を把握して価格設定をしましょう。

参照:No.4423 著しく低い価額で財産を譲り受けたとき(国税庁)

「みなし贈与」を避けるために価格は査定結果をもとに決める

「みなし贈与」を避けるためには、時価を知ることが必要です。

時価を知る方法は主に下記3つです。

  • 不動産会社に査定依頼する
  • 不動産鑑定士に評価を依頼する
  • 固定資産税評価額から計算する

固定資産税評価額から計算する方法は「土地の場合は時価のおよそ60~70%、建物の場合は建築費の50~70%で固定資産税評価額が計算される」という基準を利用したもの方法です。

つまり、土地に関しては「固定資産税評価額÷0.6~0.7」で、建物に関しては「固定資産税評価額÷0.5~0.7」で時価を計算できます。

売る側には譲渡所得税が課税される可能性がある

適切な譲渡価格で売買すれば「贈与税」の課税は避けられますが、売買価格が購入時より高い場合は売る側に「譲渡所得税」が課税されます。

譲渡所得税の対象となる課税譲渡所得金額は「譲渡価額」から「取得費と譲渡費用と特別控除」を差し引いて計算します。

そのため、購入時よりも土地が値上がりしたり、建物の評価額が取得費から減価償却相当額を控除した金額より高ければ、売る側は利益を得るため、譲渡所得税を納める必要があります。

なお、居住用不動産を第三者に売却した場合は「3,000万円の特別控除の特例」を適用できますが、夫婦間譲渡では適用できません。

つまり、第三者に売るより夫婦間で売るほうが、課税額は高くなる恐れがあるので注意しましょう。

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夫婦間の不動産譲渡における「生前贈与」と「相続」のメリット・デメリット

ここまで説明してきたように、夫婦間で不動産を贈与すると原則、贈与税が課税されます。

そのため、贈与するのではなく、相続による不動産譲渡を計画する夫婦もいます。

相続税は贈与税に比べて課税額が低くなりやすいため、節税面のメリットは大きいといえるでしょう。

しかし、贈与にも相続にはないメリットがあります。

次の項目から「生前贈与」と「相続」それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

生前贈与のメリット

生前贈与のメリットは大きく以下の4つです。

  • 遺産分割協議のトラブルを避けられる
  • 相続放棄をしても自宅を失わない
  • 配偶者控除を使える
  • 分割して贈与できる

相続時のトラブルを避けて、スムーズに不動産を譲渡できる点が大きなメリットです。

それぞれ詳しく解説していきます。

遺産分割協議のトラブルを避けられる

1つ目のメリットは、遺産分割協議のトラブルを避けられることです。

遺産分割協議では、相続人が残した遺産を相続人がどのように分配するか話し合って決めます。

このとき、不動産がすでに配偶者へ贈与されていれば、その不動産は配偶者の財産です。

相続財産には含まれませんので、不動産に関する遺産分割協議は不要です。

遺産分割のため、不動産の売却を強いられるような事態を避けられます。

相続放棄をしても自宅を失わない

不動産を生前贈与すると、贈与された側の財産になり、原則、相続財産の対象外です。

不動産はすでに名義が変わっているので、配偶者は他の遺産を放棄をしても自宅を失いません。

ただし、贈与を受けた日から3年以内に贈与した人が亡くなった場合、生前贈与はなかったことになり、相続財産に含まれるので注意してください。

例えば、贈与者が2022年6月1日に亡くなった場合、その3年前である2019年5月31日から死亡日までの期間でおこなわれた贈与について、相続税が加算されます。

贈与時の時価を基準に相続税を計算し、すでに納めた贈与税額を控除した上で納めることになります。

参照:No.4161 贈与財産の加算と税額控除(暦年課税)(国税庁)

