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【離婚時の共有不動産】主な2つの売却方法とは?住宅ローンが残っていても売却できます!

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離婚するにあたって、夫婦の共有名義で購入した不動産を売却する人は多いでしょう。

しかし、財産分与の交渉や住宅ローンの名義問題などが絡み、話が複雑になるケースも少なくありません。

相手方が売却に反対し、調停や訴訟に発展する場合もあります。

トラブルなくスムーズに売却するためには、弁護士と連携している不動産業者に相談するとよいでしょう。

弁護士と連携した共有持分専門の買取業者なら、離婚問題から共有不動産・共有持分の売却まで、一貫したサポートが可能です。

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目次

離婚時に共有不動産を売却する方法

さっそく、離婚時に共有不動産を売却する方法を解説していきます。

例えば、婚姻中に夫婦で通常の不動産を売却するなら、それほど不安もないかもしれません。

しかし、「離婚が伴うこと」「共有不動産であること」この2つが重なっているため、どのよう売却手続きを進めるべきか分からない人も多いでしょう。

この背景には財産分与が関わっているのではないでしょうか。

共有不動産も財産分与の対象になるのか、対象なのであればどのように財産分与すればよいのかを解説していきます。

共有不動産も財産分与の対象

夫婦関係が終わる離婚は、婚姻中に築いた夫婦の共同財産を分配しなければいけません。

このことを財産分与と呼び、その分け方は原則1/2ずつとなります。

財産分与は夫が妻に、もしくは妻が夫に財産を分与するという一方的なものではなく、双方が相手に請求できるものです。

仮に離婚に至る原因を作ったとしても、相手に対して財産分与を求めることができます。

財産分与の対象となるものは婚姻中に築いた夫婦の共同財産です。

例えば以下のようなものがあります。

  • 夫婦共有名義の不動産
  • 家具や家財
  • 預貯金
  • 自動車
  • 有価証券
  • 保険解約返戻金
  • 退職金・年金

例えば専業主婦(夫)で婚姻中に収入がなかったとしても、夫婦それぞれの収入にかかわらず1/2で分けるのが原則です。

しかし、独身時代に貯めた預金などがあった場合、それは対象外です。

また、夫婦が協力して得た財産以外も対象外となるため、婚姻中にどちらかが相続によって得た不動産などがあればそちらも財産分与の対象外になります。

財産分与する際に預貯金や有価証券などは1/2に分けることができますが、共有不動産は分けることができません。

次は共有不動産を財産分与する方法を解説していきます。

共有不動産を財産分与する方法は主に2つ

二等分できない共有不動産を財産分与するには、以下2つの方法があります。

  1. 不動産を1/1で売却して得たお金を分ける
  2. どちらかが片方の持分を現金で買取る

財産分与する方法①:不動産を1/1で売却して得たお金を分ける

家の売却価格を50%分与

1つ目は、不動産を1/1で売却して得たお金を分ける方法です。

不動産そのものを半分に分けることはできないため、共有不動産を1/1(丸ごと)で売却します。

仮に4,000万円で売却できたとしたら、2,000万円ずつに分けます。

この方法が一番シンプルでトラブルが少ないと言われています。

ここで疑問が湧いてくるかもしれません。

