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住宅ローンの名義は「共有・単独」どちらがいい?名義ごとのメリット・デメリット解説します

住宅ローン 名義 どちらがいい

夫婦で住宅を購入するとき、住宅ローンの名義を「単独」にするか「共有」にするか、迷う人も多くいるでしょう。

単独名義と共有名義には、それぞれメリット・デメリットがありますが、基本的には「単独名義」がおすすめです。

共有名義にすると、さまざまなリスクを抱えることになってしまいます。

また、すでに共有名義の不動産を所有しているなら、持分を売却して共有状態を解消すべきです。

以下のフォームから、共有状態の解消方法や売却についてのアドバイスを受けてみるとよいでしょう。

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夫婦で家を買うときの住宅ローンは2通り

家を購入するときは、住宅ローンを利用することが一般的です。

そして、夫婦で家を買うときの住宅ローンは大きく分けて以下の2通りです。

  • 夫もしくは妻の単独名義で住宅ローンを組む
  • 収入合算を利用して夫婦の共有名義でローンを組む

2つの特徴を知ることで、家の購入時に自分たちにあった住宅ローンを選択できるでしょう。

以下の項目から、それぞれの方法を順番に紹介していきます。

1.夫もしくは妻の単独名義で住宅ローンを組む

まずは夫婦どちらかの資金のみで住宅ローンを組む方法です。購入した家は夫or妻の単独名義となります。

単独名義の場合は、原則的に保証人を立てる必要はないので、夫婦間での負担を軽減できます。

また、住宅ローンの借入額を審査する際、対象になるのは夫婦どちらかの収入だけなので、共有名義にするよりも、借入額の上限は低下することに注意しましょう。

こういった特徴から、単独名義に向いているのは以下のようなケースです。

  • 妻が専業主婦であるor将来的に仕事を続けるかわからない
  • 夫の収入が十分にある
  • 家の名義を単独名義にしたい

2.収入合算を利用して夫婦の共有名義で住宅ローンを組む

もう1つの方法は、収入合算を利用して住宅ローンを組む方法です。

収入合算とは?
夫婦や親子などで収入を合算し、住宅ローンを組む方法。合計の収入額を増やすことで、借入額の上限を引き上げられる。

例えば、夫の収入だけでは予算が足りない場合は、妻と収入合算することで、住宅ローン審査に通る可能性が高まります。

また、収入合算する際は「連帯保証型」と「連帯債務型」のどちらかを利用します。


主たる債務者との関係性 債務者
連帯保証型 保証人 どちらか1人のみ
連帯債務型 連帯債務者 夫婦どちらとも

連帯保証型の収入合算は「保証人」の収入を100%とみなさず、50%ほどを審査対象とするのが一般的です。

例えば、年収500万円の夫と、年間のパート収入が200万円の妻が連帯保証型で収入合算を利用した場合は、合算した年収が「600万円」とみなされるケースがほとんどです。

連帯保証型の債務者は1人のみです。保証人は債務者にならないため、収入とみなされる額が低く設定されます。

一方で、連帯債務型は、夫婦のどちらも債務者になります。そのため、夫・妻とも年収の100%まで合算可能です。

例えば、年収500万円の夫と、年間のパート収入が200万円の妻が連帯債務型で収入合算を利用した場合は、合算した年収が「700万円」とみなされます。

連帯債務型では、夫婦のどちらとも「債務者」になるため、2人で協力して返済していくことになります。

連帯債務型の場合は出資額に応じて持分割合が決められる

連帯債務型は、1つの住宅ローンを2人で支払う方法です。夫婦それぞれが出資することになります。

そして、住宅の持分割合は出資額によって決められるため、連帯債務型の場合は夫婦双方にそれぞれ持分が与えられます。

例えば「2,000万円の物件」を夫婦共同で購入するとします。

このとき、夫が「200万円を頭金」として支払い、残りの「1,800万円を夫婦の収入合算」で借り入れました。

収入比が夫2:妻1だとすると、借入額は「1,200万円と600万円」の割合で負担されます。

夫婦の出資額をまとめると「夫1,400万円」「妻600万円」です。

この場合の持分割合は「夫が7/10」「妻が3/10」と決められます。

不動産を共有名義にするメリット・デメリット

不動産を共有名義にするメリットは大きくわけて以下2つです。

  • 住宅ローン控除を夫婦で受けられる
  • 住宅の購入予算を増やせる

不動産を共有名義にすることで、住宅購入時に購入予算や税金面でメリットを受けられます。

しかし、共有名義にする際は、以下のようなデメリットに注意すべきです。

  • 不動産の処分に共有者全員の同意が必要
  • 不動産の扱いを巡ってトラブルが起きやすい
  • 相続で共有者が増え権利関係が複雑になる
  • 持分割合と出資割合を揃えないと贈与税が発生する

