【土地の境界線トラブル】事例をもとにした対処法や相談先を解説します!

【土地 境界線 トラブル】

境界線は「筆界」と「所有権界」という2つの考え方で分けられているため、隣地の所有者と意見がぶつかってしまうかもしれません。

筆界とは不動産登記された「土地の範囲」のことで、法律で決められているものです。

一方で、所有権界とは「土地所有者の権利が及ぶ範囲」です。所有権界は、お互いの同意があれば自由に移動できます。

ただし、所有権界を移動させた場合は、登記された筆界の境界線と一致しないため、売却時や増築時にトラブルになるケースが多いので注意が必要です。

土地の境界線トラブルを防ぐためには「境界確定測量をおこない筆界確認書を作成する」「筆界特定制度を用いて専門家の判断を仰ぐ」をするとよいでしょう。

また、売却時にトラブルが起きた場合は、訳あり物件専門の買取業者に売却するとよいです。

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土地の境界線には「筆界」と「所有権界」がある

土地の境界線における考え方は、2種類あり「筆界」と「所有権界」で分けられています。

筆界とは、法律で定められた登記されている境界線です。

一方、所有権界とは、所有者間の合意にもとづいて決まる境界線です。

原則的に筆界と所有権界は一致しています。しかし、土地の譲渡や相続などがあった場合は、筆界と所有権界が一致しないケースもあります。

筆界と所有権界が一致しない場合、トラブルの原因になるので注意が必要です。

筆界と所有権界についての基礎知識を、以下の項目から詳しく説明していきます。

「筆界」とは不動産登記された法的効力をもつ境界線

筆界とは不動産登記された「土地の範囲」のことです。

法律で決められた境界線であることから「公法上の境界」とも呼称されます。

不動産登記法123条1号

筆界 表題登記がある一筆の土地(以下単に「一筆の土地」という。)とこれに隣接する他の土地(表題登記がない土地を含む。以下同じ。)との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。
引用:e-Govポータル、不動産登記法123条1号

筆界は国が定めているため、たとえ当事者間の同意があったとしても変更はできません。

なお、筆界は法務局にある「地図・公図」や「地積測量図」で確認できます。

「所有権界」とは土地の所有者同士で決めた境界線

所有権界の場合は、所有者間の合意によって境界線が決まります。この合意は当事者間の「私法上の契約」であるため「私法上の境界」とも呼称されます。

つまり、所有権界とは「土地所有者の権利が及ぶ範囲」です。垣根やブロック塀などで、物理的に範囲が表示されています。

所有権界は当事者間の合意にもとづいて決まるため、お互いの同意があれば自由に移動できます。

ただし、所有権界を移動させた場合は、登記された筆界の境界線と一致しません。

筆界と所有権界が不一致の際は、売却時や増築時にトラブルになるケースが多いので注意が必要です。

土地の境界線におけるトラブルを防ぐためにできること

土地の境界線には「筆界」と「所有権界」の2種類があることから、隣地の所有者と境界線を巡ってトラブルになりやすいです。

できれば、近隣住民とのトラブルは避けたいところです。

土地の境界線におけるトラブルを防ぐためには、以下2つのどちらかを実施するとよいでしょう。

  • 境界確定測量をおこない「筆界確認書」を作成する
  • 筆界特定制度を利用する

以下の項目からそれぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。

「境界確定測量」をおこない筆界確認書を作成する

正しい境界線を確定させるために、境界確定測量をおこないましょう。

境界確定測量・・・隣地の所有者と確認をとり、土地の境界線を確定させる制度。

境界確定測量を実施する際は、専門家である土地家屋調査士に依頼しましょう。過去の登記データや現地の測量結果から、新しく境界線を確定してくれます。

土地家屋調査士による測量が終われば、筆界確認書を作成してくれます。隣地の所有者とともに、筆界確認書に署名・押印しましょう。

筆界確認書はとくに、土地の売却時や相続時に「隣地との境界線に問題がないこと」を証明するために用いられます。

境界確定測量にかかる費用は30万円~80万円程度

境界確定測量にかかる費用は30万円~80万円が相場といわれています。

測量する土地が「公道や河川など、国や市町村が所有する官有地」に接している場合は、国や市町村の許可が必要になるため、費用は60~80万円が相場です。

一方で、官有地と接していない場合は、国からの許可が必要ないため、30~50万円程度が相場になります。

土地の大きさや形状、測量をおこなう業者によって費用が異なります。

複数の会社に見積もりを依頼して、その中でもっとも条件がよい会社に依頼しましょう。

「筆界特定制度」を用いて専門家の判断を仰ぐ

境界確定測量と似た手続きに「筆界特定制度」という制度があります。

筆界特定制度は土地の所有者が申請することでおこなわれ、実地調査や測量などの調査をもとに、過去に定められたもとの筆界を明確にします。

筆界特定制度はとくに、当事者間でトラブルや紛争が起きた際に便利です。

新たに境界を確定しませんが、過去の筆界を明らかにし、境界線に関するトラブルを解決に導いてくれます。

参照:政府広報オンライン「筆界特定制度」

筆界特定制度にかかる費用は800円~1万円程度

筆界特定制度は、境界確定測量と比べると費用の負担が少ないです。

筆界特定をする土地(2筆)の合計価格をもとに、手数料が求められます。


土地の合計価格 手数料(円)
400万円まで 800
400万円~800万円 1,600
800万円~1,200万円 3,200
1,200万円~1,600万円 4,000
1,600万円~2,000万円 4,800
2,000万円~2,400万円 5,600
2,400万円~2,800万円 6,400
2,800万円~3,200万円 7,200
3,200万円~3,600万円 8,000
3,600万円~4,000万円 8,800

 

測量には30万円以上かかるのが一般的です。

対して、筆界特定制度であれば、費用を抑えて境界線の特定ができます。

土地の境界線を巡ってトラブルになった事例と対処法

ここまでは、土地の境界線を巡ってトラブルを防ぐためにできることを紹介しました。

しかし、既にトラブルが起きてしまったケースもあるでしょう。

次の項目から、境界線におけるトラブルの事例と、対処法を詳しく見ていきましょう。

【事例1】隣地から樹木の枝が越境している

Aさんが住む家の隣地には、庭に大きな木が生えていました。

あるとき、隣の家から木の枝が塀を越境していることに気付きました。

越境された部分を許可なく伐採することは認められるのでしょうか?

