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家の築年数と売却相場の関係性は?売却時の査定や売れ行きに与える影響を解説

家 築年数 売却相場

家の築年数と売却相場には、相関関係があります。よって、将来的に家を売却するのであれば、できる限り早めに動くことが先決です。

駅に近い立地や人気のエリア、需要がある間取りや広さなどにより、家が売却できるスピードは異なりますが、築年数も売却では重要なポイントになります。同じ立地・広さでも築年数が5年と20年の物件では、築年数5年の物件の方が当然に評価は高くなります。

では、なぜ築年数が浅い物件の方が評価や相場が高くなるのでしょうか?

この記事では、家の築年数と売却相場にはなぜ相関関係があるのか?また相場の調べ方や査定時の価格の決め方、資産性の維持の方法や売却時に気を付けるべきことについて、解説します。

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目次

一般的に、家は築年数経過とともに売却相場は下がる

家は、築年数経過とともに売却相場は下がります

理由は、そもそも家には寿命があるからです。家の寿命というと、法定耐用年数を思い浮かべる人が多いでしょう。しかし法定耐用年数は、減価償却を計算する際に用いる法的な数字で、実際の建物寿命とは必ずしもリンクしていません。

では、なぜ築年数が経過すると、売却相場が下がってしまうのでしょうか?

それは簡単にいうと、築年数が経過すれば建物が傷みはじめます。築10年も経過すれば外装や内装、設備機器のメンテナンスや交換が必要です。また、日本では新築思考が根強いことや、新築や築浅(築5年以内)であれば暫くはメンテナンスの必要はなく、最新の設備で快適に過ごせます。

よって、築年数経過毎に外装・内装・設備機器のメンテナンスや交換の頻度が高まり、直ぐに住める状態でないことも多くあることから、総じて売却相場は下がっていきます。

家の売却相場が築年数経過とともに下がる理由

ここでは、家の売却相場が築年数経過とともに下がる理由について、改めて3つ取り上げて紹介します。

  • ①建物の価値が落ちているから
  • ②市場は築浅物件を好む傾向があるから
  • ③設備機器や内装などに経年劣化が目立ってくるから

①建物の価値が落ちているから

一つ目は、建物の価値が下がっているからです。

建物の価値自体は、新築時から徐々に下がっていきます。不動産の査定では、木造一戸建ての場合、築10年を超えると建物の価値は新築時の半分の評価に、築20年を超えると建物の価値は殆どなくなります。

木造一戸建てでは、建物自体十分住める状態であったとしても、構造的に劣化は早く中古市場では敬遠されがちであるので、築年数が経過したものに需要が期待できません。よって、築年数要件が大きく金額を左右します。

一方、マンションの場合は鉄筋コンクリートとなり、経年劣化のスピードが木造一戸建てよりは緩やかです。

②市場は築浅物件を好む傾向があるから

二つ目は、市場は築浅物件を好む傾向があるからです。

住宅を購入するのは、30代~40代の子育て中の家族が主体となります。これら若い世代が好むのは、最新設備が整った住宅です。デザイン、住みやすさ、便利な設備機器など、新築や築浅物件には揃っており魅力的に映ります。

また、日本全体での新築と中古の取引割合は、新築80%、中古20%と圧倒的に新築が多くなります。未だ新築思考が根強いことや新築住宅の供給が多いこと、中古住宅に対しての税制優遇の少なさも要因です。

③設備機器や内装などに経年劣化が目立ってくるから

最後に、設備機器や内装などに経年劣化が目立ってくるからです。

先述のように築年数が経過すると、屋根や壁などの外装に傷みや、クロスの剥がれや水回りの腐食などの内装の傷み、給湯器や換気扇など設備機器に経年劣化が生じます。新築時は最新の状態であるので問題はないのですが、外装は風雨にさらされることで塗装の剥がれや屋根の雨漏りが起きること、設備機器も毎日使用することで機器の劣化が生じ故障するリスクが高まります。