以下の項目から、それぞれのメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

メリット1.住宅ローン控除を夫婦で受けられる

住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高にあわせて、所得税が控除される制度です。

控除額は「年末の住宅ローン残高×1%」で計算できますが、上限額は40万円と定められています。

そして、不動産を共有名義にすることで、住宅ローン控除を夫婦で受けられるようになります。

例えば、年末時点の住宅ローン残高が5,000万円だったとします。

ローンが単独名義だった場合、住宅ローン控除の額は上限である40万円です。

一方「夫と妻、それぞれ2,500万円ずつ借り入れた住宅ローン」であれば、夫と妻それぞれが控除を受けられるため、控除額は「夫25万円+妻25万円」で50万円となります。

例のように、不動産の購入時に共有名義にすることで、結果的に控除額が高くなります。

参照:国税庁「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」

メリット2.住宅の購入予算を増やせる

住宅の購入時、夫婦の収入を合算することで、購入できる家の予算が上がります。

例えば、夫の収入だけでは、購入したい家の住宅ローン審査に通らなかったとします。

そこで夫だけでなく、妻のパート収入も合算することで、購入したい家の住宅ローン審査を通過できました。

住宅ローンを利用する際は、必ず収入の審査があります。収入合算することで、住宅の購入予算を増やせます。

デメリット1.不動産の処分に共有者全員の同意が必要

共有名義の不動産を処分するには、共有者全員の同意が必要です。持分割合にかかわらず、処分に反対する共有者がいれば、共有不動産は処分できません。

もしも、共有不動産を売却したいと考えても、共有者全員の同意がなければ不動産を売却できません。

また、共有者が認知症になったり行方不明になっている場合は、処分の同意を得られなくなるため、問題がさらに複雑化します。

共有不動産の処分にあたって他共有者とトラブルになった場合は、弁護士や不動産会社に相談して適切なアドバイスをしてもらいましょう。

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デメリット2.不動産の扱いを巡ってトラブルが起きやすい

共有不動産を利用するには、共有者間の同意が必要なケースがほとんどです。

もしも、共有者間で話し合いがまとまらなければ、不動産の扱いを巡ってトラブルが起きてしまいます。

共有名義にして最初のうちはトラブルが起こらなくても、年月が経つにつれてそれぞれの考え方が変わり、トラブルとなってしまうケースは少なくありません。

デメリット3.相続で共有者が増え権利関係が複雑になる

死亡した共有者の共有持分は、相続の対象です。共有者に相続人が複数いれば、遺産分割によって細分化される恐れがあります。

そして、共有持分の相続を繰り返すと、共有者が増え続け権利関係が複雑になってしまいます。

管理や利用・処分に必要な同意を取る人数が増え、共有不動産の扱いをなかなか決められないケースもあります。

共有持分が細分化されることで、資産価値が低下することにも注意が必要です。

デメリット4.持分割合と出資割合を揃えないと贈与税が発生する

連帯債務型で住宅ローンを組んだ場合、不動産の所有権は共有されます。

そして、不動産の持分割合を設定する際は、出資額に応じて決めなくてはなりません。

もしも、支払った費用の割合と共有持分の割合がずれていると、差額分に贈与税が課せられます。

例えば、夫と妻で半額ずつ費用を負担したにもかかわらず「夫の持分を1/4、妻の持分を3/4」と登記してしまうと、夫から妻へ持分1/4が贈与されたことになるのです。

不動産を単独名義にするメリット・デメリット

不動産を単独名義にする場合、共有名義と比べると以下のようなメリットがあります。

  • 不動産の扱いを巡ったトラブルが発生しづらい
  • 相続や離婚時も相続・財産分与の手続きがシンプル

不動産が単独名義であれば、自分の意思のみで不動産の扱いを決められるため、トラブルがほとんど発生しません。

ただし、共有名義と比べると「控除を1人分しか受けられない」といったデメリットもあります。

以下の項目から、それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

メリット1.不動産の扱いを巡ったトラブルが発生しづらい

共有名義の不動産を活用するには、他共有者の同意が必要になります。

例えば、共有名義の不動産を売却しようと思っても、売却に反対する共有者が1人でもいれば、売却できません。

一方、不動産が単独名義であれば、自分の意思のみで自由に活用できます。売却を検討した際も、自由に取引可能です。

メリット2.相続時や離婚時も相続・財産分与の手続きがシンプル

単独名義にしておくことで、相続・財産分与の手続きがシンプルになります。

共有持分の相続を繰り返すと、共有者が増え続け権利関係が複雑になってしまいます。

しかし、単独名義の不動産であれば、共有持分が細分化していくことを防ぎやすいです。

また、離婚を原因に不動産を売却する際は、単独名義だったとしても財産分与によって均等にわけられます。

財産分与とは?
婚姻期間中に築いた共有財産を夫婦2人で折半すること。

つまり、たとえ単独名義で購入した家でも、結婚中に建てた家は離婚するときに1/2ずつわけられます。持分割合を巡って争うことがないため、手続きはスムーズに進むでしょう。