配偶者控除を使える

この記事でも説明したように、婚姻期間20年以上の夫婦間における贈与は配偶者控除の対象です。

最高2,000万円まで控除できるため、不動産の評価額によっては贈与税も回避できる可能性があります。

配偶者控除を適用できるか、適用できたとして贈与税はどれくらい抑えられるのか、一度税務署の担当者や税理士に相談してみましょう。

配偶者控除で贈与税が課税されない場合でも、必要書類を添付して贈与税の申告をする必要があるので手続きを忘れないようにしてください。

分割して贈与できる

不動産は一度にまとめて贈与する必要はありません。例えば、マイホームの持分を毎年10分の1ずつ分割して贈与する方法も取れます。

2,000万円の不動産を一度に贈与する場合にかかる贈与税は695万円です。

一方で、毎年持分10分の1である200万円相当を贈与する場合、かかる贈与税は毎年9万円です。この贈与税が10年課税されるので、贈与税の合計は90万円となります。

一度にまとめて贈与するより大きく贈与税を抑えられるのです。

ただし、贈与税は抑えられますが、登録免許税や司法書士に支払う報酬などは都度かかります。

分割による贈与を考えている場合、贈与税だけでなく、全体でどれだけの費用がかかるかをあらかじめシミュレーションしておきましょう。

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生前贈与のデメリット

続いて、生前贈与のデメリットです。

主に以下の3つです。

  • 「登録免許税」「不動産取得税」が高い
  • 維持費を支払う必要がある
  • 小規模宅地の特例を利用できないケースがある

贈与税は抑えられても、それ以外の費用が高額になることが多くなります。

「登録免許税」「不動産取得税」が高い

不動産を贈与で取得すると、贈与税のほかに「登録免許税」「不動産取得税」がかかります。

これらの標準税率は、相続で不動産を取得した場合に比べると高くなります。


贈与 相続
登録免許税(土地) 2% 0.4%
登録免許税(建物) 2% 0.4%
不動産取得税(土地) 標準税率:4%
特例:3%(2024年3月31日まで)
なし
不動産取得税(建物) 標準税率:4%
特例:3%(2024年3月31日まで)
なし

例えば、固定資産税評価額が2,000万円(1,500万円が土地、500万円が建物)だった場合、2022年1月31日時点で贈与と相続のそれぞれでかかる「登録免許税」と「不動産取得税」の合計は以下のとおりです。

・贈与:40万円(登録免許税)+ 60万円(不動産取得税) = 100万円
・相続:8万円(登録免許税)+ 0円(不動産取得税) = 8万円
※そのほか特例は考慮しない

このように贈与で不動産を取得すると、相続のときよりも92万円高い税金を納める必要があります。

参照:No.7191 登録免許税の税額表(国税庁)

参照:不動産取得税(総務省)

維持費を支払う必要がある

不動産の贈与を受けると、その維持費にかかる費用は「贈与を受けた人」の負担です。

そのため、夫から妻に不動産を贈与した場合、固定資産税や自宅の修繕にかかる費用は夫ではなく妻が負担します。

もしも不動産を贈与したあとリフォームが必要になり、その費用を夫が負担した場合は「リフォーム費用の贈与があった」とみなされます。

予期せぬ贈与税の課税を避けるため、妻が自分で維持費を支払える余裕があるか、あらかじめ考えておきましょう。

「小規模宅地等の特例」を利用できないケースがある

「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった人が自宅として使っていた土地や事業をしていた土地を、相続税を算出する際の評価額を80%または50%減額できる特例です。相続する人が被相続人と亡くなるまで一緒に住んでいた場合に適用できます。

例えば、1,500万円の土地で80%減額される場合、300万円の評価額で相続したとして、相続税額を計算できます。

税額計算で非常に大きなメリットがある特例ですが、贈与を受けた日から3年以内に贈与した人が亡くなった場合(相続税に生前贈与分が加算される場合)は適用できません。

小規模宅地等の特例は「個人が相続または遺贈により取得した財産」に限られているため、生前贈与で取得した不動産は、相続財産に含まれたとしても適用されません。

参照:相続開始の年に被相続人から贈与を受けた宅地に係る小規模宅地等の特例の適用の可否(国税庁)

相続のメリット

次に、不動産を生前贈与よりも相続で取得するメリットを説明します。

  • 配偶者控除の枠が大きく非課税になるケースがほとんど
  • 「相続税」が課税される場合でも原則「贈与税」より安い

納税額は基本的に「相続」の方が低くなる点が大きなメリットです。

それぞれ詳しく解説していきます。

配偶者控除の枠が大きく非課税になるケースがほとんど

相続税の計算では「配偶者の税額の軽減」の制度を利用できます。

これは、最大1億6,000万円まで配偶者に相続税がかからない制度です。

不動産投資家で複数の物件を所有していたり、多額の貯金がある場合を除き、1億6,000万円を超える財産を取得することは稀でしょう。

そのため、配偶者控除の枠を利用するだけで、不動産を相続したときの相続税は非課税になるケースがほとんどです。

参照:No.4158 配偶者の税額の軽減(国税庁)