内装や設備機器が劣化している状態でも居住できますが、近い将来に交換工事を行うリスクがあり何かと面倒です。よって、総じて築年数が経過している家は、市場で敬遠されます。

尚、建物の価値を上げるにはリフォームが効果的です。リフォームは、新築同様に内装を綺麗に回復できます。綺麗な内装になることで、売却時に訪れる内見者の印象も変わり、付加価値をつけることや早期売却に繋がります。

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家の築年数と資産性の相関関係

家の築年数と資産性には相関関係があります。築年数が経過すると、マンションと一戸建てどちらも資産性が低下することは最新のデータでも証明されています。

では、マンションと一戸建てでは、築年数経過毎に資産性はどのように変化していくのでしょうか?2021年東日本レインズが発表したデータをもとに考察していきます。

A.マンションの場合

マンションの場合を以下に示していきます。

出典:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)

2021年東日本レインズの集計によると、首都圏にて最も需要が多かったのは築6年~10年の物件です。これは、5年超物件で適用される長期譲渡所得による税率の軽減で売却物件が比較的出やすいことと、築浅を好む傾向が合致した結果です。

尚、平米単価は築年数経過毎に下がっていき、築31年以上では当初の約1/3程度になってしまいます

B.一戸建ての場合

続いて、一戸建ての場合です。

出典:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)

2021年東日本レインズの集計によると、首都圏にて最も需要が多かったのは一戸建ても築6年~10年の物件です。やはり税率軽減のタイミングと築浅を好む傾向が合致しています。

一戸建ては、築年数経過毎に土地面積が広くなる傾向があります。よって、統計上で見ると下落率は当初価格の1/2程度に抑えられています。これは、土地の広さで建物価値減少分が相殺されているケースが多くあるためです。

マンションと一戸建ての耐用年数

マンションと一戸建ての耐用年数について解説します。

A.マンションの場合

マンションの法定耐用年数は47年です。しかし、マンションは鉄筋コンクリート造りが殆どで、その実質的な耐用年数は100年と言われています。マンションは比較的耐用年数が長い分、建物の価値は少しずつ減少していきます。

なお、建物を長く使うには定期的なメンテナンス、配管などの交換のしやすさなど、構造的な部分がポイントとなります。

B.一戸建ての場合

一戸建て(木造)の法定耐用年数は、22年です。一戸建てはマンションに比べると建物の耐久性等には欠けることから建物価値の減少は早く、築20年超で建物の価値が殆どなくなるケースが一般的となります。

一戸建ての実質的な耐用年数は、40年程度が妥当です。

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稀に築年数経過も資産性が上がることもある!当てはまるケース3つ

稀に、築年数経過も資産性が上がることがあります。一般的には、築年数が経過すると下がるのが不動産です。しかし、下記に取り上げた3つのパターンでは売却時に買値を上回ることもあります。

  • ①相場自体が上がった場合
  • ②付加価値が付いた場合
  • ③再開発など街並みが綺麗になった場合

①相場自体が上がった場合

一つ目は、相場が上がったことによる資産性アップです。

今、三大都市圏では外国資本等の参入等により不動産価格の高騰が続いています。これら地域の不動産価格は、4.5年前に比べると立地により1.5倍近い上昇率の地域もあるほどです。これにより、築年数が20年や30年経過したマンションでも、売却時には買値以上の金額が付くケースが珍しくありません。

また、相場が上がることに近しいのですが地価の上昇もあります。バブル期以降地価は下降の一途でしたが、ここ最近では三大都市圏とその周辺地域の住宅地にて、地価上昇の傾向が顕著に見られています。

一戸建て住宅の場合、築20年以上となると建物価値がほぼなくなる旨を先述でお伝えしましたが、地価が上昇することで建物下落分を補い、総じて下落幅を抑えることもあります。