このように、単独名義にすることで相続時や離婚時の手続きを簡単に終えられます。

【家を建てた直後に離婚したら】財産分与の方法を解説!相手が話し合いに応じてくれないときの対処法もお伝えします 【家を建てた直後に離婚したら】財産分与の方法を解説!相手が話し合いに応じてくれないときの対処法もお伝えします

デメリット1.控除を1人分しか受けられない

不動産を単独名義で所有することは、言ってしまえば「通常の所有方法」です。

そのため、特筆すべきデメリットはありません。あえてあげるのならば「住宅ローン控除が1人分しか受けられない」ことが、共有名義と比べた際のデメリットです。

たしかに、共有名義にすることで、税金対策に繋がります。

かといって「単独名義の税金は高い」わけではないことを覚えておきましょう。

共有名義はリスクが多いため基本的には「単独名義」にすべき

これまで説明した通り、不動産を共有名義にすると、さまざまなリスク・デメリットが生まれてしまいます。

共有名義にすることで起こりうるリスク・デメリットは、最悪の場合、裁判に発展することもあります。

そのため、不動産の共有名義は避けるべきです。単独名義にしておけば、共有者間で言い争いになることもありません。

不動産が共有名義なら「共有関係」を解消すべき

不動産の共有名義にはさまざまなリスクがあるため、基本的には単独名義にすべきです。

また、もしもすでに共有名義の不動産を所有している場合、速やかに共有名義を解消するようおすすめします。

今はトラブルが起きていなかったとしても、相続発生時や離婚時のタイミングなど、後々にトラブルになるケースも少なくありません。

共有関係の解消には持分売却がおすすめ

共有関係を解消することで、不動産の扱いを巡ったトラブルを防止できるようになります。

そして、共有関係を解消するには「共有持分のみの売却」がおすすめです。

共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要ですが、共有持分だけなら自分の意思のみで売却できます。

また、他共有者と話し合わずに売却できるため、すでにトラブルが起きている際にも適した方法といえます。

ただし、共有持分だけの売却は一般的でないため、大手不動産会社に相談しても、取り扱ってもらえないケースが多いです。

そこで、おすすめなのが「共有持分を専門に取り扱う買取業者」の買取です。買取業者が直接、共有持分を買い取ってくれるため、高額かつ最短数日で現金化できます。

まずは、以下のフォームから査定を受けてみましょう。

まとめ

夫婦で住宅を購入するとき、住宅ローンを共有名義にすれば税制面でお得になりますが、さまざまなリスクを抱えてしまいます。

一方で単独名義であれば、共有名義におけるメリットは受けられませんが、共有者間でトラブルになることはほぼありません。

共有者間でのトラブルが発生してしまうと、裁判を提起してまで争うケースもあります。

これらのことから、住宅ローンの名義は基本的に単独名義にすべきです。

また、すでに共有名義の不動産を所有しているなら、持分を売却して共有状態を解消すべきだといえます。

住宅ローン名義や共有不動産の売却について悩んでいるなら、まずは共有持分の扱いに詳しい不動産会社へ相談することをおすすめします。

住宅ローンの名義でよくある質問

夫婦で家を買うとき、住宅ローンはどんな種類がある?

夫婦で家を買うときの住宅ローンは大きく分けて「単独名義で住宅ローンを組む」と「収入合算を利用して共有名義でローンを組む」の2通りです。

不動産を共有名義で所有するとどうなる?

住宅購入時に購入予算や税金面でメリットを受けられる反面、不動産の扱いを巡ってトラブルになりやすいです。裁判が必要になるケースもあるため、注意が必要です。

不動産を単独名義で所有するとどうなる?

控除を1人分しか受けられませんが、自分の意思のみで不動産の扱いを決められるため、トラブルがほとんど発生しません。

単独名義と共有名義、どちらにすべき?

不動産を共有名義にすると、さまざまなリスク・デメリットが生まれてしまいます。そのため、不動産の共有名義は避けるべきです。単独名義にしておけば、共有者間で言い争いになることもありません。

すでに共有名義の不動産を所有しているのですが、どうすべきですか?

もしもすでに共有名義の不動産を所有している場合、速やかに共有名義を解消するようおすすめします。今はトラブルが起きていなかったとしても、相続発生時や離婚時のタイミングなど、後々にトラブルになるケースも少なくありません。

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