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共有持分は自分の意思だけで処分可能!3つの処分方法をすべて紹介します

共有持分 処分

共有名義の不動産において、各共有者がもつ所有権を「共有持分」といいます。

共有不動産全体の処分には共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけなら、いつでも自由に処分できます。共有者に対して、事前に確認を取る必要もありません。

ただし、処分方法として代表的な売却において、共有持分は売れにくいといえます。共有持分だけ買っても不動産全体の利用に制限があるため、需要が低くなってしまうのです。

そのため、共有持分を売却で処分したい場合は、専門の買取業者に相談するとよいでしょう。

共有持分専門の買取業者なら、共有持分を取り扱うために必要な知識と経験を豊富にもっているため、高額かつスピーディーな売却を期待できます。

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この記事のポイント!
  • 自分の共有持分だけなら、他共有者の同意がなくても処分できる。
  • 共有持分の処分は「売却」「贈与」「放棄」の3つ。
  • 持分売却をするときは、高額・スピーディーな売却ができる共有持分専門の買取業者に依頼するのがおすすめ。

共有持分の処分は自分の意思だけで可能

共有不動産は、1つの不動産を複数人で所有している状態です。共有不動産において、各共有者がもっている所有権の割合を「共有持分」といいます。

共有不動産全体は、共有者全員の同意がなければ処分できません。共有者の1人でも反対していれば、売却は不可能です。

一方、共有持分の処分は各共有者の自由であり、自分の意思のみで好きなときに処分ができます。

他共有者の同意がなくても共有持分を処分できる

共有持分の処分は、他共有者に同意を貰う必要はありません。仮に他の共有者から反対されても、自分の共有持分であればいつでも処分が可能です。

また、他の共有者に対して処分することを伝える義務もないため、他共有者と一切関わらずに処分することもできます。

「他の共有者の連絡先を知らない」「共有者と会わずに処分したい」というケースでも処分できるため、とにかく早く不動産を手放したい人、手間なく共有名義を解消したいという人におすすめの方法です。

共有不動産全体の処分には共有者全員の同意が必要

共有持分とは逆に、共有不動産全体を処分するときは、共有者全員の同意が必要です。

共有不動産を勝手に処分すると、他共有者は不利益を被ってしまいます。そのような事を避けるため、共有不動産の扱いは民法で以下のように制限されています。


具体例 条件
利用行為 共有不動産に居住するなど 持分権者※なら自由におこなえる
管理行為 共有不動産を賃貸運営するなど 持分過半数※2の同意が必要
変更行為 共有不動産を取り壊す・売却するなど 共有者全員の同意が必要

※1・・・持分権者:共有持分を持つ人のこと。共有者と同じ。
※2・・・人数ではなく持分割合で判断するため、仮に1人が持分過半数をもっていれば、その人が単独で決定できる。

共有不動産の「処分」は、上記の「変更行為」に該当します。このように、共有不動産全体の処分については、法律で制限されているのです。

参照:e-Govポータル「民法第251条、第252条」

共有持分の処分方法は3つ

共有不動産そのものを処分するには、共有者全員の同意が必要ですが、共有持分だけなら自分の意思のみで処分できます。

そして、主な共有持分の処分方法は以下3つです。

  • 共有持分の売却
  • 共有持分の放棄
  • 共有持分の贈与

次の項目から、それぞれの方法を詳しく解説していきますので、あなたにあった方法を検討してみてください。

1.共有持分の売却

共有持分の処分でもっとも手っ取り早いのが売却です。共有持分の売却も不動産売買の一種なので、不動産会社で取り扱いができます。

ただし、共有持分だけを売り出しても、なかなか買主がつきません。共有持分だけを購入しても不動産全体の利用や管理に制限があり、第三者にとって購入するメリットが薄いためです。

