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【土地売却】土地は自分の持分だけ売却できる!共有者に合わなくても個人で現金化が可能

共有者と会いたくない 土地 売却

相続で土地を共有した人や夫婦で土地を共有している人の中には、何らかの理由があって「共有者と会わずに土地を売却したい」と考えている人もいると思います。

「共有者と会いたくない」と思っていても、他の共有者と会うことなく土地を売却できるのでしょうか?

この記事では、共有者と会いたくないという人に向けて、土地の売却方法と注意点について解説します。

共有者と会いたくない場合の土地の売却方法

相続で土地を共有した場合、共有者と話し合って相続後の土地をどうするか決めなくてはなりません。しかし、共有者とそりが合わず、共有者と会いたくない人もいると思います。

また、夫婦で土地を購入して共有状態にあったものの離婚をきっかけに財産分与する場合、会って話をしたくないというケースも多いです。

会って売却について話し合うのが一般的ですが、会わずに土地を売却することも可能です。共有者と会わずに土地を売却する方法として、以下の2つがあります。

・自身の共有持分のみを売却する
・共有物分割調停で共有物を分割してから売却する

それぞれの売却方法について詳しく見ていきましょう。

自身の共有持分のみを売却する

まずは自身の共有持分のみを売却するという方法です。

共有物は土地を不法占拠している人を追い出すといった妨害排除請求といった保存行為は単独で行うことが可能です。

一方、土地の整地といった共有物の管理行為は共有者の過半数の同意があれば行えます。

売却や抵当権の設定といった変更行為は共有者全員の同意が必要です。そのため、共有地を売却する際は共有者全員の同意を得る必要があります。

しかし、自身の共有持分のみの売却であれば他の共有者の同意を得ずに売却できます

あくまでも全員の同意が必要になるのは、土地を一括して売却するケースのみです。

そのため、共有者と会わずに土地を売却したい人は、まず自分の持分のみを売却できないか検討してみましょう

共有物の保存行為・管理行為・変更行為について詳しく知りたい方は、以下のサイトをご覧ください。
参照:共有物の保存行為・管理行為・変更行為

共有物分割調停で共有地を分割してから売却する

次は共有物分割調停という方法です。

共有物分割調停では相手方となる他の共有者の住所地を管轄する簡易裁判所に調停申立を行って、調停委員を介して共有不動産の分割を進めます。

全員が親族の場合、家庭裁判所に一般調停という形で申し込みます。

共有不動産を自身の共有持分に応じて分割すれば単独名義となるため、売却する際に他の共有者の同意は必要ありません。

実際の土地を売却した方が共有持分という権利を売却するよりも売却価格が高くなります。

売却代金を多く手に入れたい人は共有物分割調停を申し込むという手間はかかるものの、共有物分割調停を検討してみましょう

他の共有者と共同で売却した方が高値で売れる

先ほどの売却方法は、共有者と会わずに単独で売却する方法でした。

特に共有持分のみの売却の場合は、他の共有者を巻き込みません。そのため、スムーズかつ簡単に売却できるという点が大きなメリットです。

しかし、単独で土地を売却する場合は一般的な売却価格より安いため、共同で売却した方が良いです。

「土地を高く売却したいけど、それでも共有者と会いたくない」という人もいると思います。単独で売却する場合だけでなく、共有者と会わずに共同で土地を売却することも可能です。

