戸建を売るなら仲介業者?買取業者?業者の選び方を解説

戸建 買取業者

戸建を売却する場合、不動産業者には「仲介業者」と「買取業者」の2種類があります。

買取業者は素早く物件を現金化できますが「市場価格よりも売却価格が安くなる」などといった特徴があります。

ですので、とくに「古い家」や「既存不適格物件」を売るときは、買取業者へ売却することがおすすめです。

仲介業者では買主が見つけられないような物件は、買取業者に直接売却するとよいでしょう。

戸建を買取業者に売却することで、すぐに現金化できたり、契約不適合責任が免責されるなどのメリットが得られます。

>>仲介業者では買主が見つからなった物件でも高値で買い取ります

戸建を売るなら「売却方法」と「契約方式」で決めよう

戸建を手放す際は売却先を探しますが、多くの人がそのまま買取してもらうことを想像しているでしょう。

戸建の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があり、それぞれ物件の売却先も異なります。

また戸建などの物件を直接買取してくれる買取業者にも2種類の契約方式があり、どちらを選ぶかで買取までにかかる時間も変わってきます。

まずは戸建を売る際の不動産業者を選ぶ基準である「売却方法」と「契約方式」について見ていきましょう。

戸建の売却方法である「仲介」と「買取」の違い

戸建の売却を検討したとき、買取業者と仲介業者の2つを目にする機会が多いでしょう。

さきほどもお伝えした通り、買取業者とは物件を直接買い取ってくれる業者のことです。

買取業者は素早く物件を現金化できたり「市場価格よりも売却価格が安くなる」などといった特徴があります。

一方で、仲介業者は不動産業者が一般の「買主」を探して、売却手続きを仲介してくれます。

「買取」よりも売却までに時間がかかりますが「市場価格に近い金額で売却できる」という特徴があります。


仲介と買取の違い
買取 仲介
買主 不動産業者 個人
販売活動 しない する

買取業者へ売る際の契約方式は「即時買取」「買取保証」の2種類

不動産の買取業者には、素早く物件を売却できるメリットがあります。

そして、買取業者へ売却する場合も「即時買取」と「買取保証」の2つの契約方式にわけられます。

次の項目から、それぞれの契約方式について詳しく見ていきましょう。

1.買取業者に3日~1週間程度で買取してもらえる「即時買取」

即時買取は、物件の買取業者と交渉がまとまり次第、すぐに物件の取引がおこなわれます。

最短3日、長くても1週間~1ヵ月以内に売却できるため、すぐに戸建住宅を現金化できます。

そのため、すぐに売却額を手にしたいときに向いている方法です。内覧などの対応も必要ないため、面倒な売却活動も必要ありません。

ただし、売却価格は市場価格と比べると1~3割程度安くなってしまうことが一般的です。

2.即時買取と仲介を組み合わせたような仕組みの「買取保証」

買取保証とは、即時買取と仲介を組み合わせたような仕組みの売却方法です。

即時買取するのではなく、一定期間「仲介」として売却活動をおこない、その期間内に仲介での売却ができない際に、不動産業者に買い取ってもらえます。

もしも、仲介で一般の買主が現れなくても、不動産業者に買い取りを保証してもらえます。

買取保証時における仲介での販売活動がおこなわれる期間は、一般的には3ヵ月がほとんどです。

一度、仲介として売却活動をおこなうため、即時買取に比べると売却までに必要な期間が伸びてしまいます。

戸建を高く売却するための買取業者の選び方

買取業者を利用すれば、戸建住宅をスムーズに売却できます。

しかし、買取業者への売却だと市場価格よりも安くなってしまうデメリットがあります。

そこで、実際に買取業者へ戸建住宅を売却する際は、以下のコツを抑えてみましょう。

  • 買取査定額の高い業者を選ぶ
  • 買取価格の交渉に応じてくれる業者を選ぶ

以下の項目から、売却時のコツについて詳しく見ていきましょう。

