共有不動産の持分を内緒で売るための方法を解説!トラブルを事前に防ごう

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共有不動産は、自己の持分のみであれば内緒で売ることができます

どのような方法で売却すれば内緒でスムーズに進められるのか、そして、万が一に備えてどのようなトラブルを想定しておくべきなのかが気になるのではないでしょうか。

この記事では、「共有持分を内緒で売却する方法」「共有不動産の売却価格相場」「トラブル事例とその解決方法」などを解説します。

最後には「共有持分を内緒で売る前に知っておいた方がいいこと」をまとめていますので、共有持分を内緒で売るための方法を知りたい方は参考にしてみてください。

共有持分は内緒で売却できる!売却方法とトラブルを避ける方法

共有不動産は、自己の持分のみであれば共有者に内緒で売却することが可能です。内緒で売却する具体的な方法と、トラブルを避ける方法について順に見ていきましょう。

共有持分を内緒で売却する2つの方法

共有持分を内緒で売却するなら、不動産会社に「仲介」で売却を依頼するのは避けるようにしましょう。なぜなら、売却のために広告や宣伝をおこなうため、そこから他の共有者に売却活動をしていることを知られてしまう恐れがあるからです。

内緒での売却を前提とするなら、共有持分の売却方法は2つあります。

不動産投資家に売却

ひとつめの売却方法は、不動産投資家への売却です。

不動産投資家は共有不動産の購入後、持分割合に応じた家賃収入を得たり、他の共有者と売買交渉をしたりして利益を得るケースがあります。他の共有者との売買交渉後には転売して利益を得るということも考えられます。

このように、不動産投資家なら共有不動産を購入するメリットを見出すことができるため、共有持分を売却したい人にとっては売却相手となります

一般に共有不動産の持分のみを売却するとなると、居住目的で購入してくれるケースはほとんどありません。なぜなら、共有者との権利が複雑に絡むため、自由に使用することができないからです。

不動産投資家は売却相手となりますが、自己で不動産投資をしている人を探さなければいけない点はネックとなるかもしれません。友人や知人から不動産投資に興味のある人を探したり、持分の売買を検討しているという話題から興味のある人を紹介してもらったりする必要があります。

専門買取業者に売却

持分を内緒で売却するもうひとつの方法は、専門買取業者に売却する方法です。

共有不動産の持分を内緒で売却する方法として「仲介」は不向きだとお伝えしましたが、「買取」なら宣伝や広告を行わないので、「内緒で売却」という目的にフィットします。

なぜ宣伝や広告を行わないかというと、「買取」は不動産会社に直接物件を買取ってもらう方法だからです。買主を探すという工程が省かれるため、早く売りたいというニーズにも応えてくれます。

専門買取業者への売却は他にもメリットがあるので解説していきます。

共有不動産の売却価格相場を教えてもらえる

一般的に、共有不動産の売却は何度も経験することではありません。経験の少なさをカバーして満足のいく売却をするには、やはりプロの力を借りることが近道になります。
 
専門買取業者は共有不動産の持分を手に入れた後、物件全体の所有権を手に入れて売却したいと考えています。そのため、購入後は他の共有者と持分の交渉をしなければいけません。

しかし、共有不動産の持分交渉をスムーズに進めることは難しく、時間や手間などがかかってしまいます。このことを想定して、共有不動産の売却価格相場が通常の不動産より低くなっています。

共有者が何人いるかなど物件ごとに背景が違い、一概には言えない売却価格相場ですが、さまざまなケースを経験してきている専門買取業者なら、売却価格相場などを教えてもらうことができます

共有不動産の査定基準

前述したように、共有不動産の売却価格相場は物件ごとの背景によっても違ってきます。売却価格が決まる査定基準については、共有者の人数が金額に大きく影響します。しかし、基本的な査定基準は通常の不動産と大きな違いはありません。
 
以下が基本的な査定基準です。

・不動産そのものの条件や状態 (間取りや築年数、付帯設備の状況など)
・不動産周辺の立地条件(駅からの距離や買い物などの利便性)
・不動産が建つ敷地の接道状況 (再建築可能な敷地かなど)
・共有者が何人いるか(自己の持分が何分の1なのか)

