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欠陥住宅でも売却できる!売却方法や売却価格を説明します

欠陥住宅 売却

雨漏りやひび割れといった、居住することに対して問題のある欠陥住宅。

「そのまま住み続けることに抵抗があるから売却したい」と思っても、買主が見つからないのではないか、と不安ではないでしょうか。

たしかに「欠陥住宅を買いたい」という人はほぼいないでしょう。

しかし欠陥住宅であっても、欠陥を修繕したり「古屋付き土地」として売りに出せば売却できます。

また、訳あり物件専門の買取業者になら、欠陥住宅をそのままの状態で買い取ってもらえます。欠陥住宅の売却を検討しているなら、まずは以下のフォームから売却に向けたアドバイスを受けてみるとよいでしょう。

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欠陥住宅とは住宅として当然あるべき安全性が欠如した住宅のこと

はじめに、どのような物件が「欠陥住宅」にあたるのかを説明します。

欠陥は「住宅として当然あるべき安全性が欠如していること」と定義されています。

つまり、欠陥住宅とは設計・施工ミスや手抜き工事が原因で、居住者の生命や健康に害を与える恐れがある住宅のことです。

なお、建築当時は合法だったものの、法改正によって現行法では違反状態になっている「既存不適格建築物」は「欠陥住宅」とは別物です。

よくある「欠陥」の特徴は「雨漏り」「水漏れ」「不同沈下」「ひび割れ」です。それぞれの欠陥について解説します。

雨漏り

屋根や外壁の施工に問題があって雨漏りが発生する場合には、欠陥住宅とみなされます。

屋根と外壁との間に隙間が空いていたり、板金・防水シートが中途半端になっているなど、手抜き工事が原因で発生しているケースが多いです。

さらに雨漏りは、木材の腐食やシロアリ・カビの発生といった二次被害を引き起こす原因にもなります。

水漏れ

雨漏りだけでなく、水漏れが発生している場合も欠陥住宅とみなされます。

給排水管の劣化や破損のほか、配管ミスといった施工不良によって水漏れが発生するケースがあります。

2階に水回りがある物件で水漏れしていれば、天井や壁にシミができるので見つけやすいです。

しかし、1階の場合には、床下に流れていくため気づきにくく、発見したときにはすでに数年経過していたというケースもありえます。

水道代が異常に高くなっていたり、不自然に濡れているところがあれば水漏れを疑い、早めに専門業者へ相談しましょう。

不同沈下

不同沈下とは建物が不揃いに沈下し、傾いている状態のことです。

地盤改良が不十分であったり、地盤調査で空隙や腐植土層の見落としが主な原因です。フローリングにビー玉を置き、勝手に転がっていった場合には不同沈下の疑いがあります。

不同沈下が起きると、柱の一箇所に荷重が偏ることになるので、建物に大きなダメージを与えます。

その結果、窓やドアの開閉がしにくくなったり、基礎に亀裂が入るなど次々と問題が置きます。

また、床が傾いていることで居住者にストレスを与え、健康被害にもつながります。

ひび割れ

壁や天井、外壁、基礎部分にひび割れがあると、欠陥住宅の恐れがあります。

なかでも、幅1mm以上のひび割れが発生している場合には、表面ではなく建物の構造部分が原因となっていることが多いです。

なお、すべてのひび割れがそのまま欠陥とみなされるわけではありません。

施工不良ではなく、壁材の性質や経年劣化が原因である場合には、ひび割れがあっても「欠陥住宅」とみなされないことが多いです。

左官壁(塗り壁)のひび割れは欠陥住宅とみなされないことが多い

左官壁(塗り壁)は、その素材の特性上、ひび割れが発生しやすいです。

施工当初、左官壁は大量の水分を含んでいます。時間が経つと水分は蒸発していき、素材が収縮します。

その結果、壁にひび割れが発生してしまうのです。このひび割れは「乾燥クラック」とも呼ばれます。

乾燥クラックの幅は狭く、物件に与える影響は軽微なため、これだけで「欠陥住宅」とみなれることはほとんどありません。

ただし、住宅の不具合が「経年劣化」か「欠陥」か、一般の人には見極めが難しい場合がほとんどです。「経年劣化」と思っていた部分が売却後に「欠陥」と発覚すると、損害賠償請求される恐れもあります。

