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瑕疵物件売却時の価格相場は瑕疵の内容で大きく異なる!売却時の注意点も解説

瑕疵物件 売却 価格相場

なにかしらの問題がある不動産を「瑕疵物件」といいます。瑕疵(かし)とは、不具合や欠陥・欠点という意味です。

瑕疵物件だと売却価格が下がることも多いのですが、具体的にどのくらい下がるか知っている人は少ないかと思います。

瑕疵物件の売却でも、できるだけ売却価格を下がらないようにする方法があります。

また、瑕疵物件を売却する際には価格だけでなく、後々トラブルの原因になる事項があるため、事前に注意点を知っておくことが大切です。

この記事では、不動産の専門家が瑕疵物件の売却価格相場や、売却時の注意点を詳しく解説します。

この記事を読めば、瑕疵物件でも適切かつ可能な限り高値で売却できるようになるでしょう。

瑕疵物件の売却価格相場は瑕疵の種類によって異なる

瑕疵物件の売却価格の相場は、瑕疵の種類によって大きく異なります。

瑕疵にもさまざまな種類があり、大きくわけると下記の4つとなります。

  • 心理的瑕疵
  • 物理的瑕疵
  • 法的瑕疵
  • 環境的瑕疵

心理的瑕疵は相場価格の「約50~90%」と高額で売却できる可能性がある

心理的瑕疵の場合には、通常売却価格の約50~90%が売却価格相場となります。瑕疵物件のなかでは、高額で売却できる可能性が高い瑕疵の種類です。

心理的瑕疵とは、借主や買主が心理的な抵抗を感じる可能性のある瑕疵のことを指します。

具体的には、死亡事故(自殺・他殺・事故死など)や物件付近に墓地、暴力団関係者の施設がある場合が対象です。

ただし、心理的瑕疵に関する明確な法律や基準はありません。心理的瑕疵に関する判断は過去の判例などを参考に、個々の物件状況によって考える必要があります。

病気や寿命などの自然死の場合には、借主や買主の心理的瑕疵が比較的弱いため、通常価格の90%近くで売却できる可能性が高いです。

一方、他殺などで事件性が高く、大きなニュースとして取り上げられるほど借主や買主の心理的瑕疵が強いと判断されるため、通常価格の約半分ほどまで売却価格が下がることもあります。