専門買取業者は共有者の人数と上記の査定内容から価格を導き出します。共有不動産の買取実績が豊富な専門買取業者であれば、その価値をきちんと理解することができます

しかし、実績が豊富でない不動産会社を選んでしまうと適正な価格を提示してもらうことができないだけでなく、取引に時間がかかってしまうこともあるので注意しなければいけません

実績が豊富な買取業者を見つけるには、実績が豊富だと謳っているだけでなく、ホームページなどで共有持分の具体的な買取事例の紹介があるかまで確認するようにしましょう。

内緒で売却するときに起こりうるトラブルと解決方法

共有不動産の持分を内緒で売却する方法について解説しました。ここからは、内緒で売却するときに起こりうるトラブル例と解決方法について解説していきます。

親戚に知られると揉める

共有持分を手にしたきっかけが相続というケースは多くあります。このケースでは、他の共有者が親戚ということになり、内緒での売却を進めると「兄弟なのに何も言ってくれなかった」「売却前に相談して欲しかった」など、不満を抱かれることで関係が悪化することもあります。

解決方法:トラブルを回避できる専門買取業者を選ぶ

親戚とのトラブルを回避する一番の方法は、持分を売却する前に共有者にも相談することです。しかし、「売却を止められそう」という思いから内緒での売却に至ることが想定できます。

そこで、内緒での売却を進めながらも親戚とのトラブルを避けるには、共有持分の買取実績が豊富な専門業者に買い取ってもらう方法がおすすめです。なぜなら、共有持分の買取を専門に扱っている買取業者は、共有者とトラブルを起こさずに買取を進めるノウハウがあるからです。

例えば、相続で手に入れた共有持分の場合、会ったこともない親戚と共有することになります。このような場合には、相続問題にも詳しい弁護士などと連携しながら進めることが望ましくなります。弁護士などと連携のある買取業者なら、たとえトラブルが起こったとしても早急に解決することが可能です。

不慣れな不動産業者では権利関係を解消するノウハウがなく、共有者とのトラブルに対処する能力もありません

買主が「共有物分割請求」を起こす可能性がある

共有不動産の持分を売却すると、買主が持分をどのように扱うかは自由です。買主から他の共有者に売買交渉を持ちかけたものの決裂してしまうということもあるかもしれません。そうなると買主が「共有物分割請求訴訟」を起こすことも考えられます。

「共有物分割請求訴訟」とは、共有状態の解消を請求する訴訟です。ある日突然訴訟を起こされたとなると、訴訟を起こされた側は驚きを隠すことができないでしょう。そうなると、内緒で共有不動産の持分を売却した相手に対して、怒りを向けることもあります。

解決方法:トラブル前に第三者を介入させる

持分を内緒で売却することは可能ですが、買主がその後どのような行動を取るかは自由なため、このようなトラブルが起こる可能性があります。

買主に「共有物分割請求訴訟」を起こさないで欲しいとお願いすることはできないため、このようなトラブルを避けるには事前に持分の売却を共有者に伝えることが望ましいと言えます。

「売却を反対されそう」という心配があるなら、弁護士に委任して交渉を代わってもらうことも可能です。第三者が介入することで冷静な話し合いが行なえ、解決への糸口をつかむこともできるかもしれません。

共有持分を内緒で売る前に知っておいた方がいいこと

最後に、共有持分を内緒で売る前に知っておいた方がいいことをまとめました。売却にかかる期間、売却相場、買取業者の選び方など、売却時に必要な情報を具体的に解説していきます。

売れるまでの期間は最短一週間程度

共有持分の売却は、居住目的で購入してくれることがほとんどありません。そのため、一般の市場で長い期間売りに出したとしても売れる可能性は極めて低いと言えます。

このことから、共有持分の買主候補は不動産投資家と専門買取業者ですが、不動産投資家へ売却するとなると、不動産投資家を探すところからのスタートとなるため、売れるまでの期間を予測することは難しいです。そこで、売れるまでの期間が予測できるのは専門買取業者のみとなります。査定から買取までにかかる期間は最短一週間程度ということも珍しくありません。

売却相場は安くなることも想定しておく

共有不動産の持ち分が高く売れることはほとんどのケースでありません。

通常であれば3,000万円で買取られる物件を3人が1/3ずつ所有しているケースがあったとします。1人が自己の持分のみを売却する場合、単純に考えると1/3の1,000万円で売却できることになります。しかし、共有不動産の売却価格は単純に1/3にした価格とはならないのです。