1.買取査定額の高い業者を選ぶ

買取業者に戸建住宅の売却査定を依頼すると、買取可能な売却額を提示されます。この「買取可能な売却額」そのままで買い取ってもらえることを意味します。

先ほども説明した通り、買取業者へ依頼すると売却価格は安くなるケースがほとんどです。

ですので、できるだけ高い査定額を提示してくれる不動産業者を選ぶとよいでしょう。

複数の業者に見積もり依頼をする

買取業者へ売却する場合は、高い査定額を提示してくれる不動産業者を選ぶことが重要です。

ですので、複数の業者へ見積もり依頼をするために一括査定サイトの利用をおすすめします。

一括査定サイトを利用すれば、複数の業者から査定結果を確認できるので、査定額の比較が簡単です。

一括査定サイトを利用して、より高い査定額を提示する不動産業者へ売却の相談するとよいでしょう。

2.買取価格の交渉に応じてくれる業者を選ぶ

見積依頼をして得られた査定結果が、想定していた価格や市場価格とかけ離れていた場合、買取価格の値上げを交渉してみましょう。

買取業者の担当者が親身になって話を聞いてくれる場合は、交渉に応じてくれるかもしれません。

交渉に応じてくれる場合は、その業者に依頼することで戸建住宅を高く売却できるでしょう。

戸建を買取業者に売却するメリット

これまでは戸建を売却するコツや特徴を解説しました。

他にも、戸建住宅を買取業者に売却するときは、以下のようなメリットがあります。

  • すぐに現金化できる
  • 契約不適合責任が免責される
  • 仲介手数料の支払いが不要

次の項目からそれぞれのメリットを具体的に見ていきましょう。

すぐに現金化できる

前の項目でも説明しましたが、戸建を買取業者に売却する最大のメリットはすぐに現金化できることです。

仲介で売却する場合は、買主探しなどの売却活動や価格交渉があるため、現金化までに期間がかかってしまいます。

一方、買取業者へ売れば、最短3日で確実に売却できるため「売却できないかもしれない・・・」という心配もなくスムーズに売却できます。

とくに、転勤にあわせた住み替えなど、期限が決まっていて早く戸建を売却したい場合におすすめです。

契約不適合責任が免責される

仲介で不動産を売却する際は、契約不適合責任が発生します。契約不適合責任とは、売主が売却時に負うべき責任のことです。

民法562条

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
引用:e-Govポータル、民法562条

契約不適合責任が認められると、売主は買主に対して「契約を解除される」「代金を返却する」必要があります。

つまり、不動産の売却後に建物の瑕疵が見つかった場合、損害賠償を請求される恐れがあることに注意すべきです。

一方、買取業者に依頼する場合は、契約不適合責任は免責されます。

買取の場合は不動産業者が物件の設備や瑕疵を加味した上で購入するので、契約不適合責任を問われることなく、売却後のトラブルを回避できます。

仲介手数料の支払いが不要

仲介で物件を売却する際、仲介手数料を支払うことが一般的です。仲介手数料は以下の式で求められます。

仲介手数料=6万円+消費税+(不動産の売却価格×3%)

例えば、2,000万円の物件を売却する際は、およそ73万円の手数料が必要です。

一方、買取業者へ売却する際は、買主を探す必要がないため仲介手数料はかかりません。

仲介手数料が必要ないため、査定額そのままの現金を手に入れられます。

戸建を買取業者に売却するデメリットと対処法

前の項目では、戸建を買取業者へ売却する場合のメリットを紹介しました。

しかし、買取業者へ売却する際は「市場価格よりも売却価格が安くなる」ことに注意しましょう。

次の項目から詳しく解説します。

市場価格よりも売却価格が安くなる

買取業者は不動産を購入したあと、リフォーム・リノベーションなどをしてから再度、売却するケースがほとんどです。相場価格通りで買い取ると、出費で赤字になってしまいます。

