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火事があった家をできるだけ高く売却する方法と対策について解説

火事 家 売却

新生活をスタートさせたいと考えたとき、過去の火災事故が売却にどんな影響を及ぼすのか気になることでしょう。

結論から申し上げますと、過去の火災事故は売却価格のみならず手続きにも深く影響してくることがあります。

「値下がり」「告知義務」が必要になることも。

そこで本記事では、火災があった家をできるだけ高く売却する方法とその対策についてご紹介します。

火事があった家はどれくらい価値が下がる?市場相場と理由について

事故物件の相場
家を売却しようと考えたとき、まず気になるのが「どれくらい値が下がるのか」という相場に関することではないでしょうか。

不動産という財産を処分するのですから、できるだけ高く売りたいと願うのは当然のことです。

まずは、どのくらい価値が下がってしまうのか、そしてその理由はなぜなのかについて、おさらいしていきましょう。

火事のあった部屋は市場価値が下がる

一般的に、火災が発生した物件は相場の2~3割程度価値が下がると言われています。

また、最悪の場合には「火災があった物件は取引しない」と考える人も出てくるかもしれません。

これは、火災の被害大きいか小さいこと以外にも、買主が「過去に火災事故があった」という事実に購入に抵抗を感じることが多いためです。

売却値は売主の価値ではなく買主の価値で決まります。

買主の購入への抵抗感が強く、売れない状況が続けば、結果として値下げせざるを得ません

残念なことですが、過去の火災はこのように価格の下落に深く関わることになります。

家事の状況によって市場価値は異なる!ケース別に紹介

しかしながら、すべての火災が値下がりするとは限りません。

買主の購入への抵抗感が相場に影響するとご説明しました。

反対に言えば、軽微な火災状況であれば、価格にさほど影響を及ぼしません

例えば、ボヤなどはさほど価格に影響しないが、焼死者が出た場合は相場に深く影響を及ぼす可能性があります。

そこで、相場に影響が出やすいケースと出ないケースに分けて、それぞれご紹介していきます。

不動産相場にさほど影響が出ない火災事故のケース

ボヤの場合

  • 家の一部のみが焼けてしまった
  • 負傷者はいても、軽傷で済んだ
  • 倉庫や車庫など居住家屋以外の火災
  • 火災発生から数年が経過し当時の痕跡がほぼ残っていない

上記のようなケースは、比較的被害が小さいため、一般的に売却価格にさほど影響が出ないものと考えられます。

たとえ、値下げ交渉があったとしても、大きく値引かなくても済むでしょう。

なぜならば、上記の火災状況は「火事発生が起こったことを連想させにくい」ケースだからです。

建物への影響も少なく、そもそも火事があったかどうか言われなければわからないという状況であれば、大きく値下げせずとも済む可能性が高いと言えます。

不動産相場に影響が大きい火災事故のケース

全焼の場合

  • 焼死者がいる
  • 焼けた建物が今でも残っている
  • 火災事故が報道された経験がある

一方で、値下げせざるを得ないケースは、上記の状況です。

火災事故の影響が大きく、当時の事故の状況が今も尚残りうるのであれば「火災があったことを連想させやすい」ため、相場よりも安くなってしまう恐れがあります。

特に注意したいのが、風評被害です。

たとえ、ボヤ騒ぎのように火災規模が大きくなかったとしても、ニュースやネットで拡散されてしまった場合、購入希望者から値下げ要求される機会が増えてしまうことも避けられません。

価値を下げる要因のひとつ「心理的瑕疵」とは

ここまでご説明してきたように、買主のイメージ次第で売却価格に大きな影響が出てしまいます

過去に火災事故があったことにより、買主が購入へ抵抗を感じてしまうこと。これを心理的瑕疵と呼びます。

瑕疵とは、もともと欠陥や損傷を意味する言葉ですが、過去の火災事故のように「気持ち」に働きかける要因を心理的な瑕疵に該当するのです。

心理的瑕疵には明確な基準がない

この心理的瑕疵のやっかいなところは、明確な基準が存在しないという点

「時間の経過」「火事被害の大きさ」「死傷者の有無」など、ボーダーラインが存在しません。

つまりは「ただのボヤ騒ぎであっても抵抗を感じる」という人もいれば、反対に「負傷者が出た火災であっても気にしない」という人もいます。

しかし、いくら明確なボーダーラインが存在しないからと言って、火事があった事実を隠して売却すると、後日買主から損害賠償を請求されたり契約解除されたりする恐れもあるため、注意が必要です。