「相続税」が課税される場合でも原則「贈与税」より安い

また、配偶者控除の枠を超えた財産を相続したとしても、その税率は「贈与税」に比べると低くなります。

相続税の税率は下表のとおりです。


取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% なし
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

上記表からわかるとおり、もしも2億円相続したとしても、配偶者控除を差し引いた相続税課税額は4,000万円です。相続税額を計算すると600万円になり、相続財産に占める相続税額の割合はわずか3%にすぎません。

2億円すべてを生前贈与で受け取った場合の贈与税は約1億500万円なので、その差は歴然でしょう。

以上のように、納税額は「生前贈与」よりも「相続」の方が基本的に低くなります。

参照:No.4155 相続税の税率(国税庁)

相続のデメリット

不動産を「生前贈与」ではなく「相続」で取得するデメリットは、遺産分割協議で他の相続人とトラブルになる恐れがあることです。

不動産は物理的に分割が難しいため、分割方法で相続人間の協議がまとまらないケースが少なくありません。

遺産分割協議がまとまらないと、訴訟に発展して年単位の手間がかかる恐れもあります。

遺産分割協議でもめる恐れがある

不動産の遺産分割には、主に下記の方法があります。

  • 売却して現金で分ける「換価分割」
  • 土地を分筆するなど不動産のまま物理的に分割する「現物分割」
  • 特定の一人が家を相続する代わりに他の相続人へ金銭などを支払って調整する「代償分割」
  • 不動産には手を加えず、相続人全員の共有状態にする「共有分割」

このように多くの分割方法があるため、相続人間で意向が分かれやすいのです。

しかし、生前贈与していれば、そもそも不動産は相続財産に含まれないため、このようなトラブルを防ぐことが可能です。

まとめ

夫婦間で不動産を無償で譲渡すると贈与税の課税対象です。

婚姻期間20年以上であれば、配偶者控除の特例を利用できるため、生前贈与を考えている場合には、婚姻期間が20年過ぎてからがよいでしょう。

また、贈与税の課税を避けるために「売買」の形をとる場合、譲渡価格が市場価格よりも低すぎれば、その差額分が「贈与」とみなされて、贈与税の課税対象となります。

夫婦間で売買することによって不動産を譲渡する場合には、適切な価格となるよう不動産会社の査定や不動産鑑定士による鑑定を依頼してください。

そして、生前贈与は相続に比べると税制上のメリットはあまり大きくありません。

「配偶者へ確実に不動産を譲りたい」「負債が大きいので、相続放棄をしやすい状態にしたい」などの理由がなければ「生前贈与」よりも「相続」を選択することをおすすめします。

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夫婦間の不動産譲渡についてよくある質問

夫婦間で不動産を譲渡する場合、どんな方法がありますか?

無償で譲渡する「贈与」や、有償で譲渡する「売買」が基本です。相続によって譲渡する方法もあります。

夫婦間で不動産を贈与する場合、どんな税金がかかりますか?

贈与税の対象となり、基礎控除後の課税価格に応じて10%~55%の税率で課税されます。なお、姻期間20年以上であれば最高2,000万円まで控除される「配偶者控除」を利用できます。

夫婦間で不動産を売買する場合、どんな税金がかかりますか?

通常の売買と同様、売主側に譲渡所得税がかかります。なお、夫婦間での売買は「3,000万円の特別控除の特例」を利用できないので、夫婦間の売買は第三者に売るより税金が高くなる恐れがあります。

夫婦間での売買なら、市場価格より安く売買しても問題ありませんか?

時価(市場価格)より安く売った場合、時価と売買価格の差額は「みなし贈与」とされ、受け取った側に贈与税が課されます。個別の案件によりますが、おおむね時価の80%未満だとみなし贈与とされます。

夫婦の不動産譲渡では、生前贈与と相続のどちらが節税できますか?

基本的には、相続のほうが節税になります。相続税では配偶者に最大1億6,000万円の控除が適用されるため、非課税になるケースが多くなります。

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