仲介での売却と比べると、売却価格からリフォーム費用や粗利益などが差し引かれるため、売却価格が安くなるのが一般的です。

そのため、市場価格の相場よりも売却価格が安くなってしまいます。明確なきまりはありませんが、仲介での売却価格と比べると「7~8割程度」になるといわれてます。

【対処法】さまざまな事情に対応できる買取業者へ売却する

買取業者へ戸建をすぐに売却したい人は、以下のような事情があるでしょう。

  • 「離婚をきっかけに戸建を手放す・・・」
  • 「仕事の急な都合ですぐに売りたい!」

複雑な事情を理由に、戸建をすぐに手放す必要がある人は、弁護士や司法書士と提携している買取業者へ売却へ売却するとよいです。

弁護士などの専門家と提携している不動産業者であれば、適切な法手続きをおこなえるため、スムーズかつ高額で売却できます。

まずは、弁護士や司法書士と提携している買取業者へ相談してみるべきです。

仲介売却より買取が向いている戸建の特徴

これまで説明した通り、買取業者はマイナス要素を抱えている物件をメインに取り扱っています。

以下のような特徴があれば、買取業者への依頼が向いている戸建といえます。

  • 築年数が古い
  • 「既存不適格物件」である
  • 「訳あり物件・事故物件」である

以下の項目から、それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

築年数が古い

築年数が古い物件を売却する際は、買取業者への売却がおすすめです。

買取業者は、リフォーム・リノベーションの実施を前提としているため、建物の値段が売却価格に影響することはほとんどありません。

とくに、築年数が20年を超える場合は、建物の価値がほとんどなくなるといわれてます。

なお、築年数が古い物件を仲介で売却すると、契約不適合責任に問われる恐れがあります。

これらのことから築年数が古い物件は買取業者に売却するとよいです。

「既存不適格物件」である

既存不適格物件とは、建築時には適法であったが、法改定によって現行法に適合しなくなった物件のことです。

建築基準法や都市計画法、消防法などを法改定によって遵守できなくなった物件が既存不適格物件です。

例えば「建築時は適法だったが、法改定によって建ぺい率が守れていない物件」は既存不適格物件となります。

買取業者は古い物件でもリフォーム・リノベーションすることで売却できるため、既存不適格物件だったとしても、買い取ってもらえます。

「訳あり物件・事故物件」である

訳あり物件や事故物件でも、買取業者への売却をおすすめします。

不動産業者へ仲介依頼しても、訳あり物件や事故物件の買主はなかなかあらわれません。

一方で、買取業者へ依頼すれば、一般の売主を探す必要もないため、売却をスムーズに進められます。

とくに、訳あり物件や事故物件を専門に取り扱っている買取業者もあります。もし所有する戸建が訳あり物件や事故物件である場合は、買取業者への売却を検討するとよいでしょう。

まとめ

戸建を売却する方法は「仲介」と「買取」に大きくわけられます。

買取の場合は、不動産業者に直接売却できるため、すぐに物件を現金化できます。

一方、仲介の場合は、不動産業者が一般の買主を探すため、時間はかかりますが相場に近い値段で売却可能です。

戸建を高く売却するためには「買取査定額が高い」「買取価格の交渉に応じてくれる」買取業者を選ぶとよいでしょう。

とくに、以下のような場合であれば買取業者への依頼が向いています。

  • 築年数が古い
  • 既存不適格物件である
  • 「訳あり物件・事故物件」である

これらのことを抑えることで、戸建をより高値で売却できます。

戸建を売る際によくある質問

戸建を売る時の「仲介」と「買取」の違いは?

買取の場合は、不動産業者に直接売却できるため、すぐに物件を現金化できます。一方、仲介の場合は、不動産業者が一般の買主を探すため、時間はかかりますが相場に近い値段で売却可能です。

物件の買取にはどんな種類がある?

買取には「即時買取」「買取保証」の2種類があります。即時買取は最短3日で物件を現金化できるメリットがあります。買取保証は即時買取と仲介を組み合わせたような仕組みです。一定期間「仲介」として売却活動をおこない、その期間内に仲介での売却ができない際に、不動産会社へ売却できる方法です。

買取業者に売る際のメリットを知りたい!

メリットとしては「すぐに現金化できる」「契約不適合責任が免責される」「仲介手数料の支払いが不要」のようなものがあげられます。とくに、素早く現金化できることが一番のメリットです。

買取業者に売る際のデメリットは?

デメリットとして「市場価格よりも売却価格が安くなる」「新築や築浅だとさらに売却価格の減少幅が大きくなる」といったものがあげられます。仲介と比べると、売却価格が安くなってしまうことに注意が必要です。

どのような場合、戸建を買取業者へ売った方がよいですか?

買取業者へ依頼すべきなのは、マイナス要素を抱えている物件です。築年数が古かったり、既存不適格物件であれば、仲介業者に依頼するよりも高値で売却できます。

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