以上のことから、売主のリスクを軽減させるためにも、火事被害の大小や時間の経過にかかわらず、火事のあった物件は万全な対策を講じなければいけません

心理的瑕疵に立ち向かうための告知義務

心理的瑕疵物件は、売買契約後に買主から損害賠償請求や契約解除されるリスクがあります。

このリスクを軽減させるために必要なのが、告知です。

告知とは、過去に火災があったことや死傷者がいたかどうかの事実を正確に伝えることです。

告知を行うときの注意点!正しい告知は売主を守るための盾になる

多くの売主が「火災があったことを伝えたら売買契約に不利になるのでは?」と考える傾向にありますが、実際は告知することで売主自身を守ることが可能です。

そしてこの告知をすることにより、万が一売却後に訴えられても、売主は買主への説明責任を果したと判断され、無用なトラブルを回避することができます。

要は、買主に「火災があった事実を知ったうえで購入しますよね」と念を押すことができるというわけです。

告知を受けた買主は、事実を受け止めたうえで購入するわけですから、火事があった事実を理由に、売主を責めることができなくなります。

告知は書面で残すことが大切

告知した内容は、必ず書面に残しておきましょう

不動産会社に仲介を依頼すると、重要事項説明書という売買契約書の前に配布する書面に、告知に関することを記載してもらえます。

書面に残すことで、売主は買主への説明責任を果たしたと証明できます。

もちろん、口頭での説明も大切ですが、口頭説明のみに留めてしまうと「火災があったとは聞いてなかった」と、言った言わないの水掛け論へと発展してしまう恐れがあるため、注意が必要です。

リフォーム前に起きた火災でも告知義務は必要

売主リスクを軽減するためとは言え、すべての火事に対して「告知を行うべきか?」と疑問に感じる人は多いと思います。

例えば、火災事故が発生したあとにリフォームを行い、火事の痕跡を消してしまった場合でも、告知の必要はあるのでしょうか。

この答えは「YES」です。

心理的瑕疵は、買主のイメージ次第だとご説明してきました。

何年前に発生した火事であったり、すでに過去の痕跡を消してしまったりしたとしても、買主が後で事実を知り嫌悪感を抱く可能性が少しでもあるならば、説明責任を果たしたと言えないのです。

「人の口には戸が立てられない」とは言いますが、買主がふとしたことで過去に発生した火災事故のことを聞きつけ、真実を知る可能性は十分にあります。

こうしたリスクを排除するためにも、真実はきちんと伝えるのがベストです。

敷地内で発生した火災も告知対象

敷地内に居住宅以外で火事が発生した場合も、告知義務の対象です。

例えば、倉庫や車庫、離れの家など母屋に付随している建物で発生した火災でも、告知する必要があります。

一見「居住する建物ではないのだから、関係ないのでは?」と思ってしまうかもしれませんが、このような出来事も買主が必要とする情報になり得るため、必ず契約前に伝えましょう。

