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共有持分は自分の意思だけで処分可能!処分方法をすべて紹介します

共有持分 処分

不動産が共有状態にあると、不動産の扱いを巡ってトラブルになるケースが多いです。

そこで、共有不動産を巡るトラブルを避けるためには、自分の「共有持分」のみを処分するとよいです。共有持分だけなら、自分の意思のみで処分ができます。

また、共有持分の処分方法にはさまざまな種類がありますが、おすすめなのは「持分の売却」です。

共有持分専門の買取業者へ売却することで、必要のない共有持分を現金化しつつ処分できます。

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「共有持分」だけなら自分の意思のみで処分できる

不動産を複数人で共有するとき、各共有者はそれぞれ「共有持分」を分け合います。この共有持分は個人の所有物です。

つまり、共有持分だけなら自分の意思のみで処分が可能です。

一方で、共有不動産そのものは、複数人(共有者全員)で分け合っているものなので、勝手に処分できません。

民法第251条

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
引用:引用:e-Govポータル「民法第251条」

例えば、夫婦で資金を出し合い、共有状態で不動産を購入したとします。

夫婦の仲が悪化してしまい、妻は共有不動産の売却を検討していました。

このとき妻は、不動産そのものを売却することはできませんが、妻が所有している共有持分だけなら売却できます。

他共有者の同意がなくても共有持分は処分できる

共有不動産そのものを処分するには、共有者全員の合意が必要です。

しかし、共有持分だけなら他共有者の合意がなくても処分できます。共有不動産と共有持分には、以下のような違いがあります。


所有権
共有不動産 共有者全員で共有
共有持分 所有者の占有

共有不動産とは違い、共有持分は自分1人の占有物といえるため、他共有者の同意がなくても処分可能です。

共有不動産の処分を他共有者に反対されている場合は、共有持分のみの処分を検討しましょう。

共有持分を所有することで共有関係から抜けられるため、さまざまなトラブルを避けられるようになります。

「共有不動産」そのものの処分には共有者全員の同意が必要

前の項目でもお伝えしましたが、共有不動産の処分には共有者全員の同意が必要です。

共有不動産を勝手に処分すると、他共有者は不利益を被ってしまいます。そのような事を避けるため、共有不動産の扱いは法律で以下のように制限されています。


具体例 条件
利用行為 共有不動産に居住するなど 持分権者なら自由におこなえる
管理行為 共有不動産を賃貸運営するなど 持分過半数の同意が必要
変更行為 共有不動産を取り壊す・売却するなど 共有者全員の同意が必要

共有不動産の「処分」は、上の「変更行為」に該当します。

このように、共有不動産の処分は法律で制限されています。

共有持分の処分方法は3つ

共有不動産そのものを処分するには、共有者全員の同意が必要ですが、共有持分だけなら自分の意思のみで処分できます。

そして、主な共有持分の処分方法は以下3つです。

  • 共有持分の放棄
  • 共有持分の贈与
  • 共有持分の売却

なお、持分の贈与・放棄では持分を取得した人に対して、贈与税がかかるケースもあるため、注意が必要です。

以下の項目から、それぞれの方法を詳しく解説していきますので、あなたにあった方法を検討してみてください。

1.共有持分を「放棄」する

共有持分の処分を考えたら、まずは持分の放棄を検討してみましょう。

他共有者の同意も必要なく、自分の意思だけですぐに持分を処分できます。他2つの方法と違い、処分までのスムーズさが主なメリットです。

ちなみに、放棄された持分は、他共有者に帰属されます。

そのため、とくに贈与したい相手がおらず、確実に共有持分を処分したい場合におすすめの方法です。

民法第255条

共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。
引用:e-Govポータル「民法第255条」

持分放棄は単独でおこなえるが登記には他共有者の協力が必要

共有持分の放棄は、自分の意思だけでおこなえます。持分を放棄することで、共有持分を確実に処分可能です。

しかし、持分の放棄を公に証明するためには、他共有者と「所有権移転登記」をおこなう必要があります。

もしも、他共有者の協力が得られない場合、登記引取請求訴訟の提起が必要です。

訴訟を提起することで、持分放棄による登記は基本的に認められますが、裁判の費用や手間がかかってしまいます。

他共有者の協力を得るためには「訴訟になれば、ほぼ確実に所有権移転登記を命じる判決が出る」ことを伝えるとよいでしょう。

2.共有持分を「贈与」する

持分の放棄と似た結果が得られるものに「持分贈与」があります。

家族や友人、親戚など共有持分を特定の人に譲りたい場合は、持分贈与をするとよいです。

以下の表は、持分放棄と持分贈与の違いです。


持分放棄 持分贈与
形式 単独行為 契約
移転する相手 他の共有者 誰でもよい

持分放棄と違い、持分贈与では誰に対してでも、共有持分を移転できます。

共有持分 譲渡 売却 共有持分の譲渡と贈与の方法、移転登記の手続きについて解説

持分贈与には受け取る人の協力が必要

持分贈与をおこなう際、持分を取得する相手の協力が必須になります。

なぜなら、共有持分を贈与される人にはメリットだけでなく、以下のようなデメリットも生じるからです。

  • 持分の価値に応じた贈与税が課せられる
  • 登記の際に登録免許税が課せられる

ちなみに、贈与税と登録免許税は以下の計算式で求められます。

  • 贈与税=(共有不動産の価格×持分割合-基礎控除110万円)×税率-控除額
  • 登録免許税=固定資産税評価額×20/1000

これらのデメリットを理由に、持分贈与の協力を得られないケースもあります。

もしも、贈与を検討している人が納得しない場合は、持分放棄や持分売却を検討するとよいです。

3.共有持分を「売却」する

共有持分の処分に困っているなら、持分のみを売却することも検討しましょう。

共有不動産そのものを売却するには他共有者の同意が必要ですが、自分の共有持分だけであれば、自由に売却できます。

ただし、共有持分だけを売りに出しても、なかなか買主がつきません。

買主からすると共有持分だけを購入しても、共有不動産を自由に扱えないからです。

そのため、共有持分の売却を検討しているなら、共有持分を専門に取り扱う買取業者の買取がおすすめです。

持分売却は「共有持分専門の買取業者」への依頼がおすすめ!

