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住宅ローンが残っていたら離婚はできないというのは間違い!起こりやすいトラブルと解決方法を解説します

離婚を考えたとき、さまざまな問題をクリアにする必要があります。

そのなかのひとつに住宅ローンの問題もありますよね。

「住宅ローンがあると離婚できないのではないか」と不安になってしまいますが、結論を言うと住宅ローンがあっても離婚はできます。

ただし、次のような3つの懸念点があることを覚えておきましょう。

  • ペアローンの場合は相手側の支払いが滞る可能性がある
  • 住宅ローンの名義変更は基本的にできない
  • 連帯保証人の変更が難しい
ペアローンとは?
1つの物件に対し、夫婦がそれぞれに住宅ローン契約をおこない、お互いが連帯保証人になる借り入れ方法です。

離婚後もこれまでと同じ生活状況が続くとは限らないため、今までは払えていた住宅ローンを払えなくなる可能性はゼロではありません。

自分が住み続けるので住宅ローンの名義変更をしたいと考えても基本的にはできませんし、連帯保証人の変更も難しいものです。

なぜなら、住宅ローンは連帯保証人の信用度も含めて審査をされているからです。

そして、離婚後には「住み続ける側」と「住まずに住宅ローンだけを払い続ける側」それぞれに起こりやすいトラブルもあります。

そこでこの記事では、住宅ローンがある状態で離婚した場合の懸念点とトラブル内容、トラブルを避ける方法を解説します。

トラブルを避けるには夫婦で意見を揃える必要がありますが、離婚を前提としている状況では難しい場合もあるかもしれません。

夫婦で意見が揃わない場合の対処法として、自分の持分のみを売却する方法も解説します。

この記事のポイント!
  • 住宅ローンが残っていても離婚はできる
  • ただし、住宅ローンを残したままだと懸念点がありトラブルとなることも
  • トラブルを避けるには任意売却も検討したいが、意見が揃わないなら自分の持分のみを売却する

住宅ローンが残っていても離婚はできる

離婚を考えたとき、住宅ローンがある状態で離婚できるのかどうかは大きな不安材料となります。

しかし冒頭でも触れたように、住宅ローンが残っていても離婚はできます。

ただし何も問題がないというわけではなく、3つの懸念点があることを知っておいたほうがよいでしょう。

住宅ローンを残して離婚する際の懸念点
  1. ペアローンの場合は相手側の支払いが滞る可能性がある
  2. 住宅ローンの名義変更は基本的にできない
  3. 連帯保証人の変更がむずかしい

下記で順番に解説していきます。

懸念点①ペアローンの場合は相手側の支払いが滞る可能性がある

住宅ローンの一種にペアローンがあります。

ペアローンで借り入れをしている場合は、相手側の支払いが滞る可能性があるので注意しなければいけません。

ペアローンとは1つの物件に対し夫婦が別々に住宅ローンを借り入れ、お互いが連帯保証人になっている住宅ローンです。

ペアローン

夫婦がそれぞれに自分の住宅ローンを返済しなければいけませんが、離婚後にどちらかの返済が滞る可能性があります。

そうなるとお互いが連帯保証人になっているため、相手の住宅ローン返済までしなければいけなくなります。

離婚時にはそれぞれが今後も住宅ローンの返済を続けるのは当然のことと考えていても、新たな生活が始まるとそうはいかないケースも少なくありません。

家に住み続けている人は住宅ローンが住居費となりますが、家を出た人は新たな住まいの住居費に加え住宅ローンの返済もあるからです。

たとえば離婚後に収入が下がった、体調を崩したといった理由で返済が滞り、もう片方に迷惑をかける、といったことも起こりかねない問題です。

養育費の支払いや新たなパートナーとの生活費などが加わる可能性もあり、住宅ローンの返済が大きな負担となることも考えられます。

懸念点②住宅ローンの名義変更は基本的にできない

たとえば夫の名義で住宅ローンを組んでいたが、夫が出ていき妻が住み続けるとします。

妻が住み続ける

この場合、住み続ける妻に名義変更したいと考えるかもしれませんが、住宅ローンの名義変更は基本的にできません。

なぜなら、住宅ローンの借り入れは収入や勤務状況などの審査基準をクリアした人が名義人となっているからです。

妻は金融機関の審査を受けていないので、今後は妻が住宅ローンの返済をするつもりであっても妻への名義変更は基本的にできません。

懸念点③連帯保証人の変更がむずかしい

ペアローンであればほとんどのケースで夫婦のお互いが連帯保証人となっていますし、夫もしくは妻が単独で組んだローンであったとしてもお互いが連帯保証人になっているケースが多くあります。

