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売れない不動産の管理責任を逃れる方法!相続財産管理人に任せるべき?

相続財産管理人 不動産 売れない

不動産を相続する際、売れないという理由から相続放棄を選択する人も少なくありません。

売れない不動産を相続放棄しても、管理責任は残り続けてしまうため注意が必要です。

売れない不動産の管理責任を逃れるには、相続財産管理人を選任する方法がありますが、最大100万円近い費用がかかるため、別の選択肢も検討してみることをおすすめします。

例えば、一般の仲介業者では売れない不動産でも、自社で物件を直接買取している買取業者なら問題なく売却できるケースも多いです。

以下のボタンから、訳あり物件も買取している専門買取業者の無料相談が受けられるので、「売れない不動産を買取してもらえるか?」をまずは確認してみるとよいでしょう。

相続時に売れない不動産の管理責任を逃れる方法は2種類

相続発生時、被相続人の不動産を継ぎたくない場合、相続放棄を選択する人も多いでしょう。

相続放棄とは?
被相続人の遺産を一切相続せずに、すべての財産・負債を手放す手続きのこと。

相続する物件が築古物件であったり、事故物件・欠陥住宅などの場合、買主が見つからずに売れ残ってしまうケースも少なくありません。

こうした際、相続放棄すれば不動産を手放せると思われがちですが、管理責任は残ってしまうため注意しましょう。

管理責任とは?
地域の防犯や安全を損なわないため、所有者が家を適切に管理する責任のこと。

遺産に含まれる不動産が売れそうにない場合、管理責任を逃れる方法は2種類あります。

  1. 相続放棄して相続財産管理人を選任する
  2. 相続して不動産業者に物件を買取してもらう

いずれの方法も、相続財産管理人または不動産業者という第三者に管理責任を移すことで、あなた自身が不動産を管理せずに済みます。

それぞれの方法を順番に解説していきます。

1.相続放棄して相続財産管理人を選任する

1つ目は、相続放棄してから相続財産管理人を選任して、管理責任を引き継ぐ方法です。

相続財産管理人とは?
相続放棄された遺産を相続人に代わって管理・処分してくれる人物のこと。

遺産を相続放棄しても、相続財産管理人が自動的に選任される仕組みではなく、家庭裁判所で選任申立てをおこなわなければなりません。

相続財産管理人を選任すれば、次の手順で管理責任ごと不動産を確実に処分できます。

  1. 相続財産管理人が不動産が換価する
  2. 換価できない不動産は国庫に帰属する

あなたが相続放棄した不動産の管理責任を相続財産管理人が引き継いで、不動産を換価あるいは国庫に帰属してもらえるのです。

ただし、相続放棄する場合は3ヶ月以内に手続きしなければならないため注意が必要です。

相続財産管理人の選任方法・費用などを詳しく知りたい人は、以下の記事もご覧ください。
相続財産管理人とは 相続財産管理人とは?選任する方法・費用やメリット・デメリット