②付加価値が付いた場合

二つ目は、付加価値が付くケースです。

駅前にあるタワーマンションは良い例です。駅前にあることによる利便性の高さと地域のシンボル的な建物となることで、潜在的に住んでみたいと思う需要が増加します。このような立地は不動産に付加価値が生まれ、購入時よりも高値で取引されることがあります。

この他にも、駅直結、下層階に商業施設や保育園があるなど、住むことでより一層の便利さを体感できるマンションは付加価値が付くケースが良くあります。

③再開発など街並みが綺麗になった場合

最後は、再開発などで街並みが綺麗になったケースです。

近年では、都市部の駅周辺で大規模な再開発が行われることが良くあります。再開発により、道路・歩道の拡幅や電線の地中化、鉄道の地下化か高架化により、街並みのイメージが刷新されます。街並みが変わると新しいお店の出店などにより就業人口が増え、総じて人の往来も増加します。

これにより、再開発による街並みの綺麗さ+利便性の向上などにより不動産需要が伸びていきます。この街に住みたいと思う人が増える分、不動産相場がアップします

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売却時の査定は、立地と築年数が価格決定の重要ポイントとなる

売却時に行う査定では、立地と築年数が査定価格決定の重要なポイントとなります。つまり、立地が良く築浅の物件が一番評価は高いということです。

では、不動産の査定は一般的にどのように行われるのでしょうか?ここでは、不動産の査定方法について紹介します。

査定の方法は机上査定と実査定の2種類

査定方法は、机上査定と実査定の2種類あります。査定の流れとしては、はじめに机上査定を行い、その後に実際の不動産を確認する実査定を行うケースが殆どです。

机上査定

机上査定とは、査定する不動産を見ることなく周辺の成約事例などのデータをもとに、査定額を算出する方法です。

机上査定は、実物を見る必要がないため1日~2日で査定結果が出ます。尚、机上査定の結果はあくまで目安的な金額であると解釈しておいた方がよいでしょう。

実査定

実査定とは、実際の不動産を見て査定する方法です。

実査定前には机上査定額が算出されているため、机上査定結果の確認というニュアンスもあります。査定時は、室内の状況、日当たり具合、周辺建物との距離などを確認し、査定額の調整を行います。

机上査定と大きく査定額の見解に相違がなければ、その場で媒介契約を結ぶこともあります。

売却事例を比較して予測することも重要

また、売却事例を比較して予測することも重要です。

売却事例は、後ほど紹介するレインズ・マーケットインフォメーションや、土地総合情報システムで調べることができます。売却する不動産の近隣で、似たような成約事例を収集し予測を行います。

売却事例比較法とは?
売却事例比較法とは、不動産の査定を行う際に近隣での似たような売却事例を抽出し、査定物件との比較を行う方法です

例えば、一般的に不動産業者が行う査定方法を紹介します。マンションの場合、駅距離・階数・角部屋か否か・向きなど幾つかのポイントで優劣をつけ、査定額を算出します。

比較するサンプル物件を100ポイントとして、査定する物件のポイントの合計が120であれば査定額は1.2倍です。つまり、比較物件の成約金額が仮に2,000万円であれば、査定物件は1.2倍の2,400万円となります。

売却相場を調べる方法について

売却相場を調べる方法としては、下記2つの方法があります。

  • ①自らで調べる方法
  • ②業者に依頼して調べる方法

①自らで調べる方法

はじめに、自らで調べる方法を下記に紹介していきます。

  • A.レインズ・マーケットインフォメーションで調査する
  • B.土地総合情報システムで調査する
  • C.路線価図・評価倍率表から算出する
  • D.不動産ポータルサイトにて調べる

A.レインズ・マーケットインフォメーションで調査する

一つ目は、レインズ・マーケットインフォメーションでの調査です。

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているサイトとなります。全国の不動産売買・賃貸の情報が網羅されており、主にレインズの会員となっている不動産業者が利用しています。レインズ・マーケットインフォメーションには、実際に成約された不動産の物件概要・成約金額・成約年月日などがエリア毎に掲載されています。