共有者と会わずに共同で土地を売却する方法として、以下の2つがあります。

・代理人に任せて土地の一括売却を進める
・不動産会社と持ち回り契約を締結する

それぞれの売却方法について詳しく見ていきましょう。

代理人に任せて土地の一括売却を進める

まずは代理人に任せて土地の一括売却を進めるという方法です。

先の見出しでも触れたとおり、自身の持分だけでなく全ての土地を一括で売却する場合は共有者全員の同意を得る必要があります。

しかし、全員の同意を得るには他の共有者と話し合う必要がありますが、代理人を立てれば他の共有者と話し合わずに済みます。

代理人を選任しなくてはならないという手間がかかりますが、他の共有者と会わずに一括売却を進められる、持分のみの売却より高く売れるのがメリットです。

そのため、自身の共有持分を高く売却したいものの他の共有者と会いたくないという人は、代理人に任せて土地の一括売却を進めるという方法を検討してみましょう

不動産会社と持ち回り契約を締結する

次は不動産会社と持ち回り契約を締結するという方法です。

持ち回り契約とは、既に売主と買主が売買契約を締結することに合意していて、売買契約の締結のみを残した状態で不動産会社の担当者が両者を訪れて契約書を交わす方法です。

この方法であれば、売買契約を締結する際に共有者同士が立ち会わずに済みます。

しかし、売主全員が共有地の売却だけでなく持ち回り契約を締結することに合意している、買主も持ち回り契約を締結することに合意している場合しか利用できません。

持ち回り契約の範囲には共有者の合意を得ることは含まれていないため、共有者の合意を得られていない場合は代理人に任せて土地の一括売却を進めましょう。

共有地を売却する際の注意点

「共有者と会いたくない」と考えている人でも、共有者と会わずに単独または共同で土地を売却できるということが分かりました。

しかし、売却できると言っても選んだ方法次第ではデメリットも伴うことから、トラブルを未然に防ぐためにも注意点を押さえた上で売却に臨むことが重要です。

共有地を売却する際の注意点として、以下の4つがあります。

・価値が下がる可能性がある
・後でトラブルに発展する可能性がある
・共有物分割訴訟に発展する可能性がある
・代理人は信頼できる人を選ぶ

それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。

価値が下がる可能性がある

単独で分割するという方法を選んだ場合、価値が下がる可能性があるので注意が必要です。

例えば、共有持分のみを売却するというケースでは、土地を使用する権利のみの売却です。

共有持分を購入した買主のみ土地を使用できるわけではなく、他の共有者も自由に土地を使用できるので資産価値よりも売却価格が安くなってしまいます。

基本的に共有持分のみ購入するのは、最終的に売却することになったタイミングで利益を得ることを目的としている投資家や不動産会社だけです。

そのため、購入希望者が限られていてなかなか売れにくいという点にも注意が必要です。

また、共有地を持分に応じて分割してから売却するケースでは、分割後の土地が小さければ利便性が低くなるので売却価格が安くなる可能性も。

宅地の平均的な大きさは35~40坪程度なので、分割後の土地の大きさがそのくらいあるか事前に確認してから分割した方が良いでしょう。

後でトラブルに発展する可能性がある

共有持分のみを売却する際は、他の共有者に許可を得る必要はありませんでした。しかし、許可を得ずに売却した場合、後でトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