物理的瑕疵は相場価格の「約20~30%」と最も低い

物理的瑕疵のある物件の売却価格相場は、通常価格の約20~30%と瑕疵物件の売却価格相場のなかでは最も低くなります。

物理的瑕疵とは、物件の構造などに対する物件全体の性能や品質に関する瑕疵があることで、日常生活に支障をきたすと考えられる瑕疵です。

具体的には、雨漏りやシロアリの被害、耐震性の不足、土壌汚染などです。

心理的瑕疵に比べ、直接的に日常生活に影響をおよぼす可能性が高いことから、売却価格も相場の約20~30%と大きく下がります。

物理的瑕疵物件では、構造に関わる部分や範囲の大小によって売却価格が異なります。

売却価格を予測するためには、どの部分がどのくらいの範囲で瑕疵に当たるのかを把握し、それらを修繕するためには費用がいくらかかるのかを把握しましょう。

基本的には、売却価格相場から修繕費などを差し引いた価格で売却することになります。

場合によっては、修繕をした上で正規の価格で売却した方が利益となることもあるため、自分で修繕するかしないかを検討した上で売却するとよいでしょう。

法的瑕疵は相場価格の「約50%」で売却可能

法的瑕疵のある物件の売却価格は、相場価格の約50%で売却されることが多くなります。

法的瑕疵とは、都市計画法や消防法、建築基準法などに違反しており、自由な利用が制限されている瑕疵のことです。

具体的には、建築基準法に対する安全基準の不足や防災設備の不足などがあげられます。

法的瑕疵物件であっても、防災設備などがあれば対策できる可能性はあり、売却価格を相場価格まで上げることも不可能ではありません。

ただし、建築基準法などに違反している場合の対策はできないことが多く、売却価格相場は通常の約50%まで下がることが一般的です。

さらに、法的瑕疵物件の購入者は住宅ローンの融資を受けられない可能性が高いため、買主が見つかりづらいというデメリットもあります。

買主が見つからないと売却価格を下げざるを得ないため、売却価格がより下がる恐れもあります。

環境的瑕疵は相場価格の「約70~80%」と比較的高額での売却が可能

環境的瑕疵のある物件の売却価格は、相場価格の約70~80%となることが多いです。環境的瑕疵は、瑕疵物件のなかでも相場価格に近い価格となります。

環境的瑕疵とは、物件自体には問題がなくても物件周辺の環境に問題がある場合のことです。

具体的には、ゴミ屋敷が近くにあったり、線路に近いため音や振動が気になったりするなどが挙げられます。

ただし、臭いや音、振動などを不快に感じるかどうかは人それぞれです。そのため、物件に環境的瑕疵があるかどうかの判断は買主の主観によるところが大きくなります。

瑕疵物件の売却方法は主に3つ

瑕疵物件を売却する方法は主に下記の3つです。

  • 瑕疵を残したまま売却する
  • 期間をあけてリフォームなどをしてから売却する
  • 買取業者へ売却する

上記の販売方法から、瑕疵の内容や売却の目的によって適切なものを選びましょう。

瑕疵を残したまま売却する

瑕疵物件でも、買主が瑕疵物件であることに納得しているのであれば、瑕疵を残したままの売却も可能です。

そのまま売却する場合は修繕の手間などがかからない一方で、デメリットも多くなります。

デメリットとしては、売却価格が相場より下がったり、そもそも売却先が見つからなかったりします。

対策できる瑕疵であれば、可能な限り対策した上での売却がおすすめです。

リフォームなどをしてから売却する

心理的瑕疵や物理的瑕疵のある物件では、リフォームや修繕をしてから売却しましょう。

リフォームや修繕をすることで、高額で売却できる可能性が高まります。

「瑕疵があっても住みたい」といえるような物件なら、需要も高くなるのでしょう。

ただし、リフォームには数十万~数百万円の費用がかかるため、リフォーム後の売却価格を予想して、費用対効果を考慮する必要があります。

買取業者へ売却する

一般の買主へ売却するだけでなく、買取業者へ売却する方法もおすすめです。

仲介業者を利用して売却活動をすると、売却までの時間が大幅にかかってしまう可能性があります。

しかし、買取業者のなかには瑕疵物件を専門的に買い取っている業者もいるため、時間をかけずに売却することが可能です。

ただ、買取業者は買取後にリフォームや修繕などをして収益化or販売するのが目的なため、相場より売却価格が下がる可能性もあります。

「売却価格を下げてよいからすぐに売却したい」という人は、買取業者への買取依頼を検討してみましょう。

瑕疵物件を相場より高額で売却するための対策6つ

瑕疵物件の売却方法によって売却価格が異なるだけでなく、適切な対策をすることで相場よりも高額で売却することが可能です。

瑕疵物件を相場よりも高額で売却するための対策は、下記の6つです。

  • 清掃やリフォームをしてから売却する
  • 心理的瑕疵を減らすためにできるだけ期間をあけて売却する
  • 解体して更地として売却する
  • 物理的瑕疵であれば瑕疵部分を修繕してから売却する
  • 賃貸物件として利用してから売却する
  • 瑕疵物件の買取実績がある買取業者へ売却する