共有不動産ですから、それぞれに持分があるはずです。

例えば夫2/3、妻1/3などのように、不動産を取得したときの費用負担割合によって持分割合が決まっています。

通常、共有不動産を売却して分ける場合は持分割合に従います。

しかし財産分与の場合は持分割合に関係なく1/2ずつになります。

財産分与する方法②:どちらかが片方の持分を現金で買取る

2つ目は、どちらかが片方の持分を現金で買取る方法です。

家を手放したくない、子供の環境を変えたくないなどの理由がある場合、家に残る配偶者が家から出ていく配偶者の持分を現金で買取ります。

仮に4,000万円の家であれば、財産分与すると2,000万円ずつの財産になります。

そこで家に残る配偶者が家から出ていく配偶者に、2,000万円を払います。

これも1つの方法ではありますが、相手への支払いが高額となるため資金力が必要となり難しいケースも少なくありません。

離婚相手と関わりたくない場合は専門の買取業者に依頼できる

離婚に至るまでにはさまざまなことがあり、元のパートナーと関わりたくないというケースもあるかと思います。

関係が悪化しているため協力して1/1での売却ができないという場合は、専門の買取業者に依頼することもできます。

売却の折衝や契約関連の調整など、離婚相手とのやり取りも含めて任せられるので、売却に向けて協力するのは難しいという場合は専門の買取業者への依頼を検討してみてください。

共有不動産を売却する前に確認する3つのこと

共有不動産を売却する前には以下3つのことを確認しなければいけません。

  1. 共有不動産の名義人と住宅ローンの名義人を確認する
  2. 住宅ローンがアンダーローンかを確認する
  3. 売却するなら「仲介」「買取」どちらにするか決める

売却前に確認すること①:共有不動産の名義人と住宅ローンの名義人を確認する

共有不動産の名義人と住宅ローンの名義人を確認します。

共有不動産の名義人は夫と妻になっていても、妻は頭金のみを出したのであれば住宅ローンの名義人は夫のみとなっています。

このように、共有不動産の名義人と住宅ローンの名義人は必ずしも同じというわけではないので確認しておきましょう。

売却前に確認すること②:住宅ローンがアンダーローンかを確認する

共有不動産を売却したくても、住宅ローンがアンダーローンでなければ売却できません。

ですから住宅ローンがアンダーローンかを確認する必要があります。

アンダーローンとは、住宅ローンの残高が自宅の売却価格を下回ることをいいます。

アンダーローンであれば共有不動産を売却したお金で住宅ローンを完済し、手元に残ったお金を財産分与します。

住宅ローンの残高が自宅の売却価格を上回るオーバーローンの場合は共有不動産を売却できません。

アンダーローンとオーバーローン

オーバーローンの場合の対処法については後述します。

アンダーローンかどうかを確認するには、住宅ローンの残高と売却価格を調べます。

住宅ローンの残高は、毎年10月下旬頃にローンを借り入れている金融機関から郵送されてくる残高証明書で確認できます。

残高証明書を紛失している場合は、ローンを借り入れている金融機関で再発行が可能です。

なお、売却価格を調べるには不動産会社の査定を受けるとよいでしょう。一括査定はおおまかな査定金額にはなりますが、複数の会社からの査定結果を手軽に知ることができます。

住宅ローンの残高と査定額が分かると、住宅ローンの残高が自宅の売却価格を上回っているのか下回っているのかが分かり以下のように2つの結果に分かれます。

住宅ローンの残高<現在の自宅の価値(売却価格)=アンダーローン

 