連帯保証人は債務者(住宅ローンを組んだ人)の返済が滞ると代わりに返済をしなければいけないので、離婚のタイミングで連帯保証人から外れたいと思うのは自然な心理ですね。

しかし実際には連帯保証人の変更はとてもむずかしいです。

金融機関は「この連帯保証人なら、債務者が返済できなくなっても肩代わりしてくれるだろう」という前提でお金を貸しているからです。

金融機関との契約と離婚は別問題なため、離婚をするので連帯保証人から外してくださいという話は通用しません。

ただし100%不可能というわけではないので、連帯保証人から外れる方法は後述します。

実際に起こりやすい住宅ローン返済のトラブル

ここまでは住宅ローンがある状態で離婚する場合の懸念点を解説してきましたが、ここからは実際に起こりやすい住宅ローン返済のトラブルを解説していきます。

住宅ローン返済のトラブルは「住み続ける側」と「住まずにローンだけ払い続ける側」のそれぞれに異なる内容で起こります。

『住み続ける側』に起こるトラブル

『住み続ける側』には次のようなトラブルが起こります。

『住み続ける側』に起こるトラブル
  • 相手が住宅ローンを支払わなくなり住めなくなる
  • 自宅を勝手に売却されてしまう

トラブル①相手が住宅ローンを支払わなくなり住めなくなる

住み続ける側には、相手が住宅ローンを支払わなくなると住めなくなるというトラブルが起こります。

たとえば、前述したペアローンのように相手にも返済を続けてもらいながら自分が家に住み続けるケースや、夫の名義で組んだ住宅ローンの家に妻が住み続けるケースで起こるトラブルです。