【対処法1】隣地の所有者に枝の伐採を依頼する

隣地から木や枝が越境していたとしても、隣地の所有者に無断で伐採してはいけません。

民法233条

隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
引用:e-Gov、民法233条

ですので、隣地の所有者に枝の伐採を要求しましょう。

しかし、越境している枝によって明確な被害を受けている場合でないと「権利の濫用」とみなされてしまうかもしれません。

権利の濫用・・・所有する権利の範囲を逸脱して権利を行使しようとすること。

枝が越境されても自分で伐採せず、隣地の所有者に伐採を依頼する必要があります。

「伐採の依頼に応じてくれない」など、トラブルが悪化する場合は、弁護士や司法書士に相談してみましょう。

【事例2】隣地の所有者に塀の越境を指摘された

Bさんが住む家の隣は、長い間空き地となっていました。

しかし、あるとき隣地の所有者が売り出すため、家屋調査士に依頼し測量することに。

Bさんも測量に立ち会ったところ、Bさん宅の塀が隣地に越境していることが判明。

そこで、Bさんは不動産問題に詳しい弁護士に相談することにしました。

【対処法2】越境している土地を隣地の所有者から買取する

弁護士へ相談したところ、越境している部分の土地はわずかであることを知らされました。

そのうえで「越境している部分の土地」を買い取ればトラブルが解決できる、とアドバイスされました。

隣地の所有者へ「越境している土地」の買取を持ちかけたところ、交渉は成立。

弁護士に素早く相談することで、トラブルを悪化させることなく問題を解決できました。

土地の境界線を巡ってトラブルが起きたら弁護士に相談しよう

境界線には「筆界」と「所有権界」という2つの考え方があることから、トラブルが発生しやすいです。

当事者間による話し合いで解決しようとしても、主張のぶつかり合いになり、トラブルがより悪化してしまうでしょう。

そうならないためにも、土地の境界線を巡ってトラブルが起きた際は、不動産問題に詳しい弁護士へ相談するとよいでしょう。

法律に詳しい弁護士が話し合いに介入することで、お互いの意見を尊重しつつトラブルの解決を目指せます。

売却時のトラブルであれば不動産会社に相談してもOK

不動産売却の際に境界確定の測量をすることで、はじめて越境に気付くケースもあります。

そのような売却時のトラブルであれば、不動産会社に相談するのもよいでしょう。不動産会社なら「越境している部分」だけの売買もサポートできます。

また「隣地の所有者が越境状態の解消に協力してくれない」といった場合は、訳あり物件専門の買取業者に売却するとよいでしょう。

訳あり物件専門の買取業者は、専門知識とノウハウがあるため、境界線トラブルが起きている不動産でも高く買い取ってもらえます。

まとめ

土地の境界線における考え方は「筆界」と「所有権界」の2つがあるため、隣人とトラブルに発展しやすいです。

トラブルを防ぐためには「境界確定測量」か「筆界特定制度」を利用して、土地の正確な境界線を定めることが大切です。

もしも、トラブルが発生した場合は、不動産問題に詳しい弁護士へ相談しましょう。

弁護士が話し合いに介入することで、お互いの意見を尊重しつつトラブルを解決に導いてもらえます。

境界線トラブルのよくある質問

土地の境界線トラブルはなぜ起きるの?

土地の境界線における考え方は「筆界」と「所有権界」の2つです。「土地の譲渡、不動産の相続」などによって筆界と所有権界が不一致になるとトラブルが起きやすくなります。

「筆界」と「所有権界」の違いは?

筆界は法律で決められているもので「公法上の境界」とも呼称されます。筆界は国が定めているため、たとえ当事者間の同意があったとしても変更はできません。一方、所有権界は当事者間の合意によって決められています。そのため、お互いの同意があれば自由に移動できます。ただし、所有権界を移動させた場合は、登記された筆界の境界線と一致しないことに注意しましょう。

土地の境界線トラブルを防ぐためには?

「境界確定測量」か「筆界特定制度」を実施し、境界線を明確にすることが重要です。境界確定測量は、登記データや現地の測量結果をもとに新たな境界線が確定されます。一方で、筆界特定制度は実地調査や測量結果をもとに、過去の筆界線を明確にします。どちらをおこなうべきか迷ったときは、不動産会社や弁護士といった専門家に相談してみましょう。

境界線トラブルが起きた不動産を売りたい!

不動産売却の際に境界確定の測量をすることで、はじめて越境に気付くケースもあります。「隣地の所有者が越境状態の解消に協力してくれない」といった場合は、訳あり物件専門の買取業者に売却するとよいでしょう。

土地の境界線を巡って隣人とトラブルになってしまいました・・・

土地の境界線を巡ってトラブルが起きたら弁護士に相談すべきです。当事者間で解決しようとしても、主張のぶつかり合いになり、トラブルがより悪化する恐れがあります。また、売却時のトラブルであれば不動産会社に相談するのもおすすめです。

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