そのため、売却相手は「他の共有者」か「共有持分専門の買取業者」に絞られます。

他の共有者に売る場合、相手に購入意思があれば話はまとまりやすいですが、購入を拒否されたり、身内だからと不当に安い価格で買おうとしてくる恐れもあります。

一方、共有持分専門の買取業者ならスピーディーかつ高値での売却を実現できるため、手間なく共有持分を処分したいならおすすめです。

専門買取業者なら「最短2日で高額買取」が可能

買取業者とは、物件を自社で直接買い取る不動産会社のことです。一般的な不動産会社に多い仲介業者と異なり、スピーディーな売却がメリットとなります。

共有持分を売る際は「仲介業者」を利用するのではなく「買取業者」へ売却することをおすすめします。


買取業者 仲介業者
買主 不動産会社 個人
売却期間 自社で直接買い取るため、早ければ2日で売却できる 買主を探すため時間がかかり、1年以上かかるケースもある

共有持分は需要が少ないため、仲介業者を使っても買主を見つけるのはむずかしく、いつまで経っても売れない恐れがあります。

一方の買取業者では、自社で直接買い取るためスピーディーな現金化が可能です。早ければ2日で、共有持分を処分して代金を手に入れられるでしょう。

共有持分専門の買取業者であれば、共有持分の買取に必要な手続きや、買い取った後に利益を生み出す方法を確立しているため、高額買取が期待できます。

まずは無料査定を利用して、共有持分をいくらで買い取ってもらえるのか調べてみるとよいでしょう。査定額に納得できれば、そのまま共有持分を買い取ってもらえます。

買取業者に買い取られた共有持分はどうなる?

買取業者に買い取られた後、共有持分がどうなるか気になる人は多いと思います。

基本的には、他の共有者とも持分売買をおこなうことで利益をあげる方法が主流です。ほかには、実際に住んでいる居住者から、持分割合に応じた家賃をもらうといった方法もあります。

いずれにせよ、実際に居住している共有者を無理やり追い出すなど、強引な手法は取りません。あくまで交渉し、双方納得のうえで権利関係を調整します。

持分売却で他の共有者とトラブルにならないか不安な場合は、弁護士と連携した買取業者に相談するとよいでしょう。

弁護士と連携した買取業者なら、法律に則った手続きで権利関係を調整し、トラブルを起こすことはないでしょう。

>>【無料相談】弁護士と連携した共有持分の買取業者はこちら

共有持分の買取相場はどれくらい?

共有持分の資産価値は「不動産全体の資産価値×共有持分の割合」で決まります。不動産全体の資産価値が3,000万円で、持分割合が1/3なら、共有持分の資産価値は1,000万円です。

しかし、先述したとおり共有持分だけを購入しても不動産全体の利用や管理に制限があるため、市場での相場は下がってしまいます。

個々の条件にもよりますが、一般的には3割から5割ほど、値下がりしてしまいます。

不動産全体を売るのであればこのような値下がりは起きないので、可能であれば共有者全員で協力し、共有不動産をまるごと売却した方がよいでしょう。

共有持分の価格相場については、下記の関連記事も参考にしてください。

共有持分 売却 相場 共有持分の売却相場を知る方法を解説!信頼できる買取業者の探し方も説明します

2.共有持分の放棄

共有持分は、自分の意思で放棄することも可能です。放棄された共有持分は、他の共有者へ帰属※されます。

※帰属・・・財産や権利などが、特定の人のものになること。

民法第255条

共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。
引用:e-Govポータル「民法第255条」

「持分を放棄します」と意思表示するだけで成立するため、他共有者に同意を求める必要はありません。

ただし、放棄自体は自分の意思で成立しても、持分放棄に伴う名義変更には、他共有者の協力が必要となります。

他共有者が名義変更を拒否する場合、登記引取請求訴訟を起こす必要があり、手間がかかってしまいます。

持分放棄の詳しい仕組みや方法については、下記の関連記事で解説しています。

持分放棄 やり方 【持分放棄のやり方】放棄した共有持分の取り扱いや持分放棄すべきケースを解説!

なお、持分放棄によって持分の帰属を受けた人は、取得した共有持分の資産価値に応じて贈与税を納めなければいけません。

贈与税については、後の項目で詳しく解説します。

3.共有持分の贈与

無償で共有持分を譲りたい相手がいれば、贈与という方法があります。

家族や友人、親戚など、共有持分を特定の人に譲りたい場合は、持分贈与をするとよいでしょう。

「無償で共有持分を譲る」という意味では持分放棄も同じ結果を得られますが、2つの方法にはいくつかの違いがあります。


条件 譲る相手
持分放棄 単独行為(自分の意思のみで可能) 他の共有者のみ
持分贈与 契約行為(相手の同意が必要) 自由

持分放棄は共有者にしか譲ることができない一方、持分贈与なら誰でも好きな人に譲ることができます。

ただし、贈与は契約行為になるため、相手との合意が必要となります。持分放棄のように自分の意思だけで贈与することはできません。

共有持分の処分でかかる税金

共有持分の処分にあたって、いくつかの税金が発生します。

  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 贈与税

どの方法で処分するかによって発生する税金が変わるため、処分後に思わぬ出費で慌てないよう、事前にしっかり把握しておきましょう。

どの方法で処分しても登録免許税がかかる

登録免許税とは、法務局で不動産の名義変更’(持分移転登記)をおこなうときに納める税金です。

売却も放棄・贈与も名義変更は必要なので、共有持分を処分するときは必ず納める必要があります。

登録免許税は共有持分の価額に0.2%をかけて算出します。処分した共有持分の資産価値が300万円であれば、登録免許税は6,000円です。

条件次第で軽減税率が適用されることもあるので、詳しくは法務局の窓口で確認するか、国税庁のWebサイトを参照してください。

参照:国税庁「登録免許税の税額表」

売却の場合は所得税と住民税が発生する

売却した場合、得られた利益に対して所得税と住民税が発生します。

例えば、共有持分の取得にかかった費用が1,000万円で、売却したときの価格が1,200万円だったときは、差額の200万円が課税対象です。

所得税と住民税の税率は所有期間によって、次のように変わります。

5年超
(長期譲渡所得)