住宅ローンは月々の返済額が高く、長期間続くのが一般的です。

住宅ローンの返済がこれから先も長く続くという場合は、返済期間が終わるまで同じ経済状況が続くとは限りません。

生活環境が変わったり健康の問題が生じたりして、返済が困難になることも考えられます。

自分が生活していくために、自分が住んでいない家の住宅ローンの返済までは手が回らないということが起こるのです。

相手に住宅ローンの全額もしくは一部を払い続けてもらっていると、離婚後も相手の経済状況などの影響を受けることになります。

住宅ローンは返済が滞ると家を差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。

そうなると住まいを失ってしまいます。

トラブル②自宅を勝手に売却されてしまう

家の売却はその家の名義人がおこなうものです。実際に住んでいる人の承諾は必要ありません。

そのため、自宅を勝手に売却されてしまうというトラブルが起こります。

仮に夫名義の家に妻が住み続けていたとします。

離婚時には妻が住み続けることに夫も同意していましたが、住宅ローンの返済が苦しくなったので家を売却したいと考えるようになりました。

夫から売却の意思を伝えられ、妻は反対しましたが夫は売却手続きを進めていきます。

このように、家に住んでいる人が反対をしたとしても売却するかどうかは家の名義人が決めることです。

たとえ妻が連帯保証人になっていたとしても、それは住宅ローンの問題であって家の売却には関係ありません。

『住まずにローンだけ払い続ける側』に起こるトラブル

『住まずにローンだけ払い続ける側』には次のようなトラブルが起こります。

『住まずにローンだけ払い続ける側』に起こるトラブル
  • 相手が住宅ローンを支払わなくなり銀行に返済を求められる
  • 一定期間経過後の退去を守ってくれない

トラブル①相手が住宅ローンを支払わなくなり銀行に返済を求められる

住まずに住宅ローンだけを払い続ける側には、相手が住宅ローンを支払わなくなり銀行に返済を求められるというトラブルが起こります。

自分はその家に住んでいないとしても、金融機関との住宅ローン契約は継続している状態です。

ペアローンでお互いが連帯保証人になっていると、相手が住宅ローンを支払わなければ銀行は連帯保証人に相手の住宅ローンの返済まで求めてきます。

また、相手の単独名義で住宅ローンを組んでいたとしても、連帯保証人になっていると同じように銀行に返済を求められます。

トラブル②一定期間経過後の退去を守ってくれない

離婚時の協議で、夫が住宅ローンを払いながら妻と子供が家に住み続けるという選択をするケースがあります。

子供の環境を変えたくないという理由からで、子供が学校を卒業するまでの間、無償で住むことを認めるというものです。

この場合、子供が学校を卒業したのに妻が退去してくれないというトラブルが起こっています。

住宅ローンを払い続け約束を果たしたのに、相手は当初の約束を守ってくれず、裁判へと発展するケースも少なくありません。

離婚時の住宅ローン返済トラブルを避ける方法

住宅ローンがあっても離婚はできますが、住宅ローンを継続したまま離婚をするとさまざまな懸念点やトラブルがあります。

そこで、ここからは離婚時の住宅ローン返済トラブルを避ける方法を解説していきます。

住宅ローン返済トラブルを避けるには次の方法があります。

住宅ローン返済トラブルを避ける方法
  1. 住宅ローンの連帯保証人・連帯債務者から外れる
  2. オーバーローンなら任意売却する

住宅ローンの連帯保証人・連帯債務者から外れる

相手の返済が滞った場合に、相手に代わって返済する、もしくは1人で相手の分まで返済するというトラブルを避けるには連帯保証人・連帯債務者から外れる必要があります。

たとえば夫名義の住宅ローンを組んでおり、妻が連帯保証人となっているケースや、連帯債務で借り入れをしていて妻が連帯債務者となっているケースでは、相手が家を取得するのであれば妻は連帯保証人・連帯債務者から外してもらいます。

すると住宅ローンとの関係も切れるので、相手の返済が滞ったとしても銀行から返済を求められることはありません。

しかし離婚を理由に無条件で外してもらうことはできないため、他の人を連帯保証人・連帯債務者に立てる必要があります。

相手の親や兄弟などから信用のある人(収入や勤続年数など)を立てなければいけません。

または、土地や建物を担保にすることで了承されることもありますが、住宅ローンを借り入れている銀行が判断することになります。

オーバーローンなら任意売却する

さまざまなトラブルを避けるために家を売却したいと考えていても、売却できないケースがあります。

住宅ローンが残っている家を売却するには、家の価値(売却価格)より住宅ローンの残債が下回っていなければいけません。

この状態をアンダーローンといい、その逆に家の価値(売却価格)より住宅ローンの残債が上回っている状態をオーバーローンといいます。

オーバーローンとアンダーローン

オーバーローンだと家を売却しても残債があるため、売却できません。

しかしオーバーローンとなるケースは珍しいことではなく、この場合は任意売却という選択肢があります。

任意売却とは、住宅ローンを借り入れている銀行と相談しながら家を売却する方法です。

住宅ローンの返済が困難なのに家を売ることもできないという場合は、最終的に家は差し押さえや競売にかけられることになります。

しかし任意売却であれば価格や退去の時期をある程度調整できるなど、競売に比べてさまざまなメリットがあります。

任意売却のメリット・デメリットはこちらの記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

【離婚したら】住宅ローンが残っている共有名義不動産はどうなる?トラブル解消法も解説

オーバーローンでも差額の残債が少額なら自己資金で相殺できる

オーバーローンでは家を売却できないと解説しましたが、差額の残債が少額なら自己資金で相殺できます。

たとえば家の売却価格が2,000万円、住宅ローンの残債が1,800万円だとしたら、差額の残債は200万円です。
この200万円を自己資金から出すことができるなら、任意売却ではなく通常の売却ができます。

夫婦で意見が揃わないなら持分のみ売却する

トラブルが想定できるなら、できるだけトラブルを避ける方法を選択したいものです。

しかし夫婦で意見が揃わないということも珍しくありません。

家を売却したいのに夫婦で意見が揃わないということであれば、自分の持分のみ売却することも可能です。

持分のみの売却は専門買取業者に依頼する

家の売却と聞くと、仲介業者に依頼して1/1(丸ごと)で売ることを想像するかもしれません。

しかし家は、自分の持分のみを売却することができます。

自分の持分のみを売却する場合は他共有者の同意を得る必要がないため、たとえば妻に売却を反対されているということであれば夫が夫の持分のみを自由に売却できます。

ただし、持分のみでは通常の市場では需要がないため、専門買取業者に依頼するのが一般的です。

仲介と買取の違い

買取業者は仲介業者のように買いたい人を探して仲介役をするのではありません。

買取業者そのものが持分を買取ってくれるので、買主を探す時間などを大幅に省くことができます。

安く買い叩かれて損をしないために、そして安心して取引ができるように、買取業者を選ぶ際には次のポイントをチェックしましょう。

買取業者を選ぶ際のポイント
  • 弁護士や司法書士、税理士などの専門家と提携している
  • 共有持分のみの買取をしている
  • ホームページなどで実績を公開している
  • 買取後に他共有者へ無理な交渉をおこなわない