そのため、売却活動を始める前には、ホームインスペクション(住宅診断)の実施をおすすめします。

欠陥住宅でも売却可能

欠陥住宅は安全性が欠如した住宅です。実際に売ろうと思っても、買主が見つかりにくい可能性があります。

ただし「欠陥住宅は絶対に売れない」わけではありません。欠陥を隠さず買主へ告知することで、欠陥住宅でも売却できます。

もしも瑕疵を告知しなければ、買主から損害賠償を請求される恐れがあるので注意してください。

次から、欠陥住宅を売却する際に知っておくべきポイントを解説します。

欠陥はすべて買主へ告知する義務がある

不動産売買では重要事項説明の際、買主の判断に重要な影響を及ぼすことについて告知しなければなりません。

重要事項説明とは?
不動産売却時に、売主が買主に対して「物件の状態」や「瑕疵」などを事細かに伝えること。

「買主の判断に重要な影響を及ぼすこと」を簡単にいえば「事前に知っていれば購入しなかった」と買主の判断が変わる内容です。

「雨漏りすることを知っていれば購入しなかった」「不同沈下しているのであれば購入しなかった」といった内容です。

住宅の欠陥は居住者の健康や安全を妨げる恐れがあります。

したがって、このような欠陥は買主の判断に重要な影響を及ぼすので、告知義務があります。

告知漏れは契約不適合責任を負うので注意

欠陥の告知漏れは契約不適合責任を負い、売主負担で修繕したり、損害賠償請求を受ける恐れがあります。

契約不適合責任とは?
売買契約において、引渡された物件が契約内容に適合しない場合、売主が買主に対して負わなければならない責任のこと。

売買で不利になると思える欠陥であっても隠さないようにしましょう。

そして、契約不適合責任では、その住宅の欠陥に売主が責任を負うべきかは、契約書に記載されていた内容で判断されます。

契約書に書かれていれば、買主は納得済みであると判断できるので、その欠陥に対して売主が責任を負うことはありません。

反対に、見た目が明らかな欠陥で、買主も契約前に把握できるものであったとしても、契約書に書かれていなければ「契約不適合」とみなされる恐れがあるので注意してください。

無用なトラブルを避けるため、契約書に記載する内容は不動産会社と十分に相談することをおすすめします。

欠陥の程度によって一般的な住宅の売却価格から値下がりする

欠陥住宅の売却は可能ですが、欠陥がない住宅に比べると売却価格は下がります。

値下がり幅は欠陥の重要度や修理にかかる費用の大きさによって変わるので、一概にはいえません。

そのため、売出価格は修理費用を見積もり、市場価格から少し多めの見積り額を引いた金額を目安にするとよいでしょう。

欠陥住宅を売却する4つの方法

欠陥住宅を売却する一般的な方法は次の4つです。

  • 欠陥を修繕してから売却する
  • 大規模リフォーム前提の物件として売却する
  • 古家付き土地として売却する
  • 更地にして売却する

次の項目から、それぞれの方法を順番に見ていきましょう。

【方法1】欠陥を修繕してから売却する

1つ目の方法は、欠陥を修繕してからの売却です。

これまで説明してきたように、欠陥住宅は売却しにくく、売却価格も低いです。その原因となっている「欠陥」を修繕することで売却しやすくします。

しかし、欠陥を修繕したからといって、その修繕費用を上回るほど売却価格が高くなるとは限りません。

「欠陥を残したまま売却した方が手元に入る現金が多かった」というケースもありえます。

そのため、修繕費用と期待できる値上がり幅を慎重に検討しましょう。

ちなみに、修繕費用は売却代金を受け取る前に支払うことが一般的です。売却前にまとまった現金が必要になる点にも注意してください。

築10年以内であれば保証対象の場合もある

新築物件には「10年保証」といわれる保証があります。

これは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で定められた、新築物件の建築請負業者または売主の瑕疵担保責任に基づく保証です。

住宅の品質確保の促進等に関する法律

第94条
住宅を新築する建設工事の請負契約(以下「住宅新築請負契約」という。)においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、(中略)担保の責任を負う。

第95条
新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について(中略)担保の責任を負う。
引用:e-Gov法令検索、住宅の品質確保の促進等に関する法律94,95条

法律で定められているとおり「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」の欠陥は、建築請負業者または売主に補償を求められます。

具体的には「基礎のひび割れ」や「構造部分の欠陥に起因する屋根や外壁の雨漏り」などの欠陥です。

業者は保険金の供託または保険加入を済ませているので、万が一、業者が倒産していたとしても修理費用は補償されるので安心してください。

なお、新築ではなく築10年以内の中古物件だった場合、購入時に手続きしていなければ、10年保証は原則、引き継がれていません。中古物件に適用されている保証については、一度確認しましょう。