上記6つの対策について解説します。

清掃やリフォームをしてから売却する

瑕疵物件で少しでも高額で売却したいのであれば、清掃・リフォームしてから売却しましょう。

とくに、心理的瑕疵物件は人死のあった物件であるため、シミや臭いなどが残っている場合は特殊清掃業者による清掃が必須です。

見た目の対策をしても相場価格で売却できるとは限りませんが、少しでも売却価格を上げることができるでしょう。

心理的瑕疵を減らすためにできるだけ期間をあけて売却する

心理的瑕疵物件は、抵抗感を減らすために期間をあけて売却するのもおすすめです。

期間をあけることで心理的瑕疵の原因である事件・事故の記憶が風化し、借主や買主の抵抗感が減っていきます。

抵抗感を少しでも減らせる状態を作れば、売却価格を上げることもできるでしょう。

解体して更地として売却する

心理的瑕疵や物理的瑕疵などがある物件は、建物を解体して更地として売却すれば相場以上で売却できることがあります。

ただし、解体して更地にすることで、固定資産税の減額措置を受けられなくなり、解体前よりも税金を多く支払う必要が出てきます。

すぐに売却するか新しく物件を建てる予定がなければ、解体する時期は慎重に検討しましょう。

参照:東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」

物理的瑕疵であれば瑕疵部分を修繕してから売却する

物理的瑕疵であれば、瑕疵部分を修繕してから売却しましょう。

物理的瑕疵は、物件自体の性能や品質に問題がある瑕疵のため、それらを修繕することで売却価格を相場価格に近づけることが可能です。

また、修繕後には「建物状況調査」をおこなうことで、物理的瑕疵を解消した証拠となり売却しやすくなります。

参照:一般社団法人住宅あんしん検査「建物状況調査とは?」

賃貸物件として利用してから売却する

瑕疵物件を売却する際には、賃貸物件として貸し出してから売却することで、売却価格を上がられる可能性があります。

賃貸物件として人が借りるのであれば、投資物件として収益を得られるということです。

瑕疵の程度が「入居者が問題なく入る程度」なのであれば、不動産投資家としても投資をしやすくなるでしょう。

瑕疵物件の買取実績がある買取業者へ売却する

瑕疵物件を買取業者へ売却することを考えている場合には、できるだけ瑕疵物件の買取実績がある買取業者へ売却しましょう。

瑕疵物件の買取を専門的に取り扱っている買取業者は、瑕疵物件の収益方法や活用方法を熟知しています。

うまく扱える可能性が高い物件だと買取業者に判断してもらえれば、価格相場よりも高く買い取ってもらえる可能性があるためおすすめです。

瑕疵物件の売却では告知義務に注意

瑕疵物件を売却する際には、告知義務に注意しましょう。

瑕疵物件には告知義務があり、瑕疵物件であることを事前に告知しなければ、トラブルの原因になる可能性が高いです。

告知義務の概要と、告知しなかった場合のリスクについて解説します。

告知義務とは瑕疵の理由を相手に詳細に伝えること

告知義務とは、不動産の公正な取引をするために瑕疵がある場合に、その事実を買主や借主に詳細に伝えなければならないという法律です。

告知義務は、宅建業法の47条1項に定められています。

宅地建物取引業法第47条1項
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。(中略)
宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

引用:e-Govポータル「宅地建物取引業法第47条1項」

宅地建物取引業者についての記載ですが、個人間の売買でも同様に告知義務があるとされます。

法律で定められているのはもちろんですが、将来のトラブルを防止したり公正な取引をおこなうためにも、瑕疵物件を売却する際には必ず相手に瑕疵の事実を伝えましょう。

瑕疵物件であることを告知せずに売却すると契約解除や損害賠償のリスクがある

瑕疵物件であることを告知せずに売却してしまうと契約不適合責任を問われ、契約の解除や損害賠償の請求が発生するかもしれません。

瑕疵物件であることを隠して売却できたとしても、売却後のトラブルの原因となる上に、損害賠償が発生してしまい経済的な負担も強いられます。

ただし、瑕疵が発生してから時間が経っている場合や、解体して瑕疵の原因となる事件・事故の場所を特定できない場合には、告知義務の消滅や減衰が認められます。

個々の物件状況によって告知義務の有無は異なるため、弁護士や不動産業者に逐一確認しておきましょう。

まとめ

瑕疵物件の売却価格相場や売却時の注意点、瑕疵物件を少しでも高額で売却する方法について解説しました。

瑕疵物件の売却価格は下がりやすいということもあり、売却価格を高くすることばかりを気にしてしまいがちです。

ただ、しっかりと告知義務を果たさなければ、自分自身が損をしてしまうかもしれません。

そのため、瑕疵物件を売却する際には売却価格だけでなく、トラブルにも注意して売却をおこないましょう。

瑕疵物件の売却と価格相場についてよくある質問

瑕疵物件とはなんですか?

瑕疵物件とは、なんらかの不具合や欠陥・欠点がある不動産を指します。「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「法的瑕疵」「環境的瑕疵」の4種類があります。

瑕疵物件を売却するときの価格相場はどれくらいですか?

瑕疵の種類と程度によって異なります。一般的な相場価格に対して20%まで下がることもあれば、90%程度で売れる場合もあります。物理的瑕疵とくに下がりやすく、相場価格の約20~30%になることが多くなります。個々の物件状況によるので、まずは不動産業者の査定を受けてみるとよいでしょう。

瑕疵物件の売却価格を上げる方法はありますか?

物件の清掃やリフォーム・修繕などをすると高値で売れる可能性が高くなります。しかし、数十万~数百万円の費用がかかる場合もあるので注意しましょう。

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