不動産の売買契約に日頃から接する人は少ないものです。

素人には分からない法律や手続きがあり、今回は離婚に伴う売却のため、専門家と提携している買取業者が安心できます。

こちらの記事では安心できる買取業者の選び方や売却前に準備することについて、詳しく解説していますので参考にしてみてください。
共有不動産・共有持分の買取業者は怪しくない!安心できる業者のポイントと売却前に準備することを解説します 共有不動産・共有持分の買取業者は怪しくない!安心できる業者のポイントと売却前に準備することを解説します

離婚時に持分のみを売却する際の注意点

自分の持分のみなら相手の同意を得ずに売却できますが、離婚時には家も財産分与の対象となるので注意が必要です。

離婚時の財産分与では、基本的に1/2ずつの割合で財産を分けます。

家も例外ではありません。

2分の1ルール

仮に夫2/3、妻1/3の割合となっている共有不動産だったとしても、離婚時の財産分与では夫1/2、妻1/2の持分割合となります。

しかし、協議の中で家を妻に譲る代わりに相応の財産を夫が手にするなど、財産分与の方法はさまざまです。

財産分与が完了するまでは自分の持分は確定していないため、財産分与が完了する前に持分を売却してしまうと大きなトラブルに発展する恐れがあるので注意しなければいけません。

離婚調停中に持分を売却したいのであれば、持分の売却だけでなく財産分与にも詳しい法律の専門家と提携している専門買取業者に相談した方がよいでしょう。

まとめ

住宅ローンがあっても、離婚をすることは可能です。

ただし、次の3つの懸念点があることを意識しておきましょう。

住宅ローンを残して離婚する際の懸念点
  1. ペアローンの場合は相手側の支払いが滞る可能性がある
  2. 住宅ローンの名義変更は基本的にできない
  3. 連帯保証人の変更がむずかしい

また、住宅ローンを継続した状態で離婚すると「住み続ける側」と「住まずに住宅ローンだけを払い続ける側」それぞれに起こりやすいトラブルもあります。

『住み続ける側』に起こるトラブル
  • 相手が住宅ローンを支払わなくなり住めなくなる
  • 自宅を勝手に売却されてしまう
『住まずにローンだけ払い続ける側』に起こるトラブル
  • 相手が住宅ローンを支払わなくなり銀行に返済を求められる
  • 一定期間経過後の退去を守ってくれない

これらのトラブルを避けるには連帯保証人・連帯債務者から外れるという方法がありますし、オーバーローンで家を売却できないということであれば任意売却という方法もあります。

しかし夫婦で意見が揃わなければいけません。

もしも夫婦で意見が揃わないのであれば、自分の持分のみを売却することも可能です。

安心できる専門買取業者に依頼し、離婚後に住宅ローン返済トラブルに巻き込まれないよう対処しましょう。

離婚時に住宅ローンが残る家のFAQ

住宅ローンが残っていても離婚できるのなら、一番トラブルがない方法は何でしょうか?

アンダーローンの状態で家を売却し、住宅ローンを返済するのが一番トラブルがない方法です。住宅ローンを返済しても売却益が余るなら、余ったお金を財産分与します。

オーバーローンのため任意売却したいのですが、任意売却の場合の残債はどのようになりますか。

任意売却したお金で住宅ローンを返済しても全額はまかなえないため、残債があります。この残債も返済しなければいけません。住宅ローンを借り入れている金融機関と相談しながら月々の返済額を決めます。

妻の同意を得られないため、内緒で持分のみの売却を考えています。後々トラブルにならないでしょうか?

弁護士と提携している専門買取業者に依頼すれば、法的なアドバイスをもらえるのでトラブルを回避できる可能性が高くなります。他共有者に無理な交渉をおこなわないかも、依頼する買取業者を選ぶ際のポイントです。

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