住宅ローンの残高>現在の自宅の価値(売却価格)=オーバーローン

売却前に確認すること③:売却するなら「仲介」「買取」どちらにするか決める

不動産を売却する方法には「仲介」と「買取」があります。

仲介と買取の違い

売却方法として一般的なのが仲介です。

売主が不動産会社に売却活動を委託し、不動産業者が買主を見つけます。

売却が完了したら報酬として不動産業者に仲介手数料を支払います。

仲介のメリットは買取よりも高く売れることですが、いつ買主が見つかるかは分かりません。

仲介で売却するには平均で6ヶ月、それ以上かかることもあります。

買主が見つからなければ価格をどんどん下げなければいけません。

売却までに時間がかかり、売れなければ価格を下げなければいけないというのが仲介のデメリットです。

一方の買取は、買取業者が買取るので買主を探すという時間をカットできます。

買取業者と価格交渉し、お互いに納得ができれば早くて1週間ほどで売却できます。

離婚するので早く精算したい、6ヶ月も待てないという方には買取がおすすめです。

ただし、仲介に比べると売却価格が7~8割ほどになることを理解しておきましょう。

仲介と買取の特徴を理解した上で検討するとよいでしょう。

片方が住み続けるなら共有名義を変更しないとトラブルに発展する

片方が住み続けるなら、共有名義を変更しなければいけません。

どちらか片方しか住んでいないとしても名義上は共有となっているため、共有不動産特有のトラブルが起こる可能性があるからです。

売却したいときに相手の同意が必要になる

共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要です。

仮に妻が住み続け夫とは何年も連絡を取っていないとしても、売却するには夫の同意も必要になります。

離婚後、長い年月が経つ間に相手と疎遠になることは珍しくありません。

相手の連絡先が分からない、連絡は取れたが同意してもらえないというケースも少なくなく、売却したいときに思うように売却できないということも考えられます。

相続時に共有者が増えて収集がつかなくなる

共有不動産は共有者それぞれに共有持分があります。

共有持分も財産であるため、相続が発生すると新たな共有者が現れるかもしれません。

相続人の増え方

例えば持分1/2ずつで共有不動産を所有していた夫婦が離婚し、共有名義を解消しないまま妻が住み続けたとします。

元夫が亡くなり相続が発生すると、元夫の共有持分は元夫側の遺族が相続します。

相続人がAさんとBさんだったとすれば、この時点では元妻とAさん・Bさんの3人が共有者です。

元妻も亡くなり元妻の共有持分がCさんとDさんに相続されたとしたら、この時点で共有者はAさんBさんCさんDさんの4人になります。

このように共有名義のままにしておくと相続時に共有者が増えていき、収集がつかなくなります。

共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要だと解説しましたが、共有者が多くなるほど売却の同意を得るのは難しくなります。

すでに離婚していて相手と関わりがなくても持分は消えない

すでに離婚をしていて相手とは関わりがなくても、共有持分は消えません。

例えば離婚時に共有不動産から出て新たな場所で生活を始めていたとしても、その期間が長い年月であったとしても、共有名義を解消していない限りは共有持分を有した状態です。

つまり、どちらかに相続が発生すると相続人は元配偶者やその関係者と共有することになり、共有不動産特有のトラブルに巻き込まれる可能性が出てきてしまいます。

相手と関わりがないとしても共有持分は消えていないため、トラブルに巻き込まれないよう共有名義を解消しておかなければいけません。

共有持分だけを専門の買取業者に売却できる

共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要ですが、共有持分のみの売却であれば共有者の同意がなくても売却できます。