情報を必要とするかしないか、些細な出来事と捉えるか否かは、判断するのは買主です。

「値下げの可能性を少しでも減らしたい」と目先の利益を優先し、後になって損害賠償請求など、大きなリスクを背負うことのないよう、万全を期して売却に臨みましょう。

判断に困ったときは不動産会社に相談するのがベスト

告知の方法、そして告知すべきかどうかに不安を感じるときは、不動産会社に相談するのがベストです。

不動産会社では、売却しやすいように告知内容のアドバイスもしてくれますので、迷ったら自己判断せずに、プロの意見を頼りましょう。

過去に火事があった家を告知せず売却してトラブルになった事例

心理的瑕疵物件の告知
火事があった家のように、心理的瑕疵物件を売却するときには告知が必要です。

しかし、もし告知しなかった場合、どんなトラブルが予測されるのでしょうか。

ここからは、過去に火事があった家を告知せずに売却して、裁判沙汰にまで発展してしまった例をご紹介します。

焼死者が出た3年前の火事は瑕疵になるとされた事例

火事があった家を告知せずに売却し、売主が損害賠償を支払うことになった事例を紹介します。

買主は不動産会社Aから土地を購入。

しかし、買主は近所の人から3年前に、この土地上で焼死者が出た火災事故があったことを聞きました。

買主が購入した土地には、以前賃貸住宅が建っており、その住宅の一部で火事が発生。

うち居住者の男性が一人死亡していました。火災発生後、不動産会社は建物を取り壊し、土地を分け、他の不動産会社Bに土地を売ってもらったのです。

火災事故が発生した土地を購入した他の買い主には告知をしたものの、他の土地に関しては不動産会社Bに任せていたこともあり、購入者へ告知を行っていませんでした。

しかし、事実を知った買主は不動産会社Aに対して損害賠償請求。

裁判所はこの買主の要求を求め、売主に「買い主へ購入代金の1割を支払う」よう命じました。

買主が、買い受けた土地に心理的瑕疵があったとして、売主らに対し、瑕疵担保責任又は債務不履行に基づく損害賠償を求めた事案において、三年前土地上にあった建物内において焼死者が発生したことも、本件売買契約の目的物である土地にまつわる心理的欠陥であり瑕疵に当たるとして、買主の損害賠償が一部認容された

参照:東京地判 平22・3・8|不動産適正取引推進機構

注目したい点は、過去に火災があった建物はすでになく、売却した土地は火災が発生した場所ではなかったという部分

売主である不動産会社Aは、火災発生現場の売主に対しては説明責任を果たしましたが、不動産会社Bへ告知しなかったため、十分な対応をしたとはみなされませんでした。

裁判所は、近所の人が3年前の火事の記憶が未だに残っていることから、心理的瑕疵を認めたのです。

心理的瑕疵は、事故の規模のみならず周囲への印象によっても、対応が異なると裁判所は判断しました。

17年前に発生した火災事故は土地の瑕疵に該当しないとされた事例

反対に、売主の責任がないと判断された事例をご紹介します。

不動産会社から新築住宅を建設する予定で土地を購入した買主は、土地上で火災事故があったことを知りました。

購入した土地では、17年前に火災事故が発生。住んでいた住民一人が死亡していたのです。

不動産会社はこのことを告知せずに、買主へ売却。このことから買主は、不動産会社に対して損害賠償を請求しました。

ところが、裁判所はこの訴えを棄却。売主には責任がないとして、損害賠償請求を否定しました。

土地購入者が、購入した土地上にあった建物で17年前に焼死者を出した火災事故があったことは土地の隠れた瑕疵に該当し、その事実について調査、説明をしなかった売主と媒介業者に対し損害賠償の支払いを求めた事案において、本件火災事故等の事実は土地の隠れた瑕疵に該当しないとして買主の請求が棄却された事例

参照:東京地判 平26・8・7|不動産適正取引推進機構

この事例では、過去に死傷者が出た火災事故であったものの、事故から相当の年数が経過し、建物もすでになく、近所の人の記憶も薄かったため、強く嫌悪感を抱くほどのものではないと判断されました。

過去に火事があったとしても印象が強くなければ、告知を怠ったとしても心理的瑕疵に該当しないということです。

家事のあった家をできるだけリスクなく損せずに売却する方法

心理的瑕疵の度合いは「死傷者の有無」「事故からの時間経過」など、様々な要素を総合的に判断されるということがわかります。

では、リスクなくかつ損をせずに売却するためには、どうしたらいいのでしょうか。

ここまでご説明してきたことをまとめながら、おすすめする売却方法をご紹介していきます。

解体して更地で売却

まずご紹介するのは、解体して更地売却するという方法

過去の判例でも紹介したとおり、当時の火事の痕跡を消すことは、買主の抵抗感を和らげることができる方法のひとつです。

解体は、解体業者に依頼しましょう。

火事で建物が消失しても、基礎のコンクリート部分や浄化槽などの撤去には、専門業者の力が不可欠です。

ただし、更地にすることで固定資産税が上がるというリスクも生じます。購入希望者が現れない時点で更地にしてしまうと、維持コストがかかってしまう恐れもありますので、不動産会社と相談しながら進めていくのがいいでしょう。