つまり、直近の成約事例で似たような物件を探すことで、大まかな売却相場を調査できます。

参照:レインズ・マーケットインフォメーション

B.土地総合情報システムで調査する

二つ目は、土地総合情報システムでの調査です。

土地総合情報システムも、国土交通省が提供しています。こちらのサイトでも、実際に取引が行われた事例の検索、エリア毎の公示地価を調べられます。

公示地価とは、土地取引の指標となる数値で全国にある標準地の価格が掲載されています。一戸建てや土地の売却相場を調べたいときには、おすすめです。尚、公示地価は標準地が少ないこと、実勢価格よりかけ離れていることが多く、概ね目安的な価格となります。

参照:土地総合情報システム

C.路線価図・評価倍率表から算出する

三つ目は、路線価・評価倍率表からの算出です。路線価図・評価倍率表は国税庁のHPで公開されています。

路線価とは、国税庁が毎年7月に発表する価格のことです。土地の贈与や相続が発生するときに、課税の基準となるのが路線価となります。一般的に路線価とは、相続税路線価を指しその価格は公示地価の80%です。

路線価は、その公道に面する土地1㎡あたりの土地の評価額を表すので、路線価×土地の広さ(㎡)で土地の評価額を算出できます。また、その数値を0.8で割ることで公示地価ベースの売却相場がわかります。

(例)路線価20万円(1㎡あたり)、土地の広さ100㎡の公示地価ベースの売却相場を算出するには?

〇200,000円×100(㎡)÷0.8=25,000,000円

参照:路線価図・評価倍率表

D.不動産ポータルサイトにて調べる

最後は、不動産ポータルサイトで調べる方法です。

これらのサイトの中には、エリアごとに周辺相場の情報を掲載しているものがあります。現在販売されている物件をベースにした情報のため、実際の取引価格とは異なるケースもありますが、売却価格の目安として活用できます。

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②業者に依頼して調べる方法

続いて、不動産業者に依頼して調べる方法です。

A.実査定に出す

一つ目は、実査定に出す方法です。実査定を受けるには、不動産業者への来訪が必要となります。

実査定に出すと、その不動産の市場価格を正確に知ることができます。尚、不動産業者の査定は概ね3か月以内に売却できる金額となっています。また、査定額には不動産業者ごとに多少ばらつきがあるため、複数社に出すのがおすすめです。

B.一括査定サイトに出す

二つ目は、一括査定サイトに出すことです。

一括査定サイトは、一度に複数社の査定を受けられることがメリットです。また、売却できる不動産業者も知ることができます。

尚、一括査定サイトは机上査定であるので、物件周辺を知らない業者からも査定が来る可能性があります。不動産売却は、担当する業者の経験やノウハウが重要です。査定額と査定の根拠をしっかりと説明できる不動産業者を選ぶ必要があります。

資産性を維持するおすすめの方法3つ

家の築年数が経過すると、資産性が落ちることは先述にて解説しました。では、できる限り資産性を維持し続けるにはどのような方法があるのでしょうか?下記に3つ取り上げます。

  • ①綺麗に使いマメな掃除を行う
  • ②壊れている設備は交換しておく
  • ③内装がデザインとして古ければリフォームしておく

①綺麗に使いマメな掃除を行う

まずは、家を綺麗に使いマメな掃除を行うことです。

家は綺麗に維持管理を行えば、建物の寿命は延びます。そのためには、日常からマメに掃除することや定期的に外装のメンテナンスを行うことが重要です。また、庭木があれば植栽の剪定を行い、とにかく手入れを怠らず綺麗な状態を保ち続けることになります。

売却時に直ぐに住める状態をキープできれば、建物に価値が付く可能性があります。

②壊れている設備は交換しておく

次に、壊れている設備は交換しておくことです。

こちらも先述に付随するところですが、直ぐに住める状態にすることがポイントになります。例えば、水栓、給湯器、換気扇など室内の設備が故障していたら早めに交換しておきましょう。