その理由は、共有者の中に親族以外の人物が加わることによって、話し合いがまとまらない可能性が高まるためです。

また、共有持分の購入者が他の共有者に対して共有物分割訴訟を提起する可能性も。

共有物分割訴訟については後述しますが、他の共有者にとってはトラブルの種となるので共有持分を売却したことを指摘してくることも少なくありません。

そのため、共有持分のみを売却する場合も代理人を通して共有持分を売却する旨を事前に伝えておくか売却後の対応を代理人に任せるかのどちらかを想定しておきましょう

共有物分割請求訴訟に発展する可能性がある

共有物分割調停で共有地を分割してから売却するという方法を選んだ場合に、必ず調停で全てが解決するわけではありません。

調停委員を介して共有地を分割してから売却する旨を話し合っても、他の共有者の同意を得られない可能性があります。

それでも共有地を分割して売却したい場合は、共有物分割請求訴訟という訴訟に発展する可能性も

共有物分割請求訴訟とは、裁判所を通して共有状態の解消を求める訴訟です。

他の共有者と顔を合わせるのが一般的ですが、どうしても他の共有者と会いたくない場合、弁護士を代理人にして共有物分割請求訴訟を任せることも可能です。

訴訟に発展した場合は弁護士に依頼する必要がある、裁判費用がかかる、速やかに問題を解決できないといったデメリットを伴うので他の方法を選択した方が良いでしょう。

代理人は信頼できる人を選ぶ

代理人に任せて土地の一括売却を進めるという方法を選んだ場合には、代理人を選任する必要があります。代理人は任意代理人と法定代理人の2種類です。

法定代理人とは、単独で法律行為を行えない未成年が単独で土地を売却したいという場合、本人に代わって代理権が与えられる人物です。

未成年者の親権者や未成年後見人、成年後見人などが法定代理人になります。

一方、任意代理人とは、法定代理人以外の全ての代理人です。

任意代理人は法定代理人のように決まっておらず、誰でも代理人に指名できます。

しかし、代理人は本人に代わって法律行為を行うため、安易に代理人を決めるとトラブルに発展する可能性も。そのため、代理人選びはかなり重要です。

親族であれば安心して代理を任せられますが、利害関係があるかどうかを確認する必要があります。

相続による共有地の場合、親族は利害関係があるケースがほとんどなので弁護士といった専門家に相談しましょう

委任状を作成する

信頼できる代理人を選べば全て完了というわけではありません。

代理権を有していることを証明する、どのような行為を代理人に依頼するのかをまとめた委任状を作成する必要があります。

委任状の書式は決まっていませんが、内容が分からなければ意味がないため、最低限、以下の内容は盛り込んでおきましょう

・委任者の氏名・住所
・受任者の氏名・住所
・取引内容
・取引日
・委任権限の範囲
・目的となる土地の表示

代理人に全てを任せるという理由で委任権限の範囲を何も書かずに空欄にする人もいます。

委任権限の範囲に何も書かれていない委任状を白紙委任状と呼びますが、受任者が権限を悪用してトラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。

そのため、信頼できる受任者でも、必ず委任権限の範囲を埋める必要があります。

委任状の作成方法が分からず困っている人は、代理人を弁護士にすれば委任状の作成から任せられるため、手間を省けるでしょう。

委任状の詳しい作成方法について知りたい人は、以下のサイトをご覧ください。
参照:委任状の作成方法

委任状以外に必要な書類

代理人に依頼する際は、委任状さえ作成すればいいというわけではありません。

委任状以外にも、以下のような書類が必要です。

・委任者の印鑑証明書
・委任者の本人確認書類
・代理人の印鑑証明書
・代理人の本人確認書類

委任状を作成する際は、氏名と住所は自筆、実印で押印しなくてはなりません。

そのため、印鑑が実印かどうか証明するために委任者だけでなく代理人の印鑑証明書類が必要です。

また、氏名と住所地が合っているか確認するために住民票や免許証などの本人確認書類も提出しなくてはなりません。

住民票を本人確認書類として使用する際は「発行から3カ月以内」と期限が設けられているケースがほとんどです。

話し合い当日にトラブルになることを未然に防ぐためにも、住民票を本人確認書類として使用する際は発行から3カ月以内の住民票を持って行きましょう。

まとめ

他の共有者とそりが合わない、離婚したなどの理由で、共有者と会わずに共有状態の土地を売却したいと考えている人も多いと思います。

持分のみの売却や共有地を分割してからの売却は、他の共有者と会うことなく単独での売却が可能です。

しかし、単独での売却は資産価値より売却価格が低くなるケースがほとんどなので、共同で売却した方が良いでしょう。

共同で売却する場合も代理人に任せる、不動産の持ち回り契約を締結すれば、他の共有者と会わずに土地を売却することが可能です。

売却方法は複数ありますが、メリット・デメリットの両方があります。後悔しないためにもそれぞれの売却方法の違いと注意点をしっかり確認してから売却に臨みましょう

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