相手とはもう連絡が取れない、取りたくないということであれば、共有持分のみを売却して共有名義を解消しましょう。

共有持分は専門の買取業者に売却できます。

共有持分の買取を専門に扱っているため相手に知られることなくスムーズに売却でき、一週間ほどで現金化することも可能です。

専門の買取業者を選ぶ際には以下のポイントを押さえるようにしましょう。

  • 買取実績をホームページなどで公開している
  • 口コミなどの評判がよい
  • 弁護士や司法書士などの専門家と連携している

他の共有者がいる共有持分の売却はトラブルが多いと言われています。

そのため、実績があまりない買取業者ではトラブルに対応できない可能性も否定できません。

実績があり評判がよく、弁護士や司法書士などの専門家と連携している専門買取業者に依頼すればスピーディーでトラブルなく売却をサポートしてくれます。

持ち家の時価が住宅ローン残高を上回っているオーバーローンの場合と対処法

住宅ローンの残高が自宅の売却価格を上回るオーバーローンの場合は共有不動産を売却できません。

なぜなら、自宅を売却してもその代金で住宅ローンを完済できず、その住宅に設定されている抵当権を抹消できないからです。

しかし売却できないということは住んでいなくても住宅ローンの返済は続くということですし、離婚した相手との共有状態も続くことになります。

どのようなトラブルが起こるのかを知っておかなければいけません。

トラブルが起こるリスクがあるのなら、対処する方法も知りたいものです。

オーバーローンで売却できない場合の対処法についても解説します。

オーバーローンで売却できない場合に起こるトラブル内容

オーバーローンで売却できない場合、以下のような3つのトラブルが起こります。

  • そこに住んでいない人も住宅ローンの返済が続く
  • 連帯保障・連帯債務の関係が続く
  • 売却やリフォームには相手の承諾が必要

そこに住んでいない人も住宅ローンの返済が続く

オーバーローンで売却できないとなると、片方が住み続けるケースがあります。

住宅ローンの返済は続きますが、住んでいる人にとっては家賃を払っている感覚で済むかもしれません。

しかしそこに住んでいない人は住宅ローンの返済だけでなく、自分が新たに住み始めた場所の家賃も払わなければいけません。

住居費は支出の中でも大きな割合を占めますので、住宅ローンの返済が続くことは新しい生活を送るうえで負担となってしまいます。

連帯保障・連帯債務の関係が続く

住宅ローンの返済が続くということは、連帯保障や連帯債務の関係も続くということです。

住宅ローンの借り入れをペアローンにしている場合、夫婦が別々に住宅ローンを借り入れています。

ペアローン

ですからそれぞれが自分の住宅ローンを返済します。

しかしペアローンの場合はお互いが連帯保証人になっているケースがほとんどです。

住宅ローンの借り入れを連帯債務にしている場合は夫婦のどちらか1人が主債務者、もう1人は連帯債務者として住宅ローンを借り入れています。

連帯債務
連帯債務

この場合は夫婦同等に返済義務を負います。

連帯保障もしくは連帯債務の関係は、離婚したからといって解消されるものではありません。

離婚後は住宅ローンの返済をしながら新たに住み始めた場所の家賃を払い、さらに子供がいる家庭では養育費の負担も加わる可能性もあります。

支払いが難しくなると住宅ローンの返済が滞ることも考えられます。

連帯債務・連帯保障の関係が続いた状態でもしも相手の支払いが滞ると、1人で住宅ローンの返済をしなければいけなくなるのです。

そもそも1人当たりの負担額を減らせるのがペアローンであり、夫婦の収入を合算して組むことができるのが連帯債務ですから、1人で全額を返済するのは困難でしょう。

1人での返済が難しいとなれば、誰も住宅ローンを返済する人がいなくなります。

その結果、自宅を差し押さえられ競売になるリスクがあります。

売却やリフォームには相手の承諾が必要

共有不動産は共有者の同意がないと売却できないと解説しましたが、売却だけでなくリフォームにも相手の承諾が必要です。

民法第251条

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用:e-Govポータル「民法第251条」

共有不動産に対して何をするかで、同意が必要な共有者の人数が決められています。

「何をするか」の行為の部分は「変更(処分行為)「管理行為」「保存行為」があり、同意が必要な共有者の人数は以下の表のとおりです。

行為の種類 同意が必要な共有者の人数
変更(処分)行為 共有者全員の同意が必要
管理行為 共有者の持分価格の過半数が必要
保存行為 共有者それぞれが単独で可能

リフォームは「変更(処分)行為」となるため、共有者全員の同意が必要です。

オーバーローンで売却できない場合の3つの対処法

共有名義を解消しないとトラブルが起こるかもしれないと分かっているのに、オーバーローンのため売却できないとなると不安になることでしょう。

