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【土地の共有名義を解消するなら】トラブルを避ける4つの方法!自分の土地だけ売却することも可能です

1つの土地を2人以上で共有している状態を共有名義といいます。

共有名義の土地に何かを建築したり売却したりするときは、他の共有者全員の同意を得なければなりません。

このように共有名義の状態は単独名義と比べて、不動産の運用がとても煩雑になってしまいます。

せっかく不動産を持っているのに制限に縛られるのは面倒ですよね。

今回は、土地の共有名義を解消する方法とその注意点を解説します。

目次

土地の共有名義を解消する4つの方法と注意点

土地の共有名義を解消する方法はいくつかあります。

次の項目からは、土地の共有名義を解消する4つの方法をご紹介します。

  1. 土地を分筆してそれぞれの単独名義にする
  2. 共有持分を他の共有者に売却する
  3. 共有持分を他の共有者から買い取る
  4. 土地全体を売却する

①土地を分筆してそれぞれの単独名義にする

分筆とは、1つの土地を複数の土地に分割して登記する手続きです。

土地は「一筆、二筆…」というように筆を単位として数えるので、一筆の土地を数筆に分けるという意味で「分筆」といいます。

分筆後の土地は共有者それぞれの単独名義になるため、自由に運用することが可能です。

分筆の流れについては、後で詳しく解説します。

②共有持分を他の共有者に売却する

共有者の一人が全ての共有持分を買い取れば、共有名義は解消されます。

こちらから「共有持分を売却したい」と相談し、共有者がすぐに買い取りを承諾してくれれば早期解消が実現するでしょう。

しかし売却の話を持ち掛けても、共有者が首を縦に振ってくれないケースもあります。

その場合は「どのような条件であれば買い取ってくれるのか」ということを、共有者と協議する必要があります。

③共有持分を他の共有者から買い取る

先ほどの方法とは反対に、自分が他の共有者の共有持分を全て買い取るという方法もあります。

そうすれば土地の共有名義は解消され、自分だけの単独名義になります。

単独名義になれば土地を運用する上での全権限は自分が持つことになるので、共有者に縛られることもありません。

この方法でも他の共有者に買い取りたい旨を伝えて、承諾を得ることが必要です。

他の共有者も「早く共有名義を解消したい」と感じている場合は、話に乗ってもらえる確率が高いでしょう。

④土地全体を売却する

共有名義のまま、土地全体を第三者の買主に売却することも有効です。

そうすれば土地全体は買主の単独名義となり、共有名義は解消されます。

土地全体が手に入れば自由に運用できるため、買い手が現れやすく高値がつきやすいのがメリットです。

ただし、売却するためには共有者全員の同意が必要になります。

共有名義を解消する際の注意点

共有名義を解消する方法はあるものの、それぞれの方法に次のようなリスクや落とし穴があります。

  1. 土地を分筆する方法は不動産としての価値が落ちる恐れがある
  2. 共有持分を売却する方法は共有者に買い取る意思と資金力がなければ実現できない
  3. 共有者の持分を売却や買取する方法は売買価格で揉める恐れがある
  4. 土地全体を売却する方法は共有者全員の同意を得なければならない