火災保険で修繕する

現在、加入している火災保険を適用させ、修繕してから売却するという方法もあります。

火災保険は、火事により生じた破損を修繕できる保険。

焼けこげた壁や床を取り換えるのみならず、給排水管や屋根材のずれも補修できます。

火災保険の適用範囲は広く、火災のみならず落雷や水害、大雪などの被害も補償可能

もしも、損傷個所があるならば、貯蓄から修繕費を捻出するのではなく、支払われる火災保険料で修繕すると負担が軽くなります。

ホームインスペクション後に売却

ホームインスペクションとは、専門業者に住宅診断を依頼することです。

中古住宅を販売する前に、ホームインスペクションを実施することで、隠れた欠陥や損傷はないかチェックできると共に、買主に対し「建物の安全性」を証明することもできます。

火事が起こった家は「目に見えない部分が燃えているのでは」「損傷が激しい」という印象を持つ人も一定数存在するため、購入に不安を感じる買主も少なくありません。

そのため、建物の安全性を証明し安心して取引してもらうためには、ホームインスペクションが欠かせません。

ホームインスペクションを依頼するときは、ホームインスペクターという住宅診断の資格を持った業者に依頼しましょう。

目視で確認できない損傷状況を確認する住宅診断は、完全に業者任せになる部分がありますので、信頼できるプロを頼るのがおすすめです。

不動産会社では、ホームインスペクション業者の斡旋も行っています。

どこの業者に依頼すればいいのか不安になったときは、まず不動産会社を頼ってみましょう。

不動産会社に買取してもらう

不動産会社に物件を直接買い取ってもらう売却方法を、買取と呼びます

不動産会社に買主を紹介してもらう仲介とは違い、買取は不動産会社に買主になってもらう売買取引です。

買取は仲介手数料が不要なケースが多いほか、現状引き渡しとなるため解体費用や修繕費用を負担する必要がありません。

反面、一般的な仲介に比べると買取は相場が安いというデメリットも存在します。

そこで、おすすめしたいのが「訳あり物件専門の買取業者」への売却です。

訳あり物件専門の買取業者なら、火事のあった家の資産価値を高めるノウハウや実績があるので、火事があった家でも相場価格と変わらない価格で買い取ってもらえます。

そのため「早く処分したい」「手続きの手間を省きたい」と、お悩みの人には、訳あり物件専門の買取業者に売却するとよいです。

まとめ

過去に火事が起こってしまった物件は、心理的瑕疵物件に該当するため、売却時には告知が必要です。

過去の判例をみても、告知するしないで損害賠償請求の訴訟にまで発展してしまったケースもありますので、できるだけ火事があったことは告知し、売主リスクを軽減させましょう。

ただし、ボヤ騒ぎであったり何年も前に発生した火災事故であったりした場合、告知すべきかどうか判断に困ることもあると思います。

このような場合には、自己判断せず不動産会社に協力を求めるのが賢明です。

どんなささいな出来事も、大きな売主リスクに繋がる恐れがありますので、ぜひご相談しやすい不動産会社を頼ってみてください

火事があった家の売却時によくある質問

火事があった家の価値はどれくらい下がる?

一般的に、火災が発生した物件は相場の2~3割程度価値が下がるとされています。買主が「過去に火災事故があった」という事実に購入に抵抗を感じることが多いためです。

心理的瑕疵とはなんですか?

簡単にいうと「過去に火災事故があったことにより、買主が購入へ抵抗を感じてしまうこと」が心理的瑕疵です。ただし、心理的瑕疵には明確な基準がないことに注意が必要です。

火事があった家でも売却できる?

火事があった家は、通常の不動産と比べると売却が困難ですが、売却可能です。「更地にしてから売却する」「修繕してから売却する」といった方法であれば、火事があった家でも売却できます。

火事があった家の売却時に注意すべきことはありますか?

火事があった家を売却するときには「火事があった事実」を買主に伝えることが必要です。告知をしなければ、損害賠償請求をされる恐れがあるので注意しましょう。

火事があった家を手間なく売りたい・・・

訳あり物件専門の買取業者に売却するとよいです。訳あり物件専門の買取業者なら、火事があった家でも相場と変わらない価格で、そのまま買い取ってもらえます。

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