共有持分を売る際は「仲介業者」を利用するのではなく「買取業者」へ売却することをおすすめします。


買取業者 仲介業者
買主 不動産会社 個人
販売活動 しない する

先ほども説明した通り、一般の買主は共有持分だけの購入を検討することはほとんどありません。

つまり、共有持分を仲介で売却しようとしても、買主がみつからず売れ残ってしまいます。

一方で、買取業者へ売却する場合は「買取業者」が直接買主になってくれるため、確実に処分できます。

共有持分を処分したいなら、買取業者のなかでも「共有持分専門の買取業者」へ相談するとよいです。共有持分専門の買取業者に依頼すれば、利用しない共有持分を最短数日で処分可能です。

「持分だけの処分」では売却額が相場価格よりも低下する恐れがある

じつは、共有持分には明確な価格相場が存在しません。通常の不動産と比べて半額程度、物件や持分割合によっては、さらに低い価格となるケースもあります。

つまり、共有持分のみでの売却価格は、相場価格よりも低いことが一般的です。

例えば、3,000万円の価値がある共有不動産の「持分を1/3」売ったとしても、1,000万円で売れるとは限りません。

ですので、他共有者の同意が得られるのであれば、持分だけを処分するのではなく、共有不動産全体を処分すべきです。

共有不動産そのものの売却なら相場価格通りに売れる

共有不動産の処分時にできるだけ多くの現金を手にしたい場合は、共有不動産全体を丸ごと売却するのがおすすめです。

共有持分だけの売却と比べて、買主が不動産全体を自由に利用できるため、売却先も増えます。共有者全員と協力して共有不動産を売却できれば、相場価格通りで売却できるでしょう。

ただし、共有不動産の売却益を巡ってトラブルにならないよう、事前に共有者間で話し合いをしておく必要があります。

もしも、共有不動産の売却において不安点がある場合は、弁護士と提携した不動産会社へ相談するとよいです。

共有不動産の売却はもちろん、他共有者の説得がうまくいかなかった場合は、そのままの持分だけを買い取ってもらうこともできます。

共有不動産を分割し単独名義にした後「土地の一部」を処分する

もしも、土地の一部のみを処分したいなら、現物分割で共有不動産を物理的に分割した後「土地の一部」を処分する方法もあります。

現物分割とは?
1つの土地を物理的に分割して、複数の土地に分ける方法のこと。

現物分割によって共有不動産を「単独名義の不動産」にできれば、自分の占有物として自由に処分できます。

また、各共有者には「共有物分割請求権」が認められているので、いつでも共有不動産の分割を請求できます。

民法256条1項

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる(中略)
引用:e-Govポータル「民法256条1項」

共有物分割請求は訴訟まで発展する恐れがある

前の項目でも説明した通り、各共有者は共有物分割請求権によって、共有状態の解消を求められます。

ただし、他共有者が共有物分割請求に反対すると、共有状態を解消できません。

そのような「協議が整わない」場合は、共有物分割請求訴訟に発展するケースもあります。

訴訟にまで発展してしまうと、共有者同士の関係性が悪化してしまうでしょう。そのため、状況に応じて処分方法を決めるとよいです。

共有物分割請求訴訟 要件 手続き 共有物分割請求訴訟の要件と手続きの流れ!共有状態を解消するなら持分売却を検討しよう

まとめ

共有持分を処分することで、共有不動産を巡るトラブルから離れられます。

処分方法には「放棄」「贈与」「売却」の3つがあり、目的に応じてそれぞれの方法を使い分けるとよいです。

また、共有持分を売却して処分したい場合は、他共有者へ共有不動産全体の売却を相談してみましょう。

売却同意が得られれば、相場価格と変わらない価格で共有不動産を売却できます。

共有持分の処分についてよくある質問

共有持分を処分するにはどんな条件がありますか?

共有持分の処分に条件はありません。共有持分だけなら自分の意思のみで処分が可能です。

共有持分を処分したいのですが、どんな方法がありますか?

「放棄」「贈与」「売却」といった方法があります。共有持分の処分に困っているなら、持分のみの売却がおすすめです。必要のない共有持分を現金化しつつ処分できます。

共有持分だけでも売却できますか?

はい、売却可能です。ただし、共有持分を仲介で売却しようとしても、買主がみつからないため「共有持分専門の買取業者」へ依頼すべきといえます。共有持分を専門に取り扱う買取業者はこちら→

共有持分はいくらくらいで売れますか?

共有持分の売買価格は、本来の価値から半額程度になるのが一般的です。ただし、売却相手や物件ごとの条件によっては高額になる場合もあり、すべての状況で共通する相場価格が決まっているわけではありません。

共有不動産を高値で売るにはどうすべきですか?

「持分のみ」ではなく、共有不動産全体を売却するとよいです。もしも、共有不動産の売却において不安点がある場合は、弁護士と提携した不動産会社へ相談しましょう。

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