立地や不動産の状態、共有者の人数などから価格が導き出され、本来の価値から安くなることも珍しくありません

買取業者の選び方

売却期間や売却価格のことを考えると、有力な買主候補となるのが買取業者です。ここからは、買取業者を選ぶ際のポイントを見ていきましょう。

共有持分の買取実績が豊富な業者を選ぶ

共有持分の売却は、通常の不動産に比べると価格が大幅に下がることを想定しなければいけません。しかし、そのような中でもできるだけ高値売却を望むものです。

買取業者の中には、共有持分の買取をしているという業者もあれば、共有持分の買取を専門に行なっている業者もあります。ここで両者に差がつくのは、買取実績です。

買取実績の豊富さは、取引がスムーズに進むだけでなく査定額にも影響を及ぼします。買取実績が豊富な業者は、買取後に自社が利益を上げられるノウハウがあるからこそ、共有持分の買取を積極的に行っていると考えられます。そのため、安い価格ではなく適正な価格を提示してもらえます。

一方、共有持分の買取実績が豊富でない買取業者は、買取後に利益を上げられる自信がない、または持て余してしまう可能性があるなどの理由から、適正な買取価格を提示できないことも考えられます。

できるだけ高値を望むなら、共有持分の買取実績が豊富であることはもちろん、具体的な買取実績を語れる業者を選ぶことが最善と言えます

専門家との連携がある業者を選ぶ

共有持分の売却は、トラブルがあることも想定しながら売却活動をしなければいけません。共有者とトラブルが起こった場合、当事者間での解決が難しいケースも多くあります

そもそも共有持分は、不動産を法的に共有しているということです。複雑な権利関係が原因となるトラブルを解決するには、専門家の力が必要になることもあります。

専門家との連携がある業者を選べば、共有持分の売却に関わる手続きからトラブル解消までを一手に任せることができるので、余分な労力をカットできます

内緒で売る以外の現金化の方法

ここまでは、共有持分を内緒で売る方法、それにまつわるトラブルと解決方法、そして買取業者の選び方などを解説してきましたが、内緒で売るリスクを考えるとやはり躊躇してしまうということもあるかもしれません。

内緒で売る以外の方法で現金化できるならそれがベストという方は、以下の2つの方法を参考にしてください。

共有者に買い取ってもらう

ひとつめの方法は、共有者に買取ってもらう方法です。

例えば、実家を兄弟で共有しているとします。兄と弟で1/2ずつの持分ですが、兄は居住していて弟は居住していないというような場合、兄が積極的にその不動産の使用を望むでしょう。このようなケースでは、弟の持分を兄に買取ってもらうというのもひとつの方法です。

価格での折り合いがつくなら、兄弟等に買い取ってもらうことは両者にとってベストな方法になります

相続の場合は別の遺産と等価交換してもらう

共有不動産の扱いは自由度が低くトラブルの原因になることを考えると、相続を回避することが得策なケースもあります

そのため、共有不動産の持分を別の遺産と等価交換してもらうという方法も検討しましょう。現金化がスムーズに行えるだけでなく、トラブルを回避することにも繋がります。

例えば、5,000万円の不動産をAとBで1/2ずつ共有する遺産があったとします。この場合、共有となる5,000万円の不動産の相続をBは辞退し、等価となる別の土地や建物の相続を提案します。等価交換して手に入れた別の土地や建物を売却すれば、スムーズな現金化が可能です。

もしくはAに5,000万円の不動産の所有権を全て譲る代わりに、Aから現金を受け取るという方法もあります。

まとめ

共有不動産は自己の持分のみであれば内緒で売ることは可能ですが、買主を広く募ることはできないため、自ずと買取業者へ依頼するケースが多くなります。

売却価格と売却期間に納得ができる業者を探す一番の近道は、共有持分の買取実績が豊富な業者を見つけること。なかでも、弁護士などの専門家との連携がある業者であればより安心して売却を進めることができます。

内緒で売るのは避けたいということなら、共有者に買取を持ちかけてみたり、相続する時点で別の遺産に等価交換してもらったりする方法も検討しなければいけません。

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