③内装がデザインとして古ければリフォームしておく

最後に、リフォームです。

家はリフォームすることで新しく生まれ変わることができます。特に、内装が昭和を感じさせるような古いデザインであれば、資産性はガタ落ちです。現代風の最新設備が整った内装等にリフォームすることで、自らの生活スタイルに変化をもたらすこと、売却時に建物にも価値が付く可能性があります。

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家を売ったほうが良い時期は、主にマイホームがある地域で住宅の需要高が見込める時

家の売却は、売る時期も重要です。家を売る時期は、住宅需要が見込めるタイミングで行うのがベストです。では、どのようなタイミングとよいのでしょうか?下記に4つ取り上げます。

  • ①毎年2月から3月に掛けての住宅繁忙期
  • ②周辺に新築住宅の供給がないとき
  • ③同じマンション内で売り物件が出ていないとき
  • ④税制の優遇など買主の購入環境が整っているとき

①毎年2月から3月に掛けての住宅繁忙期

一つ目は、毎年2月から3月に掛けての住宅繁忙期に売却することです。

この時期は春からの新生活に向けて、不動産市場が一番活発になる時期となります。住宅の需要が高くなるので、早期売却や普段より高値で売却できる可能性も高まります。

②周辺に新築住宅の供給がないとき

二つ目は、周辺に新築住宅の供給がないときです。

日本は、中古住宅より新築住宅を好む傾向があります。周辺に新築住宅があると、売却のスピードが鈍化することや、比較検討の対象とされ大幅な値引きを要求されることがあります。

よって、売却活動が思うように進まないことや普段より安値での売却となることもあります。つまり、売却しようと思ったとき、周辺に新築分譲がないタイミングが良いということになります。

③同じマンション内で売り物件が出ていないとき

これはマンション限定になりますが、同じマンション内に売り物件が同時に出ていないときです。

同時期に販売が重なると、比較対象とされることで売却が鈍化し、価格にも影響します。よって、同時期に同じマンション内で売り物件がないのが理想です。

④税制の優遇など買主の購入環境が整っているとき

最後は、税制の優遇など買主の購入に後押し的な政策があるときです。

現在、2022年と2023年は中古住宅でも住宅ローン控除が適用となります。さらに、これまであった築年数要件は廃止となり、新耐震基準に適合することに緩和されました。よって、中古住宅を検討する人が今後は増えることが予想されます。

このような税制の優遇などの政策が取られている時期は、売却の大きなチャンスとなります。

家を売却するときに気を付けるべきこと7つ

家を売却するときには、気を付けるべきポイントがあります。下記に7つ取り上げましたので、順を追って解説します。

  • ①住宅ローンは売却時に完済できる見込みであるか
  • ②新耐震基準に適合した住宅であるか
  • ③売却相談から引き渡しまでは、最低3か月から半年は掛かる
  • ④(一戸建ての場合)境界確定はできているか
  • ⑤不動産会社の実査定は3社程度受けておく
  • ⑥売却活動時、家は常に綺麗な状態にしておく
  • ⑦当初三か月間で売却が進まなければ、不動産会社を変更したほうがよい

①住宅ローンは売却時に完済できる見込みであるか

一つ目は、住宅ローンは売却時に完済できる見込みであるかです。

住宅ローンは、買主に引き渡すときに完済しなければなりません。理由は、抵当権がついたままであると買主にとって不都合でしかないからです。抵当権とは、ローン返済が滞ったときに金融機関が物件を売却して弁済を受ける権利です。つまり、抵当権がついたまま引き渡しローン返済が滞ると、買主は物件を追い出されてしまいます。

よって、住宅ローンは売却資金や自己資金で完済し、抵当権を抹消しなければなりません。

②新耐震基準に適合した住宅であるか

二つ目は、新耐震基準に適合しているかです。

こちらに適合していることで、買主は住宅ローン控除を使えるようになります。従来、築年数20年超の物件はローン控除が適用外でした。しかし、2022年からは築年数要件は廃止となり、新耐震基準の適合が条件となりました。売却時に売り文句にもなるので、予め確認しておきます。