相続財産管理人が不動産が換価する

相続財産管理人が選任された後、売却できる相続財産は換価する手続きが取られます。

換価とは?
被相続人名義の財産を換金・現金化することです。

換価で得られた金銭は被相続人の負債における債権者への返済をはじめ、相続財産管理人への報酬金に充てられます。

売主が相続財産管理人に変わっただけで、通常の不動産売却と大きな差はありません。

換価できない不動産は国庫に帰属される

通常の不動産売却の場合、買主が見つからない限り、物件を手放すことができません。

しかし、相続財産管理人による換価では、換価できない不動産を国庫に帰属できます。

国庫帰属とは?
相続人の存在しない不動産などを国の財産とすることです。

つまり、通常の不動産売買では売れない不動産でも、相続放棄して相続財産管理人を選任することで、確実に手放すことができるのです。

2.相続して不動産業者に物件を買取してもらう

2つ目は、いったん不動産を相続した後、その物件を不動産業者に買取してもらう方法です。

不動産業者には2種類あり、自社で物件を直接買取している「買取業者」も存在します。

種類 売却方法
仲介業者 買主を探して不動産を売却する
買取業者 自社で不動産を直接買取する

買取業者であれば、仲介業者では売れない不動産でも買取してもらえる可能性が高いです。

それだけでなく、売れない不動産を買取業者に買取してもらうことで次の利点が得られます。

  • 相続財産管理人を選任する手間や費用が省ける
  • 買主を探す必要がないので最短数日で買取可能
  • 事故物件・欠陥住宅などの訳あり物件でも買取可能

それぞれの利点を順番に解説していきます。

相続財産管理人を選任する手間や費用が省ける

相続財産管理人は自動的に選任されるわけではなく、必要書類や費用を用意して、家庭裁判所に申立てをおこなわなければなりません。

必要書類の種類が多い上、数十万〜100万円程度もの費用が必要になるため、相続財産管理人には膨大な手間や費用がかかります。

一方、買取業者に不動産を売却する場合、仲介手数料を負担せずに済むだけでなく、買取価格として利益を得ることができるのです。

買主を探す必要がないので最短数日で買取可能

仲介業者と異なり、買取業者に不動産を売る最大の利点は、買主を探す必要がないことです。

不動産が売れない場合、その原因は購入してくれる買主が見つからないことにあります。

しかし、売れない不動産を買取業者に売却する場合、提示された査定額にあなたが納得した時点で売買契約が成立します。

そのため、買取業者なら最短数日で不動産を買取してもらえるケースも珍しくありません。

事故物件・欠陥住宅などの訳あり物件でも買取可能

買取業者のなかにも得意・不得意があるため、売れない不動産の場合、訳あり物件も扱う専門買取業者に売却することをおすすめします。

種類 説明
大手買取業者 買取拒否される恐れがある
専門買取業者 買取してもらえる可能性が高い

大手買取業者の場合、築古物件などの売れにくい不動産は「お金にならない」といった理由から、買取拒否されてしまう恐れがあります。

しかし、訳あり物件も取扱う専門買取業者であれば、事故物件・欠陥住宅などの売れにくい不動産でも買取してもらえる可能性が高いです。

以下のリンクから、訳あり物件も扱う専門買取業者の無料査定が受けられるので、売りたい不動産の価格を確認してみるとよいでしょう。

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相続財産管理人に不動産を任せるメリット・デメリット

相続財産管理人を選任して不動産を託す場合、以下のメリット・デメリットが存在します。

メリット 売れない不動産でも確実に処分できる
空き家などの管理責任を回避できる
デメリット 不動産以外の遺産も一切相続できない
最大100万円程度もの選任費用がかかる

売れない不動産でも確実に処分できるので管理責任も回避できますが、遺産を一切相続できない上、最大100万円程度の費用がかかるため、経済的なデメリットが大きいです。

メリット・デメリットをそれぞれ解説します。

【メリット1】売れない不動産でも確実に処分できる

1つ目のメリットは、売れない不動産でも確実に処分して手放せることです。

自分で不動産を処分する場合、購入してくれる買主や買取業者が見つからない限り、不動産を手放すことができません。

しかし、相続財産管理人に任せれば、不動産を換価できない場合でも国庫に帰属させることで、確実に処分してもらえます。

【メリット2】空き家などの管理責任を回避できる

2つ目のメリットは、空き家などの管理責任を回避できるので、安心して過ごせることです。

以下のような場合、不動産の管理責任は相続人に残るため、近隣住民からの損害賠償請求や、自治体から行政指導を受ける恐れがあります。

  • 家が倒壊して近隣住民に被害を与えた
  • 相続放棄したゴミ屋敷から悪臭がする
  • 空き家の樹木が隣地まではみ出ている

しかし、相続財産管理人を選任すれば、不動産の管理責任を一任できるので、損害賠償請求などを心配せずに相続放棄することが可能です。

空き家を相続放棄するリスクを知りたい人は、以下の記事もあわせて参考にしてください。
空き家 相続放棄 空き家を相続放棄するのは危険!管理責任を回避できる3種類の方法