この場合、対処法として以下の3つがあります。

  1. 住宅ローンを借り換えて単独名義にする
  2. 住宅ローンを継続しながら連帯債務者・連帯保証人を他に変更
  3. 任意売却する

それぞれの対処法を解説していきます。

対処法①:住宅ローンを借り換えて単独名義にする

住宅ローンを借り換えて単独名義にすれば、住宅の名義も単独名義に変更することができます。

するとリフォームや売却で相手の同意を得る必要がなくなりすっきりとするでしょう。

ただし、住宅ローンを借り換えるには審査に通らなければいけません。

夫婦2人の収入を基準に住宅ローンを借り入れていたなら、単独名義に借り換えるのは難しい場合もあります。

1人で支払えると判断してもらうには住宅購入当初よりも収入が増えている、住宅ローンの残りが少ないなどポジティブな要素がなければいけません。

借り入れ額と収入が見合う状態でないと、単独名義への借り換えは厳しくなります。

対処法②:住宅ローンを継続しながら連帯債務者・連帯保証人を他に変更

相手の返済が滞った場合に1人で返済しなければいけないというリスクを回避するには、連帯債務者・連帯保証人から抜けなければいけません。

ただし無条件で抜けることはできず、他の人を連帯債務者・連帯保証人に立てる必要があります。

自身と同じかそれ以上に信用のある人(収入・勤続年数など)を元配偶者の親戚や友人などから立てます。

もしくは土地や建物などの担保でも了承されることもありますが、いずれにしても変更できるかどうかは金融機関が判断することになります。

対処法③:任意売却する

「オーバーローンで売却できない、けれどこのまま住宅ローンの返済を続けるのも難しい」という場合は、任意売却という方法があります。

任意売却は、住宅ローンを借り入れている金融機関と相談しながら売却する方法です。

住宅ローンの返済が滞るといずれ競売になることは避けられませんが、競売になると市場価格よりも安くなり、落札や退去の時期を選ぶことができません。さらに、競売にかけても残った住宅ローンの債務は一括で返済しなければいけないというデメリットもあります。

しかし任意売却であれば、市場価格とほぼ変わらない価格で売却できます。

なお、任意売却を希望する場合、業者選びは慎重におこなわなければいけません。債務整理が伴うため法的な知識や税に関する知識などが必要となる場面があるからです。

税理士や弁護士などと連携している業者を選ぶようにしましょう。

任意売却するときの手順などは以下の記事で詳しく解説しています。検討している方は参考にしてみてください。

参照:共有持分を任意売却する手順

まとめ

離婚が決まるとさまざまな問題を解決しなければいけませんが、そのなかでも共有不動産の扱いに頭を悩ませている方は多いことでしょう。

共有不動産はアンダーローンであれば住宅ローンが残っていても売却できます。

共有不動産を売却したお金で住宅ローンを完済し、手元に残ったお金を財産分与します。

オーバーローンで売却できないとなれば、対処法として以下3つの方法があります。

  • 住宅ローンを借り換えて単独名義にする
  • 住宅ローンを継続しながら連帯債務者・連帯保証人を他に変更
  • 任意売却する

離婚に伴い共有不動産を売却したいという思いがあるのに、オーバーローンで売却できないという場合は任意売却を選択するケースが多いです。

アンダーローンでもオーバーローンでも、それぞれに共有不動産を売却する方法はあります。

住宅ローンの残債が多いから売却できないのでは?と悩む前に、不動産業者に相談してみるとよいでしょう。

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離婚時の共有不動産売却に関するFAQ

一括査定を受け、アンダーローンだったことから共有不動産を売却することにしました。妻も同意しています。この後、銀行に相談するべきか不動産業者に相談するべきか順序が分かりません。

一括査定では売却価格が決まったわけではありません。売却の意思があるのなら仲介にするか買取にするかを決め、希望する業者に相談し訪問査定を受けます。その後は金融機関への連絡も含め業者と連携しながら進めていきます。

離婚時に共有不動産を売却せず共有名義も解消していなかった場合、住み続けているとどのようなリスクがありますか?

元配偶者が自分の持分のみを売却してしまうと、買主となった第三者との共有が始まります。第三者が共有物分割請求や家賃請求を起こす可能性があり、トラブルが裁判にまで発展するリスクが考えられます。

夫婦共有名義の家が完成したばかりですが離婚が決まりました。現在住んでいる家の賃料を浮かせるため、新居に引越し後に売却しても大丈夫でしょうか?

住んでしまうと中古物件の扱いになってしまいます。売却価格に影響しますので、未入居のままにしておいたほうがよいでしょう。

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