購入希望者と交渉して修繕範囲を絞ることも可能

購入希望者のなかには「欠陥がすべて修繕されていることよりも、価格が安いことが重要」と考える人もいます。

例えば「雨漏りは修繕してほしいけれど、外壁のひびは修繕しなくてもいい。その代わり、価格を少し安くしてほしい」といったケースです。

この場合、あなたは雨漏りの修繕費用のみを負担するだけでよいので、最初に支払わなければならないお金を減らせます。

買主にとっても、ほしい品質の物件を安く購入できることがメリットです。

購入希望者が現れた場合には、不動産会社の協力を得ながら、お互いに納得できる物件条件・取引価格を交渉しましょう。

【方法2】大規模リフォーム前提の物件として売却する

2つ目の方法が、大規模リフォーム前提の物件として売却する方法です。

大規模なリフォームでは、建物の基礎や柱などの構造部分はそのまま利用します。

そのため、欠陥が構造部分以外であったり、軽微な場合には、大規模リフォームの一環として欠陥部分の修繕もあわせて対応できます。

修繕のみを依頼するよりも費用が割安になる可能性が高いので、売却価格の値下げ金額も少なく済むでしょう。

【方法3】古家付き土地として売却する

3つ目の方法は、古家付き土地としての売却です。

この売却方法においては、欠陥住宅は解体されることが前提であり、売却の対象となるのはあくまで「土地」です。

そのため、単に欠陥住宅を売り出すよりも「その立地にある土地」を求める人が探せます。基礎や柱など構造上重要な部分に欠陥があり、建て直す規模の修繕が必要な場合に検討すべき売却方法です。

買主は住宅をそのまま使うことはできますが、土地として購入してもらうので、売主が建物の欠陥に対して契約不適合責任は負わない点もメリットです。

ただし、売却の対象は「土地のみ」ですので、売却価格に「住宅部分の価格」は上乗せされないことを覚えておきましょう。

【方法4】更地にして売却する

4つ目の方法は、欠陥住宅を解体した更地としての売却です。

古家付き土地との違いは、建物が「解体前提」か「解体済み」かです。

すでに更地になっているので、買主は建物を取り壊す手間も費用をかけず、すぐに土地活用できる点がメリットです。

古家付き土地としての売却よりも早く、購入希望者が見つかる可能性が高いです。

ただし、更地にして翌年の1月1日まで売却できなければ「住宅用地の特例」が適用されず、固定資産税が3倍以上高額になるので注意してください。思わぬ負担となる恐れがあります。

そのため、できる限り古家付き土地として売却するか、買主が決まったあとで更地にすることをおすすめします。

欠陥住宅は買取業者への売却が早くて安心

ここまで説明してきたように、欠陥住宅も通常の不動産と同じ方法で売却は可能です。

しかし、欠陥があることから「買主が見つからない」「売却価格が低い」「気づいていなかった欠陥が、引き渡し後に発覚して補償を要求されるかもしれない」など不安を感じると思います。

そこで、おすすめの売却方法が「買取業者への売却」です。買取業者への売却は、早ければ48時間以内に欠陥住宅でも現金化できます。

なかでも、訳あり物件専門の買取業者であれば、欠陥住宅の取り扱いノウハウも豊富で、高額で買取してもらえる可能性が高いです。

さらに、買取業者へ売却する場合「契約不適合責任は免責」となります。仲介で売却したときのように「契約不適合責任を負う期間内に、補償を要求されるかもしれない」という不安とは無縁です。

まとめ

欠陥住宅を売却する際には、買主へ欠陥を漏れなく告知することが大切です。

「売れにくくなるかもしれない」「売却価格が低くなるかもしれない」と抵抗を感じるかもしれません。

しかし、売却後に告知していない欠陥が判明すると契約不適合責任を負い、補償を要求されたり、損害賠償請求を受ける恐れがあります。

そして、この記事で説明したように欠陥住宅の売却方法は複数あります。どのような売却方法があなたに合っているか、一度訳あり物件専門の買取業者に相談してみてください。

訳あり物件の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談することで、適切なアドバイスをもらえるでしょう。

欠陥住宅の売却でよくある質問

そもそも、欠陥住宅とはどんな住宅なの?

欠陥住宅とは「住宅として当然あるべき安全性」が欠如した住宅のことです。設計・施工ミスや手抜き工事が原因で欠陥住宅となってしまいます。

欠陥住宅でも売れるの?

欠陥住宅は安全性が欠如しているため、買主が見つかりにくいです。しかし「欠陥住宅は絶対に売れない」わけではありません。欠陥を隠さず買主へ告知することで、欠陥住宅でも売却できます。

欠陥住宅はどう売ればいい?

「欠陥を修繕してから売却する」「大規模リフォーム前提の物件として売却する」「古家付き土地として売却する」「更地にして売却する」といった方法であれば、欠陥住宅でも売却可能です。

欠陥住宅の売却価格はどれくらい?

欠陥住宅の売却価格は「欠陥の程度」によって、一般的な住宅の売却価格から値下がりします。欠陥が重大なものであれば、通常物件と比べて5割ほど値下げする必要があるかもしれません。

欠陥住宅はどこへ売ればいい?

欠陥住宅は「訳あり物件専門の買取業者」への売却がおすすめです。欠陥住宅の取り扱いノウハウも豊富で、高額で買取してもらえる可能性が高いです。訳あり物件専門の買取業者はこちら→

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