【デメリット1】不動産以外の遺産も一切相続できない

1つ目のデメリットは、不動産だけでなく遺産をすべて相続できないことです。

相続財産管理人を選任して相続放棄する場合、不動産以外の遺産も一切相続できません。

例えば、被相続人の遺産が預金1億円・不動産1件・負債4,000万円だったとします。

この場合、不動産と負債は放棄して、預金だけを相続するようなことはできません。

相続したい遺産がある場合、相続財産管理人を選任せずに、買取業者に不動産を売却する方法も検討するとよいでしょう。

【デメリット2】最大100万円程度もの選任費用がかかる

2つ目のデメリットは、相続財産管理人の選任に最大100万円程度の費用がかかることです。

相続財産管理人の選任は自動的におこなわれるわけではなく、無料で手続きできる仕組みでもありません。

相続財産管理人を選任するには、以下3種類の費用を負担する必要があります。

種類 金額
申立て費用 800円
公告費用 3,775円
予納金 約20〜100万円

上記のとおり、相続財産管理人を選任する場合、数十万〜100万円程度の費用が必要です。

最大100万円近い相続財産管理人の選任費用を負担したくない場合、いったん不動産を相続して買取業者に売却する方法も検討しましょう。

売れない不動産を相続財産管理人に任せるべきケース

売れない不動産を相続財産管理人に任せたほうがよいケースは以下のとおりです。

  • 相続財産に借金が含まれる場合
  • 不動産売却で得られる利益が必要ない場合
  • 買取業者にも不動産の買取を断られた場合

利益より負債が上回る場合や、そもそも利益が必要ない場合、また買取業者にも不動産の買取を断られてしまった場合は、相続財産管理人を選任する方法をおすすめします。

それぞれのケースを順番に見ていきましょう。

相続財産に借金が含まれる場合

1つ目のケースは、相続財産に借金などの債務が多く含まれている場合です。

借金などの負債が相続財産に含まれていると、相続放棄しない限り、被相続人の債務を引き継いで返済しなければなりません。

そのため、マイナスの負債がプラスの遺産を上回る場合、丸ごと相続放棄して相続財産管理人に任せるのも選択肢のひとつです。

不動産売却で得られる利益が必要ない場合

2つ目のケースは、売却で得られる利益が必要なく、確実に不動産を手放したい場合です。

固定資産税の支払いが迫っている場合など、売却で得られる利益は必要ないので、確実に不動産を手放したいと考える人も多いでしょう。

そうした場合、相続放棄した上で相続財産管理人を選任すれば、確実に不動産を手放せます。

選任費用がかかるため、金銭的メリットは一切ありませんが、確実に不動産を手放したい場合は相続財産管理人を選任するとよいでしょう。

買取業者にも不動産の買取を断られた場合

3つ目のケースは、買取業者にも不動産の買取を断られてしまった場合です。

買取業者とはいえ、すべての不動産を分け隔てなく必ず買取してくれるわけではありません。

とくに取扱う数の多い大手不動産業者の場合、以下のような物件は買取拒否されたり、安値で買い叩かれてしまうケースも多いです。

  • 資産価値の古い築古物件
  • 人が亡くなった事故物件
  • 家に問題がある欠陥住宅
  • 物件全体ではなく共有持分

しかし、訳あり物件を扱う専門買取業者なら、他社では売れない不動産でも買取してもらえる可能性が高いです。

なぜなら、訳あり物件を扱う専門買取業者は、買取した不動産の資産価値を以下のような手段で高めることを得意としているからです。

  • 自社で不動産をリフォーム・修繕する
  • 問題のある建物を解体して売却する
  • 他共有者からも共有持分を買取する

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まとめ

相続可能な不動産に売れる見込みがない場合、相続放棄して相続財産管理人を選任することで管理責任を回避できることは事実です。

しかし、不動産以外の遺産も一切相続できない上、相続財産管理人の選任に最大100万円近い費用がかかるといったデメリットもあります。

ですので、相続放棄を選ぶ前には必ず買取業者に相談して「相続予定の不動産を買取してもらえないか?」を確認してみましょう。

一般的な不動産業者には売却できない物件も、訳あり物件を取扱う専門買取業者なら問題なく買取してもらえる可能性が高いです。

売れるはずの不動産を相続放棄して損をしてしまう恐れもあるので、相続財産管理人の選任は慎重に検討することをおすすめします。

売れない不動産を処分する際のよくある質問

どうすれば売れない不動産の管理責任を回避できますか?

相続放棄して相続財産管理人を選任するか、いったん相続した後で不動産業者に物件を買取してもらいましょう。

相続財産管理人とは何ですか?

相続財産管理人とは、相続人が存在しない遺産を管理・処分する人物のことで、不動産を換価または国庫に帰属する形で処分してもらえます。

相続財産管理人に不動産を任せるメリット・デメリットは何ですか?

売れない不動産でも確実に処分できる、空き家などの管理責任を回避できるといったメリットがあります。一方で、不動産以外の遺産も相続できない、最大100万円近い費用がかかるといったデメリットも存在します。

どのような場合、売れない不動産を相続財産管理人に任せるべきですか?

相続財産に借金が含まれる場合や不動産売却で得られる利益が必要ない場合、買取業者にも不動産の買取を断られた場合は、相続財産管理人を選任したほうがよいでしょう。

売れない不動産は相続財産管理人に任せるべきですか?

相続財産管理人の選任にはデメリットがあるため、可能な限りは不動産業者に買取してもらう方法をおすすめします。訳あり物件も取扱う専門買取業者であれば、売れにくい不動産でも買取してもらいやすいです。
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