何も知らないまま行動を起こしてしまうと、トラブルになったり損をしたりする恐れがあるので注意が必要です。

次の項目からは共有名義を解消する際におさえておきたい注意点をまとめました。

①土地を分筆する方法は不動産としての価値が落ちる恐れがある

土地の面積が狭小な場合、分筆を行うとさらに面積が小さくなるので不動産価値の低下が懸念されます。

一戸建ての平均的な坪数は30~40坪といわれています。

分筆後の土地が極端に小さくなると単独名義になったとしても売れにくいため、他の方法で共有名義の解消を検討したほうがよいでしょう。

②共有者に売却する方法は相手に買い取る意思と資金力がなければ実現できない

共有持分の売却は、共有者の中に買い手がいることが絶対条件です。

共有持分を買い取りたくないと感じていたり、買い取る意思があっても資金力がなかったりという場合、実現は難しいでしょう。

③共有者の持分を売却や買取する方法は売買価格で揉める恐れがある

共有者間で持分の売買をする方法は、価格を決定する場面で問題が発生しやすくなっています。

売買契約は、双方が価格に納得しなければ成立しません。

共有者は親族やもともと親しい関係の人がほとんどです。

つい感情的になってしまい、揉めてしまうこともあります。

早期に価格を決めるためのコツは、その土地の相場価格を知ること。

不動産鑑定士に鑑定を依頼してどのくらいの価格が妥当なのかを掴めば、納得感を得ることができます。

④土地全体を売却する方法は共有者全員の同意を得なければならない

共有名義の土地は、一人で勝手に売却することはできません。

共有者全員から同意を得ることが必須条件です。

もし共有者のうち誰か一人でも反対する場合、売却はできません。

当事者だけでは協議がまとまらない時に備えて、弁護士費用などある程度の出費もあらかじめ想定しておきましょう。

②~④は売却の是非や価格を共有者と話し合う必要がある

②~④の場合はいずれも、共有者と売却の是非や価格という重大なトピックを話し合う必要が出てきます。

反対されてしまった場合は説得する必要がありますし、時間も労力もかかります。

既に共有者との関係が良好でない場合は、解決までの道のりはさらに遠くなってしまうでしょう。

土地を分筆すれば自分の意思で売却できる

土地を分筆できれば、分筆後の土地は自分の単独名義です。

分筆後の土地を売却したいのであれば、自分の意思だけで自由に実行できます。

売却先や売却価格なども、他者に口を出されることはありません。

土地を分筆する流れ

土地を分筆することについて共有者と合意した後、具体的にどのような手順を踏むのか気になりますよね。

分筆は、所有権の移転登記を伴う法的な手続きです。

第三者にしっかりと権利を主張できるよう、正しい手順を踏まなければなりません。

次の項目からは、土地を分筆する際の流れについてまとめました。

①土地家屋調査士か司法書士に相談

土地の分筆手続きは測量や境界標設置など専門性の高い作業が発生するため、個人だけで行うのは困難です。

測量・登記に詳しい土地家屋調査士や司法書士に手続きの代行を依頼するのが一般的です。

②分筆可否判断のための調査

まずは法務局から公図・地積測量図・登記事項証明書を取り寄せます。

次に行うのが土地家屋調査士とともに現状の土地境界を調査する境界確定測量です。

もしも境界標の位置が資料と異なる場合は、その部分を修正してから分筆の手続きに入ります。

③分筆案の作成

土地家屋調査士とともに、共有名義の土地をどのように分筆するかをまとめた分筆案を作成します。

分筆案は、この後の自治体担当者や隣地所有者への説明資料としても使われる重要な資料です。

④自治体担当者による現地確認

土地が公道に面している場合は、自治体担当者による立会確認が必要です。

このとき、境界標の位置が資料と同じかどうかチェックが入ります。

⑤隣地所有者との立ち合い確認

隣地所有者にも現地に立ち会ってもらいます。

隣地との境界線がずれていると、分筆後の面積も変わってきてしまうからです。

確認後、隣地所有者に分筆について同意を得ます。

⑥分筆ラインに境界標を設置

自治体と隣地所有者との境界確認が完了した後は、分筆する位置に目印をつけるために、境界標を設置します。

境界標は土地の権利を守る重要なものですので、堅固で視認性が高いものを設置しましょう。

一般的にはコンクリートや金属でできた杭やプレートが採用されています。

境界標は各自で管理していくので、定期的に位置や状態を確認することが大切です。

⑦分筆登記申請

分筆登記には地積測量図・筆界確認書・分筆登記申請書の3点が必要になります。

地積測量図は法務局から新たに取り寄せましょう。

筆界確認書と分筆登記申請書は、土地家屋調査士の協力を得ながら作成します。

⑧分筆登記

必用書類を法務局に提出し、分筆登記申請を行います。

登記にかかる時間は、境界確定測量が終わっていれば申請から2週間程度の予定です。

分筆後の土地それぞれに登記識別情報が交付されれば、登記が完了します。

分筆後の土地が接道していると高く売却できる

分筆はどのように土地を分割するかがとても重要です。

特に分筆後の土地の接道状況については、十分に確認をしておく必要があります。

建築基準法では接道義務というものがあり、土地が道路に2m以上接していなければなりません。