所有期間
(売却した年の1月1日時点)
所得税 住民税
5年以下
(短期譲渡所得)
30% 9%
15% 5%

参照:国税庁「土地や建物を売ったとき」

放棄や贈与には贈与税が課せられる

持分放棄や贈与をおこなった場合、持分を受け取った側の人に贈与税が課されます。

贈与税の計算式は、次のとおりです。

贈与税の計算式
贈与税=(共有持分の資産価値-基礎控除110万円)×税率-控除額

税率と控除額は、課税価格(共有持分の資産価値から基礎控除を差し引いた金額)によって変わります。


課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
400万円以下 15% あああああ
600万円以下 20% 30万円
1,000万円以下 30% 90万円
1,500万円以下 40% 190万円
3,000万円以下 45% 265万円
4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円

共有名義の解消が目的なら「共有物分割請求」という方法もある

共有持分の処分目的が「共有名義の解消」であるならば、共有物分割請求という方法も検討してみるとよいでしょう。

共有物分割請求とは、文字通り他の共有者に共有不動産の分割を請求する手続きです。持分権者であれば、誰でも請求を起こせます。

民法256条1項

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる(中略)
引用:e-Govポータル「民法256条1項」

共有物分割請求が起こされると、共有者は全員、共有不動産をどのように分割するか話し合わなければいけません。

話し合いで決着がつかない場合は、裁判所に申し立てて調停や訴訟を起こすこともできます。

訴訟まで発展すると、最終的に裁判官の権限で分割方法を決められるため、共有不動産の分割は避けられなくなります。

訴訟まで発展すると自分の希望通りの分割方法にならないかもしれない

共有物分割請求では、主に3つの分割方法が検討されます。


現物分割 共有不動産を物理的に分割する方法。
代償分割 共有者間の持分売買で共有名義を解消する方法
換価分割 不動産を競売にかけて、現金で分割する方法

訴訟にまで発展すると、最終的に裁判官が分割方法を決定するため、自分の希望する方法とは異なるものに決定する恐れもあります。

そのため、訴訟はあくまで最終手段と考え、できるだけ当事者の話し合いで決着するようにしましょう。

共有物分割請求訴訟については、下記の関連記事でも詳しく解説しています。

共有物分割請求訴訟 要件 手続き 共有物分割請求訴訟の要件と手続きの流れ!共有状態を解消するなら持分売却を検討しよう

まとめ

共有持分の処分方法には「売却」「放棄」「贈与」の3つがあります。

もっとも手軽でスムーズに処分できるのは売却ですが、共有持分の需要は低いため、売却先は「共有持分専門の買取業者」がおすすめです。

共有持分専門の買取業者なら、豊富な知識と経験をもとに、高額かつスピーディーな売却を実現できます。まずは無料査定を利用して、自分の共有持分がいくらで売れるか聞いてみましょう。

共有持分の処分についてよくある質問

共有持分を処分するにはどんな条件がありますか?

共有持分の処分に条件はありません。共有持分だけなら自分の意思のみで処分が可能です。

共有持分を処分したいのですが、どんな方法がありますか?

「放棄」「贈与」「売却」といった方法があります。共有持分の処分に困っているなら、持分のみの売却がおすすめです。必要のない共有持分を現金化しつつ処分できます。

共有持分だけでも売却できますか?

はい、売却可能です。ただし、共有持分を仲介で売却しようとしても、買主がみつからないため「共有持分専門の買取業者」へ依頼すべきといえます。共有持分を専門に取り扱う買取業者はこちら→

共有持分はいくらくらいで売れますか?

共有持分の売買価格は、本来の価値から半額程度になるのが一般的です。ただし、売却相手や物件ごとの条件によっては高額になる場合もあり、すべての状況で共通する相場価格が決まっているわけではありません。

共有不動産を高値で売るにはどうすべきですか?

「持分のみ」ではなく、共有不動産全体を売却するとよいです。もしも、共有不動産の売却において不安点がある場合は、弁護士と連携した不動産会社へ相談しましょう。

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