③売却相談から引き渡しまでは、最低3か月から半年は掛かる

三つ目は、売却には時間が掛かるということです。

相続税の支払いで売却しようにも、相談から引き渡しまでは最低3か月は掛かります。よって、売却を急ぐときは早めに動き始めることがおすすめです。

④(一戸建ての場合)境界確定はできているか

四つ目は、境界確定ができているかです。

古い年代の住宅の場合、境界確定ができていないときがあります。土地の境界が確定していない物件を売り渡すと、後々に買主とトラブルに発展することがあります

よって、隣地所有者との境界が確定していないところは境界確定を行い、土地の広さを正確に測量、登記を行う必要があります。

⑤不動産会社の実査定は3社程度受けておく

先述でも紹介していますが、不動産業者の実査定は3社程度受けておきます

査定額は、不動産業者によりばらつきがあります。また、売却案件が欲しいからとわざと売却が難しい高値提示することもあります。査定を複数社受けることで、売却相場が掴みやすくなります。

⑥売却活動時、家は常に綺麗な状態にしておく

こちらも先述で紹介していますが、売却活動時に家は常に綺麗な状態にすることです。

内見者は、実物を見て購入か否かを判断します。掃除が行き届いていない、汚い家を購入したいとは思いません。

家は常に綺麗な状態にすることで、内見者に好印象を与えます。

⑦当初三か月間で売却が進まなければ、不動産業者を変更したほうがよい

最後は、当初三か月間で売却が進まなければ、不動産業者を変更したほうがよい、ということです。

媒介契約の期間は、概ね3か月であるケースが殆どとなります。媒介契約を更新することもできますが、新たな不動産業者で売却活動したほうが早期売却に繋がることもあります。

まとめ

家の築年数と売却相場には相関関係があり、築年数経過毎に価値は下がっていきます。今の家の価値を知りたいなら、不動産業者などへの査定や自らで調べることがおすすめです。

尚、家の価値を維持する方法があります。定期的なメンテナンスや常日頃から掃除をマメに行うなど綺麗さを維持することで、売却時に建物価値を見出すことができます。

日本は新築を好む傾向が根強く、築年数が経過すると売却には不利です。将来的に売却予定があれば、早めに動くのがおすすめとなります

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家の築年数と売却相場に関してよくある質問

家の築年数と売却相場には関係性はあるのか?

築年数経過毎に売却相場は下がっていきます。相場の下がり方は、マンションと一戸建ての場合で異なります。

なぜ、家の売却相場は築年数が経過すると下がっていくのか?

家の売却相場が築年数経過毎に下がっていく理由は、下記のとおりです。
・建物の価値が落ちているから
・市場は築浅物件を好む傾向があるから
・設備機器や内装などに経年劣化が目立ってくるから

売却相場を調べる方法にはどのようなものがあるのか?

自ら調べる方法と不動産業者に依頼する方法があります。自ら調べる方法は下記のとおりです。
・レインズ・マーケットインフォメーションで調査する
・土地総合情報システムで調査する
・路線価図・評価倍率表から算出する
・不動産ポータルサイトにて調べる

また、不動産業者に依頼する方法は下記のとおりとなります。
・実査定に出す
・一括査定サイトに出す

築年数が経過しても資産性を維持する方法は何か?

直ぐに住める状態をキープすることです。具体的な方法は下記のとおりになります。
・綺麗に使いマメな掃除を行う
・壊れている設備は交換しておく
・内装がデザインとして古ければリフォームしておく

家を売却するのにベストなタイミングはあるのか?

家の売却にベストなタイミングは主に下記となります。
・毎年2月から3月に掛けての住宅繁忙期
・周辺に新築住宅の供給がないとき
・同じマンション内で売り物件が出ていないとき
・税制の優遇など買主の購入環境が整っているとき

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