もし道路に2m以上接していなければ、「再建築不可物件」となり不動産価値が大きく下がってしまいます。

そのため道路に接するように土地を分筆したほうが、土地を高く売却できるでしょう。

共有者と疎遠・絶縁関係なら共有物分割請求という方法もある

共有名義を解消するためには、他の共有者とコンタクトをとることが必須になります。

しかし、他の共有者との関係に頭を悩ませている人も多いのではないでしょうか。

「共有者と長年土地のことで揉めている」

「共有者が増えすぎてしまって、全員の状況を把握することが困難」

このような問題を解決する方法が共有物分割請求です。

共有物分割請求とは、共有名義を強制的に解消する方法として知られています。

共有物分割請求権は全ての共有者に認められた権利

土地を複数人で共有している状態は思うように運用できず、不利益を被っている状況といえます。

このような不利益な状況を脱却し土地の取引を活発化させたいという狙いから、共有名義の不動産を持つ全ての人に共有物の分割を請求する権利が与えられています。

共有物分割請求の流れ

共有物の分割を請求したら、まず共有者全員で分割の是非や分割方法について話し合う「共有物分割請求協議」が行われます。

それでも話がまとまらない場合、裁判所や弁護士などが介入して結論を出す「共有物分割請求調停」や「共有物分割請求訴訟」に移行します。

いきなり調停や訴訟から始めることは認められておらず、協議から段階を踏まなければなりません。

共有物分割請求訴訟で下される3つの分割方法

共有物分割請求訴訟になった場合、裁判所が3つ分割方法の中から適切な方法を選び、判決を下します。

まずは現物分割、難しければ価格賠償、最後には換価分割(競売)という順番で審議が行われます。

それぞれの分割方法はどのようなものなのか、詳しく見ていきましょう。

①現物分割
現物分割は、分筆によって土地を物理的に分ける方法です。

先に説明した「土地の共有名義を解消する4つの方法」の「①土地を分筆してそれぞれの単独名義にする」と同じですね。

土地を均等に分割できるのであれば、一番公正性の高い方法といえるでしょう。

ただし分筆後の土地の条件が不釣り合いになってしまう場合、現物分割を行うことはできません。

②価格賠償
価格賠償は共有者間で共有持分を売買して、単独名義に変える方法です。

こちらも「土地の共有名義を解消する4つの方法」で説明した「②共有持分を他の共有者に売却する」「③共有持分を他の共有者から買い取る」と同じです。

先に説明したとおり、こちらの分割方法は買取を希望する共有者がいなければ成立しません。

③換価分割(競売)
換価分割は共有不動産全体を売却して得た利益を分け合う方法です。

「土地の共有名義を解消する4つの方法」にあった「④土地全体を売却する
」と似ていますね。

しかし換価分割(競売)では、通常の不動産売買よりも3割程度安い価格で落札されることが多いです。

結果的に損をしてしまう可能性が高く、あまりおすすめの方法とはいえません。

自分の希望通りの方法になるとは限らない

裁判まで発展すると、分割方法を自分達の意思で決めることはできません。

もちろん自分の主張を展開することはできますが、最終的に判決を下すのは裁判官です。

換価分割(競売)となってしまい、少しの現金しか手元に戻らなかったというケースもあります。

「自分の希望通りの方法になるとは限らない」ということを肝に銘じておきましょう。

すぐに共有名義を解消したいなら持分売却もおすすめ

この記事を読んでいる方の中には、既に他の共有者と揉めていて疎遠・絶縁になっているという方も多いのではないでしょうか?

他の共有者と顔をあわせたくない状況で、何度も協議をするのは抵抗がありますよね。

煩わしい共有名義をすぐにでも解消したい場合は、自分の共有持分だけ売却する方法も有効です。

持分売却であれば共有者の合意は不要

他の方法では共有者との協議が必要となりますが、共有持分の売却は自分だけの意思で行えます。

買主とだけコミュニケーションをとればよいので、複雑な調整作業も発生しません。

専門買取業者なら高値での売却も可能

不動産会社の中には、共有持分の買取を専門で行う会社もいます。

一般的に共有持分を買取りたいという需要は少ないですが、専門業者であれば積極的に買い取ってくれる可能性があります。

無料査定などを行っている会社も多いので、まずは相談をしてみてはいかがでしょうか。

買取業者の選び方についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

共有持分 買取業者 共有持分の買取業者はどう選ぶ?売却時の注意点やトラブル事例と対処法も紹介します

まとめ

ここまで土地の共有名義を解消する方法について解説しました。

土地の共有名義は、土地の分筆や売買によって解消することができます。

強制的に共有名義を解消したい場合は共有物分割請求という方法もありますが、裁判まで進むと自分の希望とは異なる結果になってしまうこともあります。

最もシンプルで早い方法は、共有持分を売却する方法です。

買い取ってくれる先が見つかり次第、他の共有者に知らせずにすぐに売却することができます。

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